Developeri sa zmenám na rezidenčnom trhu prispôsobili

Rast úrokových sadzieb hypotekárnych úverov v bankách spojený s infláciou a opatrnosťou kupujúcich zamiešali karty na trhu s novostavbami aj s bytmi z druhej ruky v Bratislave. K cenovému výpredaju novostavieb však nedochádza, hoci časť verejnosti mala takéto očakávania.

Developeri počas roka 2023 v reakcii ešte zvýšili svoju flexibilitu v prístupe k zákazníkom aj financovaniu nákupu nehnuteľností. O trendoch v developmente a v predaji sme sa rozprávali s predstaviteľmi developerských firiem.

Čo je podstatné pre rezidenčný development, aby bol úspešný v súčasnej situácii, keď pretrvávajú zvýšené úrokové sadzby hypoték ?

P. PELIKÁN, JTRE: Pre úspech developmentu je tak ako vždy kľúčová dôkladná a poctivá príprava projektu pred výstavbou a správne nastavenie produktu pre cieľovú skupinu. Výber dobrej lokality s dostatočnou vybavenosťou a dobrou dostupnosťou, správny mix funkcií, praktické dispozície a kvalitný štandard vybavenia sú samozrejmosťou. Takéto bývanie si vždy nájde svojich kupujúcich. Klienti by mali klásť veľký dôraz na výber developera, ktorý by mal mať dostatočné skúsenosti, pôsobiť dlho na trhu s množstvom úspešných a včas zrealizovaných projektov.

J. DUŠKA, VI GROUP: To, čo je podľa nášho názoru podstatné (nielen) pre súčasný rezidenčný development, je ponúknuť a vytvoriť kvalitné bývanie v dostupnej lokalite s fungujúcimi prevádzkovými vzťahmi a racionálnymi dispozíciami. Nevyhnutnosťou je aj pridaná hodnota projektu v podobe ponúkaného štandardu, ekologických riešení, ako i nadčasovej architektúry. Ruka v ruke s touto filozofiou, samozrejme, ide aj cenotvorba ponúkaných nehnuteľností. U nás sme zástancami teórie „hodnota za peniaze“, a to obzvlášť dnes.

V súčasnosti zároveň vnímame zmenu štruktúry kupujúcich, teda tak ako sa kupovali nehnuteľnosti vo veľkej miere investične, momentálne ich kupujú tí, ktorí potrebujú vyriešiť otázku vlastného bývania. To znamená, že klienti sú o niečo náročnejší a váhavejší pri výbere, čo je, samozrejme, pochopiteľné. Od úspešného developmentu sa dnes o to viac očakáva, že bude vytvorený na reálne bývanie za reálne peniaze.

R. VALOVIČ, ALTO REAL ESTATE: Aktuálne prebiehajúca cyklická zmena je obvyklým javom v odvetví, nejde o nič mimoriadne. Kľúčová je stále schopnosť developera flexibilne sa prispôsobovať týmto cyklickým výkyvom – t. j. zmeneným trhovým podmienkam. Dôležité je tiež mať k dispozícii dostatočne diverzifikovanú ponuku produktu. Myslím tým rozmanitosť bytových jednotiek, ktoré má v ponuke napr. z pohľadu výmery a poskytovaného štandardu. Podstatná je aj schopnosť developera účinne oslovovať cieľovú skupinu potenciálnych zákazníkov. Tieto základné atribúty je možné doplniť o ďalšie parametre, ako sú napríklad flexibilnejšie možnosti financovania, ktoré pomáhajú adresovať problémy niektorých skupín klientov s dosiahnutím kúpy vlastnej nehnuteľnosti.

P. KOŽÍK, PROXENTA: Je to kombinácia viacerých faktorov, ale medzi tie najdôležitejšie patria lokalita a parametre produktu, ale napríklad aj sila a meno developera a tiež flexibilita, vďaka ktorej dokáže developer promptne reagovať na meniacu sa situáciu na trhu a prispôsobiť sa jej.

Splnila úroveň predaja novostavieb v priebehu roku 2023 vaše plány? Čo ju ovplyvnilo?

