Legislatívne preteky s časom pokračujú
Monika Voleková Firmy, stavebníci a úrady sa učia narábať s novými stavebnými zákonmi a majú rôzne očakávania. Problémy riešia za pochodu.
V apríli 2025 má vstúpiť do platnosti zákon o výstavbe č. 201/2022. Minister dopravy Jozef Ráž však vo vystúpení počas Stretnutia lídrov slovenského stavebníctva 2024 v máji v Bratislave povedal, že rezort pracuje na novom stavebnom zákone. Development a stavebníctvo na Slovensku ovplyvnia aj ďalšie zákony okrem od apríla 2024 už platnej novely stavebného zákona č. 46/2024 a zákona o územnom plánovaní č. 200/2022, ktoré priniesli veľa zmien (venovali sme sa im v marcovom ASB).
Stále chýba „čerešnička na torte“ – platný zákon o výstavbe. Legislatívny proces zmien v súvislosti so stavebným sektorom pokračuje na plné obrátky. O novele zákona o posudzovaní vplyvov na životné prostredie (EIA) z dielne rezortu životného prostredia bude parlament rokovať v septembri, po rokovaniach s Európskou komisiou.
Zákon o strategických investíciách z ministerstva dopravy, ku ktorému predostrela výhrady bývalá prezidentka Zuzana Čaputová v súvislosti s vyvlastňovaním, majú poslanci opäť prerokovať v júni a prelomiť jej veto. Tento zákon sa má uplatniť napríklad pri výstavbe diaľnic aj štátnych nemocníc v Bratislave. Očakávania investorov a stavebných úradov sú v prípade zákona o výstavbe veľké, pretože novelizácia stavebného zákona je iba dočasným riešením do apríla 2025.
Odborná verejnosť sa poteší modernému a dlhodobo udržateľnému riešeniu. Podľa výkonného riaditeľa bratislavského Inštitútu urbánneho rozvoja (IUR) Juraja Suchánka zmeny v stavebnom zákone priniesli prvé náznaky zlepšenia aj prvé problémy. Mnohé témy treba ešte dotiahnuť a na širšie skúsenosti s vydávaním záväzných stanovísk s lehotou 60 dní od väčšiny stavebných úradov si treba počkať, pretože v čase našej uzávierky táto lehota ešte neuplynula.
„Ukázalo sa, že nové postupy pri vydávaní záväzných stanovísk obce o súlade s územným plánom sa stretli s nejasným výkladom tak obcí, ako aj stavebných úradov. Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR (PV SR) na situáciu ale pomerne rýchlo zareagoval a v čase uzávierky článku finalizoval obsiahle metodické usmernenia k tejto problematike,“ pomenoval problém Juraj Suchánek.
Pripravili päť vyhlášok o výstavbe
O poriadny krok vpred v príprave na apríl 2025 sa pohol Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR, keď začiatkom roka 2024 vypracoval a rezortu dopravy postúpil päť návrhov dôležitých vyhlášok v súvislosti s výstavbou, napríklad o podrobnostiach členenia stavieb, náležitostiach podaní, o forme a dokumentácii stavby, o všeobecných požiadavkách na výstavbu a o činnosti geodeta pri príprave a zhotovovaní stavby. V súčasnosti platné vyhlášky o výstavbe úrad neaktualizuje.
Od 1. apríla 2024 je okrem novely stavebného zákona platný zákon o územnom plánovaní a pracujú regionálne stavebné úrady. Funguje novinka – Portál pre územné plánovanie (www.stavebnyurad.info) pre účastníkov územnoplánovacieho procesu. Do konca mája ho navštívilo 1 400 užívateľov z radov odbornej verejnosti, z toho sa 400 registrovalo, registrovaných je tiež 46 právnických osôb a 26 samospráv. Novým prvkom v systéme sú aj regionálne úrady pre územné plánovanie a výstavbu v ôsmich krajských mestách.
Úrad v Žiline nad rámec svojej agendy riešil vyvlastňovacie žiadosti v oblasti výstavby diaľnic D3 Kysucké Nové Mesto – Oščadnica, D1 Hubová – Ivachnová. Regionálny úrad v Košiciach má v pôsobnosti výstavbu automobilky VOLVO – Valaliky. Realizuje vyvlastňovacie konania a povoľovanie stavby ako prvostupňový stavebný úrad.
Martin Šimurda, riaditeľ Bencont Development
Novela stavebného zákona je platná ešte len veľmi krátko. Preto ťažko posúdiť, či a ako odstráni byrokraciu. Ale zlúčenie „stavebka s územkom“, hoci je to krok správnym smerom, určite neznamená odstránenie podstaty administratívnej náročnosti. Preto sú príprava a presadenie úplne nového stavebného zákona veľmi dôležité.
Podľa našich informácií sa vydávanie záväzných stanovísk pre veľké stavby nezrýchlilo. Stalo sa tak iba v prípade malých stavieb, kde to robia mestské časti. Pri veľkých stavbách sa magistrát stále umelo snaží o predlžovanie lehôt na vydanie stanoviska. Prerokovanie umiestnenia stavby a zároveň jej povolenia v jednom konaní sme zatiaľ nevyužili, ale určite tak v budúcnosti urobíme.
Rozpačité začiatky novej legislatívy
Za problematický a turbulentný sa považuje nábeh na novú stavebnú legislatívu v hlavnom meste Bratislave a Košiciach, kde je dvojstupňová samospráva, ale napríklad aj v Banskej Bystrici. Kritický postreh priniesol Filip Gašparec, vedúci stavebného úradu v Banskej Bystrici.
