kancelaria

Firmy sรบ ochotnรฉ platiลฅ vyลกลกรญ nรกjom. Ak dostanรบ kvalitnรฉ kancelรกrie

Na trhu panuje neistota, na stavbรกch chรฝbali zahraniฤnรญ pracovnรญci. Aj napriek komplikรกciรกm vลกak developeri zatiaฤพ nehodnotia situรกciu ako katastrofรกlnu.

Pandรฉmia COVID-19 zasiahla aj developerov. Na projekty sa musia teraz pozeraลฅ inรฝm spรดsobom a v oblasti kancelรกrskych priestorov zamieลกal karty silnejรบci trend prรกce z domu. Aj o tom diskutovali na online konferencii Development Summit 2020 ย Luboลก ฤŒema, podpredseda Inลกtitรบtu urbรกnneho rozvoja a projektovรฝ manaลพรฉr IURIS INVEST, Pavel Pelikรกn, vรฝkonnรฝ riaditeฤพ a podpredseda predstavenstva J&T REAL ESTATE, a Jakub Gossรกnyi, Head of Development HB Reavis Slovakia.

Konferencia sa uskutoฤnila 17. jรบna a zorganizovali ju vydavateฤพstvo JAGA a Inลกtitรบt urbรกnneho rozvoja (IUR). Prinรกลกame najdรดleลพitejลกie informรกcie z panela o dosahoch pandรฉmie.

Akรฉ boli uplynulรฉ mesiace? Prichรกdza uลพ obdobie krรญzy?

P. Pelikรกn: Netreba z toho robiลฅ tragรฉdiu. Veฤพmi dรดleลพitรฉ bude, ako sa podarรญ udrลพaลฅ zamestnanosลฅ. Vtedy ฤพudia nebudรบ ลกetriลฅ a stรบpne spotreba, ktorรบ potrebujeme na fungovanie ekonomiky. To, ฤo sa udialo v naลกej spoloฤnosti, bolo v princรญpe len krรกtkodobรฉ.

Problรฉmy na stavbe boli spรดsobenรฉ len nedostatkom pracovnรฝch kapacรญt zo zahraniฤia, ale to sa nรกm podarilo veฤพmi rรฝchlo nahradiลฅ. Vรฝstavba vลกetkรฝch naลกich rozostavanรฝch stavieb โ€“ Eurovea 2, Klingerka a Ovocnรฉ sady โ€“ pokraฤuje na plnรฝ vรฝkon a v podstate neevidujeme zmeny oproti oฤakรกvanรฝm harmonogramom.

J. Gossรกnyi: Na Slovensku podobne ako vo svete asi neexistuje odvetvie, ktorรฉ by pandรฉmia nezasiahla. V prรญpade naลกich stavieb bol jej zรกsah rรดzny. Kaลพdรฝ zรญskal priestor na uvaลพovanie nad svojou stratรฉgiou, a to naprieฤ vลกetkรฝmi aktivitami โ€“ ฤi uลพ iลกlo o rozostavanรฉ budovy, alebo o pripravovanรฉ projekty, budovy v sprรกve aj dlhodobรฉ vรญzie.

Z pohฤพadu prรญpravy projektov sme sa pozerali, akรฝm spรดsobom sรบ โ€žCOVID Proofโ€œ, ฤiลพe na ich pripravenosลฅ reagovaลฅ na podobnรบ situรกciu, akรบ sme preลพรญvali v uplynulรฝch mesiacoch. Platรญ to aj pre Stanicu Nivy, ktorรก je vo vysokom ลกtรกdiu rozostavanosti a tieลพ musรญ reagovaลฅ na budรบcnosลฅ.

Mali sme problรฉm aj s obmedzenรญm pracovnej sily zo zahraniฤia, keฤลพe vลกetci pracovnรญci sa museli vrรกtiลฅ domov. Vรฝpadok sme vลกak rรฝchlo nahradili miestnymi expertmi zo zรกpadnej Eurรณpy. Skomplikovalo sa bรบranie Apolla. ฤŒeskรฉmu developerovi otoฤili na hraniciach najvรคฤลกรญ bager, takลพe sme bรบracie prรกce museli pozastaviลฅ. Pokraฤovali sme hneฤ, ako sa dodรกvateฤพ mohol vrรกtiลฅ k prรกci.

