FOKUS: Sú družstevné byty reálne aj dnes?
Ľuboš Pavelka Výrazné zvyšovanie cien rezidenčných nehnuteľností v uplynulom desaťročí zhoršilo dostupnosť bývania nielen na Slovensku, ale aj v iných štátoch EÚ. Slovensko má však najnižšiu dostupnosť, pokiaľ ide o možnosť zaobstarať si vlastné bývanie.
Na kúpu nového bytu s rozlohou 70 m2 potreboval v roku 2023 obyvateľ u nás v priemere 14,1 hrubých ročných miezd, čo je v porovnaní s predošlým rokom o 1,4 hrubej ročnej mzdy viac. Priemerná realizačná cena nového bytu v tomto roku predstavovala 3 156 €/m2.
Nelichotivé výsledky v dostupnosti bývania, ktoré uverejnil Property Index spoločnosti Deloitte, preto otvárajú otázky o hľadaní alternatívnych riešení obstarávania a financovania bývania. Jednou z možností je oprášenie modelu financovania družstevných bytov, ktorý bol veľmi rozšírený v období socializmu.
Nie byt, ale užívacie právo
Podstata financovania družstevných bytov v podmienkach ČSSR spočívala v prihlásení sa za člena bytového družstva, v zložení členského podielu vo výške 2- až 3-tisíc Kčs (v danom čase cca priemerný mesačný príjem zamestnanca) a v následnom získaní užívacieho práva k postavenému a skolaudovanému bytu.
Vlastníkom bytu sa stalo bytové družstvo, ktorého člen pred prevzatím bytu musel zaplatiť 30 % financovanej ceny bytu. Plná cena nového 3-izbového panelového bytu vybaveného kuchynskou linkou, sporákom a zabudovanou skriňou s výmerou cca 70 m2 bola približne 200-tisíc Kčs. Bytové družstvo na jeho postavenie získalo štátnu dotáciu 50 percent.
Užívateľ bytu tak bol povinný zaplatiť na začiatku 30-tisíc Kčs a 30 rokov splácať zvyšnú časť ceny (60-tisíc Kčs) formou fixných mesačných anuitných splátok, v ktorých boli zahrnuté aj úroky kalkulované pri sadzbe neprevyšujúcej 2,30 % ročne. Súčasťou zmluvy s bytovým družstvom bola aj opcia na nadobudnutie bytu do osobného vlastníctva po zaplatení zostatkovej ceny bytu.
Zvyšky úverov skončili v SZRB
Čakacia lehota na získanie užívacieho práva k bytu nebývajúcich členov bytových družstiev bola často aj viac ako desať rokov. V poradovníkoch žiadateľov boli uprednostnené najmä rodiny s deťmi.
Model financovania družstevných bytov môžeme dnes prirovnať z pohľadu jednotlivca k financovaniu kúpy automobilu na lízing alebo v prípade bytového družstva k získaniu dlhodobých úverových zdrojov s výhodným fixným úročením na obdobie 30 rokov.
Bytové družstvá boli v postavení úverových dlžníkov, ktorých veriteľom bola priamo centrálna Štátna banka československá (ŠBČS). Po prechode na trhovú ekonomiku úverové pohľadávky ŠBČS voči bytovým družstvám boli prevedené pod správu novovzniknutej Investičnej a rozvojovej banky. V súčasnosti nesplatené zvyšky anuitných úverov na výstavbu družstevných bytov spravuje Slovenská záručná a rozvojová banka (SZRB).
Úverovanie družstevných bytov s podmienkou
Väčšina družstevného bytového fondu bola prevedená do osobného vlastníctva užívateľov týchto bytov. Mnoho bytov v rokoch 1991 až 2002 zmenilo užívateľov prevodom členských práv a povinností s vyplatením odstupného pôvodnému členovi bytového družstva disponujúceho užívacím dekrétom k bytu.
Na vyplatenie odstupného v zásade nebolo možné získať v bankách úver. Niektoré banky po roku 2003 začali poskytovať žiadateľom úvery aj na získanie družstevných bytov, ale pod podmienkou ručenia inou nehnuteľnosťou s riadnym vlastníckym vzťahom a zriadením záložného práva na tieto nehnuteľnosti v Katastri nehnuteľností.
