Firmy sรบ ochotnรฉ platiลฅ vyลกลกรญ nรกjom. Ak dostanรบ kvalitnรฉ kancelรกrie
Na trhu panuje neistota, na stavbรกch chรฝbali zahraniฤnรญ pracovnรญci. Aj napriek komplikรกciรกm vลกak developeri zatiaฤพ nehodnotia situรกciu ako katastrofรกlnu.
Pandรฉmia COVID-19 zasiahla aj developerov. Na projekty sa musia teraz pozeraลฅ inรฝm spรดsobom a v oblasti kancelรกrskych priestorov zamieลกal karty silnejรบci trend prรกce z domu. Aj o tom diskutovali na online konferencii Development Summit 2020 ย Luboลก ฤema, podpredseda Inลกtitรบtu urbรกnneho rozvoja a projektovรฝ manaลพรฉr IURIS INVEST, Pavel Pelikรกn, vรฝkonnรฝ riaditeฤพ a podpredseda predstavenstva J&T REAL ESTATE, a Jakub Gossรกnyi, Head of Development HB Reavis Slovakia.
Konferencia sa uskutoฤnila 17. jรบna a zorganizovali ju vydavateฤพstvo JAGA a Inลกtitรบt urbรกnneho rozvoja (IUR). Prinรกลกame najdรดleลพitejลกie informรกcie z panela o dosahoch pandรฉmie.
Akรฉ boli uplynulรฉ mesiace? Prichรกdza uลพ obdobie krรญzy?
P. Pelikรกn: Netreba z toho robiลฅ tragรฉdiu. Veฤพmi dรดleลพitรฉ bude, ako sa podarรญ udrลพaลฅ zamestnanosลฅ. Vtedy ฤพudia nebudรบ ลกetriลฅ a stรบpne spotreba, ktorรบ potrebujeme na fungovanie ekonomiky. To, ฤo sa udialo v naลกej spoloฤnosti, bolo v princรญpe len krรกtkodobรฉ.
Problรฉmy na stavbe boli spรดsobenรฉ len nedostatkom pracovnรฝch kapacรญt zo zahraniฤia, ale to sa nรกm podarilo veฤพmi rรฝchlo nahradiลฅ. Vรฝstavba vลกetkรฝch naลกich rozostavanรฝch stavieb โ Eurovea 2, Klingerka a Ovocnรฉ sady โ pokraฤuje na plnรฝ vรฝkon a v podstate neevidujeme zmeny oproti oฤakรกvanรฝm harmonogramom.
J. Gossรกnyi: Na Slovensku podobne ako vo svete asi neexistuje odvetvie, ktorรฉ by pandรฉmia nezasiahla. V prรญpade naลกich stavieb bol jej zรกsah rรดzny. Kaลพdรฝ zรญskal priestor na uvaลพovanie nad svojou stratรฉgiou, a to naprieฤ vลกetkรฝmi aktivitami โ ฤi uลพ iลกlo o rozostavanรฉ budovy, alebo o pripravovanรฉ projekty, budovy v sprรกve aj dlhodobรฉ vรญzie.
Z pohฤพadu prรญpravy projektov sme sa pozerali, akรฝm spรดsobom sรบ โCOVID Proofโ, ฤiลพe na ich pripravenosลฅ reagovaลฅ na podobnรบ situรกciu, akรบ sme preลพรญvali v uplynulรฝch mesiacoch. Platรญ to aj pre Stanicu Nivy, ktorรก je vo vysokom ลกtรกdiu rozostavanosti a tieลพ musรญ reagovaลฅ na budรบcnosลฅ.
Mali sme problรฉm aj s obmedzenรญm pracovnej sily zo zahraniฤia, keฤลพe vลกetci pracovnรญci sa museli vrรกtiลฅ domov. Vรฝpadok sme vลกak rรฝchlo nahradili miestnymi expertmi zo zรกpadnej Eurรณpy. Skomplikovalo sa bรบranie Apolla. ฤeskรฉmu developerovi otoฤili na hraniciach najvรคฤลกรญ bager, takลพe sme bรบracie prรกce museli pozastaviลฅ. Pokraฤovali sme hneฤ, ako sa dodรกvateฤพ mohol vrรกtiลฅ k prรกci.
