Kríza plní aj funkciu nastolenia rovnováhy

Doterajšie podmienky rozvoju slovenského stavebníctva priali, v nasledujúcich mesiacoch sa však bude musieť vyrovnať s prenikajúcimi vplyvmi globálnej finančnej krízy. V akom rozsahu slovenské hospodárstvo zasiahne, je však stále otázne. Ešte predtým, než sa pozrieme, ako vnímajú aktuálnu situáciu hráči stavebného odvetvia, zmapujeme súčasné dianie a scenáre ďalších udalostí v segmente financovania nehnuteľností očami ekonómov. Na otázky nám odpovedala profesorka Božena Chovancová z Katedry bankovníctva a medzinárodných financií Národnohospodárskej fakulty Ekonomickej univerzity v Bratislave, Peter Schmidt z oddelenia špecializovaného korporátneho financovania ČSOB, analytička Slovenskej sporiteľne Mária Valachyová a Radoslav Jakab z oddelenia financovania nehnuteľností Slovenskej sporiteľne, Juraj Valachy, analytik Tatra banky, a Greta Slaninková, vedúca oddelenia financovania nehnuteľností UniCredit Bank.

Príčiny a dôsledky krízy
„Hlavným dôvodom je zasýtenie trhu a pokles dopytu po luxusnej rezidencii a po nových kancelárskych priestoroch,“ uvádza Greta Slaninková z UniCredit Bank, „v dôsledku finančnej krízy dochádza v sektore financovania nehnuteľností k prehodnocovaniu projektov zo strany developerov, vrátane začatia ich výstavby. Mnohé projekty sa odkladajú do budúcnosti, takže očakávame pokles výstavby nových projektov, ktorý sa prejaví už v nasledujúcom roku.“ Radoslav Jakab zo Slovenskej sporiteľne predpokladá dokonca odchod viacerých oportunistických investorov z trhu. Upozorňuje na to, že v dobe rastu realitného trhu, ktorý sme zažili doteraz, sa stierali rozdiely medzi dobrými a menej kvalitnými projektmi a developermi. Súčasná situácia podľa neho zrejme neumožní menej kvalitným projektom ani začať.

Podľa profesorky Boženy Chovancovej vykazuje trh nehnuteľností celosvetovo vysoké nadhodnotenie v porovnaní so skutočnými stavebnými nákladmi, pričom podobná situácia je aj na Slovensku: „V súčasnosti dochádza k výraznému poklesu cien nehnuteľností a banky si uvedomujú rast rizika, pretože v prípade insolventnosti klienta a nadhodnotenia nehnuteľností môžu utrpieť straty.“

Obozretnosť finančných inštitúcií pri krytí developerských projektov, a obzvlášť akvizícií výstavby väčšieho rozsahu, sa prejavuje v prezieravom započítavaní vyšších likvidných nákladov do cien úverov, v dôsledku čoho sú finančné prostriedky pre slovenských developerov menej dostupné. Ďalším faktorom je aj pokles dopytu po nehnuteľnostiach, ktorý je podľa Juraja Valachyho z Tatra banky dôsledkom vyčerpania psychologicky motivovaného dopytu po bytoch pred zavedením eura. Rezultátom nižšieho záujmu o nové projekty sú aj ponuky na predaj bytov za znížené ceny, ktoré registruje už aj Slovensko.

Foto: V industriálnej oblasti predpokladajú niektorí analytici do budúceho roka podporu stredne veľkých skladovacích, resp. logistických hál.   

Juraj Valachy však upozorňuje, že na Slovensku je stále prebytok likvidity, a preto problémy s úverovou expanziou finančných inštitúcií nie sú natoľko citeľné ako v západných krajinách. Banky aj naďalej počítajú s rastom poskytovaných úverov, ktorý však v najbližšej budúcnosti nebude pokračovať rovnako rýchlym tempom. Práve jeho spomalenie financovanie skomplikuje.

Banky budú v nasledujúcom období podrobnejšie skúmať bonitu klienta a podľa nej sa budú ponúknuté sadzby v porovnaní s minulosťou viac diferencovať. Možno predpokladať aj to, že maximálny hypoúver banky poskytnú v prevažnej miere z nižšieho percenta ceny nehnuteľnosti namiesto 100 %. „Treba povedať, že momentálne nie je nutné, aby sa prijímali radikálne opatrenia, alebo aby vláda zasahovala do systému financovania. Nižšie úrokové miery, ktoré prinesie so sebou vstup do eurozóny, asi najviac pomôžu práve sektoru nehnuteľností. Finančná kríza bude komplikovať situáciu len krátkodobo a v strednodobom horizonte sa financovanie zlepší,“ dodáva analytik Tatra banky.

