Marek Kalma: V Košiciach stúpli marže aj záujem developerov

Košice sú v procese zásadného zlepšenia, hovorí s istou dávkou optimizmu developer Marek Kalma o budúcnosti 250-tisícovej východoslovenskej metropoly. Ide nielen o zvýšenie obrátok na skromnom lokálnom trhu s novostavbami, ale aj o architektonickú tvár mesta.

Poznáte výhody Klubu ASB? Stačí bezplatná registrácia a získate sektorové analýzy slovenského stavebníctva s rebríčkami firiem ⟶

Je konateľom a Managing Directorom firmy Occam Real Estate, ktorá vznikla pred šiestimi rokmi, a dlho pôsobil v radoch jedného z popredných bratislavských developerov Penta Real Estate. Mal na starosti development a manažment projektov Bory Mall a Bory Retail Zone v Bratislave aj Biznis Centrum Tesla 1 a Biznis Centrum Tesla 2 v Košiciach. S Marekom Kalmom sme sa rozprávali o realitnom trhu v Košiciach, územnom pláne aj o postupe projektu Nová Merina v Trenčíne.

Naposledy sme spolu hovoril v lete 2023, po pandémii koronavírusu, keď bola ruská agresia na Ukrajine v plnom prúde. Povedali ste, že náročné časy treba prečkať, posilnia nás. V čom posilnili vašu firmu?

Stretávame sa po dvoch rokoch od udalostí, ktoré ste pripomenuli. Som rád, že real estate development stále pomerne živo funguje a zlepšuje sa po ťažkých časoch. Otázka je dobrá; keď som to hovoril v roku 2023, tak som netušil, aké náročné časy nás čakajú z pohľadu makroekonomického alebo z pohľadu našej firmy. Ťažké časy trvali alebo trvajú dlhšie, ako sme čakali, a to na trhu, v politike, ktorá ovplyvňuje veľa faktorov s dosahom na náš core biznis, ktorým je real estate development.

Ťažké časy sme zažili aj na úrovni firmy, konkrétne ide o odchod spoločníka a zmenu partnera v našom najväčšom projekte – investorská skupina Wood&Company vstúpila do projektu Nová Merina v Trenčíne v roku 2024. Zažili sme náročné chvíle, posilnilo nás to, vydržali sme, pokračujeme v projektoch.

V Novej Merine máme teraz spoľahlivého a silného partnera, zlepšili sme procesy a aj napriek náročnému povoľovaniu Rezidencie Tesla v Košiciach (povoľuje sa takmer ako kedysi v Bratislave) sme začali s predajom a chystáme sa stavať. Veríme, že politická situácia doma ani vo svete sa nezhorší.

Košice poznáte z roku 2015, teraz máme rok 2025. Ako sa za ten čas zmenil rezidenčný a kancelársky trh v centre slovenského východu?

Zásadný posun nastal na rezidenčnom trhu. Keď sme v Košiciach ešte za Pentu realizovali projekt Nová terasa, tak regióny na východe SR boli „pod radarom“ developerov pre nízku maržu na štvorcový meter (m²) v projekte. Do roku 2019 bola v Košiciach možná marža asi 200 až 300 eur/m², v Bratislave to bolo 800 a až 1 000 eur/m². Vtedy si všetci racionálne vybrali alokovanie zdrojov do trhu v Bratislave. Penta odišla z Košíc v roku 2016.

Aj Cresco Real Estate odišlo, a kým sa vrátilo, malo dlhú prestávku. Zmenila sa cena bytov, ceny stúpli v rokoch 2019 – 2021 na bratislavskom trhu aj v regiónoch a marža stúpla na 500 až 800 eur/m². Bratislava začala byť kompetitívna v kvalite produktu, v počte bytov. Do Košíc sa podľa mojich informácií chystajú aj ďalší developeri.