ฤฝ. ฤema: Nemรกme takรฉ veฤพkรฉ projekty, aspoล ฤo sa tรฝka administratรญvy, ale veฤพkรฉ zmeny sme zachytili v prรญpravnej fรกze projektov a najmรค v ich financovanรญ. Generรกlni dodรกvatelia mali na zaฤiatku roka problรฉm s nacenenรญm, lebo na Slovensku sa stavebnรฉ materiรกly takmer nevyrรกbajรบ. To sa medziฤasom stratilo, ale otรกzka financovania zostala.
Ponuky z ฤasu pred koronou boli v zรกsade revidovanรฉ Stรบpli poลพiadavky na vlastnรฉ zdroje a banky pristรบpili k sprรญsneniu podmienok pri poskytovanรญ รบverov. Je zrejmรฉ, ลพe oproti minulรฉmu roku pรดjdu hore nรกklady na finanฤnรฉ sluลพby.
Pri bytoch sme zase sledovali reakciu ฤพudรญ na aktuรกlnu situรกciu. Do veฤพkej miery bude zรกvisieลฅ od psycholรณgie ฤพudรญ, ako aj od spรดsobu informovania mรฉdiami. ฤฝudia sa vลกak po mesiaci-dvoch zase zaktivizovali, takลพe z pohฤพadu trhu sme zatiaฤพ vรกลพny prepad nezaregistrovali. Ktovie, ฤo prinesรบ najbliลพลกie mesiace.
Spomรญnali ste oฤakรกvania spotrebiteฤพskej nรกlady. Vnรญmate pri bytoch uลพ nejakรฝ posun? Ide o nรกvrat do normรกlu alebo mรกte odhad, kam sa to bude vyvรญjaลฅ?
P. Pelikรกn: Hovorili sme o bytoch, ktorรฉ na trhu chรฝbajรบ. Ale ฤi budeme v prรญpade Bratislavy hovoriลฅ o 10-, 20-, 30- alebo 40-tisรญcoch bytov je รบplne irelevantnรฉ, lebo to ฤรญslo je samo osebe veฤพmi vysokรฉ.
Dnes mรกme voฤพnรฝch okolo 1 800 bytov, a to je nezdravรฉ ฤรญslo. Pri finanฤnรฝch nรกkladoch bude veฤพmi dรดleลพitรฉ, akรฝ majรบ developerskรฉ projekty โtrack recordโ, v akom stave zanechal developer svoje projekty a ako ho banky poznajรบ.
Dnes, naprรญklad, finiลกujeme s financovanรญm bytovรฉho projektu Ovocnรฉ sady. Od bรกnk sme dostali podmienky, v ktorรฝch sa trochu odrรกลพa nastavenie doby, ale nie je to niฤ dramatickรฉ.
A ako to vyzerรก v segmente kancelรกrskych nehnuteฤพnostรญ? Ako HB Reavis vnรญma novรฉ trendy, ktorรฉ boli uplynulรฉ mesiace v znamenรญ โhome officeโ, a ako sa odrรกลพajรบ v strategickom uvaลพovanรญ?
J. Gossรกnyi: V developerskej firme vznikajรบ nรกpady a rieลกenia v kreatรญvnom prostredรญ. Dรดleลพitรก je interakcia ฤพudรญ a tรบ prรกca z domu nenahradรญ. Na druhej strane sme boli prรญjemne prekvapenรญ, ako veฤพa tรญmov fungovalo aj bez toho, aby sa reรกlne videli.
Z mรดjho pohฤพadu to vลกak nie je dlhodobo udrลพateฤพnรฉ. V kolektรญve sa veziete na vlne istรฝch vzลฅahov a na zรกklade spoloฤne odลพitรฝch situรกciรญ. Ostatne, aj pracovnรก morรกlka je trocha rozkolรญsanรก… Trรบfam si povedaลฅ, ลพe na 85 โ 90 % sa v naลกej firme vrรกtime do normรกlu.
