Development Summit 2024: Ďalšou métou je nová legislatíva o výstavbe. Realitný trh čaká na zmenu úrokovej sadzby hypoték

Viac ako 120 odborníkov sa vo štvrtok, 11. apríla stretlo v Radisson Blu Carlon Bratislava na 5. ročníku odbornej konferencie Development Summit.

Konferencia, ktorú spolu s časopisom ASB spoluorganizoval Inštitút urbánneho rozvoja, priniesla najnovšie informácie a názory z dvoch kľúčových oblastí, ktorým stavebníctvo žije. A to novej legislatíve, ktorá mnohé mení a sentimentu a prognózam na trhu s nehnuteľnosťami. Kedy nastane toľko očakávaný obrat?

Príbeh reformy stavebnej legislatívy a elektronizácie procesov sa neskončil zmenami, ktoré platia od apríla 2024. Ak všetko pôjde, ako má, témou budúcoročnej konferencie Development Summit môže byť nové znenie právnych predpisov o výstavbe.  Zatiaľ ich upravuje novelizovaný stavebný zákon.

Teraz treba prebrať novú stavebnú legislatívu (zákon o územnom plánovaní a spomenutú novelu stavebného zákona) platnú od apríla 2024, zistiť, ako sa uplatňuje v praxi, a prípadne navrhnúť zmeny.

Prvý panel: Elektronizácia neobíde ani stavebné právo

V hutných príspevkoch prvého panela konferencie predstavila kľúčové zmeny v zákonoch generálna riaditeľka sekcie bytovej politiky, stavebníctva a mestského rozvoja Ministerstva dopravy (MD) SR Ladislava Cengelová a podpredsedníčka pre územné plánovanie Úradu pre územné plánovanie a výstavbu Milota Sidorová.

„Technická univerzita Košice pracuje na prípadových štúdiách, ktoré by mali pokryť 80 % situácií vo výstavbe. Z toho vyjde detailná funkčná špecifikácia a prostredníctvom verejného obstarávania obstarať celý systém. Je určite potrebná aj podpora MD SR,“ povedala o pokračovaní prác na systéme známom verejnosti ako URBION.

Novinky pre developerov a investorov má aj mesto Bratislava, na ktorého území je najlukratívnejší realitný trh na Slovensku. Hlavný architekt Juraj Šujan v diskusii odborníkov uviedol, že od apríla funguje Bratislavské konto, cez ktoré je možné elektronicky požiadať o záväzné stanovisko k investičnej činnosti aj o stanovisko k investičnému zámeru.

Zároveň zdôraznil, že žiadosť treba podať na mesto aj na mestskú časť, v ktorej leží hlavný objekt zámeru. Ak bude treba doplniť žiadosť, bude to možné iba raz za 15 dní. Buď si stavebník doplní žiadosť požadovaným spôsobom, alebo sa celý spis odloží,“ upozornil na novú situáciu Šujan s tým, že nastavujú komunikáciu so starostami mestských častí, aby vedeli, kto posudzuje akú stavbu.

Účastníci diskusie sa nevyhli ani citlivej téme využívania a výšky poplatku za rozvoj. Starosta veľkej mestskej časti Ružinov Martin Chren, v ktorej sa intenzívne stavia, poukázal na fakt, že pre infláciu klesla hodnota poplatku za rozvoj o vyše polovicu. „Určite presadzujeme, aby od januára 2025 došlo k možnému zvýšeniu sadzieb poplatku za rozvoj namiesto od 3 do 35 eur/m² na 5 až 50 eur/m²,“ avizoval Chren, šéf expertného tímu Združení miest a obcí Slovenska pre stavebnú legislatívu.

Moderátor konferencie Development Summit 2024 a výkonný riaditeľ Inštitútu urbánneho rozvoj Juraj Suchánek skonštatoval, že podľa zákona má poplatok slúžiť na financovanie infraštruktúry, ktorej potrebu vyvolala nová výstavba. Často vidíme, že poplatok je síce využívaný v súlade so zákonom, ale je to fond na opravu chodníkov v celej mestskej časti. To priamo nesúvisí s tou výstavbou, ale je to hasenie podfinancovania samospráv,“ kontroval Suchánek starostovi Chrenovi.

Digitalizácia, nielen v oblasti stavebného práva, je nevyhnutným trendom vo všetkých procesoch vo verejnej správe. Podľa riaditeľky Cengelovej z MD SR má štát záujem, aby nielen konanie a úložisko dát, ale celá komunikácia bola elektronická a prinášala synergie. „Vieme podávať formuláre a žiadosti okrem toho, že sme zatiaľ neboli pripravení na to, aby sme mali kompletnú digitálnu dokumentáciu, aby ju stavebný úrad vedel opatriť elektronickou pečaťou a ďalej s ňou pracovať,“ povedala. Zdôraznila, že elektronizácia znamená transparentnosť v územnom plánovaní, aby dokumenty, ktoré vytvárajú regulačný rámec, boli dostupné pre používateľov.

Návrh nových právnych predpisov pre výstavbu bude určite zaujímať odbornú verejnosť. Uvažuje sa o ponechaní stavebných úradov na obciach, no nie v súčasnom režime, ale v stavebných obvodoch. Keďže ide o prenesený výkon štátnej správy, štát rozhodne o tom, kto a ako bude zaň vykonávať túto pôsobnosť.

