Jakub Gossányi z Immocapu: V Design Factory zostane kultúra, Nový Istropolis chceme stavať už v roku 2024

Postavia Nový Istropolis a obnovia niekdajšie kultúrne srdce Bratislavy – Design Factory. Slovenský developer Immocap ale plánuje aj ďalšie projekty v dynamicky sa rozvíjajúcom downtowne, pričom firma si dala ambiciózny cieľ postaviť v Bratislave 1 500 bytov. Na toto, ale aj omnoho viac sme sa opýtali Jakuba Gossányiho, riaditeľa developmentu spoločnosti Immocap v prvej epizóde podcastu redakcie ASB, Na betón.

Celá Bratislava netrpezlivo čaká na nový kultúrny stánok. Kedy sa začne stavať Nový Istropolis?
Jednoduchá odpoveď – po stavebnom povolení. Robíme všetko preto, aby sme výstavbu začali čo najskôr. Projekt pokračuje, paralelne robíme aj na príprave územia, dočisťujeme základy Istropolisu a presádzame stromy. Rovnako rokujeme s potenciálnymi klientmi kancelárskych budov, pripravujeme majetkovoprávne vyrovnanie jednotlivých stavieb a rokujeme so správcami sietí. Všetko to však trvá dlhšie, ako sme predpokladali, no nestojíme.

Zachytil som informácie, že by ste chceli stavať už v roku 2024, aj keď v dokumentácii je uvedený rok 2025. Ako to je?

S istými stavebnými prácami by sme radi začali už tento rok. Nepoviem presne kedy, pôjde o prípravy a preložky sietí, pričom následne by sme chceli začať s výstavbou prvej administratívnej budovy, ktorá je umiestnená smerom k Vajnorskej ulici. My sme v roku 2020 do dokumentácie uviedli, že chceme začať v roku 2025, chceli sme byť pesimistickí. Ale veríme, že to nebude až také zlé. Len posudzovanie EIA nám však trvalo 3 roky (posudzovanie vplyvov na životné prostredie, pozn. red.).

Je to obrovský projekt s veľkým vplyvom na mesto. Museli sme vyriešiť a komunikovať veľmi veľa vecí, či už s mestskou časťou, hlavným mestom, železnicami, alebo dopravným podnikom. Je to veľký dopravný uzol v centre mesta, kde sa stretávajú takmer všetky druhy dopravy, infraštruktúra či záujmy rôznych skupín.

Všetci si pamätáme, že búranie Istropolisu sa stalo medializovanou témou a vzbudilo mnoho vášní. Časť verejnosti bola proti asanácii, dokonca apelovala na vyhlásenie komplexu za národnú kultúrnu pamiatku. Preto je na mieste otázka, či bude projekt Nového Istropolisu dostatočnou náhradou za bývalý Dom ROH.

My sme hneď od začiatku dali verejný prísľub, že kultúrna funkcia, ktorú prenesieme naspäť do územia, bude plnohodnotnou náhradou pôvodného Istropolisu. Náš projekt bude oproti bývalému Istropolisu multifunkčný a prevádzkovo i ekonomicky udržateľný. Hala bude výrazne viacúčelová ako všetky sály, ktoré boli v pôvodnom komplexe.

Nový Istropolis bude mať budúcnosť a bude udržateľný v podmienkach Bratislavy. Nechceli sme niečo megalomanské, ale ani úplne malé. Kapacita 5 000 ľudí je preto zlatý stred, niečo medzi Tehelným poľom a Zimným štadiónom Ondreja Nepelu.

Tiež sme sa zaviazali, že hala bude mať minimálne 1 650 miest na sedenie, a presne toľko mal pôvodný Istropolis po spočítaní všetkých sál dokopy. Naším cieľom je však toto číslo prekročiť a priniesť do Bratislavy sálu s počtom 5 000 divákov.