Firmy budรบ prehodnocovaลฅ svoje kancelรกrske priestory a zaฤnรบ sa venovaลฅ tomu, ako ich nastaviลฅ pre ฤพudรญ, aby boli atraktรญvne a zdravรฉ. Aby boli funkฤnรฉ a aby boli โลกitรฉ na mieruโ tรฝm nรกjomcom, s ktorรฝmi sme boli v รบzkom kontakte uลพ poฤas krรญzy. Firmy sรบ dokonca ochotnรฉ podฤพa istรฝch prieskumov zniesลฅ aลพ o 20 % vyลกลกรญ nรกjom, ak budรบ maลฅ kvalitnejลกie priestory.
V minulosti sme hovorili o veฤพkom dรดraze na aktivitu mesta pri rozvoji, respektรญve, aby nehฤพadalo vรฝhovorky, ako sa to nedรก urobiลฅ. Myslรญte si, ลพe takรฝto spรดsob uvaลพovania mรดลพe pomรดcลฅ developerom, ale aj obฤanom v meste?
ฤฝ. ฤema: Tรก akฤnosลฅ je dosลฅ problematickรก. Aj v IUR rozoberรกme uลพ roky mnoho tรฉm a stรกle mรกm pocit, ako keby to nikoho nezaujรญmalo. Patria k nรญm naprรญklad statickรก doprava a pozemnรฉ komunikรกcie, ale je ich kvantum.
Aj v rรกmci IUR sme sa pokรบลกali robiลฅ medzi รบradnรญkmi ฤพahkรบ osvetu, aj keฤ viem, ลพe to bolo do trochu naivnรฉ. Snaลพili sme sa im vysvetฤพovaลฅ sรบvislosti, aby kaลพdรฝ รบradnรญk dokรกzal prispieลฅ k reลกtartu. Zostalo to vลกak na รบrovni vysvetฤพovania. Ani teraz nevidรญm ลพiadnu snahu o reลกtart โ ฤi uลพ zo strany mesta, alebo ลกtรกtu.
Jakub Gossรกnyi
Head of Development, HB Reavis Slovakia
Kaลพdรฝ developer by urฤite dokรกzal โvytiahnuลฅ z rukรกvaโ a povedaลฅ zopรกr vecรญ, ktorรฉ by sa mali zmeniลฅ v sรบฤasnom stavebnom zรกkone. ฤo by aj s malรฝm รบsilรญm mohlo zlepลกiลฅ stavebnรฉ prostredie?
P. Pelikรกn: V prvom rade skvalitniลฅ prostredie povoฤพovacรญch procesov. Urฤite by pomohlo zlรบฤenie stavebnรฝch รบradov v Bratislave. Kaลพdรฝ z nich mรก totiลพ odliลกnรฝ prรญstup k danej veci.
ฤalej je to posilnenie pozรญcie hlavnรฉho projektanta v stavebnom konanรญ, kde uลพ vlastne ide iba o implementรกciu rรดznych priestorovo-technickรฝch poลพiadaviek z predchรกdzajรบcich stupลov konania do reality, ktorรก sa bude vytvรกraลฅ na stavbe. Tam je potrebnรก uลพ iba okrรบhla peฤiatka projektantov, ktorรญ garantujรบ odbornosลฅ, a netreba ฤakaลฅ na odvolรกvania.
J. Gossรกnyi: Stavebnรฝ zรกkon mรก uลพ 44 rokov a sรกm poznรกm prรญpady, keฤ sa v tej istej veci rozhodlo รบplne protichodne. Aktuรกlne naprรญklad mรกme tรฉmu zruลกenรฉho รบzemnรฉho rozhodnutia jednรฉho projektu v Petrลพalke. Ak by sme chceli meniลฅ platnรฉ zรกkony, tak sa v podstate bavรญme o reforme ลกtรกtnej sprรกvy.
