Ivan Hrivňák: Nehnuteľnosť musí dozrieť ako dobré víno

Ako ste začínali na realitnom trhu a s developingom?

Značka HRIVIS vznikla v roku 1992. Začínali sme ako stavebná a potom aj realitná spoločnosť. V rokoch 1995 a 1996 sme realizovali časť televízie Markíza. Na tejto zákazke bolo pre našu budúcnosť najvzácnejšie to, že sme sceľovali a pripravovali územie pre investora a vybavovali všetky povolenia, čo dodnes považujeme za svoju doménu. Na Slovensko stále prichádzajú investorské spoločnosti, ktoré na svoje účely potrebujú ideálnu lokalitu bez akýchkoľvek bremien a nechcú sa sami venovať zložitej – a na Slovensku zvlášť spletitej – problematike vybavovaní predchádzajúcich samotnej výstavbe. V roku 1998 sme vstúpili do jednej akcie aj investične – pri Markíze sme postavili a prevádzkovali Fajn Club. Možno aj preto, že to nebol náš core biznis, ale aj pre polohu a previazanosť s prostredím televízie nedopadla táto investícia najlepšie. Tak sme sa v roku 2000 rozhodli vrátiť naspäť k realitnej a developerskej činnosti.

Nedávno ste ohlásili transformáciu HRIVIS holding na HRIVIS group so štyrmi divíziami.

Ako sme realizovali čoraz rôznorodejšie projekty a naše činnosti sa v snahe poskytnúť investorovi celý servis rozširovali na viaceré oblasti, vznikol začiatkom roka 2000 holding a nedávno sa spoločnosť transformovala na HRIVIS goup so štyrmi divíziami. HRIVIS group sa zaoberá obchodom s nehnuteľnosťami a je partnerom pre investora vo všetkých otázkach súvisiacich s nehnuteľnosťami. HRIVIS engineering zabezpečuje inžiniering od územného rozhodnutia až po kolaudáciu, ale zároveň aj stavebný dozor, kontrolu nákladov a stavebný manažment. Hlavnou činnosťou HRIVIS dealing je nákup a predaj nehnuteľností a HRIVIS developing realizuje vlastné realitné projekty.

Myslím, že ak developer nepokrýva všetky potreby investora, môžu vzniknúť veľmi ošemetné situácie – a viaceré kauzy na realitnom trhu sú toho dôkazom.

Čo všetko zvažujete pred kúpou nehnuteľnosti?

Každú nehnuteľnosť, o ktorej uvažujeme, podrobujeme precíznej analýze po mnohých stránkach. V tomto biznise je množstvo rôznych, často skrytých háčikov, pre ktoré investícia nemusí byť úspešná. Okrem parametrov samotnej nehnuteľnosti treba predvídať ďalšie posuny v realitnom trhu a uvažovať aj v širších spoločenských súvislostiach. Nehnuteľnosť musí dozrieť ako víno – a hrozno treba zberať v presne ustriehnutý okamih.

Nie je tu už akosi priveľa prezretého hrozna?

Presne to chcem naznačiť. Pri kúpe „prezretého“ tovaru sa skracuje čas, ktorý máme k dispozícii na jeho zhodnotenie, a to je v realitnom biznise jedno z najväčších rizík. Niekedy žasneme nad rýchlosťou rastu cien nehnuteľností. Myslím si však, že príchod eura na Slovensko neadekvátny rast cien niektorých druhov nehnuteľností zastaví, iné spomalí a niektoré ceny pôjdu aj dole.

Ktoré?