ฤฝ. ฤŒema: Nemรกme takรฉ veฤพkรฉ projekty, aspoลˆ ฤo sa tรฝka administratรญvy, ale veฤพkรฉ zmeny sme zachytili v prรญpravnej fรกze projektov a najmรค v ich financovanรญ. Generรกlni dodรกvatelia mali na zaฤiatku roka problรฉm s nacenenรญm, lebo na Slovensku sa stavebnรฉ materiรกly takmer nevyrรกbajรบ. To sa medziฤasom stratilo, ale otรกzka financovania zostala.

Ponuky z ฤasu pred koronou boli v zรกsade revidovanรฉ Stรบpli poลพiadavky na vlastnรฉ zdroje a banky pristรบpili k sprรญsneniu podmienok pri poskytovanรญ รบverov. Je zrejmรฉ, ลพe oproti minulรฉmu roku pรดjdu hore nรกklady na finanฤnรฉ sluลพby.

Pri bytoch sme zase sledovali reakciu ฤพudรญ na aktuรกlnu situรกciu. Do veฤพkej miery bude zรกvisieลฅ od psycholรณgie ฤพudรญ, ako aj od spรดsobu informovania mรฉdiami. ฤฝudia sa vลกak po mesiaci-dvoch zase zaktivizovali, takลพe z pohฤพadu trhu sme zatiaฤพ vรกลพny prepad nezaregistrovali. Ktovie, ฤo prinesรบ najbliลพลกie mesiace.

Pavel Pelikรกn

Pavel Pelikรกn

vรฝkonnรฝ riaditeฤพ a podpredseda predstavenstva, J&T REAL ESTATE

Spomรญnali ste oฤakรกvania spotrebiteฤพskej nรกlady. Vnรญmate pri bytoch uลพ nejakรฝ posun? Ide o nรกvrat do normรกlu alebo mรกte odhad, kam sa to bude vyvรญjaลฅ?

P. Pelikรกn: Hovorili sme o bytoch, ktorรฉ na trhu chรฝbajรบ. Ale ฤi budeme v prรญpade Bratislavy hovoriลฅ o 10-, 20-, 30- alebo 40-tisรญcoch bytov je รบplne irelevantnรฉ, lebo to ฤรญslo je samo osebe veฤพmi vysokรฉ.

Dnes mรกme voฤพnรฝch okolo 1 800 bytov, a to je nezdravรฉ ฤรญslo. Pri finanฤnรฝch nรกkladoch bude veฤพmi dรดleลพitรฉ, akรฝ majรบ developerskรฉ projekty โ€žtrack recordโ€œ, v akom stave zanechal developer svoje projekty a ako ho banky poznajรบ.

Dnes, naprรญklad, finiลกujeme s financovanรญm bytovรฉho projektu Ovocnรฉ sady. Od bรกnk sme dostali podmienky, v ktorรฝch sa trochu odrรกลพa nastavenie doby, ale nie je to niฤ dramatickรฉ.

A ako to vyzerรก v segmente kancelรกrskych nehnuteฤพnostรญ? Ako HB Reavis vnรญma novรฉ trendy, ktorรฉ boli uplynulรฉ mesiace v znamenรญ โ€žhome officeโ€œ, a ako sa odrรกลพajรบ v strategickom uvaลพovanรญ?

J. Gossรกnyi: V developerskej firme vznikajรบ nรกpady a rieลกenia v kreatรญvnom prostredรญ. Dรดleลพitรก je interakcia ฤพudรญ a tรบ prรกca z domu nenahradรญ. Na druhej strane sme boli prรญjemne prekvapenรญ, ako veฤพa tรญmov fungovalo aj bez toho, aby sa reรกlne videli.

Z mรดjho pohฤพadu to vลกak nie je dlhodobo udrลพateฤพnรฉ. V kolektรญve sa veziete na vlne istรฝch vzลฅahov a na zรกklade spoloฤne odลพitรฝch situรกciรญ. Ostatne, aj pracovnรก morรกlka je trocha rozkolรญsanรก… Trรบfam si povedaลฅ, ลพe na 85 โ€“ 90 % sa v naลกej firme vrรกtime do normรกlu.

