Bratislava dáva brownfieldom druhú šancu

Downtown, Eurovea, Matadorka, Klingerka či príprava Eset Campusu alebo nová štvrť v Palme sú ukážkou, že developeri vedia a chcú pracovať s brownfieldmi v Bratislave.

Tieto lokality, v minulosti na okraji mesta, sa počas dlhého vývoja stali jeho súčasťou v zastavanej časti. Majú veľký potenciál bývania, administratívy, občianskej vybavenosti a logistiky. Často sú dobre až veľmi dobre napojené na mestskú hromadnú dopravu, čo zvyšuje ich atraktivitu.

Do tejto širokej skupiny patria v hlavnom meste aj bývalé kultúrne a vojenské a športové areály, ako napríklad bývalý futbalový štadión petržalskej Artmédie (cca 2,5 ha) a futbalové ihrisko pri Seči (cca 4 ha) či bývalý obchodný dom na Tomášikovej – Obilnej (1,6 ha), kde developer Middle Cap pripravuje Projekt Ružinov.

Samozrejme, sú nimi i národné kultúrne pamiatky, ktoré potrebujú veľké investície od súkromného investora alebo štátu, aby mohli naplniť (staro)novú funkciu a pritom si zachovať vzácne pamiatkové hodnoty.

Urbanistická štúdia brownfieldov na území hlavného mesta SR Bratislavy (aktualizácia z roku 2022) od Metropolitného inštitútu Bratislavy (MIB) zaznamenala oproti roku 2019 zmenu. Kým v roku 2019 bolo na území mesta 131 území brownfieldov na 629 ha, o tri roky neskôr evidoval 113 území na 580 ha s tým, že vnútornom meste je 60 % brownfieldov a vonku 40 %. Pribudlo 22 nových území na 40 ha.

„Najpočetnejšou kategóriou ostáva predchádzajúce využitie po priemysle, druhou v poradí je administratíva. Pribudli opustené pozemky a objekty nemocnice, administratívy a viacero inštitucionálnych zariadení – škôlok,“ konkretizoval MIB.

V prípade Istrochemu nie sú ukončené konania

Negatívom pri brownfieldoch je možná ekologická záťaž v podzemí, s ktorou sa vyrovnali developeri v downtowne (zóna Chalupkova, následky bombardovania rafinérie Apollo). Na riešenie čaká 6 potvrdených environmentálnych záťaží v Istrocheme (majiteľ areálu s rozlohou 150 ha je Istrochem Reality) z čias chemickej výroby.

Rezort životného prostredia potvrdil, že v jednom prípade bolo zastavené konanie v určení povinnej osoby, v troch záťažiach pokračujú konania o určení povinnej osoby a v prípade dvoch záťaží sa konanie ešte nezačalo.

Architektka a koordinátorka aktualizácie štúdie o brownfieldoch Magda Ďurdíková tvrdí, že environmentálna záťaž nie je problémom veľkého počtu území v Bratislave, len 15 zo 113 brownfieldov je s touto záťažou, no zaťažené územia majú veľkú plochu. Územie Istrochemu tvorí viac ako tri štvrtiny rozlohy brownfieldov s environmentálnou záťažou.

Limitom premeny týchto území je ich rozdrobenosť, pre mesto sú zaujímavejšie rozsiahlejšie brownfieldy, dodala s tým, že ročne je zrevitalizovaných 13 území a asi 16 ha pozemkov.

Pripravovali debatu o brownfieldoch

Súkromný sektor má záujem o opätovné využitie oblastí ukončenej priemyselnej, chemickej či potravinárskej výroby. Táto zmena však musí mať podnikateľský zmysel. Rovnako musí dávať zmysel magistrátu a mestským častiam v rozvoji Bratislavy ako moderného mesta a túto dohodu v prípade potreby premietnuť aj do územnoplánovacej dokumentácie.

Témou sa zaoberá aj Inštitút urbánneho rozvoja (IUR). Tieto územia podľa výkonného riaditeľa Juraja Suchánka predstavujú veľký potenciál pre rozvoj mesta v rámci jeho hraníc, bez potreby záberu pôdy v jeho okolí. S magistrátom o tejto téme komunikujú v rámci možností.

