FOKUS: Hypotekárny trh sa citeľne ochladzuje, sadzby ešte stúpnu

Nízke úrokové sadzby pod 1 %, ktoré Slováci mohli získať pri hypotéke v posledných rokoch, sa stali minulosťou. Od februára úroky hypotekárnych úverov výrazne stúpajú.

Rast hypoték súvisí so snahou Európskej centrálnej banky (ECB) skrotiť vysokú infláciu zdražovaním kapitálu (cez rast základných úrokových sadzieb).

Ten, kto si zobral hypotekárny úver v januári tohto roka pri priemernom úroku 0,94%(boli banky, ktoré ponúkali hypotéky aj za 0,5 %), svoje rozhodnutie iste neľutuje. V auguste, čo je najaktuálnejší údaj Národnej banky Slovenska (NBS), sa priemerná sadzba vyšplhala na 2,42 %. Za rekordne krátky čas sa tak dostala na úroveň, kde bola naposledy na začiatku roka 2016. Nová situácia priniesla novým dlžníkom alebo tým, ktorým skončila viazanosť, náklady navyše. Pri 120-tisícovom úvere na 30 rokov si musia priplatiť o 87 eur viac pri každej splátke.

V jeseni banky v zdražovaní nepoľavili, skôr naopak. Hypotéky pri dlhších viazanostiach banky ponúkajú pri sadzbách od 2,70 až po 4,09 %. Pár percentuálnych bodov nemusí byť na prvý pohľad katastrofa, ale pri anuitnej logike splácania hypoték to predražuje splátku o 27 až 50 %.

V čase extrémnej inflácie, ktorá presiahla v auguste 13 % a dotkla sa všetkého od potravín až po služby, ide o výrazný zásah do rozpočtov domácností. Tie navyše čakajú od nového roka vyššie faktúry za plyn, teplo a elektrinu.

Kde sa zlomil trend

Slováci zažívali od začiatku roka doslova hypotekárnu horúčku. Boom narušila vo februári ako prvá VÚB banka, keď oznámila, že začne zvyšovať sadzby hypoték. Bola to nezvyčajná udalosť na silne konkurenčnom trhu, kde úrokové sadzby viac ako desať rokov klesali aj vplyvom agresívnej politiky menších bánk na trhu, ktoré si chceli uchmatnúť kus koláča.

Prvé mesiace roka 2022 sa tak niesli v znamení masívnych refixácií úrokových sadzieb. Mnohí dlžníci hľadali výhodné podmienky v iných bankách, čo spôsobilo „veľké sťahovanie úverov“, najväčšie od uvoľnenia podmienok na refinancovanie v roku 2016.

Len počas prvého štvrťroka do bánk so svojou hypotékou zamierilo 15 % dlžníkov. Boli medzi nimi takí, ktorí aj pod hrozbou pokuty porušili zmluvné podmienky. Predĺžili si fixáciu najčastejšie na päť až desať rokov, aby si zaistili na ďalšie roky čo najnižšiu splátku. V tom čase bola v ponuke ČSOB sadzba pri desaťročnej viazanosti na úrovni 0,99 %. Tá musela pre obrovský záujem dokonca na pár týždňov zastaviť refinancovanie hypoték, pretože kapacitne nestíhala.

NBS celý kolotoč refinancovania zdokumentovala pred letom. V analýze prišla so zaujímavým záverom: Na avízo zdražovania hypoték nezareagovali primárne dlžníci, ktorí to skutočne potrebovali, ale skôr bonitnejší klienti s dobrými príjmami.

Dôležitú úlohu tu zohrala finančná gramotnosť dlžníkov. Dobrými úrokmi na dlhšie obdobie sa poistili ľudia, ktorí sledujú finančné dianie a indikovali nezvratnosť rastu úrokov v období vysokej inflácie. Buď sa zariadili sami, alebo operatívne zareagovali na informácie od finančných sprostredkovateľov. Rozhodnutie neodkladali a konali rýchlo.

Záujem o hypotéky preto začiatkom roka pokoril všetky rekordy. V priebehu prvého polroka poskytli banky hypotéky v objeme viac ako 13 miliárd eur (na porovnanie: za celý minulý rok banky poskytli nové hypotekárne úvery na úrovni 15 miliárd). Extrémom bol marec, počas ktorého objem poskytnutých hypoúverov presiahol tri miliardy eur. Bola to taká obrovská kopa peňazí, akú ešte banky v histórii nezažili.

