Ermanno Boeris: Výzva je vrátiť mestu to, čím voľakedy bývalo, a urobiť ho moderné

Je rodák z talianskeho Turína, ktorého baví podnikať v nehnuteľnostiach. Aktuálne sa zaoberá na Slovensku ešte nie je veľmi rozšíreným typom bývania: co-livingom.

Poznáte výhody Klubu ASB? Stačí bezplatná registrácia a získate sektorové analýzy slovenského stavebníctva s rebríčkami firiem ⟶

Aktuálnym faktom je, že na Slovensku stúpli úrokové sadzby hypoték, potom jemne klesli. Klesajú ďalej a pozitívne to povzbudilo trh s nájmami v Bratislave. Aká je podľa vás situácia na trhu s nájmami? Profitujete z neho aj vy?

Môj osobný názor je, že najdôležitejšia pri bývaní nie je výška úrokovej sadzby, ale výška vlastného kapitálu, ktorý treba mať, aby ste si to bývanie kúpili. Naša cieľová skupina sú mladí, ktorí možno pracujú pre Amazon, IBM – máme ich 3 až 4, čo je asi 15 až 20 % obyvateľov.

Majú príjem, ktorý im dovolí bývať v centre mesta v podnájme. Ale keby si chceli kúpiť byt v podobnej lokalite alebo slušnej lokalite, tak by potrebovali 100-tisíc eur z vlastných zdrojov, aby si ho mohli kúpiť. Úrokové sadzby na 100-tisíceurovej hypotéke sú síce možno 300 eur mesačne, čo je stále veľká časť.

Ale problém je mať tých 100-tisíc eur, aby ste kúpili byt. 100-tisíc eur je možno veľa, ale dajme tomu 60- či 70-tisíc eur, potom musíte kúpiť ešte parkovacie miesto, čo v meste stojí 25- až 30-tisíc eur. A potom musíte ten byt ešte zariadiť.

Úrokové sadzby majú skôr vplyv na výšku nájomného, ale nie až taký vplyv na dopyt po nájme. A dopyt je obrovský. My sme teraz zobrali pre jedného klienta 12 apartmánov na Gorkého ulici a do piatich dní sme to obsadili celé. Každý týždeň dostanem 10-15 dopytov na Metropol, kde sme vypredaní. Takže je problém poskytnúť priestory.

Jedna z našich výhod je, že vieme prenajímať priestory od 2 až 3 mesiacov. Niekedy vieme spraviť špeciálne ponuku na kratšie nájmy. Ale dnes je veľmi ťažké dostať nájomnú zmluvu od vlastníka na kratšie ako rok. Lebo musia zaplatiť agentúry, pripraviť priestory a tak. U nás je výhodou, že sa dá bývať na dva mesiace.

Keď príde niekto na krátkodobejší pobyt, na stáž do Bratislavy, má aj takúto možnosť.

Áno. Mali sme v oboch projektoch klientov (stále máme aj na Gorkého klientov), ako sú herci alebo ľudia, ktorí robia okolo produkcie firmy, bývajú u nás. Lebo to sú trojmesačné projekty a uprednostnili takýto typ bývania.

Parlament prerokúva konsolidačný balíček. Hovorí sa o zvýšení cien energií. Akým spôsobom zvýšenie cien ovplyvní nájom a výšku nájomného? Pripravujete sa na to?

My sme od začiatku investovali projektu tak, aby sme vedeli monitorovať spotreby energií. Máme informácie o spotrebe v jednotlivých jednotkách. Bola to vyššia investícia na začiatku, ale aspoň vieme, ako sa správa náš nájomník. Druhá vec je, že naše nájmy sú all inclusive. Náš klient nerieši vyúčtovanie, keď sa skončí nájomné obdobie.