Tu sa na chvíľu zastavím. Kapacita 5 000 divákov vrátane sedenia a státia je však reálna len pri dotácii od štátu, čím by Bratislava konečne získala kultúrno-kongresové centrum. Ak by táto dotácia neprišla, sľubujete kapacitu 1 650 miest a zachovanie kultúrnej funkcie…

Áno, kultúrna funkcia v území zostane zachovaná aj bez dotácie od štátu. Ten prvý variant však stále nie je uzavretý.

Zvažujete v projekte Nového Istropolisu použitie umeleckých diel? Nielen tých z pôvodného Istropolisu, ale aj nových?

Umenie je pre nás pevná súčasť každého objektu a pri Istropolise to platí dvojnásobne. Už teraz vieme, že okrem opätovného zakomponovania pôvodných umeleckých diel budeme do zóny umiestňovať aj nové umelecké diela či inštalácie. Chceme to robiť citlivo s dôrazom na funkciu a miesto. Finálne umiestnenie pôvodných umeleckých diel bude odsúhlasené Pamiatkovým úradom SR.

Keďže už od predstavenia projektu ubehol istý čas, ako to aktuálne vyzerá s využitím verejného priestoru v Novom Istropolise?

V projekte vytvoríme tri hlavné verejné zóny, ktoré budú vzájomne poprepájané, a každá bude mať trochu špecifickú funkciu. Najväčší dôraz kladieme na verejnú zónu, ktorá vznikne pred multifunkčnou halou. Chceme, aby vzniklo miesto na kultúrne podujatia, ktoré už svojím charakterom pozýva ľudí, aby tam trávili voľný čas, stretávali sa a naplno využívali jeho potenciál.

Rozumný pomer funkcií verejných priestranstiev spolu s mixom funkcií samotných budov prinesie kvalitu nielen verejným priestorom, ale aj celej širšej zóne, ktorú chceme novým Istropolisom povzbudiť a vrátiť jej vitalitu, energiu, ktorou bolo Trnavské mýto dlhé roky charakteristické. Nezanedbateľným benefitom je aj to, že projekt Nového Istropolisu bude na povrchu zónou bez áut, čo, veríme, taktiež zvýši kvalitu a pôžitok z verejného priestoru.

Immocap bol v oblasti Trnavského mýta aktívny aj v minulosti, keď v roku 2013 postavil obchodné centrum Central a o šesť rokov neskôr ho predal spoločnosti Allianz Real Estate. Dnes však nákupné centrum upadá, odišlo z neho niekoľko značiek a vytrácajú sa z neho aj ľudia. Všimli ste si to?

Čisto osobne áno, ale nerád by som sa k tomu vyjadroval, keďže už nie sme vlastníkom. Ako ste už spomenuli, je to v podstate osem rokov. Budúcnosť Centralu možno teraz nie je jasná, ale nie je to aj ani naša starosť. Naďalej však veríme lokalite Trnavského mýta a chceme v nej byť naďalej aktívni.

Poďme z Trnavského mýta do bratislavského downtownu. V minulom roku ste predstavili bytový dom na Bottovej ulici od českého ateliéru CHYBIK+KRISTOF. Čím vás presvedčil ich návrh?

V tejto súťaži sme mali viacero architektov, aby nám priniesli rozdielne pohľady a názory. Namixovali sme to z „mladých ateliérov“, ale aj starších a etablovaných, plus sme tam chceli mať aj nejaké zahraničné.

Ateliér CHYBIK+KRISTOF nás oslovil iným prístupom. Napríklad natočením budovy o 45 stupňov, aj preto sme sa rozhodli v rámci dizajnu a konceptu s nimi ďalej spolupracovať.

Dôležité je povedať, že bytový dom bude postavený nad historickou zámočníckou dielňou, známou ako Design Factory, čo je netradičné, ale zároveň jedinečné riešenie. Bolo podmienkou v súťaži, že architekti musia stavať nad historickou budovou dielne?