V úvode roku 2023 pripravoval IUR okrúhly stôl o identifikácii problémov, ktoré bránia rýchlejšej transformácii brownfieldov.

„Žiaľ, v určitom momente komunikácia zo strany mesta zastala. Veríme, že sa túto tému podarí opätovne otvoriť a riešiť aj prostredníctvom odborných diskusií, z ktorých bude prenos alebo záznam prístupný aj širšej verejnosti,“ konštatoval Suchánek.

Prestavba Hviezdy by mohla začať v roku 2024

Aj štát je vlastníkom brownfieldov. Napríklad rezort obrany má budovu vojenskej ubytovne Hviezda, známej ako Kukurica, ktorú plánuje zmeniť na kancelárie rezortu a ubytovňu pre vojakov. Zmenu ohlásil v roku 2021.

Objekt je vyprataný a začiatkom roku 2024 sa pripravuje 2. etapa. Začiatok rekonštrukcie je podmienený osvedčením projektovej dokumentácie v stavebnom konaní a vydaním právoplatného stavebného povolenia. Nadväzne na to môže začať proces verejného obstarávania na realizátora rekonštrukcie.

„Vzhľadom na aktuálne termíny procesov verejného obstarávania je predpokladaný začiatok rekonštrukcie najskôr v polovici roku 2024,“ spresnil rezort obrany. Podľa štúdie MIB o brownfieldoch patrí štátu aj bývalý vojenský areál (2 ha) v Rusovciach na ornej pôde.

Raketová základňa ako inšpirácia

Počas bývalého režimu mali vojaci objekt Rádiotechnickej hlásky na Devínskej Kobyle, ktorá bola prevedená do správy Štátnej ochrany prírody. V prípade raketovej základne (takmer 6,5 ha) na Devínskej Kobyle zverejnil developer ITB Development v roku 2022 výsledky študentskej ideovej a architektonickej súťaže.

V roku 2020 sa ministerstvo pre médiá vyjadrilo, že je iba správcom stavebných objektov, ktoré boli prebytočné. Pozemky vlastnia súkromní vlastníci a mesto Bratislava.

Z vojenskej nemocnice bude sídlo svetoznámej firmy, Rázsochy si počkajú

Dlho očakávanou je premena areálu bývalej Vojenskej nemocnice sv. Michala (9,10 ha) na sídlo softvérovej spoločnosti Eset v lokalite Patrónka. Pod architektúrou Eset Campus je podpísaný ateliér Bjarke Ingels Group. V auguste spoločnosť oznámila začiatok búracích prác.

Realizácia novej univerzitnej nemocnice je stále otázna. O tom, či ju postavia v plánovaných Rázsochách (12,52 ha) alebo inde v hlavnom meste, rozhodne vláda. Spoločnosť Amberg Engineering tvrdí, že vo finálnej podobe je stavebný zámer a dokumentácia pre povolenie uskutočnenia Rázsoch. Zhotoviteľ si prevzal aj štúdiu uskutočniteľnosti, ktorá rieši rozvoj a rozsah poskytovanej starostlivosti.

Ďalší nemocničný komplex budov – bývalej gynekológie a pôrodnice na Zochovej ulici – sa má zmeniť na luxusné bývanie. Vlastní ju spoločnosť Zochova 7.

Ako ovplyvní budovu STV politika?

V Mlynskej doline v mestskej časti Karlova Ves stojí ikonická výšková budova STV z roku 1975 s 28 podlažiami a výškou 107,5 metrov od architektov Jozefa Struhařa a Václava Čurillu. V roku 2015 sa budova vyľudnila. Generálny riaditeľ RTVS Ľuboš Machaj pri nástupe do funkcie v roku 2022 uviedol, že sa stotožňuje s návrhom svojho predchodcu Jaroslava Rezníka.