„V súčasnosti sme na čísle 162, kde by sa v spádových oblastiach vytvorili stavebné úrady a zastrešovali by širší územný obvod. Vykonávali by iba návrhové konania, dohľad a konania o odstránené stavby, nariadenie zabezpečovacích prác by vykonával samotný úrad prostredníctvom stavebnej inšpekcie. Budeme sa snažiť zúžiť okruh konaní pre povoľovanie –zadefinovať drobné stavby, stavby bez povolenia, stavby na ohlášku, posilniť postavenie projektanta,“ naznačila spôsob uvažovania odborníkov o nových predpisoch riaditeľka Cengelová s tým, že nezačínajú na zelenej lúke a sú si vedomí termínu apríl 2025.

Podľa nej silná fáza pred samotným povolením umožní, aby konania boli relatívne pružnejšie. Je v pláne zachovať inštitút vyhradenej stavby a v prípade zložitejších stavieb sa zaoberať procesom realizácie stavby a upraviť detailnejšie stupne projektovej dokumentácie.: stavebný zámer, projekt stavby a vykonávací projekt. V súčasnosti sa neuvažuje o tom, že by proces posudzovania vplyvov na životné prostredie bol aj povoľovacím procesom stavebným. Diskusia o návrhu sa zatiaľ deje na pôde rezortu dopravy, aby prišli s uceleným konceptom. Starosta Chren dodal, že v súčasnosti je v SR 3 000 obcí a 800 stavebných úradov a financovať stavebný úrad je náročné.

Druhý panel: Trh v Bratislave mierne rastie

Druhý panel konferencie sa zameral na situáciu na trhu s bytmi a najmä na to, kedy sa situácia otočí. Podľa Martina Šimurdu z Bencont Development už na pražskom realitnom trhu nastal obrat, u nás naň stále čakáme. Dobrou správou je, že v prvom štvrťroku 2024 bolo v Bratislave predaných viac novostavieb, ale je to pozvoľný rast, pričom najnižší predaj bol v 3. štvrťroku 2023. Ceny na sekundárnom trhu už mierne rastú.

„V Prahe sa napríklad zdvojnásobili predaje novostavieb. Predtým poklesol sekundárny trh, potom nasledovala stagnácia ceny a pokles predaja novostavieb. Až po raste cien na sekundárnom trhu nasledovalo oživenie na trhu s novostavbami,“ opísal vývoj trhu v českom hlavnom meste.

Optimistickejší pohľad na trh má aj prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska Ján Palenčár. Podľa neho môžeme predpokladať pokles úrokových sadzieb zo strany Európskej centrálnej banky a pokles cien. Zo skúsenosti na trhu vyplýva, že ľudia majú záujem, zvyšuje sa počet transakcií a spomaľuje sa znižovanie cien. Väčšina Slovákov pristúpila na podmienky v banke s víziou, že majú relatívne dobrú situáciu.

Dnes je trh trhom kupujúceho a len jeden faktor je horší ako pred 2 rokmi, a to je úroková sadzba. Za 1,5 roka bude pre kupujúceho horšia situácia. Budú iné úrokové sadzby, väčší záujem a developeri tak rýchlo nenaštartujú development, aby mohli zásobovať trh, podotkol Palenčár.

V Benconte chcú prísť na trh až s dokončenými bytmi, lebo klienti, ktorí chcú kúpiť takýto byt, sa nájdu rýchlejšie ako klient, ktorý chce kúpiť byt „z papiera“. Ten má dnes možnosť čakať. Najväčší vplyv bude mať podľa neho sadza hypoték, potom rast reálneho príjmu a rast spotrebiteľských cien. „Úrokové sadzby ostatnú stabilizované a banky budú vo vyčkávacom móde,“ predikoval Šimurda.

Tretí panel: Ako nastaviť spoluprácu so samosprávou?

Spolupráca developerov a samosprávy je podľa odborníkov kľúčová. Práve tejto téme sa venoval tretí blok konferencie. Riaditeľ urban a biznis developmentu YIT Slovakia Radek Pšenička uviedol, že samosprávy na Slovensku by mali viac využiť verejno-súkromné partnerstvo. Takto je možné zabezpečiť občiansku vybavenosť, ako školy, domovy pre seniorov a podobne.

Veľkou témou diskusie riaditeľa developmentu Immocap Jakuba Gossányiho a senior manažérky na oddelení daňového poradenstva Deloitte Kataríny Mikovínyovej bola DPH v developmente. Immocap má pred sebou výstavbu významného polyfunkčného projektu Istropolis na Trnavskom mýte v Bratislave.

„Nepoznám na Slovensku obec alebo mesto, ktoré by uzavrelo verejno-súkromné partnerstvo na dodanie školy, športového alebo nemocničného komplexu,“ povedal Pšenička. YIT Slovakia už podpísal zmluvu, podľa ktorej za zmenu územného plánu v prospech bývania odovzdá mestu istý počet bytov, ktoré budú mestské nájomné. Mestské zastupiteľstvo schválilo v roku 2023 zmeny a doplnky územného plánu č. 8 a teraz je na ťahu developer.

Stále aktuálnou témou je nastavenie podmienok spolupráce developerov a mesta Bratislava. Mesto potrebuje okrem bytov aj inú formu príspevku – podporu výstavby občianskej vybavenosti, ako školy či električkovej trate.