Čo priniesli zvýšené sadzby hypoték? Kupujúci sú realistickejší a banky sa prispôsobili

Dostupnosť bývania na Slovensku je stále na nízkej úrovni. Pred vyše rokom komplikovali situáciu neuspokojený dopyt, rastúce ceny nehnuteľností a úrokových sadzieb a pomalý povoľovací proces výstavby. V súčasnosti sú to zvýšené úroky hypoték na úrovni cca 4 % k jari 2023, pretrvávajúca dvojciferná inflácia a menšia zásoba hotovosti.

Čarovný kľúčik nízkych úrokových sadzieb, ktoré niekoľko rokov poháňali koleso realitného a úverového trhu, nefunguje od leta 2022. Kupujúci odkladajú nákup, respektíve si dávajú na rozhodnutie viac času ako v minulosti alebo na rozdiel od minulého roka, keď banky viackrát menili úrokové sadzby a bolo treba reagovať rýchlo. Zároveň porovnávajú výhodnosť mesačnej splátky úveru a výšky nájmu bytu. To sa odrazilo aj na aktivite bankového sektora.

Počet nových hypoték klesol o tretinu

Národná banka Slovenska v Správe o finančnej stabilite k máju 2023 uvádza, že bankové domy poskytli v 1. štvrťroku 2023 o 31 % menej nových hypoték v porovnaní s rokmi 2020 – 2022 a ku koncu roka 2023 sa môže medziročný rast úverov na bývanie spomaliť na úroveň 2 % až 3 %. Úvery sú viac na hrane limitov – v oblastiach výšky splátky k príjmom a splatnosti. Pre záujemcov o hypotéku v bankách je aktuálne lepšie, ak preukážu viac vlastných prostriedkov. Rast cien nehnuteľností sa zastavil, ceny zároveň klesli od leta minulého roka o 7 %, čo banka berie do úvahy pri výpočtoch.

Zvýšené úrokové sadzby priniesli bankám okrem zníženého objemu úverov aj rast čistých úrokových príjmov, príjmov z poplatkov a provízií. Predstavitelia NBS počas predstavenia správy o finančnej stabilite svorne hovorili o návrate k normálu, pokiaľ ide o výšku sadzieb, pretože časy nízkych sadzieb nemohli trvať donekonečna.

Banky stále vyhodnocujú ceny nehnuteľností

„V čase poklesu sadzieb sa banky snažia chrániť vzťah medzi hodnotou nehnuteľnosti a výškou úveru. Cieľom bánk určite je, aby objem úveru nebol vyšší, ako je hodnota nehnuteľnosti. Ak vidia, že ceny klesajú, hovoria klientom, že musia dať viacej peňazí,“ uviedol pre ASB Marek Ličák, riaditeľ odboru finančnej stability NBS s tým, že to nebude mať vplyv na spotrebu, skôr na objem poskytnutých úverov. Konštatoval, že ľudia nemajú až také veľké úspory a je otázne, koľko z nich si môže dovoliť doložiť potrebnú hotovosť k úveru.

Vysokoškoláci si vzali úvery najmä  v roku 2022

Dobrou správou je, že analýza finančnej situácie domácností, ktorá je súčasťou správy NBS, potvrdila ich pomerne vysokú odolnosť. Podiely zlyhaných úverov, hypoték, ako aj spotrebiteľských úverov dosahujú historicky najnižšie hodnoty. Záujemcovia pristupujú k hypotéke racionálne, čo vedie k zníženiu zadlženosti slovenských domácností.

Zaujímavosťou štruktúry nových hypoték však je, že najviac ubudli úvery poskytované vysokoškolákom. Išlo najmä o klientov do 35 rokov. Vysokoškoláci mali zároveň najvyšší podiel na výraznom náraste dopytu na jar 2022. „Dôvodom môže byť skutočnosť, že títo klienti rýchlejšie zareagovali na zmeny v úrokovej politike bánk. Časť z nich mohla v dôsledku toho urýchliť svoje plány na kúpu nehnuteľnosti a požiadať o úver skôr, ako pôvodne plánovala,“ vysvetľuje správa NBS.

Na druhej strane pri klientoch stredoškolákoch bolo zníženie počtu nových hypoték zatiaľ miernejšie. Tieto zmeny vedú podľa NBS k nárastu podielu klientov so stredoškolským vzdelaním, čo je zároveň spojené aj s vyššou rizikovosťou úverov. Uvedené zmeny však neboli spojené so zhoršením štruktúry klientov z hľadiska ich príjmu.