Predpokladám, že v horizonte dvoch-troch rokov klesnú ceny rezidenčných nehnuteľností. Výnimkou možno budú len luxusné projekty, ktoré nie sú top len cenami, ako sa dnes niekedy stáva, ale sú aj v dobrej lokalite a sú kvalitne realizované. Hore pôjde asi aj stredný a vyšší štandard bývania v dobrej lokalite, ktorá sa spolu s kvalitou architektúry a realizácie stane kľúčovým faktorom. Situácia, keď z každej nehnuteľnosti ako z neba padali peniaze, je už za nami. Trh sa už nasycuje, konkurencia rastie a rozhodovať začína kvalita. To však neznamená, že záujem o bývanie klesne, v porovnaní s vyspelými európskymi krajinami hovoria čísla stále o priepastnom rozdiele v počte bytov na počet obyvateľov. Do záujmu sa vďaka príchodu investícií dostávajú aj iné mestá, než je Bratislava, a badať aj tendenciu, že sa ľudia z Bratislavy po dosiahnutí určitého finančného štandardu vracajú naspäť do miesta svojho rodiska. Navyše, v týchto mestách sa stále dajú získať pozemky a sceliť ich do väčších celkov jednoduchšie ako v Bratislave.

Ako je to so špekulatívnym nákupom bytov?

Byty sa kupujú na tieto účely, pretože zisky z prenájmu bytu sú v porovnaní s miernymi úrokovými sadzbami pomerne vysoké. Táto situácia sa však postupne aj vďaka dostupnosti úverových produktov mení. Pri niektorých nehnuteľnostiach už nájom klesol a očakáva sa, že bude klesať aj naďalej. Klasické nájomné byty na Slovensku takmer neexistujú a na trhu môže byť tento segment v menšom meradle zaujímavý najmä z hľadiska poskytovania kompletného servisu a služieb v nadštandardných rezidenciách, aké poznáme zo zahraničia. Ak hovoríme o špekulatívnom nákupe bytov za účelom ich neskoršieho predaja za vyššiu cenu, bývajú to skôr zahraniční investori.

V tejto súvislosti sa skúsme pozrieť aj na dovolenkové apartmány.

Toto je určite zaujímavý segment, a to pre slovenskú aj zahraničnú klientelu. Tento trh sledujeme. Máme vyhliadnuté viaceré turisticky atraktívne lokality a plánujeme dva takéto projekty. Dnes je už jasné, že nerozhoduje len atraktivita prostredia, ale aj okolitá infraštruktúra a úroveň služieb. Nie je to však len na developeroch. Slovensko sa ešte musí učiť získavať zahraničných klientov aj po informačnej stránke a pritiahnuť ich i kvalitou celkového servisu.

Po Bratislave zažívajú retailové projekty boom aj v ostatných mestách. Je tu ešte vždy priestor na nové projekty? Zaujíma vás tento segment?

V tejto oblasti trh ešte vždy nie je nasýtený. V porovnaní s niektorými okolitými štátmi, ako je Rakúsko či napríklad aj Čechy, je nákupnej plochy na obyvateľa na Slovensku stále málo. Najlepšia návratnosť investície sa dá očakávať pri top nákupných centrách vo väčších mestách, ale aj nižšie štandardy sú naďalej zaujímavým segmentom. Plánujeme tri-štyri väčšie nákupné centrá – sme v tendri ohľadom pozemkov, ktoré vlastnia mestá – a približne v 60 menších mestách plánujeme v priebehu piatich rokov postaviť viacero menších nákupných centier – samostatných i spojených s jedným potravinovým reťazcom. V súčasnosti robíme analýzu, pripravujeme pozemky a uvažujeme o architektúre a technológii výstavby.

Aké miesto má u vás oblasť kancelárií? Pripravujete napríklad „dúbravské dvojičky“…

Tento projekt bude okrem služieb, retailu a bývania obsahovať kancelárie, a aj keď to nie je bežný administratívny projekt, sme prekvapení, aký je v Dúbravke o tieto priestory záujem. Chceli by sme tu vytvoriť aj samostatnú budovu pre okresný súd, ktorá by bola jeho vlastníctvom. Klasické administratívne centrá však nepatria medzi naše domény. Mám pocit, že naháňanie štvorcových metrov kancelárií za čo najnižšiu cenu má za následok aj zníženie kvality týchto priestorov. My skôr robíme kancelárie pre konkrétneho užívateľa a snažíme sa ich šiť investorovi na mieru.