P. PELIKÁN, JTRE: Záujemcovia o nové bývanie sú opatrnejší a predlžuje sa proces rozhodovania o kúpe. V posledných mesiacoch však máme v predaji iba druhú etapu projektu Ovocné sady Trnávka, v ostatných projektoch Eurovea 2, Klingerka a Kynek dopredávame posledné byty. V prvom slovenskom mrakodrape Eurovea Tower ešte pripravujeme ponuku najzaujímavejších bytov na najvyšších poschodiach. Oproti minulým rokom máme teda obmedzenú ponuku nového bývania a tomu zodpovedá aj nižší objem predaja. Tempo predaja sa však stabilizovalo na úrovni, ktorá plní naše očakávania a potvrdzuje, že máme nasadené projekty v správnych segmentoch trhu, teda v prémiovom aj v najdostupnejšom.

J. DUŠKA, VI GROUP: Na základe indícií a udalostí z minulého roka sme očakávali pomalší predaj. Relatívne prekvapivý bol úvod roka, ktorý naznačoval isté oživenie trhu, no s ďalšími zvyšujúcimi sa úrokovými sadzbami záujem o kúpu na jar opätovne mierne klesol. Súčasnú situáciu a tempo predaja nehnuteľnosti by som prirovnal k rokom 2009 – 2011, keď trh v relatívne pokojnom a neturbulentnom režime napredoval. Čo sa týka konkrétne našich projektov, pri nových máme splnené vytýčené predpredajové ciele a staršie projekty sa postupne dopredávajú.

R. VALOVIČ, ALTO REAL ESTATE: Predaj bytov v štvrtej rezidenčnej veži Sky Park by Zaha Hadid je relatívne stabilný, v jednotkách kusov bytov za mesiac. V projekte nám zostávajú už len posledné desiatky bytov na horných podlažiach. V tejto etape ekonomického cyklu je zrejmé, že dopytov je, samozrejme, menej, voľných bytov v ponuke celého trhu je väčšie množstvo. Tiež sa predlžuje proces rozhodovania klientov. Dlhšie trvá, kým si projekty porovnajú a vyhodnotia, že kúpa nehnuteľnosti vo vybranom projekte je pre naplnenie ich unikátnych požiadaviek najlepšou možnou voľbou.

P. KOŽÍK, PROXENTA: Najväčším dôvodom poklesu dopytu sú vyššie úrokové sadzby na hypotékach. V kombinácii s vysokými cenami sa byty stali pre mnohých nedostupnými. Situácia na trhu sa otočila ešte v roku 2022, preto sme boli na súčasný vývoj pripravení a korigovali už vopred naše očakávania.

Aký vývoj cien na trhu nových bytov očakávate do konca tohto roka?

P. PELIKÁN, JTRE: Pokles cien nehnuteľností na bývanie pozorujeme pri starších bytoch, čo je spôsobené vyššími úrokmi na hypotékach a prísnejšími podmienkami ich poskytovania. Pri novostavbách všeobecne zlacnenie nemožno očakávať, alebo len v menšej miere pri určitých segmentoch či projektoch, ktoré sa neoprávnene zviezli na vyšších cenách bytov. Aj keď dopyt pre menej dostupné financovanie klesol, slabšia je aj ponuka, ktorá sa pre zdĺhavé povoľovacie procesy tak skoro nezvýši. Na trhu teda nezostane vyšší počet dokončených nepredaných bytov, ako to bolo na začiatku krízy pred 15 rokmi. Znižovaniu cien nedávajú priestor ani vysoké stavebné náklady a cena práce. Preto predpokladáme, že rozdiel v cenách starších bytov a novostavieb sa môže zväčšovať.

Z pohľadu kupujúceho hovorí v prospech novostavieb okrem iného aj energetická úspornosť, vďaka ktorej náklady na bývanie budú dlhodobo nižšie oproti starším nehnuteľnostiam. Kupujúci by mal v tejto situácii ešte viac myslieť na to, ako sa do budúcnosti bude vyvíjať trhová hodnota jeho projektu, čo súvisí s polohou, kvalitou produktu, bezpečnosťou bývania a dostupnosťou služieb v okolí. Kvalitné lokality si svoju cenu nielen udržia, ale aj zvýšia. Stále bude platiť, že nehnuteľnosti sú z dlhodobého hľadiska jednou z najbezpečnejších investícií.

