Developerský boom ešte pokračuje, no priestor sa zužuje

Profil slovenského developera ponúka Ivan Čarnogurský zo spoločnosti IPEC: „Je závislý od trhu, od rýchlosti štátnych a obecných úradov a pri investíciách od medzinárodného štandardu. Ak sa do týchto vzťahov vie vtesnať bez nejakého väčšieho konfliktu, nemá problém. Ten nastane vtedy, keď začnú vznikať ťažkosti napríklad zo strany obce alebo sa sám nevie zorientovať“. Medzi takých nezorientovaných patria podľa neho investori, ktorí do realít prišli z inej hospodárskej oblasti. Jednoducho zistili, že peniaze sa dajú zarobiť aj inde – napríklad v oblasti bytovej alebo kancelárskej výstavby, pričom nemali predstavu o podnikaní v tejto oblasti a o jej štruktúre.

Na druhej strane možno súhlasiť s názorom Gábora Zászlósa, že „každý developer na základe analýzy trhu, očakávaného ekonomického vývoja, vrátane odvodového a daňového zaťaženia zvažuje even­tuálnu zmenu svojich aktivít a prispôsobuje sa potrebám trhu a nákupnej sile potenciálneho klienta“. Podľa šéfa slovenského TriGránitu v Bratislave ešte absentujú niektoré funkcie v oblasti zahraničného aj domáceho cestovného ruchu, ako aj ďalších voľnočasových aktivít. Gábor Zászlós upozorňuje napríklad na kongresový turizmus, ktorý dokáže generovať zaujímavé zdroje pre developera aj pre verejný sektor, pričom má tiež ďalšie pozitívne multiplikačné dosahy. „Súčasne však musím mať na zreteli, že terajšia situácia na Slovensku je determinovaná aj históriou vývoja jeho ekonomiky za ostatných 15 rokov, keď priame zahraničné investície masívnejšie prúdili predovšetkým do Maďarska, Česka, ale napokon aj do Poľska,“ dodáva Zászlós.

Pravda, trh na Slovensku je v porovnaní s našimi partnermi vo V4 približne polovičný, v prípade Poľska tvorí dokonca sedminu. Podľa Juraja Ondrášika zo spoločnosti WEON, Slovensko znevýhodňuje aj fakt, že ho zahraničné spoločnosti vo väčšej miere objavili až v posledných rokoch. Praha, Budapešť alebo Varšava majú v tomto smere náskok, pričom hlavné mesto Českej republiky je už dlhodobo na popredných priečkach na trhu s nehnuteľnosťami.

Slovensko však posúva do popredia pomerne priaznivé podnikateľské prostredie a predovšetkým výhodná geografická poloha. Ivan Čarnogurský predpokladá, že Slovensko bude mať vlastnú úlohu v developmente a rozvíjaní menších a stredných miest, do ktorých by mohli tiecť medzinárodné investície – a to najmä do bytovej výstavby. „V týchto oblastiach sa vyvíja lokálny development s miestnymi požiadavkami,“ hovorí Ivan Čarnogurský. „Navyše, má čo dobiehať, pretože v porovnaní s okolitými štátmi ešte značne zaostáva. Napríklad kultúrny skok medzi oblasťou Debrecínu a východným Slovenskom je taký ostrý, ako bol kedysi prechod zo západu na východ. Lokálne si to možno ani neuvedomujeme, ale vidiek je značne tendenčný. Miestni podnikatelia si napríklad kupujú pekné autá. Kúpia si ich podľa medzinárodného štandardu, ale dom si už podľa týchto zvyklostí nepostavia…“

Panoráma Bratislavy sa rozširuje obidvomi smermi – vertikálnym aj horizontálnym.   

Stabilizácia v medzinárodnom kontexte

Developerské operácie na Slovensku majú už dnes aj v autorstve domácich aktérov sofistikovanejšiu a súčasne rozsiahlejšiu podobu ako kedysi, keď pre investorov kupovali za lacné peniaze pozemky na zelenej lúke. Slovensko stále ťahá dopredu dynamický hospodársky vývoj, pod vplyvom ktorého výraznejšie nepoľavuje ani stavebný boom. A čo bude ďalej?

„Čo sa týka developerských projektov, v každej krajine je podobný scenár – a to sú rezidenčné nehnuteľnosti a administratíva v súvislosti s otvorením trhu týchto krajín a príchodom veľkých nadnárodných spoločností,“ prognózuje Miroslav Welter zo spoločnosti WEON. Súčasne pritakáva Ivanovi Čarnogurskému, že v rámci Slovenska je ešte veľký priestor v oblasti developmentu, najmä v regiónoch.