Áno, bolo. My si uvedomujeme, že to nie je národná kultúrna pamiatka, dokonca, územný plán zóny určuje tento objekt na asanáciu. Je to ale pamätihodnosť mestskej časti, evidujeme históriu tohto miesta, kde architekt Paško dlhodobo fungoval a vytvoril tam istú komunitu. Na tom sme chceli aj stavať, plus tam boli záväzky, ktoré nás vtedy viazali.

Bytový dom na Bottovej sme chceli mať od začiatku niečím výnimočný. V okolí sú projekty veľkých mien. Nachádza sa tu svetová architektúra, no najmä tá výšková. My nemôžeme ísť veľmi do výšky, je tam z pohľadu územného plánu obmedzenie 60 metrov.

Začlenenie Design Factory a tohto novátorského riešenia nám prišlo ako super kombinácia. Chceme, aby zámočnícka dielňa bola naďalej funkčná. A to čiastočne s tou funkciou, ktorú mala v minulosti, teda s kultúrno-spoločenskou.

Na toto chcem nadviazať. O bytovom dome je známe takmer všetko, o premene Design Factory je však známych minimum informácií, respektíve len veľmi všeobecných. Ako sa zmení?

Aktuálne sme v procese získavania stanoviska EIA, nemáme preto veľmi čo ukazovať. Len nedávno odovzdal ateliér CHYBIK+KRISTOF štúdiu, čistopis, po nej nasleduje ešte mnoho vecí. Teraz riešime jadrá, ako sa to bude zakladať, podchytávať, ako vyriešime styk strechy zámočníckej dielne a nového objektu bytového domu a tak ďalej. Nebude to jednoduchá nadstavba. Ale naozaj chceme, aby to fungovalo, aby to bolo úspešné.

Design Factory bola v minulosti kultúrnym srdcom Bratislavy. Všetci vedeli o výstavách a kultúrnych podujatiach, ktoré sa tam dejú. Moja jednoduchá otázka, chcete tam zachovať kultúrnu funkciu?

Budúce využitie máme v 3 variantoch. Niečo galerijné, niečo kaviarenské, niečo reštauračné. Chceme, aby to bolo verejné, komunitné, aby to fungovalo, aby to aktivovalo ľudí a dotiahlo ich dovnútra.

Okrem bytového domu od českého ateliéru, obnovenej Design Factory pribudne v projekte aj nová centrála Západoslovenskej energetiky. Čím bude výnimočné ich nové sídlo?

Od začiatku kladieme dôraz na to, aby bola budova energetický úsporná. Už v príprave projektu nového sídla ZSE – aj čo sa týka výstavby a technológií – sa snažíme minimalizovať uhlíkovú stopu. Výnimočná teda bude najnižšou možnou energetickou náročnosťou, ale aj balansom medzi tým, ako sa dnes dá urobiť efektívna budova, ktorá musí mať istý tvár, nejakú výmeru fasády a reprezentatívnosť. Myslím, že sa nám to podarilo a v najbližšom čase budeme zverejňovať nové vizualizácie.

Pozemky pod súčasným sídlom ZSE, ktoré sa nachádza neďaleko na Čulenovej ulici, patria stále Západoslovenskej energetike. Keďže so spoločnosťou veľmi úzko spolupracujete, na mieste je otázka, či máte nejaké informácie, čo vznikne na týchto pozemkoch, keď sa presťahuje do nového sídla.

ZSE tam historicky malo už záväzné stanovisko, ale je to už 10 rokov dozadu. Je pravda, že úzko spolupracujme a komunikujeme. Vo vzťahu k novej centrále máme interný tím, ktorý nám stále komentuje prípravu projektu. Nemám však žiadne aktuálne informácie, čo plánuje ZSE so svojím súčasným pozemkom po presťahovaní do novej budovy.

Ďalšie zámery Immocapu sú v západnej časti downtownu, v lokalite Mlynských nív, kde ste dokončili kancelársky objekt The Mill. Administratívna budova sa dočká aj nových nájomníkov, kto to bude?