Firmy budรบ prehodnocovaลฅ svoje kancelรกrske priestory a zaฤnรบ sa venovaลฅ tomu, ako ich nastaviลฅ pre ฤพudรญ, aby boli atraktรญvne a zdravรฉ. Aby boli funkฤnรฉ a aby boli โ€žลกitรฉ na mieruโ€œ tรฝm nรกjomcom, s ktorรฝmi sme boli v รบzkom kontakte uลพ poฤas krรญzy. Firmy sรบ dokonca ochotnรฉ podฤพa istรฝch prieskumov zniesลฅ aลพ o 20 % vyลกลกรญ nรกjom, ak budรบ maลฅ kvalitnejลกie priestory.

V minulosti sme hovorili o veฤพkom dรดraze na aktivitu mesta pri rozvoji, respektรญve, aby nehฤพadalo vรฝhovorky, ako sa to nedรก urobiลฅ. Myslรญte si, ลพe takรฝto spรดsob uvaลพovania mรดลพe pomรดcลฅ developerom, ale aj obฤanom v meste?

ฤฝ. ฤŒema: Tรก akฤnosลฅ je dosลฅ problematickรก. Aj v IUR rozoberรกme uลพ roky mnoho tรฉm a stรกle mรกm pocit, ako keby to nikoho nezaujรญmalo. Patria k nรญm naprรญklad statickรก doprava a pozemnรฉ komunikรกcie, ale je ich kvantum.

Aj v rรกmci IUR sme sa pokรบลกali robiลฅ medzi รบradnรญkmi ฤพahkรบ osvetu, aj keฤ viem, ลพe to bolo do trochu naivnรฉ. Snaลพili sme sa im vysvetฤพovaลฅ sรบvislosti, aby kaลพdรฝ รบradnรญk dokรกzal prispieลฅ k reลกtartu. Zostalo to vลกak na รบrovni vysvetฤพovania. Ani teraz nevidรญm ลพiadnu snahu o reลกtart โ€“ ฤi uลพ zo strany mesta, alebo ลกtรกtu.

Jakub Gossรกnyi

Jakub Gossรกnyi

Head of Development, HB Reavis Slovakia

Kaลพdรฝ developer by urฤite dokรกzal โ€žvytiahnuลฅ z rukรกvaโ€œ a povedaลฅ zopรกr vecรญ, ktorรฉ by sa mali zmeniลฅ v sรบฤasnom stavebnom zรกkone. ฤŒo by aj s malรฝm รบsilรญm mohlo zlepลกiลฅ stavebnรฉ prostredie?

P. Pelikรกn: V prvom rade skvalitniลฅ prostredie povoฤพovacรญch procesov. Urฤite by pomohlo zlรบฤenie stavebnรฝch รบradov v Bratislave. Kaลพdรฝ z nich mรก totiลพ odliลกnรฝ prรญstup k danej veci.

ฤŽalej je to posilnenie pozรญcie hlavnรฉho projektanta v stavebnom konanรญ, kde uลพ vlastne ide iba o implementรกciu rรดznych priestorovo-technickรฝch poลพiadaviek z predchรกdzajรบcich stupลˆov konania do reality, ktorรก sa bude vytvรกraลฅ na stavbe. Tam je potrebnรก uลพ iba okrรบhla peฤiatka projektantov, ktorรญ garantujรบ odbornosลฅ, a netreba ฤakaลฅ na odvolรกvania.

J. Gossรกnyi: Stavebnรฝ zรกkon mรก uลพ 44 rokov a sรกm poznรกm prรญpady, keฤ sa v tej istej veci rozhodlo รบplne protichodne. Aktuรกlne naprรญklad mรกme tรฉmu zruลกenรฉho รบzemnรฉho rozhodnutia jednรฉho projektu v Petrลพalke. Ak by sme chceli meniลฅ platnรฉ zรกkony, tak sa v podstate bavรญme o reforme ลกtรกtnej sprรกvy.