„Komerčné nehnuteľnosti sú vďaka medzinárodným investorom globálnou záležitosťou, a tým ich ovplyvňuje situácia minimálne na európskom finančnom a realitnom trhu,“ dopĺňa Ivan Valent z HB Reavis Group. „Z dôvodu práve vrcholiacej svetovej finančnej krízy už došlo k poklesu hodnoty aktív s nehnuteľnosťami v celosvetovom meradle, preto v segmente komerčných nehnuteľností už nehrozí žiadne spľasnutie bubliny. Čo sa týka rezidenčného trhu, ten je lokálnou záležitosťou a vyvíja sa lokálne najmä kvôli miestnym zákazníkom.“

Slovensko sa v súčasnosti často skloňuje aj ako jeden z lídrov v logistických parkoch. Táto situácia prirodzene súvisí s príchodom ďalších výrobcov, ktorí so sebou nabaľujú veľké skupiny subdodávateľov. Ivan Čarnogurský ako šéf spoločnosti IPEC, ktorá sa cieľavedome zaoberá výstavbou priemyselnej architektúry, je presvedčený, že logistická sieť sa bude rozvíjať ešte nejakých desať rokov. „Trend potrvá až dovtedy, kým sa situácia u nás stabilizuje v medzinárodnom kontexte a v rámci vstupu Slovenska do eurozóny,“ myslí si Ivan Čarnogurský.

Vplyv zavedenia eura na development sa priamo vzťahuje na to, že v minulosti sa u nás investovalo v korunách, ale medzinárodné developerské hodnoty sa rátajú v eurách. To spôsobovalo aj neustále uzatváranie nožníc v maržiach pre firmy a výstavba závodov sa stávala čoraz menej rentabilnou. Vstupom Slovenska do eurozóny by sa mali stabilizovať pravidlá. Keďže v eurozóne nemôže byť vyššia inflácia ako 3 až 4 %, stabilizuje sa aj cenový vývin.

Vzťahy so samosprávou

Vyspelí developeri si pri svojich aktivitách vytvárajú aj korektné vzťahy s úradmi miestnej samosprávy alebo s odborným aparátom magistrátu. „Našim úsilím je vždy čo najdetailnejšie oboznámiť príslušné odborové zložky – od miestneho architekta cez stavebný úrad až po poslanecký zbor a starostu – s našimi zámermi. Vždy sa snažíme vytvoriť dostatočný priestor na vzájomnú komunikáciu, aby sa projekt mohol prediskutovať z rôznych aspektov,“ hovorí Gábor Zászlós.

„Naša spoločnosť má niekoľko pripravovaných projektov, kde sa ešte pred vydaním územného rozhodnutia musí zmeniť územný plán mesta, zóny alebo vypracovaný doplnok k územnému plánu – a to je možné iba v súčinnosti s úradmi miestnej samosprávy,“ potvrdzuje Zászlósove slová Miroslav Welter. Zástupcovia tejto spoločnosti súčasne apelujú na zmenu legislatívy pri výstavbe na zelenej lúke alebo na tzv. brown fields. Pribúdajúce developerské projekty totiž znižujú počet pozemkov, ktoré vyhovujú danému právnemu stavu.

Oblasť okolo bratislavskej Kuchajdy zatiaľ najviac architektonicky zapĺňa spoločnosť TriGránit. Pozemky blízkych športových štadiónov však určite lákajú aj ďalších investorov.

Kvalifikovaná pracovná sila – neustály problém

Problémy na slovenskom stavebnom trhu? Boli, sú a budú. Podľa zástupcov slovenských developerov budú viac-menej kopírovať zahraničné, a to bez závislosti od stavebnej konjunktúry. Aj pre Slovensko platí poučka s Murphyho posolstvom, že „investovať sa dá iba do toho, do čoho sa dá“. Rozdiel v technológiách a materiáloch sa pomaly stiera, viditeľnejšia odlišnosť je v kvalite pracovných postupov. Hoci v porovnaní s takým Nemeckom sme flexibilnejší, možno aj rýchlejší, často je u nás výsledkom horšia kvalita a o spracovaní detailu ani nehovoriac.

Zvyšovanie kvality výroby bude teda kľúčové pre najbližšie obdobie. K nemu však treba ľudí. A tí stále nie sú. Spočiatku sa s týmto problémom stretávali menšie realizačné firmy, neskôr sa pridali väčšie spoločnosti, približne pred rokom zasiahol aj tie najväčšie developerské spoločnosti.