V súčasnosti pripravujeme projekt so stotisíc štvorcovými metrami kancelárskej plochy pri bratislavskom letisku, z ktorých časť budeme prenajímať a časť sa plánuje predať. Kancelárie, rozložené do viacerých budov, budú spojené so showroomami a zázemím. Firmy, ktoré potrebujú kancelárske aj prezentačné priestory, do bežných bizniscentier ísť nemôžu. Komplex bude obsahovať aj retail a kongresové centrum. V súčasnosti sa uchádzame o územné rozhodnutie na technickú infraštruktúru a rokujeme s klientmi – niektorých už máme potvrdených. Táto lokalita nás presvedčila dobrým dopravným napojením a blízkosťou letiska. Aj tu platí známe: Lokalita, lokalita, lokalita… A platí tu aj to, že nehnuteľnosť musí dozrieť. Naše kroky chceme koordinovať s rozvojom letiska i s investormi okolitých pozemkov tak, aby sme čo najpresnejšie odhadli jej ideálnu využiteľnosť.

Veľké nahustenie investičných záujmov je aj v zóne Pribinova, v ktorej tiež pripravujete svoj projekt. Aj tu investori spolupracujú alebo, naopak, ukrývajú svoje zámery v snahe neinšpirovať konkurenta?

Táto lokalita sa nevyvíja tak, ako by sme si predstavovali, stavebná uzávera nikomu zo zúčastnených, ba ani mestu nepomôže. V súčasnosti sa v Starom Meste posudzuje zonálna štúdia pripravená v spolupráci s viacerými developermi, ktorí pracujú na svojich projektoch v tejto zóne. Aj v oblasti formovania samotných projektov musia developeri – či chcú, či nechcú – spolupracovať. Pri toľkých projektoch v jednej lokalite treba ich zameranie veľmi starostlivo zvážiť aj vzhľadom na funkčné využitie a štandard ostatných projektov. V tomto ohľade je spolupráca s niektorými developermi pomerne otvorená – napokon, je obojstranne prospešná.

Áno, takmer všetky zaujímavé dostupné pozemky sú už predané, ostávajú skôr pozemky neobjavené, tie, ktorých cena je neadekvátna, alebo také, ktoré príliš zväzuje územný plán. Trh s pozemkami je najmä v Bratislave „prehriaty“ – aj v porovnaní s Viedňou. Existujú rôzne postupy, ako pozemky kupovať, treba premyslieť, ktorý kúpiť ako prvý, ktorý ako posledný, ako kombinovať jednotlivé postupy a optimalizovať výsledok.

Aké sú to tie neobjavené pozemky?

Naša firma narástla najmä vďaka dobrým kúpam pozemkov. Nekupujeme ich špekulatívne, vždy uvažujeme o ich konkrétnom využití pre konkrétneho investora. Keď hľadáme viaceré lokality pre investora a ten si vyberie jednu z nich, tie ostatné ostávajú u nás, aj keby sme ich sami pre seba nekupovali. Tak vznikajú projekty, do ktorých vstupuje aj istý faktor náhody – a ten môže byť niekedy celkom dobrou inšpiráciou. Je to obchodnícky a psychicky veľmi náročná záležitosť, a i keď vám ide o balík už vložených peňazí, treba vedieť pôsobiť ľahostajne. Obchod sa môže zvrtnúť aj na najmenšom detaile komunikácie.

Asi to nie je len o faktore náhody, ale aj o určitom riziku.