A na toto si musíme tvoriť tú rezervu alebo spočítať správnu spotrebu. A tým, že máme kratšie nájmy, tak budeme nútení trošku upraviť cenníky – takže sa nás to bude dotýkať. Povedal by som, že 20 % nájomcov má vyššiu spotrebu, ako sme čakali, 50 % ľudí má oveľa nižšiu. Budúci rok inštalujeme klimatizácie. Tento rok sme zistili, že bolo veľmi horúce leto, a chceme zvýšiť komfort našich obyvateľov. Myslím si, že stačí zvýšiť nájom o 2 až 3 % a mali by sme zvládnuť aj energie aj klimatizácie.

Potom bude, samozrejme, stúpať spotreba energií…

Samozrejme. Radi by sme dali aj solárne strechy, ale Staré Mesto fotovoltické strechy v niektorých lokalitách zakázalo. Takže toto je zaujímavý „input“ na prehodnotenie.

Ako ste sa dostali k budove Metropolu?

Pätnásť rokov sa pohybujem v oblasti nehnuteľností. Investorská komunita v Bratislave je veľmi malá. Táto príležitosť prišla, ešte keď som bol v Lucrone, a týkala sa celej budovy, ale pre Lucron to bol malý projekt. Možnosť sme stratili, ale o rok neskôr prišla menšia príležitosť zobrať jednu celú časť, celý vchod zo Špitálskej ulice, čo boli 4 podlažia plus kancelárske priestory. Tak sme to zobrali a o rok neskôr sme mali prvých nájomníkov. Trvalo rok, rok a pol, kým sme získali prvých klientov.

Pred niekoľkými dňami sme sa stretli na medzinárodnej konferencii, ktorá sa venovala nájmom, co-livingu, investovaniu do takejto formy bývania. Je to podľa vás zaujímavá investičná príležitosť pre kapitál zo zahraničia?

Určite. Ako sme počuli na konferencii – zahraničný kapitál príde, keď je objem významný. Významným myslíme na úrovni 100 miliónov eur a viac. 100 miliónov eur je rádovo tisíc-tisícdvesto miniapartmánov. Sú developeri ako Lucron alebo Penta, JTRE, ktorí zahlásili, že majú v pipeline tisícky takýchto jednotiek. Myslím si, že každý môže byť úspešný, lebo dopyt po apartmáne v Bratislave môže uspokojiť každý developer.

Problémy sú však stále dva. Prvý je, že slovenský kapitál je stále hladný po vysokom výnose. Druhý je, že stavebné náklady sú na takej vysokej úrovni, že ak developer nezíska pozemok za rozumnú cenu a nevie stavať rýchlo alebo efektívne, tak je to veľmi ťažké. Keďže slovenský kapitál je krátkodobý, je veľmi ťažké z toho robiť zisk. Preto sú investormi poisťovne, ktoré majú veľmi dlho dostupný kapitál a (rýchlo) očakávané výnosy sú na 4-5 %.

Dnes je to tak, že je prebytok v ponuke bytov, stále som hovoril, že chýbajú byty. Ale dnes sa dá vybrať. Pamätám si, že v roku 2017 a 2018 som riešil bývanie v Bratislave a nevedel som nájsť štvorizbový byt. Ale byty nie sú dostupné pre rodiny, ktoré majú minimálne dvoch pracujúcich. Lebo keď priemerný 2-izbový byt v Bratislave stojí (nečítal som štatistiky, ale myslím si, že stále to platí) nad 200-tisíc eur a keď hypotéka je 160-tisíc eur maximálne, tak si myslím, že čistý príjem by mal byť nejakých 25- až 26-tisíc eur ročne.

A koľko mladých má mesačne čistý plat vyše 2-tisíc eur? Pre túto cieľovú skupinu treba nejako riešiť bývanie. Lucron a Penta predstavili projekty na nájomné bývanie. A sú menší developeri, ktorí vlastnia staršie budovy, ktoré prejdú rekonštrukciou. Raz aj banky pochopia, že ide o produkt, do ktorého sa oplatí investovať… lebo už sa až tak nestavajú kancelárie, obchodné centrá…

Takže banky tiež musia podnikať a musia vedieť, komu ponúkať. Minulý týždeň som mal stretnutie s členom predstavenstva najväčšej banky na Slovensku a povedal, že majú toľko dopytov na projekty na financovanie, že nevedia, koho financovať. Predtým bol problém nájsť si projekt, teraz si banky môžu samy filtrovať. Chýbajú byty alebo projekty a chýba kvalitné bývanie.

