Ermanno Boeris: Výzva je vrátiť mestu to, čím voľakedy bývalo, a urobiť ho moderné
Monika Voleková Je rodák z talianskeho Turína, ktorého baví podnikať v nehnuteľnostiach. Aktuálne sa zaoberá na Slovensku ešte nie je veľmi rozšíreným typom bývania: co-livingom.
Rozhovor je prepisom podcastu Na betón, ktorý bol vo zvukovej podobe uverejnený 14. októbra 2024.
Prvýkrát k nám prišiel v roku 1999 ako študent a zaujímal sa o ekonomickú transformáciu. Časopis ASB sa s ním rozprával o bývaní v jeho rodnej krajine, práci u developera Lucron, investovaní do nájomného bývania a ďalších témach.
Z ktorého talianskeho regiónu pochádzate? Ako tam ľudia aktuálne žijú?
Narodil som sa na severozápade Talianska, v meste Turín v kraji Piemont. Je to priemyselné mesto známe ako Fiatburg. Povedal by som, že Turín je okrem automobilky Fiat známy ešte kávou a aperitívom Martini. Martini je z mestečka, ktoré je vzdialené 15 km od Turína, ktorý bol prvým hlavným mestom Talianska. Je známe aj ako malý Paríž, má veľmi zaujímavú históriu a architektúru. Od roku 1996 som tam býval a potom som išiel študovať do zahraničia.
V Taliansku sa býva dobre. Sú mestá, ako napríklad Turín, kde sa znížil počet obyvateľov, pretože sa presťahovali 15-20 km mimo mesta, aby mali kvalitnejší život. Ale potom sú mestá ako Miláno. Odkedy tam bola svetová výstava EXPO, tak v meste boli obrovské rekonštrukcie a development – podobne ako to zažíva Bratislava za posledných 15 rokov.
Miláno je jedna z najlepších európskych destinácií, a to z hľadiska stability aj z pohľadu investícií do nehnuteľností. Takže Miláno je ekonomické hlavné mesto Talianska. Vďaka architektúre, dizajnu, trendom je „viac dopredu“ než ostatné kraje.
Riešia ľudia v Taliansku, ktorí si chcú kúpiť vlastné bývanie alebo ísť do podnájmu, podobné problémy ako u nás na Slovensku?
Taliani radi vlastnia nehnuteľnosť, v ktorej bývajú. Ale je tu silná vnútroštátna migrácia študentov. Relatívne čerstvý je trend postaviť študentský domov alebo vznikli platformy, ktoré poskytujú co-livingové priestory typu spoločné byty a izby v nájme. Je to napríklad vo veľkých univerzitných mestách. Dopyt je silnejší než reálna ponuka. Často sa stáva, že študenti nestíhajú platiť nájmy.
V Taliansku sa zmenil stavebný zákon. Schválili v ňom, aby mohol byť bytový priestor označený ako byt, keď má 20 metrov štvorcových (m2). Predtým bol limit 28 m2. Začali povoľovať aj nižšie stropy. Takže, aby bolo dostupnejšie bývanie, začali developeri stavať budovy a produkty, ktoré sú dostupnejšie vzhľadom na to, že sú menšie.
Je viacero historických budov a miest, v ktorých je takmer nemožné kúpiť niečo, lebo to ľudia nechcú predať. Potom sú mestá, kde je prebytok ponuky a je normálne, že je nehnuteľnosť na predaj 4-5 rokov. Sledujem stále jedným okom taliansky trh a niektoré nehnuteľnosti sú na predaj roky.
Po druhej svetovej vojne sa začala v bývalom Československu hromadná bytová výstavba, bolo to aj v Taliansku?
Bolo – v 60. rokoch minulého storočia a spojené skôr s priemyselným rozmachom. Taliansko bolo dosť dotknuté vojnou a práve v Turíne, Miláne, ako aj v mestách, kde mala automobilka Fiat alebo iné značky (Magneti Marelli, Alfa Romeo) vlastné závody, nastal rozmach (hlavne automobilového) priemyslu.
Bola potrebná pracovná sila, a preto sa riešila migrácia z južného Talianska na sever. Masívne developmenty sa tam zrealizovali v 60. – 70. rokoch. Spomalenie nastalo skôr na začiatku 21. storočia. U nás sa hovorí, že budova postavená na začiatku roka 2000 je ešte novostavba.
Ako ste sa dostali k nám, do stredoeurópskeho regiónu?
Na Slovensko som prišiel cez Anglicko. Počas štúdia som v treťom ročníku musel absolvovať stáž, čo malo byť 6 mesiacov v Taliansku a 6 mesiacov v Anglicku. V Taliansku som robil pre spoločnosť, ktorá práve riešila proces sťahovania výroby z Talianska na Slovensko a ponúkli mi tzv. intership.
Dohodol som sa s profesorom z Anglicka, aby mi dali túto možnosť na úkor nejakých grantov. Chcel som vidieť ekonomický boom vo východnej Európe v realite. Prišiel som v marci roku 1999. Bolo to veľmi dynamické a určite to je dynamickejšie, ako keď to porovnám s Talianskom.