Na trhu prevládala panika, ktorú vyvolala vojna na Ukrajine a neustále rastúca inflácia. ECB na jar konečne pochopila, že musí konať. Zmenila rétoriku a začala naznačovať, že inflácia nie je krátkodobou epizódou, ale trvalejším defektom ekonomiky.

Bolo jasné, že ECB ukončí kvantitatívne uvoľňovanie, čo po desiatich rokoch extrémne lacných peňazí na trhu spôsobilo chaos. Investori započítali nové očakávania v oblasti menových politík do zdražovania kapitálu a rástli aj výnosy štátnych dlhopisoch. Od nich sa odvíjajú sadzby hypoték. Tento fakt museli banky pretaviť do zdražovania úverov. Novej realite sa prispôsobili všetky naprieč celým trhom bez rozdielu.

Jún tohto roka priniesol prvé ochladenie po hypotekárnom boome. Banky schválili vysoký objem hypoték na úrovni 1,8 miliardy eur (piaty najvyšší v histórii), no po troch extrémnych mesiacoch to bol výrazný pokles. Oproti rekordnému marcu šlo o 40 % pokles.

V júli sa objem hypoték prepadol o ďalších 600 miliónov eur a v auguste sa ustálil na úrovni okolo 1,1 miliardy eur, čo je pokles o dve tretiny oproti jari tohto roka. Na druhej strane ide o objemy hypoték, ktoré sú porovnateľné s minulým rokom.

Sadzby sa ustália na úrovni 3,5 %

ECB dvakrát zvýšila svoju základnú sadzbu (v júli a v septembri) a do jari budúceho roka by ju mohla zvýšiť z aktuálnych 1,25 na 2,5 %. To by znamenalo, že úročenie hypoték v najbližších mesiacoch ešte stúpne, čím by sa priemerná sadzba mohla ustáliť niekde okolo 3,5 %. Vysoké ceny nehnuteľností a vyššie úroky by mohli ďalej brzdiť poskytovanie nových hypotekárnych úverov.

„Úbytok však nespôsobuje nezáujem klientov, aleskôr ich financovateľnosť. Za posledných osem mesiacov spôsobilo zvýšenie úrokov zníženie maximálne dosiahnuteľnej výšky úveru u mnohých klientov o desiatky tisíc eur,“ vraví hypotekárny špecialista spoločnosti ProHypo Bruno Gábor.

Najviac postihnutými sú klienti, ktorí potrebujú financovať až 100%kúpnej ceny (hypotéka plus spotrebný úver alebo medziúver). Dôvodom sú limity pri poskytovaní hypoték.

Súčasné pravidlá sú také, že klient nemôže od banky dostať úver vyšší ako osemnásobok jeho čistého ročného príjmu (takzvaný ukazovateľ DTI). Z tejto sumy sa odrátajú aj zostatky existujúcich úverov. Navyše od nového roka sa pravidlá ešte sprísnia pre klientov nad 40 rokov.

Do 40. roku veku je to osemnásobok ročných príjmov, potom sa každý rok znižuje 0,25 bodu. Napríklad klient vo veku 45 rokov s mesačným čistým príjmom tisíc eur si bude môcť zobrať maximálny úver vo výške 81-tisíc eur (6,75 × 12 mesiacov × 1000 eur).

Banka musí zohľadniť aj veľkosť finančnej rezervy žiadateľa. Výška splátok môže byť najviac 60 %z jeho príjmu po odpočítaní životného minima. Banky okrem toho testujú schopnosť splácať úver aj simuláciou zvýšenia sadzby o dva percentuálne body.

Ak teda chce dať banka klientovi úrok 3 %, overuje si v stresovom modeli, či by bol klient schopný splácať aj sadzbu 5 %. To znamená, že pri 120-tisícovej hypotékesa neoveruje len to, či jej dlžník je schopný zo svojho príjmu zaplatiť506 eur, ale či by teoreticky zvládol aj splátku vo výške 644 eur.

Bankaklientovi zvyčajne nezamietne hypotéku, ale mu schváli nižší objem hypotéky, aký potrebuje. To znamená, že dlžník sa musí uskromniť pri výbere veľkosti bytu alebo lokality, aby sa do hypotéky vmestil.

