Veľký prehľad: Prečo ceny bytov stúpali aj v čase pandémie?
Na začiatku pandémie sa hovorilo o tom, že ceny bytov možno po rokoch rastu začnú klesať. Išlo však len o zbožné prianie spotrebiteľov. Neutíchajúci dopyt, nedostatočná ponuka a lacné hypotéky tlačia krivku ďalej hore.
Aktuálne štatistiky Eurostatu ukazujú, že na Slovensku žije vo vlastnej nehnuteľnosti 90 % ľudí. Vyše 70 % ľudí vlastní nehnuteľnosť, ktorá nie je zaťažená hypotékou. V podnájme za trhové ceny žije 8,5 % Slovákov, dotované bývanie využíva 1,5 % ľudí.
Vysoký podiel vlastníctva do veľkej miery súvisí so skupovaním družstevných bytov po páde komunizmu za výhodné ceny. Na druhej strane, často bývame vo viacgeneračných nehnuteľnostiach, inými slovami v „mamahoteli“.
„Na Slovensku sú až dve tretiny domácností zložené z troch generácií, teda rodičov a manželského páru s dieťaťom alebo deťmi. Práve trojgeneračné rodiny majú najvyššie zastúpenie zo všetkých, a to na úrovni 60 %. Aj druhým najviac zastúpeným typom rozšírenej rodiny je trojgeneračné spolužitie slobodného rodiča s jeho rodičom/rodičmi a dieťaťom/deťmi. Takéto rodiny majú štvrtinové zastúpenie v krajine,“ uvádza analytička portálu FinGO.sk Lenka Buchláková.
Priemerná slovenská domácnosť minie mesačne z rodinného rozpočtu približne 330 eur na bývanie. Ide o štvrtinu z celkových výdavkov. V tejto sume však nie je zarátaná splátka hypotéky.
Najviac dávajú na bývanie z celkového disponibilného príjmu ľudia v produktívnom veku, a to až takmer 40 % z ich celkových nákladov na život. Za posledných desať rokov sa čisté mesačné príjmy domácností zvýšili o tretinu, zároveň sa však o takmer rovnaké percento zvýšili aj výdavky, najmä na spomínané bývanie. Samostatnou kategóriou sú ľudia nad 65 rokov, ktorým sa za posledných 10 rokov najvýraznejšie zvýšili výdavky na bývanie. Spolu s potravinami na ne dávajú až dve tretiny z celkových príjmov domácnosti.
Hypotéky sú stále lacné
Aj v ťažkých pandemických časoch dopyt po nehnuteľnostiach neutícha. Istá skupina Slovákov sa ocitla bez práce alebo so zníženým príjmom, na druhej strane lockdown a práca z domu prinútila ďalších prehodnotiť svoju bytovú otázku. Mnohým domácnostiam začalo byť v byte pritesno a nebolo to len dočasné nepohodlie.
Prieskum spoločnosti Profesia ukazuje, že viac ako polovica Slovákov bude aj v tomto roku pracovať aspoň niekoľko dní v týždni z domu. Približne 21 % zamestnancov by malo rovnaký čas stráviť prácou z domu a aj z kancelárie. Ďalších 13 % bude robiť z kancelárie menej ako tretinu pracovného času. Viacerí sa vo vyhliadkach častejšieho homeofficeu začali obzerať po priestrannejších bytoch.
Apetít záujemcov o byty podnecujú aj historicky nízke úroky hypoték. Vlani sa priemerné úrokové sadzby nových hypotekárnych úverov dostali pod historickú hranicu jedného percenta a zostali pod ňou aj počas prvých mesiacoch tohto roka. V súčasnosti najlacnejšia hypotéka na slovenskom trhu od Fio banky ponúka dokonca úroky 0,38 %. Banky sú ochotné nezarábať na hypotékach. Snažia sa udržať zákazníkov vo vlastnom ekosystéme pri tvrdom konkurenčnom boji za každú cenu.
Národná banka Slovenska (NBS) minulý rok sprísnila podmienky na získanie hypotéky. Výška splátky úverov žiadateľa môže po novom dosiahnuť maximálne 60 % čistého príjmu žiadateľa, a to už po odrátaní životného minima. Takáto rezerva musí dlžníkovi zostať po zaplatení všetkých existujúcich a aj budúcich splátok. Výška povinnej rezervy sa zdvojnásobila z 20 % na 40 % príjmu po odpočítaní životného minima.
NBS tým vytvorila isté sito na tých, ktorí si úver na nehnuteľnosť brali príliš bezhlavo. Dopyt je však stále vysoký. Objem poskytnutých úverov sa v decembri 2020 opäť dostal nad hodnotu jednej miliardy eur, keď banky poskytli nové úvery v celkovej výške 1,028 miliardy eur.