V čom sme dynamickejší ako Taliansko?
Taliansko je veľmi zaťažené byrokraciou. Moja generácia, ktorá je zo 70. rokov, už ekonomický boom (druhý ekonomický boom bol v 80. – 90. rokoch) už nezažila. Nepamätám si, že by sa za posledných 25 rokov nehovorilo, že Taliansko nie je v kríze. Stačí sa pozrieť, ako rastie HDP v ostatných krajinách sveta. Taliansko stále patrí do TOP 7 vo svete, ale mzdy sú extrémne nízke.
Na porovnanie – zamestnanec Amazonu v Seredi zarobí viac ako zamestnanec Amazonu v Taliansku. Odvody sú v Taliansku extrémne vysoké, takže podnikateľské prostredie by malo byť viac zamerané na turizmus a možno na technológie, vývoj.
Na toto sa ešte firmy nezameriavajú dostatočne od historického boomu priemyslu. Ten stratil aj na vysokých nákladoch, energie tiež nie sú najlacnejšie, pretože nemáme jadrovú energiu. Taliansko je jedno z najkrajších miest, kde ísť na dovolenku. Myslím si, že vyše 90 % pamiatok registrovaných v Unescu je v Taliansku.
Stále je však čo robiť a doháňať. Na Slovensku sa vybudovala ekonomika za posledných 30 rokov. Bolo nejaké spomalenie sem-tam, ale človek, ktorý povie, že na Slovensku bola kríza, tak nezažil krízu napríklad v Taliansku, Španielsku, Anglicku, Francúzsku…
Vypočujte si tento rozhovor ako podcast
Na Slovensku ste pracovali pre firmu Enel, ktorá je významným výrobcom a distribútorom elektriny vo svete. Prečo ste zmenili zameranie a prešli k nehnuteľnostiam?
Vždy som hovoril, že ak chcem rásť, potrebujem rásť znalostne. Mám také pravidlo, kde každých 5-6 rokov treba zmeniť prácu. Staral som sa o logistiku a výrobu, išiel som do energetiky (išlo skôr o služby spájané s prevádzkou elektrárne), kde významná časť bol práve segment real estate.
Dôvodom, prečo som šiel do Enelu, bolo pochopenie procesu, ako funguje korporát, ktorý príde na Slovensko a začína spolupracovať so štátom. Lebo napríklad spoločnosti ako Embraco a Whirlpool boli korporácie, ktoré keby boli v Spišskej Novej Vsi alebo by boli v akomkoľvek inom meste, tak by fungovali ako uzavretý trh – všetko išlo na export.
V rámci svojho rastu som sa presunul do Enelu, aby som pochopil, ako funguje reálne Slovensko, aký má vplyv politika na Slovensko a na biznis. Prvých 6 rokov mi to bolo jedno, privatizácia sa skončila. Už to začala byť rutina, ale prišla realitná kríza v rokoch 2008 – 2009 a ponuka reštrukturalizovať poradenskú spoločnosť, keď kríza vrcholila.
Povedal som si, že to bude pre výzva. Výzva určitého typu – v elektrárni som mal 240 zamestnancov a išiel som do spoločnosti, ktorá ich mala 15-16. Prvýkrát som riadil firmu. Niekedy bolo ľahšie riadiť 200 zamestnancov ako 12 či 13 ľudí. Historicky ma vždy viac bavili nehnuteľnosti. Uvažoval som, že by som študoval architektúru – veľmi ma to baví a páči sa mi to. V rodine v Taliansku máme aj takýto typ skúseností. Takže to bola príležitosť riadiť na manažérskej pozícii segment real estate, ktorý ma baví.
Keď sme sa rozprávali v roku 2021, pracovali ste pre Lucron, hovorili sme o Vydrici. Rozprávali sme sa, že by tam mohla byť nejaká obchodná ulička. Vydrica je teraz vo vysokom štádiu rozpracovanosti. Keď prechádzate okolo, ako sa na to pozeráte?
Išiel som tadiaľ práve včera, lebo tam mám kúpený jeden malý apartmán. Mal som pocit, že z nehnuteľností, ktoré som kúpil alebo predal, je toto tá, ku ktorej mám osobný vzťah. Nezobral som to ako finančnú investíciu, ale skôr ako srdcovú záležitosť. Videl som, ako sa to tvorí. Je to obrovská príležitosť a som rád, že sa stále vyvíja. Možno pomalším tempom, ako sa očakáva, ale real estate nie je krátkodobá záležitosť. Takže tam je príležitosť tvoriť niečo… každý architekt, ktorý sa na to pozrie, tak povie že super.
Kultúra retailu, obchody a obchodné centrá, je v strednej Európe trošku iná. Teraz je však veľa projektov (aj kvalitných), kde si človek môže vybrať, ako bude bývať, ak je ochotný trošku viac investovať. Myslím si, že Vydrica má silný charakter a nie je to klasický mainstream typu štvorcový pozemok, kde idete umiestniť miniurbanizmus, ktorý bude žiť sám v sebe. Výzva je vrátiť mestu to, čím voľakedy bývalo, a urobiť to moderné, energeticky efektívne a príjemné pre všetkých, nielen pre obyvateľov.