Odbornรญci budรบ musieลฅ byลฅ vฤlenenรญ, ฤo by v praxi vyvolalo malรบ revolรบciu. Ale vnรญmam to ako jednu z vecรญ, ktorรบ treba pri tรฝchto zmenรกch domyslieลฅ. My developeri vลกak jednoznaฤne potrebujeme kvalitnรฝ stavebnรฝ zรกkon, ktorรฝ bude jednoznaฤne vyloลพiteฤพnรฝ a pre projekt bude zabezpeฤovaลฅ prรกvnu istotu.

Aj keฤ sa projekty nestavajรบ roฤne, majรบ nemalรฉ nรกklady na manaลพment tรญmov a nรกjmy pozemkov, ฤo na konci dลˆa zaplatรญ nรกjomca alebo kupec. Niektorรฉ projekty majรบ naprรญklad dlhodobo neaktualizovanรฝ รบzemnรฝ plรกn, priฤom veฤพa zahraniฤnรฝch developerov odiลกlo alebo sa pรคลฅ rokov nepohli z miesta.

Pre developerov je teda kฤพรบฤovรก flexibilita a rรฝchlosลฅ reakcie zo strany ลกtรกtu a mesta. Ak sa to napravรญ, mรดลพeme potiahnuลฅ dopredu Slovensko a z hlavnรฉho mesta urobiลฅ atraktรญvny priestor, ktorรฝ by lรกkal talenty.

ฤฝ. ฤŒema: Sรบhlasรญm, ลพe podstatnรฉ veci treba uviesลฅ do ลพivota veฤพmi rรฝchlo. V Bratislave mรกme za sebou polovicu volebnรฉho obdobia. Vieme, ako magistrรกt problematicky bojuje s tรฝmi zmenami a doplnkami. Neustรกle sa im z rรดznych dรดvodov posรบvajรบ termรญny a nemusรญme chodiลฅ ฤaleko, aby sme zistili, ลพe to v zรกsade funguje.

Proces prejednรกvania zmien รบzemnรฉho plรกnu v Prahe sa podarilo skrรกtiลฅ z 981 dnรญ na 270. A keฤ sa na to budem zase pรฝtaลฅ uย nรกs, opรคลฅ nedostanem odpoveฤ. Vieme, ลพe v Bratislave sa tรฝch zmien spustilo aลพ prรญliลก veฤพa a sรบ uลพ pomaly na dve volebnรฉ obdobia. Vลกetci vลกak chceme, aby developeri pocรญtili zmeny oveฤพa skรดr. V Prahe to zjavne ide.

Luboลก ฤŒema

Luboลก ฤŒema

podpredseda Inลกtitรบtu urbรกnneho rozvoja a projektovรฝ manaลพรฉr, IURIS INVEST

V predchรกdzajรบcom paneli bola diskutovanรก tรฉma nรกjomnรฉho bรฝvania. Vidรญte priestor zapojiลฅ sa do existujรบcich schรฉm alebo je to zatiaฤพ neznรกma pรดda a neviete, ako sa na nej pohybovaลฅ?

P. Pelikรกn: Treba si najprv povedaลฅ, ฤo vlastne nรกjomnรฉ bรฝvanie je. Urฤite to nie je bรฝvanie pre asociรกlne skupiny. Naprรญklad v Londรฝne ho poznajรบ pod pojmom โ€žaffordable livingโ€œ (dostupnรฉ bรฝvanie). ฤŒasลฅou bytov urฤenรฝch na bรฝvanie disponuje mesto a vie tam ubytovaลฅ policajtov, lekรกrov, uฤiteฤพov.

Nรกjomnรฉ bรฝvanie by malo pomรดcลฅ tรฝm, ktorรญ budรบ potrebovaลฅ bรฝvaลฅ a sรบ pre spoloฤnosลฅ veฤพkรฝm prรญnosom, a nie tรฝm, ktorรญ prรกve potrebujรบ kรบpiลฅ byt. Tรกto tรฉma je aj pre nรกs zaujรญmavรก, ale existuje veฤพa vecรญ, ktorรฉ treba dorieลกiลฅ. Uลพ len keฤ sa pozrieme, ako by sa pracovalo s DPH, tak si to vyลพaduje zmeny, aby bรฝvanie mohlo byลฅ dostupnejลกie. Zรกroveลˆ treba myslieลฅ aj na legislatรญvu tรฝkajรบcu sa svetlotechniky, teplotechniky ฤi stavebnej fyziky.