Ako postupovať v súčasnosti?

Ten, kto si nestihol zaistiť nižšie úroky v uplynulých mesiacoch, môže ľutovať. Na druhej strane situácia by mohla byť oveľa horšia. V porovnaní so susednými krajinami (Poľsko, Česko alebo Maďarsko), kde sa úroky na hypotéky pohybujú okolo 7 %, sú sadzby na Slovensku stále prijateľné. Ešte pred niekoľkými rokmi boli aj na Slovensku sadzby okolo 5 % úplne bežné, ale obdobie nulových sadzieb ECB nás jednoducho rozmaznalo.

„Osobne som skeptický, či o tri roky uvidíme sadzby opäť klesať, skôr by som odporučil zvážiť minimálne päťročnú fixáciu. Tam sa úrokové sadzby nových úverov pohybujú okolo 2,8 %, pri refixácii budú niečo nad 2,5 %,“ radí finančný analytik OVB Allfinanz Marián Búlik.

Tento rok banky nepriniesli na trh žiadne jesenné akcie a na individuálne výnimky, ktorými môžu znížiť oficiálne úroky z cenníkov, sú skúpe. „Ak áno, podmieňujú to takzvaným crosssellingom, keď dokážu ďalším produktom úrokovú sadzbu znížiť o 0,20, maximálne o 0,50 percentuálneho bodu,” tvrdí výkonný riaditeľ Finančného kompasu Matej Dobiš.

Crosssellingom, teda krížovým predajom, pribalia k hypotéke aj ďalší produkt, ako napríklad uzatvorenie úrazového poistenia. Klienti, ktorí si chcú znížiť úrok, považujú takéto poistenie za skvelú voľbu, ale z nákladového hľadiska to nemusí byť také jednoznačné, preto by ďalší produkt mali dobre zvážiť a prepočítať.

Výnimky na nižšie úroky dostávajú zvyčajne len klienti, ktorí majú dobré kreditné skóre, dostatočný príjem a zároveň si chcú zobrať vysokú hypotéku. „Banka a jej zástupcovia môžu udeľovať obchodné zľavy. Tie sa využívajú napríklad aj pri refixácii, aby banka neprišla o klientov s dobrou históriou splácania a dlhodobým záväzkom,“ tvrdí finančný analytik OVB Allfinanz Marián Búlik.

Dopyt po hypotékach bankám prudko klesol. Kým na posúdenie žiadosti o úver sa na jar čakalo aj dva týždne, dnes je žiadostí tak málo, že banky vedia žiadosti posúdiť v rámci jedného pracovného dňa. Oslovení finanční sprostredkovatelia potvrdili, že ochladenie hypobiznisu im zobralo časť provízií. Mnohí z nich sa v posledných rokoch zamerali len na sprostredkovanie hypoték a výpadok tohto segmentu ich môže existenčne ohroziť.

„Viem si predstaviť, že niektoré siete (finančných sprostredkovateľov) môžu mať aj finančné problémy v dôsledku prepadu objemu obchodov, najmä ak svoje výdavky nastavili na vysoký dopyt od leta 2020 po celoročnom aj rekreačnom bývaní,“ tvrdí Búlik.

Kto dnes nakupuje nehnuteľnosti?

Nehnuteľnosti po obrovskom boome nakupujú tí, ktorí potrebujú bývať. Čakať na to, že ceny nehnuteľností poklesnú, je špekulácia, ktorá sa nemusí vyplatiť. Bytov je na Slovensku stále výrazný nedostatok. Aj keď Slovensko v roku 2021 zaznamenalo najväčší prírastok dokončených aj rozostavaných bytov spomedzi dvoch desiatok európskych krajín, v počte bytov stále zaostávame. Na Slovensku máme 411 bytov na tisíc obyvateľov, kým v Rakúsku ich je 445, v Maďarsku 463, v Česku 480 a v Chorvátsku dokonca 604.

Trh komerčného nájomného bývania je síce vo väčších mestách rozvinutý, nov tých menších takmer neexistuje. Dáva preto ešte stále zmysel kupovať si vlastnú nehnuteľnosť, aj keď sa úrokové sadzby za posledný rok viac ako zdvojnásobili.

Dobrou správou je, že ľudia si po dvoch rokoch abnormálnej situácie na trhu bývania, keď sa museli rozhodovať o kúpe bytu v minútach či dokonca licitovať cenu, konečne môžu nehnuteľnosť v pokoji obhliadnuť a vyberať svoje budúce bývanie.

