Juraj Duška: Vajnory skôr ostanú dedinou. V prípade starého letiska ide o citlivý proces
Monika Voleková Architekti Juraj Duška s bratom Richardom sú konatelia developerskej spoločnosti VI Group v mestskej časti Bratislava-Vajnory. Developer má projekty nielen v Bratislave, ale aj v regióne Vysokých Tatier. Juraja Dušku, vajnorského rodáka, sme sa spýtali na situáciu v tejto okrajovej a rázovitej časti hlavného mesta, na územný plán Bratislavy, družstevné bývanie, poplatok za rozvoj a reč bola aj o iných témach.
Čo sa zmenilo vo Vajnoroch za posledných 20 rokov? Je to stále dedina v meste? Tento „slogan“ používajú tamojší komunálni politici.
Nie je to taká dynamická mestská časť ako iné v rámci Bratislavy. Ten slogan dodnes stále platí. Vo Vajnoroch, čo sa týka výstavby alebo rozšírenia služieb, nastala za 20 rokov zmena. Ale sú to menšie bloky, a keby som hodnotil najväčšie stavby, sú to skôr bytové domy typu dve podlažia plus podkrovie, maximálne tri podlažia. Mestská časť sa rozšírila, rastie, keď pribúdajú obyvatelia a rozširujú sa služby, je to znak zdravia. Samozrejme, vznikli aj prevádzky služieb a vybavenosť – LIDL pri kruhovom objazde.
Z Vajnôr som možno trošku sklamaný, čo sa týka lokálnych služieb (napríklad v mestských častiach, ako je Rača, vo Svätom Jure vznikli alebo aktuálne fungujú vinotéky, vinárne), „Vajnoráci“ sú v tomto skôr konzervatívni.
S bratom si robíme z toho „srandu“, že keď je Malokarpatská vínna cesta, ktorej súčasťou Vajnory, tak nikto domáci vo Vajnoroch nemá otvorené pivnice. Vždy to je družstvo a Valenta. Ale čo sa týka menších vinárov, napríklad vo Svätom Jure je veľmi pozitívny trend. Máte tam otvorených možno 30 pivníc, či už sú to malí a strední, alebo veľkí vinári. Vo Vajnoroch to je všetko zatvorené.
Pritom na kopci smerom k Rači sa rozbieha obrábanie vinohradov. Je tam vinohradnícky spolok.
Áno. Treba dať do kontextu, že vinohradnícke spolky sú teraz na vzostupe najmä preto, že družstvo vypovedalo veľkú časť vinohradov, ktoré malo prenajaté od súkromných vlastníkov. Preto je teraz väčšia tendencia vytvoriť menšie vinárske spolky, ktoré sa venujú časti vinohradov, ktoré boli odstúpené družstvom. Ale čo sa týka pomeru v rámci katastra Vajnôr, je to stále možno iba začiatok cesty.
Výstavba rodinných domov sa v tejto oblasti nechystá?
Chystá. Dokonca sa podarilo po 20 rokoch vo Vajnoroch urobiť pozemkové úpravy v zadnej časti, ako je Jurská cesta, Kratiny, futbalové ihrisko. Došlo tam k veľkej reparcelácii. Vzniklo tam 600-700 nových parciel. Ľudia si neuvedomujú, že všade je veľa vlastníkov, a vlastníci si neuvedomujú, že ak sa v geometrickom pláne vytvorí parcela, tak sa na nej dá automaticky stavať.
Často sa to používa aj v inzercii, kde sa predáva stavebná parcela, ale stavebná parcela pre nás ako architektov a developerov je taká, kde máte dobrý prístup (komunikáciu v dobrom stave typu asfalt, chodníky), v horšom stave aspoň nejaký prístup.
Ale nevyhnutné sú najmä siete, a to na elektrinu, vodu, plyn, a kanalizácia. Aj keď sa plyn dá suplovať tepelnými čerpadlami a sú aj iné technológie, tak stále zostáva elektrina, voda, kanalizácia, ideálne internet – to je pre mňa stavebná parcela.
A v tom je pre mňa v súčasnosti problém s parcelami aj v oblasti Vajnôr, možno aj v iných mestských častiach, ako sú Rusovce, Jarovce, Devín. Zlyháva to skôr na tom, že siete sa dnes nebudujú systémom, že ich zafinancuje obec alebo BVS, alebo nejaký vlastník sietí. Dnes ľudia skôr musia vytvoriť spoločenstvo, aby sa z ich parciel stali stavebné pozemky. Ak to neurobia, tak sú to parcely určené na obrábanie, alebo, ako to volajú v rámci inzercie, investičné parcely.