Je v Taliansku takýto podobný prípad takejto unikátnej lokality, ktorú treba obnoviť?
V Taliansku sa pre druhú svetovú vojnu nebúrali budovy. Neregistrujem, že by sa búrali historické budovy, aby sa postavilo niečo nové. Preto napríklad mestá ako Rím nemajú veľký development. Najväčší investori v Taliansku začali kupovať staré štvrte v centre mesta. Aj v Turíne, kde známa rodina kúpila 3 až 4 ulice za posledných 20 rokov a pomaly ich idú revitalizovať. V Miláne sa z robotníckych apartmánov stali prémiové s cenou 12 000 €/m2.
Pavlačové byty, ktoré pred 50 rokmi boli na prenájom pre najnižšiu sociálnu vrstvu, teraz slúžia najvyššej vrstve. Takéto je oživenie z pohľadu histórie… Taliani nemali odvahu zbúrať historické časti. Nemyslím si, že by Slovák bol pyšný na to, čo sa tu dialo pred 40 až 50 rokmi.
Napríklad najväčší boom ohľadom developmentu bol v Miláne odvtedy, čo bola svetová výstava EXPO v roku 2015. Všetko sa revitalizovalo a prišla tam svetová architektúra. Ekonomika dostala impulz, prišiel zahraničný kapitál, ktorý sa investoval do miest, ako je napríklad Miláno.
Nová štvrť v Miláne vznikla na mieste brownfieldu?
Priemyselného brownfieldu, mimo centra mesta.
Mal Lucron v roku 2021 záujem alebo pracoval na myšlienke postaviť v Petržalke veľkú štvrť alebo mesto? Ako to vyzerá, keď sa developer rozhodne ísť do takejto veľkej akcie?
Ja som začal pracovať s Lucronom na konci 2019. Tie projekty boli buď zazmluvnené, alebo potvrdené. Projekt Rakyta v bratislavskej Devínskej Novej Vsi prišiel o rok neskôr. Bola v pláne a bol to jeden z dôvodov, prečo som sa rozhodol ísť pracovať pre Lucron – namiesto riešenia samostatných bytoviek a menšieho developmentu sa chystalo vytvorenie veľkej štvrte.
Toto je jedna z hlavných charakteristík, ktoré má Lucron, že je zameraný skôr na obrovské územie, kde je potrebné tvoriť urbanizmus. Bol tam plán, ako má vyzerať mesto v 2021. Podľa mojich vedomostí je plán nezmenený. Prišla príležitosť na podporu bývania, zmeniť územný plán z časti nebytových priestorov na bytové priestory. Takže stále tam je možnosť urobiť z toho príjemnú štvrť.
Z Lucronu ste odišli do svojej vlastnej firmy, kde sa tiež venujete nájmu. Čo je podľa vás co-living?
Co-living je spolubývanie. Co-living na Slovensku je pre študentov alebo mladých ľudí, ktorí si nemôžu dovoliť bývať sami alebo nechcú bývať na internáte, a tak si berú spolu štyria jeden byt alebo dom a tam bývajú. To je co-living. Napríklad v Taliansku sú firmy, ktoré sa špecializujú na takýto typ co-livingu a ponúkajú miesta pre ľudí, pričom majú v správe tisícky nehnuteľností, o ktoré sa starajú.
Co-living je koncept, ktorý sme napríklad my tvorili v budove Metropol v Bratislave, kde okrem priestoru na bývanie majú aj spoločenské miestnosti, kde môžu tráviť ľudia čas spolu a socializovať sa. To znamená, že majú navyše obývačku. Co-living je pre ľudí, ktorí nechcú bývať sami, ale stále chcú mať svoje súkromie, prijímať nejaké návštevy alebo tráviť spoločne čas v spoločnom priestore.
Zoberme si príklad – my máme napríklad centrálnu práčovňu. Lebo keby sme dali do každého apartmánu práčku, tak by každá kúpeľňa musela byť o 2-3 m2 väčšia. Keď máte 18 m2 a zoberiete 3 m2, tak to je skoro 20 % plochy. Pri práčovniach máme pracovný stôl, kde, keď si ľudia pustia práčku alebo sušičku a nemajú čo 2 hodiny robiť, môžu aj pracovať a nemusia byť zatvorení u seba.
Ako je to so zásobovaním a prestavbou objektu, ako je Metropol v centre Bratislavy? Koľko vám to trvalo?
Bol to náš prvý projekt, takže bol plný chýb. Sme dvaja neskúsení developeri, ale trvalo to rok. Rekonštrukcia je pre nás výhodný prístup. Takže teraz začíname ďalší projekt na Gorkého ulici v Bratislave. Verím, že v apríli-máji budeme mať prvých nájomcov.