„S istým sarkazmom by som mohol povedať, že aj pracovná sila sa chová trhovo,“ hovorí Gábor Zászlós. „Realita je však taká, že rôzne profesijné kategórie sa chovajú mimoriadne neseriózne a zneužívajú svoje postavenie na trhu. Najväčší problém v tejto situácii majú, pochopiteľne, dodávateľské organizácie, ktoré pri získavaní zákaziek podpisujú fixné ceny na dielo. Tento problém je v súčasnosti takmer neriešiteľný. Napokon, môžeme konštatovať, že v tomto segmente sme len vystavení fungovaniu akýchsi deformovaných trhových mechanizmov.“

S nedostatkom pracovnej sily sa stretáva dlhšie obdobie aj spoločnosť WEON, zatiaľ sa jej však celkom úspešne darí s týmto javom bojovať. „Naša spoločnosť za posledný rok znásobila svoje aktivity v oblasti developmentu, ako aj energetiky a náš tím sa za posledný rok posilnil o niekoľko nových kolegov,“ hovorí Juraj Ondrášik. „V personálnej oblasti sme zvolili takú stratégiu, že okrem skúsených profesionálov s praxou dávame príležitosť aj mladým absolventom s príslušným vzdelaním – podľa toho, o akú pozíciu ide. V prípade dodávateľských firiem pociťujeme množstvo príležitostí a zákaziek na trhu, preto je dnes už niekedy ťažšie nájsť dodávateľa, s ktorým sa zhodneme na všetkých parametroch spolupráce.“

Ivan Čarnogurský sa domnieva, že v tejto oblasti zaostáva najmä štát. V porovnaní s Rakúskom je to napríklad dotačná politika. „Priemerné platové ceny sú u nich porovnateľné, zatiaľ čo u nás sú regionálne rozdiely,“ tvrdí Ivan Čarnogurský. „Cenová úroveň výstavby sa k nám zo západnej Európy dostala v pomere 1 : 1, no zárobky sú na Slovensku nižšie. Momentálne to bude spôsobovať problém napríklad pri výstavbe bytov na komerčnej báze. Ak by štát potreboval centrá výroby po celej krajine, bude to musieť pre nedostatok pracovných síl urobiť na základe dotácií. Výrobné centrá po celej krajine síce zvýšia migráciu pracovných síl, ale zároveň sa zvýši investičná činnosť na konkrétne lokality.“

Ivan Čarnogurský si zároveň nemyslí, že nedostatok pracovnej sily spôsobuje utekanie ľudí do zahraničia. Ostatne, štatistiky presviedčajú, že 80 % z nich sa vrátilo naspäť – a to aj s medzinárodnými pracovnými skúsenosťami…

Úroveň developerskej architektúry

Investori chcú zrealizovať svoje projekty čo najrýchlejšie, pretože vtedy je zisk najväčší. V tej chvíli je však neistá nielen úroveň stavebnej kvality, ale aj architektonického výrazu. Pre tento typ sa už dokonca vžil názov developerská architektúra, čo má v našich podmienkach odtieň ironického podtextu.

„Na Slovensku sú dobrí architekti aj investori, vďaka nim vznikajú dobré diela. Potom je tu veľa priemerných, no a, samozrejme, nechýbajú ani tí zlí,“ približuje svoj pôdorys hodnotenia developerskej architektúry Ivan Čarnogurský. „Slovenská architektúra má navyše problém, že nemá tradíciu vo vedomí bežného človeka.“

Tento názor rozvíja aj Ivan Valent, ktorý poukazuje na deformovanie estetického vkusu Slovákov štyridsaťročnou socialistickou šablónovitou schémou. „Profesionáli zo západnej Európy majú často iné vnímanie dobrej architektúry – to je naša skúsenosť pri strete so západoeurópskymi topmanažérmi, ktorí v konečnom dôsledku rozhodujú o alokácií investícií,“ hovorí Ivan Valent. „Najlepší sudca je ten, kto vytiahne peniaze a bezo zvyšku kúpi danú budovu. Je to dôkaz, že aj architektúra zodpovedá kvalitám jeho predstáv.“

Gábor Zászlós považuje priebežnú komunikáciu s architektom za nevyhnutnú, už aj vzhľadom na charakter a povahu samotnej architektúry. „Otázka architektúry je stále aktuálna a moje stanovisko vo veci som už prezentoval niekoľkokrát aj na stránkach časopisu ASB. Ak by som mal citovať architekta Dušana Fischera, ktorý mentoroval výstavbu Polusu slovami ,architektúra humanizuje‘, presne to vystihuje skutočnosť, že kvalitná architektúra by nemala absentovať pri výstavbe žiadneho diela,“ dodáva Zászlós.

Vysoký dôraz na architektúru, jej kvalitu a originalitu kladie aj spoločnosť WEON – jej polyfunkčný objekt Octopus v Bratislave získal cenu Dušana Jurkoviča za rok 2007.

Na záver uveďme slová Ivana Valenta, s ktorými sa pri posudzovaní architektúry v tejto oblasti nedá nesúhlasiť: „Architektúra môže provokovať, ale v konečnom dôsledku musí byť najmä funkčná. Je pritom jedno, či ide o divadlá, galérie alebo komerčné budovy.“

Ľudo Petránsky
Foto: Dano Veselský
Vizualizácia: Aprox