Juraj Duška: Vajnory skôr ostanú dedinou. V prípade starého letiska ide o citlivý proces

Architekti Juraj Duška s bratom Richardom sú konatelia developerskej spoločnosti VI Group v mestskej časti Bratislava-Vajnory. Developer má projekty nielen v Bratislave, ale aj v regióne Vysokých Tatier. Juraja Dušku, vajnorského rodáka, sme sa spýtali na situáciu v tejto okrajovej a rázovitej časti hlavného mesta, na územný plán Bratislavy, družstevné bývanie, poplatok za rozvoj a reč bola aj o iných témach.

Od apríla tohto roka záväzné stanoviská pre jednoduché stavby vydávajú mestské časti a pre ostatné stavby mesto Bratislava. Je to dobré riešenie, máte s tým už nejaké skúsenosti?

Každá zmena zákona, ktorý doteraz platil, je developermi väčšinou vnímania pozitívne, pokiaľ nedôjde k zásadným úpravám, ktoré znefunkčnia nejaký proces. Čo sa týka úprav legislatívy, ktoré vstúpili do platnosti, myslím, 1. apríla 2024, vnímam ich pozitívne. Najmä preto, že sa nastavil rámec vydávania záväzných stanovísk.

Doteraz to fungovalo tak, že ste si podali žiadosť na magistrát a magistrát sa postavil do pozície, že nemá lehoty. To znamená, že termíny záväzných stanovísk pre väčšie stavby sa hýbali v rokoch.

Otázka je, či sa zo strany magistrátu nebude hľadať cesta, ktorá nejakým spôsobom naštiepi tieto lehoty. V rámci konania samotného vydania zákona som „namietal “, že magistrát má stále možnosť podania vrátiť, a to aj opakovane. Aj keď je fakt, že legislatívne sa prijalo, že majú 15 dní na to, aby si preštudovali dokumentáciu, a po tomto termíne to nemôžu vrátiť.

Vždy sa dá dať nesúhlasné stanovisko a napísať, že niečo nevychádza, napríklad nebola prepočítaná zeleň a podobne. Ide vyslovene o komplexnú dokumentáciu. Ja si myslím, a bolo nám to prezentované viackrát, že pokiaľ nebude zámer dostatočne dopredu prerokovaný s magistrátom a magistrát nebude dostatočne dopredu oboznámený, tak sa nájde spôsob, ako aj pri novostanovených lehotách veci vrátiť alebo zamietať.

Priblížili by ste nám svoj názor na kontribúciu od developera – mesto tú kontribúciu najprv videlo vo forme bytov, teraz ju chce zmeniť tak, aby developeri prispeli k financovaniu električkovej trate, stavieb vo verejnom záujme. Príkladom môže byť zóna Mlynské nivy. Prispeli by ste ako firma, ktorá sídli vo Vajnoroch, napríklad na električkovú trať z Rače na Zlaté piesky?

Dobrá otázka. Ide o to, čo je to forma prispenia. Stále hovorím, že developerský trh v rámci Bratislavy a Slovenska je z môjho pohľadu veľmi konkurencieschopný. To znamená, že my ako developeri si musíme strážiť všetky vstupy tak, aby sme vo finále klientom, ktorí si od nás kúpia byty, vedeli dať takú zaujímavú cenu, aby ich to oslovilo.

Samozrejme, počítame s tým, že každá investícia, ktorú budujeme, nie je len o tom, že prídeme, napojíme sa na siete, máme všetko pripravené a postavili sme tam 100 bytov, ktoré predáme. Každý development si vyžaduje pridružené investície. A pokiaľ by sme mali priestor v rámci fungovania prispieť na infraštruktúrny projekt a dávalo by to zmysel, tak, samozrejme, sme ochotní o tom diskutovať.

A to sa dnes už aj deje, keď sa pri mnohých projektoch diskutuje napríklad s magistrátom, akým spôsobom zabezpečiť zvýšenie komfortu v častiach, kde robíme pripojenie na komunikáciu, alebo či treba dobudovať parkovacie miesta. Často prispievame tým, že dobudovávame infraštruktúru, ktorá bola dlho zanedbávaná. Robí sa relatívne veľa rekonštrukcií.

Keď sa robí nejaká nová lokalita, počíta sa s tým, že keď je zlý povrch, tak sa vymení. Keď treba dobudovať detské ihriská, dobudujú sa, keď treba komunitné záhrady alebo park, tak sa dnes s tým už naozaj pracuje.

Postupne sa stáva častejšie, že súčasťou štvrte, kde stavia developer, je materská škola. Máte ju v projekte Matadorka v Petržalke. Bol tam priestor aj na nejaké kultúrne centrum, kultúru? Rozprávali ste sa o niečom takom s mestskou časťou?