Musím priznať, že boli obchody, v ktorých som mohol zvíťaziť len tak, že som riskoval. Ak chce byť človek o krok vpred pred konkurenciou, občas treba zariskovať. Na prelome tisícročí, keď sme sa vrátili k developerskej činnosti, sme dokázali presvedčiť viaceré banky, aby tiež trošku zariskovali a financovali niektoré projekty. Vtedy banky boli omnoho opatrnejšie a teší nás, že sa – možno aj vďaka našim projektom – stali otvorenejšie. Neskôr nám poskytovali prostriedky aj súkromné osoby, a tak sme si vygenerovali vlastný zisk, takže môžeme do akcie vstupovať v prvých fázach investorsky.

Pozemok pre Inner City Residence na Dunajskej ulici v Bratislave, ktorú ste nedávno začali stavať, ste asi tiež museli riešiť pomerne komplikovane….

Bola to relatívne dávna kúpa pozemku, ku ktorému sme postupne prikupovali ďalšie parcely. S nimi už však nesúvisel len komplikovaný proces schvaľovania projektu, ale napríklad aj otázka poskytnutia náhradného bývania pôvodným obyvateľom… Len získanie územného a stavebného rozhodnutia nám trvalo tri roky, našťastie, pohyb cien na trhu hral v náš prospech.

Takže procesné zdržania vedia projekt asi často dosť skomplikovať aj predražiť…

Áno, proces získania územného rozhodnutia a stavebného povolenia je často zložitý a náročný proces, ktorý v mnohých prípadoch skomplikuje a predraží samotný projekt. Tento problém by mohla vyriešiť napríklad úprava legislatívy.

Jedným z nových pripravovaných zákonov je zákon o vynímaní parciel z pôdneho fondu za poplatok, ktorého dosah môže viesť až k zastaveniu alebo zrušeniu investície. Stále si kladiem otázku, či sú benefity, ktoré mesto či štát týmto sleduje, porovnateľné s rizikom, že investícia nezakotví na Slovensku, ale posunie sa do krajiny, ktorá je investíciám otvorenejšia.

Čo najnovšie pripravujete?

Nedávno sa nám po roku a pol rokovaní podarilo získať súhlas k rozľahlému pozemku pri Trnave, kde by sme chceli postaviť autodróm s parametrami okruhov pre F1, relaxačné priestory, golfové ihrisko a ďalšie športoviská. Slovensko je automobilová veľmoc, nemá však ani jedno adekvátne motorové športovisko. Projekt nemá byť len o motošporte, ale má mať celoslovenský význam s výučbou, technickými skúškami, prezentáciou či udeľovaním certifikátov profesionálnym vodičom. Rokujeme s aktívnymi pretekármi a so Slovenskou asociáciou motorového športu, ale komunikujeme aj s majiteľmi zahraničných okruhov F1.

Za týmto projektom je už kus práce od vytypovania a získania lokality až po rozpracovanie projektu a spomínaný pripravovaný zákon by nám ešte mohol zamiešať karty. Mesto Trnava sa však touto myšlienkou nadchlo, čo nás nesmierne teší.

Zrejme aj vy zdieľate nadšenie pre automobilový šport…

Áno, mám veľmi rád rýchle autá, motokáry a rýchlu jazdu. Jazdil som na okruhu a zajazdím si aj súťažne, aj v partii priateľov, ktorí sa tiež venujú rýchlym autám. Obnovujem si licenciu na preteky do vrchu.

Áno, je to moje veľké hobby. Donedávna som sa venoval aj predaju surfov, ale tu sa opäť ukázalo, že ak je človek fanúšikom toho, s čím obchoduje, nesleduje len samotný zisk, a to nemusí dopadnúť dobre. Pravidelne si chodím zasurfovať na Kapverdy, ale i do Venezuely, uvažujem aj o Kapskom meste. V lete chodievam na Kanárske ostrovy, Tenerife, Rodos, veľmi rád chodím na Lago di Garda, kde sa dá windsurfing krásne kombinovať s bicyklovaním. Keď chcem len vybehnúť niekam po práci, chodievam na Neusiedlersee, kde mám svoj box, aj keď sa mi podarí nájsť si čas po práci pomerne málokedy…

Martina Jakušová
Foto: Dano Veselský