Odbornรญci budรบ musieลฅ byลฅ vฤlenenรญ, ฤo by v praxi vyvolalo malรบ revolรบciu. Ale vnรญmam to ako jednu z vecรญ, ktorรบ treba pri tรฝchto zmenรกch domyslieลฅ. My developeri vลกak jednoznaฤne potrebujeme kvalitnรฝ stavebnรฝ zรกkon, ktorรฝ bude jednoznaฤne vyloลพiteฤพnรฝ a pre projekt bude zabezpeฤovaลฅ prรกvnu istotu.
Aj keฤ sa projekty nestavajรบ roฤne, majรบ nemalรฉ nรกklady na manaลพment tรญmov a nรกjmy pozemkov, ฤo na konci dลa zaplatรญ nรกjomca alebo kupec. Niektorรฉ projekty majรบ naprรญklad dlhodobo neaktualizovanรฝ รบzemnรฝ plรกn, priฤom veฤพa zahraniฤnรฝch developerov odiลกlo alebo sa pรคลฅ rokov nepohli z miesta.
Pre developerov je teda kฤพรบฤovรก flexibilita a rรฝchlosลฅ reakcie zo strany ลกtรกtu a mesta. Ak sa to napravรญ, mรดลพeme potiahnuลฅ dopredu Slovensko a z hlavnรฉho mesta urobiลฅ atraktรญvny priestor, ktorรฝ by lรกkal talenty.
ฤฝ. ฤema: Sรบhlasรญm, ลพe podstatnรฉ veci treba uviesลฅ do ลพivota veฤพmi rรฝchlo. V Bratislave mรกme za sebou polovicu volebnรฉho obdobia. Vieme, ako magistrรกt problematicky bojuje s tรฝmi zmenami a doplnkami. Neustรกle sa im z rรดznych dรดvodov posรบvajรบ termรญny a nemusรญme chodiลฅ ฤaleko, aby sme zistili, ลพe to v zรกsade funguje.
Proces prejednรกvania zmien รบzemnรฉho plรกnu v Prahe sa podarilo skrรกtiลฅ z 981 dnรญ na 270. A keฤ sa na to budem zase pรฝtaลฅ uย nรกs, opรคลฅ nedostanem odpoveฤ. Vieme, ลพe v Bratislave sa tรฝch zmien spustilo aลพ prรญliลก veฤพa a sรบ uลพ pomaly na dve volebnรฉ obdobia. Vลกetci vลกak chceme, aby developeri pocรญtili zmeny oveฤพa skรดr. V Prahe to zjavne ide.
V predchรกdzajรบcom paneli bola diskutovanรก tรฉma nรกjomnรฉho bรฝvania. Vidรญte priestor zapojiลฅ sa do existujรบcich schรฉm alebo je to zatiaฤพ neznรกma pรดda a neviete, ako sa na nej pohybovaลฅ?
P. Pelikรกn: Treba si najprv povedaลฅ, ฤo vlastne nรกjomnรฉ bรฝvanie je. Urฤite to nie je bรฝvanie pre asociรกlne skupiny. Naprรญklad v Londรฝne ho poznajรบ pod pojmom โaffordable livingโ (dostupnรฉ bรฝvanie). ฤasลฅou bytov urฤenรฝch na bรฝvanie disponuje mesto a vie tam ubytovaลฅ policajtov, lekรกrov, uฤiteฤพov.
Nรกjomnรฉ bรฝvanie by malo pomรดcลฅ tรฝm, ktorรญ budรบ potrebovaลฅ bรฝvaลฅ a sรบ pre spoloฤnosลฅ veฤพkรฝm prรญnosom, a nie tรฝm, ktorรญ prรกve potrebujรบ kรบpiลฅ byt. Tรกto tรฉma je aj pre nรกs zaujรญmavรก, ale existuje veฤพa vecรญ, ktorรฉ treba dorieลกiลฅ. Uลพ len keฤ sa pozrieme, ako by sa pracovalo s DPH, tak si to vyลพaduje zmeny, aby bรฝvanie mohlo byลฅ dostupnejลกie. Zรกroveล treba myslieลฅ aj na legislatรญvu tรฝkajรบcu sa svetlotechniky, teplotechniky ฤi stavebnej fyziky.