Áno. Momentálne pri viacerých projektoch, ktoré máme rozpracované, diskutujeme s mestskými časťami o tom, akou formou poňať vybavenosť objektu. Čo sa týka samotných projektov Bratislave, dosť monofunkčných objektov sa ani nebuduje. Väčšinou sa vždy robí dole vybavenosť. Vždy sa diskutuje s mestskou časťou, akým spôsobom vybavenosť zaobstarať.

Čo sa týka škôlky, v Matadorke sa nám ju podarilo vybudovať. To isté sme riešili aj na Rendezi, ale tam zo strany mestskej časti Rača najprv záujem bol, ale po tom, ako si mestská časť urobila vlastnú štúdiu o priestoroch a nárokoch do budúcnosti, nakoniec z toho vzišlo, že je presvedčená, že má dostatočné kapacity v škôlkach. Skôr sa teraz intenzívne rokuje o centrách pre dôchodcov alebo ľudí, ktorí dosiahnu určitý vek.

V Petržalke staviate ešte ďalej – konkrétne je to nebytová budova Septimo 2 , ktorú ste prestavali na byty. Minulý rok s tým bol nejaký problém. Už ste ho vyriešili?

Áno. Ani by som nepovedal, že to bol problém. Išlo o to, že legislatíva je nejasná. Mali sme povolenie zo strany magistrátu, dostali sme záväzné stanovisko na úpravu nebytového objektu na bytový. S týmto záväzným stanoviskom sa, žiaľ, mestská časť Petržalka nestotožnila ako stavebný úrad, a preto nechcela vydať rozhodnutie o zmene stavby pred dokončením, bolo potrebné v rámci legislatívy tento proces zabezpečiť cez nadriadený orgán.

Musel niekto rozhodnúť, či má pravdu magistrát alebo mestská časť Petržalka. Vo finále nám dal za pravdu nadriadený orgán a bolo možné prestavať objekt na byty. Už je to momentálne dokončené, skolaudované a veľká časť bytov je (pre)daná do užívania budúcim vlastníkom.

Ako projektant ste sa podieľali na projekte polyfunkčného centra pri bratislavskom letisku. Máte tam ako firma aj obchodné plány?

Čo sa týka samotného letiska, dokončili sme tam projekt polyfunkčného centra Moruše, kde je časť vybavenosti v parteri. Potom sú tam apartmány na ubytovanie alebo bytové plochy. Čo sa týka samotného letiska, snažíme sa nadviazať na projekt v Morušiach a robíme tam aj pri ďalších lokalitách pri kontakte s Ivánskou cestou. Pre nás je to potenciál na vybudovanie ďalších zaujímavých objektov. Či už polyfunkčných centier, alebo možno nejakých kancelárií, možno bytov.

To znamená, že lokalitu Ivánskej cesty vidíme veľmi pozitívne. Ide najmä o dopravnú dostupnosť, možno dostupnosť vybavenosti. Dokonca momentálne pracujeme aj na zmenách a doplnkoch územného plánu tak, aby sa dala samotná funkcia celej tejto zóny prispôsobiť aktuálnym potrebám.

Hlavný architekt Bratislavy avizoval, že tento rok sa začnú práce na zmene územného plánu Bratislavy. Čo by ste na tom územnom pláne zmenili vy?

Na tejto téme pracujeme takmer každý deň. A aj s pánom hlavným architektom občas komunikujeme a myslím si, že niektoré názory máme podobné. Čo sa týka samotného územného plánu, robil sa v nejakom čase. A je veľmi náročné robiť zmeny a doplnky, a to najmä preto, že sa to robí po balíkoch. Je tam veľa zmien, ide to cez mestské zastupiteľstvo, kde niekto môže nezdvihnúť ruku. A najmä, keď ide o sporné veci, tak to môžu byť poslanci za Vajnory, za Raču.

Jednoducho, keď sa vyskladá nejaký „balík poslancov“, neprejde to. Hlavnými nedostatkami územného plánu Bratislavy sú však samotné funkcie. Je veľa priestoru na budovanie občianskej vybavenosti. To sú obchodné centrá, kancelárie a podobne. Ale v územnom pláne je veľmi málo plôch, ktoré slúžia na bývanie. To znamená, že by v prvom rade stálo za zváženie prehodnotiť pomer týchto plôch a možno aj samotné funkcie… Územný plán v Bratislave je veľmi striktný.