V Bratislave sa chystá zmena územného plánu, čo bude významným krokom do budúcnosti, ktorý ovplyvní životy obyvateľov, ako aj podnikateľské kruhy – developerov a stavebníkov. Máte nápady, kde by mohlo vzniknúť príjemné co-livingové bývanie, nová štvrť. Či je z vášho pohľadu lepšie, keď to je v centre Bratislavy alebo na okraji Bratislavy, kde je tiež málo zastavaného územia?

Osobne si myslím, že nájomné bývanie môže byť relatívne kdekoľvek, lebo sú rôzne cieľové skupiny. My v Metropole máme priemerne 10-15 dopytov týždenne. Ale keď sledujem všeobecné dopyty na trhu, tak je asi 10 % ľudí, ktorí chcú bývať pri lese a prírode.

Takže Staré Mesto možno nie je úplne ideálna zóna. Sú ľudia, ktorí potrebujú byť blízko vysokej školy, takže aj Petržalka je zaujímavá, Dúbravka – to sú zóny, ktoré môžu byť zaujímavé, ide o ľudí, ktorí nemajú autá. To znamená, že všade je dostupná verejná doprava, cyklotrasy a môžu byť do 10 až 15 minút na vysokej škole. Pre mladých je to dobrá adresa.

Keby som bol veľký developer, ktorý vie postaviť väčšie „setupy“, vždy by som postavil najprv prvú etapu nájomnú s možnosťou na predaj. Lebo toto sme zažili v Arboriu v Trnave, keď som bol v Lucrone, kde ľudia išli do nájmu, páčilo sa im a rovno kúpili byt. Takže mať ponuku automaticky na kúpu a prenájom. Niečo podobné teraz rieši jeden developer – môžete si kúpiť byt z družstevného bývania. Je to presne o tom, že testujem. Družstevné bývanie nie je úplne nájom. Ale vždy by som odporučil nejako takto uvažovať na začiatok.

Družstevné bývanie sme poznali ešte za minulého režimu v Československu. Po roku 1989 sa od neho ustúpilo a prešlo sa skôr na odkupovanie bytov do vlastníctva. Teraz je to opäť novinka od konkrétneho developera, ktorá je trochu pozmenená, pretože žijeme v trhovej ekonomike. Aké máte plány do budúcnosti? Chcete ostať v Bratislave, chcete sa rozšíriť do Košíc?

Plán je rásť. Máme ďalšie dva až tri projekty, ktoré nebudeme financovať sami. Ale budeme vystupovať skôr ako odborný garant alebo projektový manažér. Máme brand Be One. A Be One chceme rozšíriť v Bratislave. Predpokladám, že do okolo 18 mesiacov budeme mať projekt zameraných na študentov a mladých mimo Starého Mesta, kde bude 120 až 130 apartmánov.

Ďalej s ďalším investorom riešime okolo 250 miest pre študentov v Bratislave. Vyskytla sa aj zaujímavá možnosť v Košiciach, tam ešte uvidíme, či do toho pôjdeme. Lebo to je rekonštrukcia v centre mesta a tam by sa dali robiť kvalitnejšie internáty alebo bývanie pre manažérov či zamestnancov Volvo.

Ja som prišiel na Slovensko pred 25 rokmi a bol problém nájsť bývanie pre človeka, ktorý bol zvyknutý bývať v zahraničí. Takže je príležitosť, aká je, a keď nájdeme investičný kapitál, ktorý je ochotný do toho ísť, tak to budú projekty, ktoré majú celkom slušný výnos a rast. Takže uvidíme.