ฤฝ. ฤŒema: Je to veฤพkรก neznรกma, tรฝm je povedanรฉ veฤพa. Na mnoลพstvo z problรฉmov, ktorรฉ naznaฤil pรกn Pelikรกn, momentรกlne neexistujรบ odpovede. V zรกsade sa prostredie alebo podmienky zatiaฤพ len tvoria. My momentรกlne nepripravujeme projekt, v ktorom by sme sa cielene zamerali na nรกjomnรฉ bรฝvanie.

J. Gossรกnyi: Do nรกjomnรฝch bytov sa aktuรกlne nechystรกme. Ak sa naozaj bavรญme o tom, ลพe ideme tento segment podporovaลฅ, tak musรญ to byลฅ systematickรฉ naprieฤ celรฝm ลกtรกtnym priestorom, lebo prienik je ลกirokรฝ. Ten istรฝ bytovรฝ dom v Bratislave je z pohฤพadu nรกkladov inรฝ ako v Luฤenci alebo pri ลฝiline. Viac stoja pozemky, prรญpojky, inรก je aj legislatรญva.

V prospech developerov hrรก fakt, ลพe je v Bratislave veฤพkรฝ nedostatok bytov. Ide o situรกciu, ลพe developer eลกte dokรกลพe fungovaลฅ v ลกtandardnom reลพime mimo nรกjomnรฉho bรฝvania s ohฤพadom na takto zdeformovanรฝ trh v hlavnom meste?

P. Pelikรกn: Nรกjomnรฉ bรฝvanie nie je len o tom, ฤi si ho niekto mรดลพe alebo nemรดลพe dovoliลฅ. Vo svete existuje veฤพa firiem, ktorรฉ sa tomu venujรบ v rรดznych krajinรกch a tieลพ majรบ nejakรฝ model. Dรดleลพitรฉ je pustiลฅ do tohto segmentu lacnรฉ peniaze, aby sa mohli รบrokovรฉ nรกklady blรญลพiลฅ k nule.

Pri nรกjomnom bรฝvanรญ na Slovensku narรกลพame na fakt, ลพe mรกme tradรญciu porevoluฤnรฉho vlastnenia vลกetkรฉho. Finanฤnรฝ model, ktorรฝ vรกm โ€žvypadneโ€œ pri hypotรฉke, je pribliลพne rovnakรฝ ako pri nรกjomnom bรฝvanรญ. Matematika je rovnakรก, pracuje sa s nรกkladmi a nejakรฝm รบroฤenรญm. Ak nรกjomnรฝ dom nedokรกลพete postaviลฅ o polovicu lacnejลกie, tak neviete poฤรญtaลฅ.

Treba ฤพudรญ edukovaลฅ, aby chรกpali, ลพe nรกjomnรฉ bรฝvanie je dobrรก moลพnosลฅ v situรกcii, keฤ naprรญklad neviem, akรบ budem maลฅ kariรฉru a ako a kde si chcem zaloลพiลฅ rodinu.

ฤฝ. ฤŒema: Je to aj o tom, ฤi ลกtรกt naleje peniaze do tohto finanฤnรฉho modelu, na zรกklade ktorรฉho bude mรดcลฅ โ€žvypadnรบลฅโ€œ nejakรฉ nรกjomnรฉ. Inak v zรกsade hovorรญme o tรฝch istรฝch nรกkladoch aj cenรกch pozemkov a nรกkladoch na architektรบru.

Cena peลˆazรญ zohrรกva svoju rolu. Na zรกklade rozpoฤtov vieme, koฤพko tvoria ostatnรฉ poloลพky mimo finanฤnรฝch nรกkladov, ktorรฉ nie sรบ aลพ takรฉ dominantnรฉ pri vรฝstavbe. Zas to bude o tom, ฤi do kalkulรกcie vstรบpi inรฝ zdroj.

TEXT: ฤฝudovรญt Petrรกnsky, Alexandra Mรผllerovรก

Konferenciu Development Summit 2020 vรกm priniesli:

Organizรกtori


JAGA


Inลกtitรบt urbรกnneho rozvoja

Partneri


Elimer


TDI Kompleting