Budovu treba očistiť na skelet a mohli by v nej sídliť vládne a štátne inštitúcie. V súčasnosti však uvažuje vládna koalícia o rozdelení RTVS ako o jednej z možností. Výsledok iste ovplyvní aj budúcnosť budovy, pretože verejnoprávny rozhlas má vlastné sídlo s vysielacími pracoviskami – obrátenú pyramídu na Mýtnej ulici.

Nová štvrť v Petržalke

Projekt mestskej štvrte Nová Matadorka (OXIO) na 10 hektároch v mestskej časti Petržalka nadväzuje na industriálne dedičstvo Bratislavy a citlivo s ním pracuje. Nachádza sa v susedstve zrealizovanej rezidenčnej výstavby Kopčianka (METROSTAV) a polyfunkčného objektu Matadorka (VI GROUP). Developer OXIO získal prvé stavebné povolenie a pripravuje realizáciu prvej etapy.

„Do lokality prinesie nielen mestské bývanie, ale aj verejné a poloverejné priestory v pôvodných industriálnych objektoch,“ uvádza sa na stránke projektu, ktorá vo veľkej miere ovplyvní lokalitu pri železničnej stanici Bratislava-Petržalka.

Z ruiny paláca bude polyfunkčný projekt

Obnovu a dostavbu Esterházyho paláca (národnej kultúrnej pamiatky) na Kapitulskej ulici v historicky vzácnej časti mesta pripravuje spoločnosť Adif pre zahraničného majiteľa objektov. Hlavná časť paláca s troma krídlami, dostavované južné krídlo aj dostavba v prieluke budú mať tri nadzemné podlažia a podkrovie. V prieluke postaví investor trojpodlažnú repliku pôvodného objektu.

Dôraz na zachovanie industriálnej atmosféry

Svoju tvár zmení aj masívna stavba bývalých tlačiarní Svornosť v mestskej časti Nové Mesto, bude v nej loftové bývanie v projekte Lofty Kominárska. Investor sa zaviazal, že bude klásť veľký dôraz na zachovanie atmosféry industriálneho objektu.

PKO čaká na zastavanie

Na území bývalého Parku kultúry a oddychu (2,6 ha) pri Dunaji bude opäť pulzovať život. Staromestský stavebný úrad vydal územné rozhodnutie na prvý z troch polyfunkčných stavieb – na súbor CPR-A v rámci projektu River Park 2.

V územnom pláne hlavného mesta je táto časť nábrežia určená na občiansku vybavenosť celomestského a nadmestského významu. Polyfunkčný blok CPR-A vlastní developer Cresco Real Estate, blok CPR-B vlastní a pripravuje spoločne s JTRE a blok CPR-C je vo výlučnom vlastníctve JTRE.

Na svoju budúcnosť čaká aj areál bývalého amfiteátra na Búdkovej ceste (2,8 ha), ktorý je v súkromných rukách. Podľa funkčného využitia je tam malopodlažná bytová zástavba a zmiešané územie bývania a občianskej vybavenosti.

Nové Lido zmení nábrežie Petržalky

Nové Lido (44,76 ha) na petržalskom brehu Dunaja je súčasťou nového celomestského centra. Projekt Nové Lido (JTRE) doplní, rozšíri a vyváži centrum Bratislavy, ktoré získa chýbajúcu, dlhodobo plánovanú kontinuitu a stane sa kompaktným mestom na Dunaji.

Nové Lido má premeniť zanedbané územie a prinesie okrem bývania aj potrebné pracovné príležitosti. Samozrejmosťou bude aj ďalšia občianska vybavenosť vrátane obchodov, služieb a tiež školské zariadenie a budova s významnou spoločenskou funkciou.

Keď poloha v meste nepomáha – stanica Filiálka

Rozdielny osud majú dve lokality spojené s dopravou – okolie nefunkčnej železničnej stanice Bratislava – Filiálka v mestskej časti Nové Mesto (17,4 ha) a Janíkov dvor (56,4 ha) v mestskej časti Petržalka, kde je skelet.