Nové byty pribúdajú pomaly
Ponuka voľných nehnuteľností nerastie tempom, ktoré by tento dopyt uspokojilo. Novostavby pribúdajú kvôli nepružnej legislatíve pomerne pomaly. Bytová výstavba na Slovensku sa na konci roka 2020 podľa údajov Štatistického úradu (ŠÚ) výrazne spomalila. Oproti rovnakému obdobiu roka 2019 klesla o 22,8 %, čo predstavuje najväčší pokles za posledné tri roky. Začalo sa stavať 19 744 nových bytov a dokončilo sa 21 490 bytov.
Ceny nehnuteľností v poslednom štvrťroku 2020 stále rástli vysokým tempom. Medziročne vzrástli o 7,3 %. Rast cien bol síce najnižší spomedzi jednotlivých štvrťrokov, stále však relatívne vysoký s ohľadom na dopady a vplyvy pandémie COVID-19 na spoločnosť.
Najdrahšie nehnuteľnosti sú v Bratislavskom kraji. V treťom kvartáli 2020 sa cena za štvorcový meter na základe dát z NBS pohybovala na úrovni 2 470 eur. Nasledujú Košice, kde záujemcovia o byt zaplatili v priemere 1 434 eur. Tretí najdrahší bol Žilinský kraj, kde stál štvorcový meter v priemere 1 336 eur. Najlacnejšie sa dal v treťom štvrťroku zohnať byt v Nitrianskom kraji, kde sa cena pohybovala na úrovni 971 eur za štvorcový meter.
Špecialitou minulého roka boli rekreačné nehnuteľnosti, o ktoré sa počas prvej vlny náhle zvýšil záujem. Ľudia z väčších miest hľadali útočisko pred pandémiou na chalupách, chatách, záhradách aj v rodinných domov umiestnených v rekreačných a odľahlejších lokalitách. Dopyt sa však s ochladením rýchlo vrátil do pôvodného stavu.
V novom roku rast pokračuje. Priemerná cena za jeden štvorcový meter v krajských mestách už prekonala hranicu 2 000 eur a podľa údajov realitného barometra Realitnej únie SR, ktorý na mesačnej báze tieto ceny mapuje, sa na konci januára vyšplhala až na 2 034 eur za štvorcový meter. Je to medziročné zvýšenie o 8,9 %. Najviac stúpol záujem o byty v metropole východu.
Prečítajte si tiež
„Situácia na realitnom trhu v Košiciach svedčí o akútnom nedostatku bytov vo všetkých segmentoch. Cena trojizbových bytov sa v centre Košíc za prvý kvartál zvýšila o 20,6 % a mierne tam vzrástli aj nájmy, napriek tomu, že na celom Slovensku už niekoľko mesiacov klesajú,“ približuje analytik portálu Nehnuteľnosti.sk Michal Pružinský.
Dlhodobo je najväčší záujem na realitnom trhu o staršie trojizbové byty. Vlani tento záujem ešte stúpol – dvojizbové byty boli pre rodiny s deťmi a pracujúcimi rodičmi boli počas lockdownu ešte tesnejšie. To sa odráža aj na samotných cenách „trojizbákov“. Okrem Košíc rástli v roku 2020 aj v Banskej Bystrici, Bratislave a krajských mestách.
Na kúpu trojizbového bytu o výmere 70 metrov štvorcových si v niektorých mestských častiach Bratislavy musí záujemca dnes pripraviť aspoň 200-tisíc eur. V najlacnejšom krajskom meste, v Trenčíne, zaň zaplatíte polovicu, teda cenu garsónky v bratislavskej Petržalke.
Iné cesty k bývaniu
Štátny fond rozvoja bývania (ŠFRB) prispel v roku 2020 k výstavbe a obnove takmer 29-tisíc bytov. Poskytnutá podpora dosahuje hranicu 190 miliónov eur.
„Vďaka finančnej pomoci Štátneho fondu rozvoja bývania sa obstarávali byty pre fyzické osoby, nájomné byty, zariadenia sociálnych služieb a obnovou prechádzali aj bytové domy. V predchádzajúcich troch rokoch sme do tejto formy podpory poskytli úvery v celkovej výške viac ako 422 miliónov eur,“ informuje Juraj Kvetko, generálny riaditeľ ŠFRB.
Pôžička na bývanie od ŠFRB poskytuje alternatívu ku komerčným úverom od banky. Záujemcov láka najmä na garantovanú úrokovú sadzbu počas celej doby splácania. Nájomné byty financované zo ŠRFB sú určené pre ľudí s nižším príjmom, pre mladé rodiny a v neposlednom rade slúžia na stabilizáciu pracovnej sily.
„Potvrdzujú nám to aj rozhovory s primátormi a starostami, ktorí vo svojich mestách a obciach bezmocne sledujú odchod mladej generácie. Vedia, že ak im budú môcť poskytnúť kvalitné, atraktívne a cenovo dostupné nájomné bývanie, môžu ich presvedčiť, aby sťahovanie do hlavného mesta alebo do cudziny ešte zvážili,“ hovorí Kvetko.
V roku 2020 eviduje ŠFRB zvýšený dopyt po nájomnom bývaní o 22 % v porovnaní s rokom 2019. Tento rok ešte nie je možné zhodnotiť, nakoľko ešte prebieha podávanie žiadostí do konca augusta.