Dopredu sme to nemohli komunikovať, ale nájomcu sme mali už pred začatím realizácie. Dnes je to už aktuálne a budova sa stane hlavným sídlom Henkelu Slovensko. Aktuálne sú nasťahovaní iba v nejakej časti, ale postupne by mali obsadzovať zvyšné poschodia. Máme tam aj ďalšieho veľkého nájomcu, spoločnosť Vittek, a potom, samozrejme, nás. Immocap v budove The Mill obýva krásne prízemie.

Len o pár metrov ďalej pripravujete výstavbu rezidenčného projektu Millhaus, na ktorý v podstate dovidíte zo svojej novej kancelárie. Kedy plánujete začať s výstavbou?

V marci, čiže o pár týždňov alebo dní (rozhovor sa uskutočnil ešte pred výstavbou, aktuálne už stavebné práce začali, pozn. red.). Veríme, že projekt osloví širokú masu. Doterajší záujem potvrdzuje, že Millhaus si získal svojich priaznivcov. Veľa času sme strávili nad správnou výmerou jednotlivých bytov, či už jedno-, dvoj-, alebo trojizbových. Projektu sa zatiaľ darí dobre.

Byty však chcete stavať aj v blízkosti Zimného štadióna Ondreja Nepelu v projekte Kvarter, ktorý vyplní veľmi lukratívnu parcelu. V čom bude iný proti ostatným developmentom, ktoré nedávno vyrástli? (Jégeho alej, pozn. red.)

Keď sme minulý rok oznámili vstup na rezidenčný trh prostredníctvom týchto dvoch projektov, išli sme do toho s takou malou dušičkou. Ale verili sme si a verili sme aj lokalitám, čo potvrdzuje i predpredaj.

Kvarter bude iný tým, že ho robíme my. Vždy sa snažíme urobiť kvalitný development, preto kladieme dôraz napríklad na lokalitu, tá na Jégeho má výbornú polohu. Nachádza sa pri dvoch veľkých dopravných tepnách (Trnavská a Bajkalská ulica, pozn. red.) s výbornou vybavenosťou v okolí.

Rovnako bude iný tým, že Kvarter bude pavlačový dom, čo je unikátne. Nemyslím si, že dnes niekto stavia pavlačové domy, ten náš bude mať aj presvetlené átrium a veríme, že vďaka pavlači budú noví obyvatelia medzi sebou aj trochu viac komunikovať, komunitne žiť a interagovať.

Nedávno ste oznámili veľkú novinku. Počas najbližších 10 rokov chcete v Bratislave postaviť až 1 500 bytov. Prečo ste sa rozhodli prejsť z realizácie komerčných stavieb na výstavbu bývania?

Bol to dlhodobejší proces, jednoduchšie povedané, kvôli diverzifikácii rizika; ďalšia vec, vidíme v tom príležitosť. Taktiež sme mali v portfóliu pozemky, ktoré boli na toto využiteľné lepšie ako na kancelársku výstavbu. Rovnako odkrývame potenciál mesta a chceli sme odkryť aj túto časť.

Na výstavbu bývania sme sa rozhodli prejsť aj preto, že v kancelárskom segmente nastalo isté ochladenie, čo spôsobila aj pandémia Covid-19. Je to vidieť aj na trhu, že na budúci rok ani na ten ďalší sa nemá v Bratislave dokončiť žiadna administratívna budova, čo platí aj o tomto roku. Za posledných 20 rokov je to prvýkrát.

V tomto segmente ste však noví. Niekto by mohol povedať, že s tým nemáte skúsenosť, čím chcete ľudí presvedčiť?

Najskôr sme potrebovali vybudovať tím. My sme tak trochu butiková firma, so všetkými ľuďmi, ktorí vo firme pracujú – od recepčnej až po riaditeľa –, je nás okolo 35. Čo je veľmi malý, agilný a flexibilný kolektív, ale máme veľmi veľkú koncentráciu know-how.