Kým do Janíkovho dvora bude smerovať električka a mesto chystá výstavbu polyfunkčnej zóny, Filiálka je akoby zakliata. Hoci je v blízkosti Račianskeho mýta a budúcej výstavby polyfunkčnej štvrte Istropolis na Trnavskom mýte, Filiálka je stále kusom nevyužitého územia, ktoré kopíruje koľajnice.

Podľa informácií portálu imhd z mája 2023 si železničiari dali vypracovať štúdie. MIB pracuje na urbanisticko-ekonomickej štúdii územia Filiálky. Doplnkovú štúdiu uskutočniteľnosti novej trate pre ŽSR do dvoch rokov vypracuje Združenie Filiálka – Mlynské nivy.

Čo bude s hotelom Kyjev?

Hotel Kyjev na Rajskej ulici pri Kamennom námestí postavili v roku 1973 podľa nadčasového návrhu architekta Ivana Matušíka. Vlastní ho britský developer Lordship, ktorý ho prevádzkoval ešte v roku 2011.

Chcel ho najprv nahradiť polyfunkčnou budovou a skončil pri rekonštrukcii. Agentúra SITA informovala, že Pamiatkový úrad SR aj napriek predchádzajúcemu odmietnutiu rozhodol o zapísaní bývalého hotela do zoznamu národných kultúrnych pamiatok (NKP).

Vyhlásenie bývalého hotela za NKP môže podľa investora proces obnovy výrazne skomplikovať. Rezort kultúry sa zatiaľ k návrhu vyhlásiť budovu hotela za NKP nevyjadril. Záujem si zaslúži aj Kamenné námestie (cca 3,2 ha) s budovou prvého moderného obchodného domu Prior (dnes Tesco).

Zmluvu o rekonštrukcii rusovského kaštieľa nepodpísali

Na svoju rekonštrukciu čaká národná kultúrna pamiatka s veľkým potenciál v mestskej časti Rusovce pre štátnu reprezentáciu Slovenska – chátrajúci neogotický kaštieľ s areálom (takmer 15,8 ha).

Úrad vlády v júli tohto roka avizoval, že zmluvu na rekonštrukciu kaštieľa by mali so zhotoviteľom podpísať do polovice septembra. Denník Pravda však v októbri informoval, že k podpisu zmluvy nedošlo, lebo proti rozhodnutiu vlády podal námietky jeden z neúspešných uchádzačov.

Vlajkovou loďou je štúdia Mlynské nivy

Mesto sa rozhodlo v prípade brownfieldov zopakovať prístup, ktorý použilo pri získaní nájomných bytov do svojho vlastníctva. MIB vypracoval v roku 2021 Koncepciu bytovej politiky, po ktorej nasledovala aj spolupráca s developermi. Za nadhodnotu získanú zmenou územného plánu dostane mesto od developera štvorcové metre nájomného bývania vypočítané podľa vzorca.

MIB pracuje v súčasnosti na Koncepcii rozvoja brownfieldov, najmä po priemyselnej výrobe. Dokument má pokryť všetky oblasti, cez ktoré bude možné územia revitalizovať. „Nastavujeme hlavné ciele a z nich vyplývajúce opatrenia pre obnovenie ekonomických aktivít v prázdnych územiach. Jedným z cieľov je spolupráca so súkromným sektorom formou PPP projektov,“ uviedla Michaela Pavelková z MIB-u.

Jeho projektom je spracovanie štúdie Mlynské nivy, ktorý obsahuje 7 brownfieldov po priemysle. V mestskej štúdii Mlynské nivy sú pravidlá spoluúčasti developerov na infraštruktúre, vybavenosti a tvorbe parkov v tomto území. „Cieľom je tento model – spoluprácu mesta so súkromným sektorom – využiť aj pri premene ďalších transformačných území,“ dodala Pavelková.

Mestská štúdia a Koncepcia rozvoja brownfieldov majú byť dokončené začiatkom roka 2024 a nadobudnú platnosť po schválení v mestskom zastupiteľstve. MIB aktuálne pripravuje projekt revitalizácie mestských kúpeľov Grössling, bývalého areálu podniku OLO na Bazovej ulici a iných.