ฤฝ. ฤema: Je to veฤพkรก neznรกma, tรฝm je povedanรฉ veฤพa. Na mnoลพstvo z problรฉmov, ktorรฉ naznaฤil pรกn Pelikรกn, momentรกlne neexistujรบ odpovede. V zรกsade sa prostredie alebo podmienky zatiaฤพ len tvoria. My momentรกlne nepripravujeme projekt, v ktorom by sme sa cielene zamerali na nรกjomnรฉ bรฝvanie.
J. Gossรกnyi: Do nรกjomnรฝch bytov sa aktuรกlne nechystรกme. Ak sa naozaj bavรญme o tom, ลพe ideme tento segment podporovaลฅ, tak musรญ to byลฅ systematickรฉ naprieฤ celรฝm ลกtรกtnym priestorom, lebo prienik je ลกirokรฝ. Ten istรฝ bytovรฝ dom v Bratislave je z pohฤพadu nรกkladov inรฝ ako v Luฤenci alebo pri ลฝiline. Viac stoja pozemky, prรญpojky, inรก je aj legislatรญva.
V prospech developerov hrรก fakt, ลพe je v Bratislave veฤพkรฝ nedostatok bytov. Ide o situรกciu, ลพe developer eลกte dokรกลพe fungovaลฅ v ลกtandardnom reลพime mimo nรกjomnรฉho bรฝvania s ohฤพadom na takto zdeformovanรฝ trh v hlavnom meste?
P. Pelikรกn: Nรกjomnรฉ bรฝvanie nie je len o tom, ฤi si ho niekto mรดลพe alebo nemรดลพe dovoliลฅ. Vo svete existuje veฤพa firiem, ktorรฉ sa tomu venujรบ v rรดznych krajinรกch a tieลพ majรบ nejakรฝ model. Dรดleลพitรฉ je pustiลฅ do tohto segmentu lacnรฉ peniaze, aby sa mohli รบrokovรฉ nรกklady blรญลพiลฅ k nule.
Pri nรกjomnom bรฝvanรญ na Slovensku narรกลพame na fakt, ลพe mรกme tradรญciu porevoluฤnรฉho vlastnenia vลกetkรฉho. Finanฤnรฝ model, ktorรฝ vรกm โvypadneโ pri hypotรฉke, je pribliลพne rovnakรฝ ako pri nรกjomnom bรฝvanรญ. Matematika je rovnakรก, pracuje sa s nรกkladmi a nejakรฝm รบroฤenรญm. Ak nรกjomnรฝ dom nedokรกลพete postaviลฅ o polovicu lacnejลกie, tak neviete poฤรญtaลฅ.
Treba ฤพudรญ edukovaลฅ, aby chรกpali, ลพe nรกjomnรฉ bรฝvanie je dobrรก moลพnosลฅ v situรกcii, keฤ naprรญklad neviem, akรบ budem maลฅ kariรฉru a ako a kde si chcem zaloลพiลฅ rodinu.
ฤฝ. ฤema: Je to aj o tom, ฤi ลกtรกt naleje peniaze do tohto finanฤnรฉho modelu, na zรกklade ktorรฉho bude mรดcลฅ โvypadnรบลฅโ nejakรฉ nรกjomnรฉ. Inak v zรกsade hovorรญme o tรฝch istรฝch nรกkladoch aj cenรกch pozemkov a nรกkladoch na architektรบru.
Cena peลazรญ zohrรกva svoju rolu. Na zรกklade rozpoฤtov vieme, koฤพko tvoria ostatnรฉ poloลพky mimo finanฤnรฝch nรกkladov, ktorรฉ nie sรบ aลพ takรฉ dominantnรฉ pri vรฝstavbe. Zas to bude o tom, ฤi do kalkulรกcie vstรบpi inรฝ zdroj.
Konferenciu Development Summit 2020 vรกm priniesli:
Organizรกtori
Partneri