Vypočujte si tento rozhovor ako podcast
Vajnory sú okrajová mestská časť. Ľuďom stále chýba bývanie, rodinné domy, byty. Čaká Vajnory osud Devínskej Novej Vsi, Dúbravky, Záhorskej Bystrice – okrajových mestských častí, kde sa intenzívne stavia. Je okrajová mestská časť dobrým miestom na výstavbu?
Vajnory nečaká taký rozvoj, aký zaznamenala napríklad Záhorská Bystrica. Najmä preto, že majú veľmi zlú majetkovú štruktúru, takmer všetko vlastnia súkromní vlastníci, navyše sa to štiepilo a neskôr aj zákonom obmedzilo, a to systémom, ktorý voláme úzke slíže – parcela má šírku 5, 7, 10 metrov, ale dlhá je 100 metrov.
Na to, aby reálne mohol vzniknúť ucelený development alebo ucelená výstavba, je nutné tieto parcely nejako upraviť. To je iba začiatok procesu a potom, samozrejme, treba vybudovať aj spomenuté siete.
To sú veľké investície na to, aby sa dala otvoriť nejaká sieť. Je málo developerov a investorov, ktorí sú ochotní dohadovať sa so 100 ľuďmi naraz, že chcú do toho „natlačiť“ peniaze, lebo možno počas toho niekto zomrie, treba vyriešiť dedičstvo alebo sa niekto „zasekne“. Alebo sú aj takí, ktorí majú „tvrdé hlavy“ a nepredajú.
Takže Vajnory možno nečaká osud Záhorskej Bystrice, kde bol rozmach intenzívny. Skôr ostanú naozaj dedinou a skôr je to o dopĺňaní medzier vo výstavbe, poprípade o rozvoji v nejakých menších lokalitách. Nemyslím si, že teraz je potenciál, aby vznikla veľká „developerská“ lokalita.
O výstavbe na letisku stále nie je jasno. Stále sa čaká na zmenu územného plánu mesta?
Áno. Čo sa týka starého letiska, je to veľmi komplikovaný a citlivý proces pre Vajnorčanov. Väčšinou sú to „starí Vajnoráci“ a volajú tých mladších, ktorí sa nasťahovali do Vajnôr, „Donzity“ (tí, ktorí prišli, došli).
Mesto by sa mohlo ďalej rozširovať , pretože Vajnory pokračujú od začiatku Zlatých pieskov a končia sa až vo Vinohradoch. To znamená, že do Vajnôr je zaradená aj Rybničná ulica, popri nej aj sprava aj zľava je priemyselná štvrť. Keď ste spomínali projekty, tak je to letisko, ktoré po majetkovom vyrovnaní bolo vykúpené a prešlo od štátu rukami viacerých vlastníkov.
Aktuálne ho vlastní JTRE, postupne pracujú na tom, aby koncepčne zmenili túto plochu. Momentálne je evidované v územnom pláne ako športové, ale samozrejme, pracuje sa na tom, aby sa to postupne zmenilo.
Vo Vajnoroch je to citlivá téma, dokonca aj na úrovni primátora, ktorý v rámci svojho pôsobenia nechce meniť tieto športové plochy. Aj keď, povedzme si, že letisko je enormne veľká športová plocha, a z môjho pohľadu by tam bola vhodná nejaká urbanizácia. Ale je to otázka diskusie a urbanistických štúdií.
Veľmi dôležité budú doprava, napojenie, treba porozmýšľať nad prepojením električky. Plánuje sa prepojenie Vajnorskej radiály s Račianskou, aby sa vytvoril okruh. Ale to je už riešenie v rámci urbanistickej koncepcie a možno aj nadradeného urbanistického celku.
Keď ste spomínali konkrétnu lokalitu, tak vo Vajnoroch je veľké územie, ktoré sa rieši už možno 20 rokov. Je to zóna CEPIT, ktorá nenapreduje napriek tomu, že sa tam uvažovalo najprv o vedecko-technologickom centre. Povrávalo a špekulovalo sa medzi miestnymi, že sa tam urobí nejaká logistika. Momentálne to stojí. V minulosti sa objavili aj informácie, že majitelia rozmýšľajú, čo s tým ďalej robiť a či to predať.
Ak by ste mali možnosť, ako by ste zmenili smerovanie dopravy cez Vajnory, aby sa najmä Roľníckej a Rybničnej ulici dopravne uľavilo?