Banka klientovi zvyčajne nezamietne hypotéku, ale mu schváli nižší objem, než potrebuje.

Do pokojnejších vôd vplávali aj investičné nehnuteľnosti, ktorých nákup tvoril v uplynulých rokoch pri niektorých typoch nehnuteľnostíaž 40 %. Podľa analytikov tento podiel výrazne klesol. Dôvodom je očakávaný miernejší rast cien nehnuteľností v najbližších rokoch, čo znižuje výnosnosť investície. No neplatí to všade – horúcim trhom je stále hlavné mesto.

„Pokles cien nehnuteľností sa už na trhu prejavuje, ale zatiaľ ide skôr o lokálne poklesy než o celoslovenský trend. V najbližšom období nevidím reálne, že by ceny nehnuteľností malinapríklad v Bratislave výrazne klesať,“ predpokladá Bruno Gábor zo spoločnosti ProHypo.

Aj keď sa cenový rast spomalí, ceny najmä nových nehnuteľností budú stále rásť a v kombinácii s prenájmom, o ktorý bude čoraz väčší záujem, investičný byt môže vytvoriť solídny výnos. „Ak má človek nastavenú investičnú stratégiu a pravidelne investuje na finančných trhoch, je kúpa jedného investičného bytu do portfólia akceptovateľná aj pri dnešných podmienkach,“ tvrdí Búlik.

Čo ak developer zmenil cenu?

Ak si niekto myslí, že je v suchu, keď si zarezervoval byť vo výstavbe a v banke má už vybavenú hypotéku,mýli sa. Developer mu môže jeho naivné predstavy ľahko prekaziť.

Po minulé roky trápil developerov hlavne zdĺhavý proces povoľovania. Vlani sa k nemu pridala aj nekontrolovateľná vlna zdražovania a nedostatku stavebných materiálov. Výsledkom mixu protichodných faktorov sú vyššie ceny bytov.

Od konca minulého roka pribúda čoraz viac prípadov, keď niektorí developeri „staré“ ceny už predaných nehnuteľností z papiera prehodnotili. Tlačia na budúcich majiteľov, aby doplatili časť zvýšených nákladov. Nad rámec toho, čo s nimi majú dohodnuté v zmluvách.

Zhotoviteľ na to má právo len v prípade, ak súčasťou zmluvy je takzvaná inflačná doložka, ktorej účelom je možnosť reagovať na vývoj cien stavebných materiálov a prác. Ak má zmluva nastavenú inflačnú doložku, klient musí zvýšenú cenu akceptovať, prípadne môže zmluvu vypovedať a developer mu vráti zaplatené peniaze za rezerváciu.

Následne môže jeho byt predať opäť a za oveľa viac peňazí. Aj samotná inflačná doložka by však mala mať limity, aby developer nemohol ceny upravovať svojvoľne. Najčastejšie sa viaže na mieru inflácie, ktorú zverejňuje Štatistický úrad.

Medializované prípady projektov Čerešne v bratislavskej Dúbravke alebo stupavského projektu Neomis, kde sa návrhy doplatkov pohybovali v rozmedzí od 15 do 25 %, stavajú budúcich majiteľov pred neľahkú úlohu. Ak si chcú byt ponechať a nechcú sa s developerom súdiť, potrebujú zohnať 10-a v niektorých prípadoch až 30-tisíc eur navyše.

Možnosti klienta pri zvýšení ceny závisia od jeho finančnej situácie. Klient má možnosť dofinancovať zvýšenú cenu cez spotrebný úver, respektíve opätovné schválenie nového hypotekárneho úveru na kupovanú nehnuteľnosť, no za aktuálny úrok na trhu. Ak si vlani vyjednal sadzbu pod 1 %, dnes musí počítať s úrokom okolo 3 %.

Navyše musí mať dostatočný príjem na vyššiu hypotéku alebo môže založiť druhú nehnuteľnosť (napríklad rodičovský dom).Riešením by mohol byť stavebný medziúver, noaj stavebná sporiteľňa musí dodržiavať úverové limity od NBS, a ak dlžník nemá vlastné úspory v sporiteľni, nemusí to vyjsť.

Článok bol uverejnený v časopise ASB 10/2022