Poukázal na to, že spoločnosť a najmä osoby, ktoré sa hlásia k určitej stavovskej príslušnosti, si doposiaľ normatívnu reguláciu náležite neosvojili, takže očakávajú intenzívnu súčinnosť od stavebného úradu. To prináša zvýšené nároky na jednotlivých odborných referentov, ktorí sú zo zákona povinní konať a rozhodovať, pričom ich súčinnosť je druhotná, nie prvotná, pripomenul.
Dôležité sú aj metodické usmernenia od ministerstiev, konkrétne od rezortu životného prostredia, ktoré v reakcii na povoľovanie súboru stavieb mali podľa Gašparca odlišný výklad ako zrejme zamýšľal zákonodarca, čím vznikol stav právnej neistoty.
Stihne sa účinnosť od 1. apríla 2025?
„Máme obavy. Ak sa skutočne bude zákon o výstavbe nielen upravovať, ale pripravovať úplne nanovo, nemusí sa stanovený termín dodržať. Okrem úpravy existujúceho alebo prípravy nového stavebného zákona je totiž nevyhnutným predpokladom na nadobudnutie účinnosti aj príprava všetkých vyhlášok, ako aj informačného systému,“ hovorí Juraj Suchánek, IUR.
Lehoty vydávania stanovísk v Banskej Bystrici dodržiavajú, ale na úkor inej agendy na stavebnom úrade. V Nitre sú predbežne optimistickí a podľa hovorcu mesta Tomáša Holúbka by nemali mať problémy dodržiavať lehoty. V Bratislave majú digitálnu službu nazvanú Bratislavské konto, ktorú využíva odborná verejnosť na zasielanie žiadostí o záväzné stanovisko k investičnej činnosti a investičnému zámeru.
Napriek príprave od minulého roka museli podľa hlavného architekta Juraja Šujana reagovať na poslednú chvíľu na novelu stavebného zákona č. 46/2024, ktorá zásadným spôsobom upravovala práve túto agendu, len dva týždne pred nadobudnutím účinnosti.
„Niektoré dôsledky právnej úpravy nie sú jasné doteraz a vyjasňujeme si ich s rezortnými legislatívcami,“ upozornil. Za najväčší problém považuje Šujan úkony spojené s podávaním žiadostí, pretože neexistuje jednotný online formulár.
Magistrát intenzívne komunikuje s mestskými časťami, pretože obe strany sa podieľajú na agende záväzných stanovísk. V tejto súvislosti opäť pripomenul, že žiadosti o záväzné stanovisko treba podať hlavnému mestu aj príslušnej mestskej časti. S mestskými časťami komunikujú denne najmä e-mailom a spoluprácu zatiaľ hodnotia veľmi pozitívne.
Opatrný optimizmus stavebných firiem
Na záver trochu štatistiky, ktorá vypovedá o nálade na trhu. Podnetnou sondou do myslenia a očakávaní stavebných spoločností od novej stavebnej legislatívy boli výsledky polročnej štúdie spoločnosti CEEC Research, ktorú prezentovala na spomenutom Stretnutí lídrov slovenského stavebníctva 2024. Tej sa zúčastnilo 160 riaditeľov stavebných a projektových spoločností rôznej veľkosti.
Spoločnosti si novú legislatívu spájajú s prísľubom efektívnejšieho schvaľovacieho procesu, dúfajú v zjednodušenie koordinácie medzi úradmi. Mohla by sa rýchlejšie stavať infraštruktúra, čo je stále slovenská boľačka, prišlo by viac zahraničných investícií. Z výsledkov vyplynulo, že 69 % firiem verí, že súčasná podoba stavebného zákona prinesie zrýchlenie výstavby, 31 % v to neverí.
Zaujímavé je tiež zistenie, že 48 % opýtaných firiem nezačalo ešte s prípravou na nové požiadavky, ktoré prinesie zákon, 28 % z nich bude školiť zamestnancov a 14 % bude implementovať nové postupy. Až 44 % firiem nemá však dostatok informácií o zmenách, 30 % neočakáva výzvy a 10 % čaká rast administratívnej záťaže a zvýšenie výdavkov.
Ako nový stavebný zákon ovplyvní náklady a ceny, až 43 % firiem zatiaľ nevie zhodnotiť, 22 % čaká rast ponúk a rast stavebných projektov, 19 % firiem nečaká významný vplyv, 10 % čaká zvýšenie nákladov.
Martin Škodáček, riaditeľ developmentu PROXENTA
Aktuálne ešte nevieme objektívne vyhodnotiť, čo daná novela priniesla do praxe, na to je príliš skoro. Ako developer ale vítame akúkoľvek zmenu, ktorej cieľom je zjednodušenie a zefektívnenie povoľovacích procesov. Predmetnú novelu preto vnímame ako prvý krok smerom k zásadnejším zmenám celej stavebnej legislatívy.
Po 1. 4. 2024 sme nežiadali o vydanie záväzného stanoviska, preto nedokážeme posúdiť, či sa efekt novely už stihol pretaviť do praxe. Možnosť zlúčiť územné a stavebné konanie jednoznačne vnímame ako krok správnym smerom a plánujeme ju využívať pri povoľovaní našich investičných zámerov.