Kritická Bratislava
V hlavnom meste, na najväčšom realitnom trhu na Slovensku, je nedostatok bytov cítiť už roky. Ročne tu pribudne priemerne dva a pol tisíca nových nehnuteľností, to však potrebe Bratislavčanov nestačí. Klesajúci trend v ponuke sa pravdepodobne nezastaví ani tento rok a pomer dokončených bytov v novostavbách ostane na historickom minime. Celoročne vzrástli ceny nových nehnuteľností v Bratislave o viac ako 11 %.
Cena za jeden štvorcový meter v novostavbe sa tak vlani podľa údajov agentúry Herrys zvýšila o viac ako 300 eur bez DPH a očakáva sa, že v tomto roku bude rast cien naďalej pokračovať. Len za posledný štvrťrok 2020 vzrástla cena za štvorcový meter v bratislavských novostavbách z 2 876 na 2 913 eur bez DPH. Najviac si noví záujemcovia zaplatili v Starom Meste a v Ružinove.
Priemernú cenu nehnuteľností vystrelia hore nové projekty v okolí budúcej autobusovej stanice. Prvé byty v lokalite, ktorú nazývajú bratislavským downtownom, dokončili už minulý rok. Ďalšie sú vo výstavbe a niektoré ešte čakajú na povolenia. Novú panorámu hlavného mesta už dnes tvoria rezidenčné projekty Sky Park a Klingerka, pribudnúť má Metropolis, Portum či Ister Tower.
Bratislavskí poslanci schválili vo februári koncepciu mestskej bytovej politiky 2020 – 2030; strategický dokument, ktorý pokrýva riešenie oblastí, akými sú napríklad budovanie mestského bytového fondu, správa, údržba a obnova bytového fondu, spolupráca so súkromným sektorom, dostupné bývanie pre sociálne ohrozené skupiny, ľudí bez domova a ďalšie.
Aj dokument priznáva, že súčasná miera prírastku nových bytov nie je dostačujúca na dosiahnutie európskeho štandardu. Ako jednu z ciest vidí aj zvyšovanie podielu komerčného a regulovaného nájomného bývania. Spomína aj nutnosť zefektívnenia stavebno-povoľovacích a územno-plánovacích procesov a vytvorenie základu pozemkovej politiky mesta.
Téma mestských nájomných bytov bola, ako magistrát sám priznáva, roky zanedbávaná. Bratislava podľa hovorkyne Kataríny Rajčanovej už začala s prípravou výstavby mestských nájomných bytov na vlastných pozemkoch a v lokalitách, kde je takáto výstavba možná a vhodná. Do úvahy pripadá aj využitie nevyužívaných mestských budov alebo budov na území mesta a nákup bytov na sekundárnom trhu.
Prenájmy dočasne zlacneli
Komerčné prenájmy bytov sú na trhu osobitnou kapitolou. Napriek turbulentnému roku narástol realitnej kancelárii HERRYS počet uzatvorených nájomných zmlúv o pätinu na 396 kontraktov a priemerné nájomné bez energií v rámci zrealizovaných obchodov realitnej kancelárie predstavovalo vlani 667 eur za mesiac. Na začiatku minulého roka bol počet voľných bytov na prenájom v ponuke realitnej kancelárie stabilný. Zlom nastal v marci, keď sa naplno prejavila pandémia koronavírusu.
„Pribudli nám najmä byty, ktoré majitelia prenajímali formou služby Airbnb alebo byty, ktoré sa uvoľnili po zahraničných zamestnancoch nadnárodných spoločností. Celkovo sa nám ponuka prenájmov počas prvej vlny pandémie zvýšila o 40 %,“ hovorí partner realitnej kancelárie Martin Marsina.
Najviac klesli prenájmy v Bratislave. Situáciu v ostatných krajských mestách koronakríza ovplyvnila tiež, no výraznejšie poklesy vidieť hlavne v silnejších priemyselných regiónoch, akými sú Košice, Žilina a Nitra. V nich mali záujemcovia o bývanie v prenájme na výber z podstatne väčšej ponuky ako po minulé roky, a tak preferovali dizajnovo dobre a kompletne zariadené nehnuteľnosti. Majitelia sa tak so svojimi ponukami museli od konkurencie výrazne odlíšiť.
„Nehnuteľnosti nemuseli byť luxusné, ale nájomcovia uprednostňovali kompletne zariadené byty a domy. Najviac to bolo vidieť v strednom segmente, v ktorom uspeli napríklad majitelia dvojizbových bytov s plne zariadenou nehnuteľnosťou vrátane dekorácií a všetkých potrebných spotrebičov,“ hovorí Marsina.
NBS upozorňuje, že ak čiastočný útlm ekonomiky bude aj naďalej pretrvávať, časť uvoľnených bytov, ktoré sa dnes nedarí prenajať, sa postupne môže presunúť do ponuky na predaj. To by následne mohlo mať vplyv na ponuku ako aj ceny predávaných bytov.