Najprv odkúpili byty, potom pozemky pod domami
Zaujímavosťou družstevných bytov bola absencia vlastníckych a nájomných práv k zastavaným pozemkom. Užívatelia bytov ani bytové družstvá nikdy nenadobúdali pozemky pod bytovými domami do vlastníctva, ani k nim nezískavali nájomný vzťah či právny vzťah vo forme vecného bremena.
Po odkúpení družstevných bytov do osobného vlastníctva väčšina vlastníkov bytov následne odkúpila pozemky pod bytovými domami, ktoré boli dovtedy vo vlastníctve miest a obcí, za veľmi výhodných cenových podmienok do osobného vlastníctva.
Družstvá by nemali zbankrotovať
Využitie koncepcie družstevnej výstavby bytov z čias socializmu je v dnešných podmienkach slovenského hospodárstva ťažko predstaviteľné. Najmä z pohľadu právnych istôt vlastníckych práv budúcich užívateľov bytov v postavení nájomcov a rizika prípadného bankrotu bytových družstiev, ktoré by boli ich vlastníkmi v čase trvania nájomného vzťahu.
Nehnuteľný majetok by totiž bol vrátane bytových objektov súčasťou konkurznej podstaty. Obyvatelia bytových domov by v takom prípade prišli o všetky zaplatené prostriedky a byty by skončili na dražbe. Vtedy by existujúce nájomné zmluvy k bytom a predovšetkým opcie na získanie vlastníckych práv k nim prestali platiť.
Druhým gordických uzlom výstavby družstevných bytov by boli vlastnícke vzťahy k pozemkom. Vysoká cena pozemkov predražuje developerom výstavbu bytov predávaných formou hypotekárneho financovania.
Lízing by mohol poskytovať aj ŠFRB
Riešením pre Slovensko by mohla byť konštrukcia financovania bytov formou lízingu nehnuteľností. Ten sa doteraz na Slovensku rozšíril prednostne pri financovaní polyfunkčných objektov, najmä kancelárskych budov a nákupných centier. Podobnosť medzi financovaním družstevných bytov z minulosti a lízingom je evidentná. V tejto súvislosti by bolo nevyhnutné zmeniť legislatívu tak, aby lízingové splátky boli oslobodené od DPH.
Finančný lízing so splatnosťou 30 rokov by na obstaranie bytov poskytovala buď Slovenská záručná a rozvojová banka, alebo Štátny fond rozvoja bývania. Tým by bola garantovaná právna ochrana nájomcov z pohľadu získania vlastníckych práv k bytu po skončení nájomného obdobia a po úhrade všetkých anuitných splátok.
Nájomné byty by tak v žiadnom prípade nemohli skončiť v rukách konkurzných správcov ani v prípade bankrotu bytových družstiev, keďže tieto by neboli vlastníkmi bytov. Samotné bytové družstvá by boli zodpovedné za postavenie bytových domov a následne za ich správu. Vo svojej podstate by plnili funkcie, ktoré majú aj v súčasnosti.
Dôležité je férové nastavenie cien
Kúpna opcia, ktorá garantuje nájomcom možnosť odkúpenia bytu do súkromného vlastníctva by mohla zodpovedať kúpnej cene alikvotnej časti pozemku pod bytovým domom v prípade, ak by byty postavené na lízing boli postavené na pozemkoch vo vlastníctve samospráv.
Navrhovaný spôsob financovania by umožnil férové nastavenie realizačných cien bytov financovaných na lízing a zároveň by nebránil zmene nájomcu takýchto bytov výplatou odstupného dohodnutého medzi fyzickými osobami obdobne, ako je tomu dnes pri prevode členských práv k družstevným bytom postavených v minulosti.
Štát by tiež po vzore rakúskeho modelu financovania družstevných bytov pomohol s poskytnutím finančných zdrojov s nízkym úrokom a daňovými úľavami budúcim nájomcom.