J. DUŠKA, VI GROUP: Vzhľadom na stále úzku ponuku bytov na realitnom trhu, ako aj vyššie vstupné náklady na výstavbu nevnímame reálny dôvod na pokles cien novostavieb. Za nás očakávame skôr stagnáciu. Tu treba dodať, že vzhľadom na aktuálnu situáciu na realitnom trhu bude pribúdať menej rezidenčných projektov, čo v konečnom dôsledku negatívne ovplyvní aj dostupnosť bývania.

R. VALOVIČ, ALTO REAL ESTATE: Súčasné dočasné prevládnutie ponuky nad dopytom bude určite prebiehať do konca roka, s výrazným predpokladom pokračovania na dlhšie obdobie, až do momentu dorovnania ponuky a dopytu. V tomto smere je možné očakávať, že vyrovnávanie ponuky a dopytu sa neudeje v podobe výraznej korekcie cien nových bytov. Skôr dôjde k odsunutiu začiatku výstavby nových projektov, ktoré budú čakať na oživenie dopytu alebo výraznejšie zlacnenie vstupov (stavebných alebo finančných nákladov). Rozhýbanie trhu budú vo väčšej miere stimulovať kampane na podporu predaja formou rôznych druhov finančných aj nefinančných stimulov, s ktorými sa stretávame aj teraz.

Aktuálne prebiehajúca cyklická zmena je obvyklým javom v odvetví, nejde o nič mimoriadne.
R. VALOVIČ, ALTO REAL ESTATE

P. KOŽÍK, PROXENTA: V prvom polroku sme boli svedkami poklesu cien nehnuteľností. Ku korekciám došlo pri nadhodnotených projektoch, ale predovšetkým pri starších nehnuteľnostiach. Myslíme si, že pokles ešte nie je finálny a do konca roka ešte budeme svedkami ďalšieho zlacňovania na sekundárnom trhu. Ceny novostavieb budú stagnovať.

Od apríla 2024 majú platiť nové zákony o výstavbe a územnom plánovaní. Máte dostatok informácií? Viete, čo vás čaká ako developera v praxi?

P. PELIKÁN, JTRE: Stále nepoznáme definitívne znenie vyhlášok zákona o územnom plánovaní ani zákona o stavebnom poriadku, ktoré sú v pripomienkových konaniach. Až na základe týchto vykonávacích predpisov k zákonom bude možné zhodnotiť prínos novej legislatívy. Od nových zákonov si však všetci v stavebnom sektore sľubujeme zjednodušenie a sprehľadnenie úradných procesov potrebných k umiestneniu a povoleniu výstavby a flexibilnejšie územné plánovanie. Napríklad by sa mala akákoľvek pripomienka v konaní vyriešiť raz a potom už neopakovať v následných konaniach. Ak sa to stane skutočnosťou, môže to výrazne pomôcť riešiť nedostatok bývania vrátane naštartovania nájomného bývania, ale napríklad aj rekonštrukcie verejných budov či výstavbu dopravnej infraštruktúry a celkovo tvorbu lepšieho mesta pre ľudí.

J. DUŠKA, VI GROUP: V odbornej verejnosti dlhodobo kolovalo množstvo informácií počas prípravy nového stavebného zákona s možnosťou jeho pripomienkovania prostredníctvom príslušných inštitúcií. Aktuálne je teda informácií dostatok. Jedna vec je však teória, druhá vec je prax, v tomto prípade vykonateľnosť zákona. Na vašu otázku mi preto okamžite napadla rýchla odpoveď: „Uvidíme!“ Tento zákon už bol naozaj nevyhnutný, takže i s prípadnými „medzerami“ ho vítame a očakávame od neho predovšetkým sľubované efektívnejšie a rýchlejšie konania.

R. VALOVIČ, ALTO REAL ESTATE: Je známa len základná legislatívna úprava, detaily, ktoré mali byť vo vykonávacích predpisoch, však stále chýbajú.

P. KOŽÍK, PROXENTA: Nová legislatíva má ambíciu výrazne urýchliť a zefektívniť vydávanie povolení. Podľa predkladateľov trvá tento proces v priemere 300 dní, po novom by to malo byť iba 40. Je zatiaľ otázne, či sa podarí túto ambíciu aj naplniť. Isté je, že v konaniach, ktoré už máme rozbehnuté, pôjdeme stále podľa starého zákona. A čo bude po tom, keď nový zákon vstúpi do platnosti, si v tomto momente netrúfame odhadnúť.