Prechod do eurozóny a rast HDP
Jedným z pozitív prechodu na európsku menu bude eliminácia nákladov pri zmene výmenného kurzu, nakoľko náklady výstavby, financovanie, platby stavebným dodávateľom aj príjmy nájomného sa budú realizovať v jednej mene. Úročenie sa už nebude odvíjať od mesačných, štvrťročných či dlhších medzibankových sadzieb, čiže od BRIBORU* , ako tomu bolo doteraz, ale bude ho určovať EURIBOR, ktorý je v súčasnosti nižší.

*  Poznámka BRIBOR je úroková sadzba za ktorú si medzi sebou požičiavajú finančné prostriedky banky na Slovensku. Zmeny tejto sadzby ovplyvňujú úrokové sadzby, za ktoré banky požičiavajú finančné prostriedky svojím klientom. Po zavedení eura sadzby BRIBOR nahradia sadzby EURIBOR. Zdroj: Slovník bankových pojmov SBA (Slovenská banková asociácia)

Profesorka Božena Chovancová podotýka, že trh nehnuteľností v celej západnej Európe klesá, resp. stagnuje, napriek tomu, že Európska centrálna banka (ECB) postupne znižuje úrokové sadzby, a tým tlačí na oživenie ekonomiky: „Spomaľuje sa rast celosvetovej aj európskej ekonomiky. Krajiny ako Nemecko alebo Francúzsko znižujú tempo rastu pod 1 %, pesimistické odhady dokonca hovoria o nulovom percentuálnom raste. V prípade Talianska experti predpokladajú dokonca mínusové tempá a absolútny pokles. Slovensko je však jednou z krajín, ktoré budú vykazovať v rámci eurozóny najvyššie tempo rastu. Optimistické odhady hovoria o 4,5 až 4,8-percentnom raste. Niektoré skeptické odhady zasa predpovedajú rast pod 4 %. Zatiaľ sa však kríza neprejavila v plnej miere ani v Európe, ani na Slovensku. Jej najväčší dosah sa očakáva v polovici budúceho roka. Jej účinky však môžu výraznejšie ovplyvniť aj ďalšie zmeny vo finančnom systéme eurozóny a v pozitívnom i negatívnom smere pôsobiť na celú reálnu ekonomiku.“

Podľa Juraja Valachyho si slovenská ekonomika napriek kríze udrží stále slušné tempo rastu okolo 5 % a pozitívne na ňu bude pôsobiť nielen zavedenie eura, ale aj zníženie cien ropy. Zmrazenie poskytovania úverov by z pohľadu analytika rast HDP výrazne ohrozilo. Avšak v dôsledku finančnej krízy a globálneho nedostatku likvidity ťažko v najbližších mesiacoch očakávať pokles úrokových sadzieb úverov, a to napriek tomu, že ECB a NBS znižovaním kľúčových sadzieb prispejú k zlacneniu samotných úverov. Cena rizika a voľnej likvidity sa totiž výraznejšie nezmenila, a z tohto dôvodu sa bude znižovať veľmi pomaly.

„Reálne refinančné náklady komerčných bánk zostávajú na vysokej úrovni, a preto ťažko očakávať pokles cien úverov. Tieto vplyvy je cítiť najmä pri hypotekárnych úveroch s najvyššou priemernou lehotou splatnosti. Banky si na ich financovanie potrebujú zabezpečiť dlhodobé zdroje, ktorých cena je momentálne vysoká. Za predpokladu, že upokojovanie situácie na svetových trhoch bude v nasledujúcom roku pokračovať, dá sa očakávať, že dôjde k poklesu sadzieb na peňažnom trhu a čiastočnému zníženiu likvidnej a rizikovej prirážky, ktorá sa prejaví v zlacnení úverov,“ vysvetľuje analytik Tatra banky a zároveň dodáva, že odhliadnuc od súčasnej krízy bude mať Slovensko práve vďaka vstupu do eurozóny nižšie úrokové sadzby, a teda aj nižšie úročenie úverov, čo môže zvyšovať dopyt po hypotékach a zároveň viac sprístupniť financovanie developerských projektov.

Analytička Slovenskej sporiteľne, Mária Valachyová odhaduje hospodársky rast v budúcom roku na úrovni 4 až 5 %, čo má byť spomalenie z očakávaných 7,4 % pre tento rok. Bez finančnej krízy by banka počítala s rastom ekonomiky okolo 6 %. Dôležitou skutočnosťou pri zvažovaní budúceho vývoja a možných dosahov krízy je, že Slovensko je síce malou, ale proexportne orientovanou ekonomikou. Jej výsledky preto môže ovplyvniť aj oslabenie dopytu zo strany najväčších obchodných partnerov v Európskej únii.