Na väčšine mestských opustených plôch sa dá len ťažko stavať

Z hľadiska prípravy nového územného plánu sú brownfieldy jednou z vrstiev údajov o území. Koncepcia rozvoja brownfieldov s urbanistickou štúdiou sú podľa hovorcu mesta Petra Bublu zároveň prípravou pre nový územný plán, pretože štúdia pokrýva územie celého mesta. Úbytok a nárast opustených plôch ukazujú trendy vo využití rôznorodých plôch – výroby, bývania, vybavenosti, športu atď. Tieto trendy sú podkladom pre nové rozmýšľanie o územiach.

Koncepcia sa zaoberá brownfieldmi v majetku mesta. Samotná téma nesie v sebe veľké množstvo limitov a prekážok v ich revitalizácii. Prvým krokom je tvorba registra so 42 kategóriami. Druhým krokom je plánovanie projektov a riešenie všetkých prekážok, zväčša ide o právne problémy, rôzne úrovne znečistenia, územia s vysokým stupňom ochrany alebo evidované národné kultúrne pamiatky.

„Príčiny sú rôzne a v mestských brownfieldoch sú evidované kombinácie týchto limitov. Tieto územia z väčšej časti nie sú disponibilné na výstavbu. A je nutné upozorniť, že riešenie týchto problémov môže podľa príkladov zo zahraničia trvať aj 20 rokov,“ upozornil hovorca Bubla. V lokalite Šprinzlovho majera v mestskej časti Vajnory posudzovalo mesto v ostatnom čase žiadosti dvoch investorov o súlad ich investičných zámerov s reguláciou priestorového usporiadania a funkčného využitia územia.

Ako ďalej s Palmou?

Zmena územného plánu sa týka aj štvrte na mieste bývalého podniku Palma v bratislavskom Novom Meste. Magistrát uviedol, že podporuje zmenu regulácie priestorového usporiadania a funkčného využitia územia, ktoré je zadefinované ako stabilizované územie priemyselnej výroby.

Zmena územného plánu je možná, v zmysle platnej legislatívy má procesný postup, ktorý má umožniť aj zapojenie verejnosti. Prvou fázou je príprava a prerokovanie urbanistickej štúdie ako podkladu pre zmeny a doplnky územného plán (ÚP).

Corwin odovzdal čistopis urbanistickej štúdie

Developer potvrdil, že s mestom spolupracuje na tejto štúdii niekoľko rokov. Čistopis je dopracovaný aj podľa pripomienok mesta a Corwin ho odovzdal v novembri 2023. Tento dokument by sa tak mal stať podkladom pre obstaranie zmeny územného plánu. Urbanistická štúdia, ktorú pripravoval v spolupráci s Gehl Architecs, bola už viackrát verejne prerokovaná s mestskou časťou alebo verejnosťou.

Výsledkom revitalizácie tohto brownfieldu je mix funkcií od bývania, práce, kultúry či športu až po verejné priestory alebo sociálne a verejnoprospešné funkcie. Súčasťou revitalizácie bude aj obnova štyroch pôvodných budov vrátane ikonického sila, ktoré dostanú nový život.

Peniaze budú aj pre bratislavský región

S obnovou zanedbaných území v hlavnom meste môže pomôcť štát prostredníctvom Programu Slovensko 2021 – 2027 v rámci politiky Zelenšia nízkouhlíková Európa.

V opatrení, ktoré sa týka obnovy zanedbaných a nevyužívaných území v intravilánoch sídiel, je celková alokácia 21,5 mil. eur v gescii rezortu dopravy. Z tejto sumy bude sumou 16,5 mil. eur z Kohézneho fondu možné podporiť aj viac rozvinutý región – Bratislavský samosprávny kraj.

„Na základe konzultácie so zástupcami Bratislavského samosprávneho kraja je možné ako podporu do oblasti brownfiledov vnímať projekt rekonštrukcie ZŠ Plickovej v Rači,“ uzatvoril rezort investícií a regionálneho rozvoja.

Článok bol uverejnený v časopise ASB 11-12/2023