Čo sa týka dopravy, to je téma asi každej okrajovej mestskej časti, ktorá má tranzitnú funkciu. Vajnory sú umiestnené smerom do vnútrozemia Slovenska, takže tranzit je tam výrazný. Ide najmä o ľudí, ktorí dochádzajú do práce, alebo takých, ktorí vozia deti do školy v Bratislave. Sú najmä z Chorvátskeho a Slovenského Grobu, Viničného, Čiernej Vody, ďalej možno z Pezinka.
Takže doprava je vnímaná citlivo. Aj keď niektorí Vajnorčania boli proti bojovali, vybudoval sa obchvat D4, ktorý je z môjho pohľadu architekta a urbanistu (ako každá cesta, ktorá má nejakú logiku) skôr prínosom.
Niekedy nerozumiem, prečo ľudia proti tomu bojujú… Dôležité skôr je, aby sa bojovalo za to, že sa urobia opatrenia, ktoré minimalizujú dôsledky. Čo sa týka D4, skončilo sa to dobre. Kládli sa podmienky a podarilo sa zabezpečiť, že diaľnica je do značnej miery odhlučnená, sú tam urobené protihlukové steny a z môjho pohľadu nemá na Vajnory zásadne negatívny vplyv.
Cítiť určité odľahčenie na Roľníckej ulici, dopravu by však malo „dopovedať“ dokončenie obchvatu Vajnôr. Smerom, ako sa ide od kruhového objazdu na Rybničnú, by mal tento obchvat pokračovať tak, aby sa zaústil na kruhový objazd, ktorý je v rámci D4. Čo sa týka samotnej Rybničnej ulice, už je to 20 rokov, odkedy magistrát uvažuje nad tým, že túto cestu by rozšíril na štvorprúdovú a vytvorilo by sa znova „zaokrúhľovanie“.
Je tam Račianska ulica smerom k Rači a „zaokrúhľovalo“ by sa to až smerom na Vajnorskú, ktorá je tiež štvorprúdová. Ale či má magistrát možnosti a schopnosti… Keď hovoríme o sfére samosprávy, štátu a podobne, žiaľ, ako obyvateľ a architekt mám výhrady proti ich fungovaniu a práci.
Povedali ste, že magistrát často koná nad rámec kompetencií – žiada o bezplatné odovzdanie komunikácií. Čo je na tom zlé?
Zhrniem to. Na tom, že magistrát od nás vyžaduje veľa investícií, nie je nič zlé. Chápem magistrát, lebo každé vybudované parkovacie miesto v jeho majetku je prínos, každá vybudovaná sieť, ktorá je zaradená do majetku BVS alebo magistrátu, je prínos, každá komunikácia vybudovaná investorom je prínos, každá križovatka je prínos.
Problém je, že developeri sú veľmi zaťažení pridružovanými investíciami. Dalo by sa začať BVS, ktorá podľa nového zákona musí vybudovať všetky siete a v úvodzovkách zadarmo odovzdať, aj keď sa snažíme rokovať s nimi aspoň o tom, aby tam bola nejaká primeraná náhrada za vybudovanie.
My sa ako developeri nebránime odovzdaniu do majetku mesta, ale za to musíme zaplatiť a nepriamo musia platiť ľudia, ktorí si kupujú naše byty. Preto žiadame od magistrátu, aby sa otvorilo rokovanie o tom, že treba tomu dať nejaký prirodzený rámec. K tomu ešte existuje aj poplatok za miestny rozvoj.
Zrušili by ste poplatok za rozvoj alebo by ste sprísnili podmienky jeho používania?
Máme skúsenosti z českého trhu, kde neexistuje poplatok za rozvoj, ale existuje inštitút, u nás to je zmluva o spolupráci, u nich sa to volá… nespomeniem si.
Ale funguje to na jednoduchom princípe – nastaví sa rámec a ten nemusí byť vyplatený finančne, ale napríklad formou parkovacích miest, rozvojom infraštruktúry, vybudovaním vodovodov, kanalizácie, komunikácií.
Ide mi iba o to, že keď existuje poplatok za miestny rozvoj, ktorý je jasne vyčísliteľný, lebo má svoje pravidlá, prečo keď mi vzniknú nejaké vynútené investície, ktoré vyžaduje buď magistrát, alebo iné štátne inštitúcie, ako investor alebo developer neviem tento poplatok započítať – neodovzdám ho vo finančnej forme, ale v náhradnom plnení, napríklad detské ihriská, vodovody, kanalizácie, rekonštrukcia križovatky, rekonštrukcia verejného osvetlenia, nové verejné osvetlenia…