Najprv sme potrebovali nájsť človeka, ktorý má s predajom skúsenosti, ktorý pôsobil u veľkých developerov a predával v minulosti stovky bytov. Takže sme museli postaviť nové oddelenie. Následne sme nakúpili aj know-how, čo sa týka rezidenčných bytov. Taktiež spolupracujeme s architektmi, ktoré majú veľa skúseností. Ideme teda cestou spolupráce s najväčšími odborníkmi v danej oblasti, my zase do toho dávame v podstate naše know-how.

Zatiaľ máte štyri projekty, v ktorých je naplánované bývanie. Sú to projekty Millhaus na Mlynských nivách, Kvarter pri Zimnom štadióne Ondreja Nepelu, bytový dom na Bottovej ulici v downtowne a bytové jednotky majú vzniknúť aj v komplexe Nového Istropolisu. Spoločne tak vznikne 667 bytov, váš cieľ je ale 1 500. Kde vznikne zvyšných vyše 800 bytov?

V Bratislave. Ale je to dlhodobejší plán, ten aktuálny si robíme a staviame vždy na päť rokov. Vo firme máme strategicky určené, do koľkých projektov chceme paralelne ísť a na ktorých vieme súčasne robiť. Plán je však nastavený tak, že do 10 rokov tie byty určite postavíme. Aktuálne sme v rokovaní o jednej akvizícii, o ktorej nemôžem povedať viac.

Sú tu aj „šumy“, že Immocap plánuje stavať neďaleko od Millhausu, teda v lokalite Mlynských nív. Viete nám k tomu niečo povedať?

My vlastníme vedľa The Mill ešte jeden pozemok, ktorý je súčasťou zmeny územného plánu, respektíve tej veľkej urbanistickej štúdie, kde kreslíme rezidenčný dom. Samozrejme, je to závislé od toho, ako dopadne zmena územného plánu v spolupráci s magistrátom a Metropolitným inštitútom Bratislavy.

Čo sa týka výstavby ďalších vyše 800 bytov, povedali ste, že sa budú stavať v Bratislave. Bavíme sa o centrálnej časti mesta alebo chcete ísť možno aj na perifériu?

Ako som už povedal, nechceme sa stať hlavným hráčom v nejakých veľkých schémach typu Bory, Slnečnice alebo Nesto. Periférie nás nelákajú. Kladieme vždy dôraz na lokalitu a, samozrejme, na ekonomiku. Sme podnikatelia, bude to určite kvalitná lokalita s kvalitnou dopravnou dostupnosťou.

Okrem ambiciózneho zámeru vybudovať v Bratislave 1 500 bytov, aké sú ďalšie plány spoločnosti Immocap do budúcnosti?

Chceme pokračovať v budovaní projektov, ktoré budú prinášať a odkrývať potenciál toho mesta a zároveň aj miesta, na ktorom budú vznikať. Chceme ďalej rozvíjať naše portfólio rezidenčných projektov v kvalitných lokalitách s kvalitnou architektúrou a s pridanou hodnotou pre budúcich užívateľov.

Paralelne by sme chceli robiť na administratívnych budovách, kde sa sústreďujeme aj na energetickú úsporu a nízke prevádzkové náklady. To bude do budúcna aj povinnosťou vo vzťahu k medzinárodným nájomcom, ktorí už od svojich riaditeľstiev majú pokyny, že môžu sedieť iba v určitých typoch budov.

V neposlednom rade budeme naďalej rozvíjať Nový Istropolis. Je to naša vlajková loď, ktorú chceme dotiahnuť do naozaj veľmi funkčného bloku. Chceme sa zamerať na moderné, energeticky úsporné a kvalitné riešenia, aby naši klienti boli spokojní, aby sme si zároveň budovali meno, ktoré na tomto trhu máme iba jedno.

Rozhovor vyšiel 14. marca 2024 v podcaste Na betón. Na účely tohto článku bol upravený a doplnený.