Greta Slaninková poukazuje na to, že Slovensko má na trhoch eurozóny v porovnaní s ostatnými krajinami regiónu komparatívne výhody v nižších výrobných nákladoch či v stabilnej a silnej európskej mene. „Predpokladáme, že s miernym oneskorením zaznamená aj Slovensko významnejšie spomalenie ekonomického rastu. Naše pôvodné odhady rastu HDP na budúci rok sme zrevidovali zo 6,0 na 4,2 %. Súčasný odhad pritom stále považujeme skôr za mierne optimistický a jeho dosiahnutie je reálne len v prípade, že Slovensko bude schopné dokonale využiť svoje komparatívne výhody,“ dodáva predstaviteľka UniCredit Bank.

Profesorka Chovancová pripomína, že netreba zabúdať na nemenej významný faktor, a tým je rast nezamestnanosti. Môže totiž spôsobiť vážne problémy klientom – súčasným hypotekárnym dlžníkom.

Víťazi a porazení
Azda najzákladnejšia otázka v tomto momente znie: Za akých okolností sa banka rozhodne financovať môj projekt a aké podmienky budem musieť splniť? Bankoví analytici takmer unisono tvrdia, že prím budú v nasledujúcom období hrať predovšetkým menšie projekty. Výstavba sa prednostne zameria na nižšie a stredné príjmové skupiny ľudí z veľkých miest. Dosah krízy sa nakoniec prejaví aj v nižšom počte realizovaných stavieb.

Developeri si budú musieť zvyknúť na to, že príprava projektov zaberie viac času než doteraz. Objekty by zároveň mali poskytovať pridanú hodnotu, napr. vo forme detského ihriska, a rozhodujúca bude aj lokalita a celková dostupnosť. Pre kupujúcich však bude financovanie v budúcnosti oveľa priaznivejšie, lebo väčšia časť kúpnej ceny sa bude vyplácať po kolaudácii.

V súčasnosti sa menia aj požiadavky kupujúcich v rezidenčných projektoch. Kým v minulosti platili vysoké preddavky pred začatím výstavby, dnes sú opatrnejší. Zaujíma ich nielen cena, ale aj to, či má developer zabezpečené financovanie od banky. Čoraz viac sa prízvukuje nutnosť venovať pozornosť kvalite projektu, ktorú predstavuje napr. dispozičné riešenie bytu, služby v okolí, štandardy materiálov, celková architektúra alebo koncept projektu či dostatočné kapacitné rezervy v parkovaní.

Peter Schmidt z ČSOB vidí priestor na realizáciu novej výstavby popri rezidenčnom sektore aj v industriálnej oblasti stredne veľkých skladovacích, resp. logistických hál, ktoré sú žiadané v lokalitách s týmto typom podnikania.

Foto: Zo strany firiem sa dá v budúcom roku očakávať výrazné šetrenie, čo sa môže prejaviť poklesom dopytu po nových kancelárskych priestoroch.

„Takzvané prísnejšie kritériá sú podmienky, za akých sme v minulosti poskytovali úvery, a dnes sa k nim vraciame. Veľa projektov, s ktorými sme sa v poslednom čase stretli, má pripravený biznis plán z čias, keď tu nebola žiadna kríza a trh dobre fungoval. Tieto projekty však dnes nevieme prefinancovať. Myslím si, že developeri by mali svoje plány prispôsobiť súčasnosti a preveriť ich možnú rentabilitu a úspešnosť na trhu. Čo sa týka nových projektov, trh bude potrebovať určitý čas na to, aby absorboval tie, ktoré sú momentálne vo výstavbe. Na strane kupujúcich vidíme určité váhanie pri rozhodovaní sa o kúpe bytu, resp. odkladanie kúpy do budúcnosti. Zo strany firiem sa dá budúci rok očakávať výrazné šetrenie, čo sa môže prejaviť poklesom dopytu po nových kancelárskych či logistických priestoroch a pod. Úspešnosť retailových projektov bude závisieť od záujmu nájomníkov rozširovať svoju predajnú sieť, čo zasa priamo súvisí s tým, ako veľa budú občania ochotní míňať v ich predajniach,“ vyratúva faktory v prospech a neprospech výstavby nových nehnuteľností a záujmu o tie existujúce Greta Slaninková a dodáva, že každá kríza prináša nové príležitosti pre investorov, ktorí sú dobre pripravení a disponujú dostatočnou likviditou.