Keď si zoberieme územný plán Prahy, tam je oveľa väčšia variabilita. Bratislava má funkcie 101, 102, ktoré sú určené na bývanie. Ale potom má už všetko len podielové funkcie. To znamená, že keď je to napríklad 201, tak musíte mať maximálne 30 % bývania a 70 % vybavenosti. Funkcia 501 zase opačne – musíte mať zase 30 % vybavenosti a 70 % bývania. Niekedy je veľmi náročné napasovať do obytného objektu 30 % vybavenosti, lebo keď máte osemposchodovú budovu, 30 % z nej je dve a pol poschodia.

Lenže ideálne pri takýchto budovách je tlačiť do parteru vybavenosť, ktorá je využiteľná. Zvyšok by ste museli robiť kancelárie a potom je otázka, či je kombinácia kancelárií a bývania ideálna. Ja si myslím, že objekt má byť čisto kancelársky a vedľa neho čisto bývanie.

Tým vzniká aj zastupiteľnosť tých funkcií, niekedy cez deň tam ľudia pracujú a sú ľudia, ktorí tam bývajú. Hľadal by som pomer medzi vybavenosťou a bývaním. Je fakt, že je veľký dopyt napríklad po bývaní v Bratislave, ale nie až taký veľký po kanceláriách.

Vo Vysokých Tatrách ste postavili tiež projekty – Arietes Marmont rezort v srdci Gerlachova. Bolo náročné nájsť vhodný pozemok v Tatrách?

Povedzme, že áno, je náročnejšie nájsť vhodný pozemok. Napriek tomu sa nám to podarilo. Ako sme sa k tomu dostali? Boli sme na jednom rokovaní s českou firmou, ktorá mala na predaj projekty v rámci Česka. A nakoniec sme sa na tom rokovaní nedohodli na žiadnom českom projekte, ale povedali nám, že majú jeden projekt v Tatrách, kde mali vydané stavebné povolenie na väčšiu lokalitu, a opýtali sa, či ho nechceme kúpiť.

Nakoniec sme sa dohodli s českou firmou, ktorá vlastnila pozemky v Tatrách, že preberieme od nich projekt Gerlach rezort. Momentálne sa nám podarilo úspešne rozbehnúť výstavbu a myslím, že pre nás je to veľmi zaujímavý projekt.

Developer YIT začal projekt družstevného bývania. Verí v ten projekt. Uvažujete aj vy o družstevnom nájomnom bývaní vo vašich bytových projektoch?

Je zábavné, že keby ste sa znova pozreli na Česko, tam družstevné bývanie kontinuálne pokračovalo od komunizmu. To znamená, že dnes je veľa projektov, ktoré sú riešené formou družstevného bývania. Je dôležité, aby ľudia pochopili, čo je družstevné bývanie. Tam je trochu iná štruktúra financovania, nekupujú si priamo byt, kde ručia za hypotéku v prospech banky. Ale je družstvo, ktoré založí celý projekt, a sú podielnikmi v družstve.

Či o tom uvažujeme? Uvažujeme nad všetkým, čo nám dáva nejaký zmysel. Pokiaľ by sme nepredávali byty štandardným spôsobom a máme pripravené nové projekty do výstavby, tak uvažujeme aj o rôznych iných možnostiach, ako projekt zrealizovať. Či už je to družstevné, alebo nájomné bývanie. Ak trh bude akceptovať a požadovať, aby sme takéto veci robili a my v tom uvidíme potenciál, tak, samozrejme, nad tým pouvažujeme.

Aká je z vášho hľadiska situácia na bytovom trhu v Bratislave a na Slovensku? Národná banka Slovenska uverejnila správu, že rozbeh zo začiatku roka nepokračuje a že sa trošku zastavuje.

Čo sa týka Bratislavy, vnímame oživenie trhu od začiatku roka. Nie je to ako v tých najlepších rokoch, keď sa predávalo všetko, čo sa nakreslilo a povolilo. Oživenie je citeľné, ale nie je to v číslach ako predtým. Samotné oživenie príde, ak sa znížia úrokové sadzby na hypotékach. A najmä, výplaty postupne začínajú dobiehať infláciu, a tak sa inflácia spomalila.

Platy zamestnancov začali naberať objem a pre nás je veľmi dôležité, aby sa platy ľudí, ktorí reálne pracujú a zarábajú, dostali na takú úroveň, že si budú môcť dovoliť zobrať hypotéku na kúpu bývania. Toto vnímame veľmi citlivo, ale vidíme, že záujem o bývanie je. Čo sa týka ohlasov, tak tých je viac. Ale premieňajú sa aj do nejakých kúp nehnuteľností. Takže posledné mesiace nám ukázali, že trh sa zotavuje, a uvidíme, ako to bude ďalej pokračovať.

Rozhovor je prepisom podcastu Na betón, ktorý vznikol v máji 2024