Alebo slovami Juraja Valachyho – len silní developeri so schopnosťou utiahnuť výstavbu z vlastných zdrojov budú mať šancu prežiť.

„Zvýšená opatrnosť s pritvrdením pravidiel hry pri posudzovaní nových zámerov je dnes na mieste,“ obhajuje správanie bankového sektora Peter Schmidt, „konkrétne ide o navýšenie požiadaviek na účasť developera s ekvitou na začiatku projektu, rozumná cenotvorba, ako aj podmienka vyššej zazmluvnenosti či podielu predaných alebo prenajatých plôch. Kým v minulosti postačovala približne 15-percentná ekvita, dnes už neklesne pod 20 až 25 % z celkových rozpočtových nákladov. Marže stúpli razantne o 50, pri niektorých úveroch až o 100 bázických bodov. Požiadavka na predpredaj, resp. na predprenájom pri rozumne fázovanom bytovom dome sa môže pohybovať od 30 do 40 % z celkovej čistej predajnej plochy, pri administratívnych alebo retailových projektoch min. 45 až 55 % z čistej prenajímateľnej plochy. Pod rozumným fázovaním pritom možno rozumieť etapovú výstavbu stredných, resp. stredne väčších bytových komplexov. Ide napr. o projekty budov s celkovým počtom 250 až 350 bytov, ktoré v úvodnej etape výstavby neprevýšia počet 50 až 100 bytov.“

Rozhodujúcimi kritériami pri financovaní ďalších developerských projektov podľa profesorky Chovancovej budú:

• doterajšie skúsenosti banky s developerskou firmou, korektný vzťah a plnenie zmluvných podmienok,
• veľkosť projektu a finančné požiadavky (v súčasnosti sa ukazuje, že veľké projekty sú na uskutočnenie nereálne),
• čas, dĺžka realizácie projektu, pričom platí – čím dlhší čas, tým väčšie riziko pre banku.

Pozitívne na záver
Môže byť prekvapujúce, že finančníci nevnímajú krízu výlučne negatívne. „V ekonomickej činnosti plní kríza aj funkciu nastolenia rovnováhy a vyčistenia trhu. Z toho vyplýva, že ak na trhu pôsobili subjekty s vysokými špekulatívnymi cieľmi a rastúca bublina im umožnila realizovať zisk, v prípade zreálnenia trhu takéto projekty v konkurencii neobstoja. Špekulatívny kapitál tvoril aj na Slovensku veľkú časť investícií v oblasti nehnuteľností. Ten sa už však vo veľkej miere presťahoval do iných krajín. Mnohí špekulanti utrpeli výrazné straty. Z toho možno dedukovať, že sa aj celosvetovo zníži objem kapitálu a na Slovensku tiež dôjde k zreálneniu cien,“ opisuje pozitívne vyhliadky ďalšieho smerovania slovenského trhu profesorka Božena Chovancová.

Aj v ČSOB vnímajú spomalenie ako nevyhnutnú etapu vývoja slovenského trhu, vďaka ktorej dôjde k zreálneniu nadpriemerných alebo prehnaných očakávaní developerov, ale do istej miery aj bánk pôsobiacich v oblasti financovania stavebných projektov. Juraj Valachy si tiež myslí, že slovenský trh s rezidenčnými nehnuteľnosťami si potreboval na určitý čas oddýchnuť. Súčasne zdôrazňuje, že kríza zasiahla Slovensko v správnom čase, a našťastie nie napr. o dva roky neskôr, keď by konsolidácia mohla byť pre našu spoločnosť bolestivejšia.

Developerom, a najmä tým, ktorí hľadali rýchly zisk, nezostáva nič iné, než privykať na nové podmienky podnikania. Kríza otvorila ďalšiu kartovú hru s novými pravidlami, ktoré budú musieť dodržiavať, ak budú chcieť svoje projekty dotiahnuť do úspešného konca.

Na záver možno podnietia slová profesorky Boženy Chovancovej: „Treba začať rešpektovať aj záujmy regiónov, celospoločenské záujmy a v konečnom dôsledku ciele eurozóny. Nie som expert v oblasti stavebníctva, ale je potrebné zdôrazniť, že lobistické ciele záujmov niektorých skupín by mali ustúpiť do pozadia. Sú pred nami dôležité úlohy v oblasti stavieb diaľnic, rozvoja turistického ruchu, či realizácie požiadaviek smerujúcich z EÚ do oblasti životného prostredia a projektov infraštruktúry.“

Anna Salvová
Foto: Dano Veselský, Goodman