Z pohľadu kancelárskeho trhu sa veľa nezmenilo, od roku 2018 v zásade nepribudla veľká kancelárska budova. Pandémia v roku 2020 značne preriedila sektor, Košice sa držia na úrovni obsadenosti cca 10 %. Je to „plytký“ trh, čo je dobré pre majiteľov kancelárií, pretože veľkí nájomcovia nemajú kam odísť. Na druhej strane to nie je dobré pre trh, pretože neprichádzajú nové projekty.

Nezmení situáciu závod pre Volvo a jeho dodávatelia?

Volvo a jeho subdodávatelia sú špecifickí, budú mať kancelárie vo vlastných priestoroch, v závode. Vplyv to bude mať, ale nie zásadný. Keby prišla do Košíc ďalšia IT spoločnosť, tak áno.

V Košiciach neboli donedávna veľkí developeri, v meste stavali lokálne firmy. Mali na to peniaze, príležitosti, aby rozhýbali trh?

V Košiciach je veľa spoločností, ktoré majú finančné zdroje, druhá okolnosť sú skúsenosti, know-how a doručenie produktu zákazníkovi. Takéto spojenie s projektom má napríklad spoločnosť CTR Development a polyfunkčný projekt WatsoNova, ktorý je veľmi pekný, na dobrom mieste a je jeden z mála.

My sme tam boli v správnom čase, tak sme Rezidenciou Tesla posunuli produktovú latku – súťažou a kvalitou architektúry aj predaja a marketingu – toto prinesú aj veľkí developeri, ktorí sa tam chystajú, napríklad Cresco Real Estate. Má tam kvalitný pozemok v centre mesta a ešte ďalšie pozemky. Košice budú na realitnom trhu kompetitívnejšie, ako sú dnes.

V Bratislave sa developeri v posledných 10 rokoch „vyhrali“ s produktom, sú tu výborné architektonické súťaže za účasti svetových ateliérov. Budovy majú svetový formát, mnohé by sa nestratili ani vo veľkých mestách Európy. Ceny v Košiciach sa začínajú blížiť k priemerným cenám v hlavnom meste, to je pre developerov zaujímavé. Ak postupne investujú do projektov, môžu v Košiciach vzniknúť stavby na minimálne kvalitnej česko-slovenskej úrovni.

Zaujímate sa aj o využitie brownfieldov?

Dlhodobo sme sa zaujímali o projekt Malinovského kasární, ale tie nakoniec kúpili lokálni hráči. To bol veľmi pekný brownfield, kde boli aj pamiatky. Brownfieldy sa nám páčia, ale pre nás je dôležitá lokalita. Našou stratégiou sú projekty maximálne v širšom centre miest, tam má zmysel pridaná hodnota aj v architektúre. S brownfieldom sa dá veľmi pekne pracovať, je to väčšia radosť a výzva ako stavať na zelenej lúke.

Na mieste bizniscentra Tesla 3 bude už spomínaná Rezidencia Tesla. Prečo ste dali prednosť bytom pred kanceláriami?

Na bizniscentrum Tesla 3 sme už mali stavebné povolenie, ale pandémia koronavírusu všetko zmenila, aj plány možných nájomcov. Územný plán bol taký flexibilný, že sme vedeli funkciu zmeniť na bývanie. To je veľká devíza bývalého aj budúceho územného plánu Košíc. Byty spolu s bizniscentrami Tesla 1 a 2 vytvoria peknú multifunkčnú zónu, ak ako je to trendom vo svete.

Lokalita má výbornú dostupnosť do centra pešo aj električkou. Netreba byť rigidný v územnom pláne. Flexibilita dáva zmysel aj vzhľadom na výkyvy na trhu, ktoré môžu vzniknúť (napríklad epidémia či vojna), ktoré zmenia dlhodobý dopyt po konkrétnej funkcii a naštrbia vaše obchodné plány. V projekte Rezidencia Tesla momentálne čakáme na platnosť stavebného povolenia.

Sú v Košiciach stále lokality zaujímavé pre developerov?

Určite sú. Okrem toho, že sa v Košiciach zvýšila marža na štvorcový meter, rozdiel je aj v dostupnosti bývania a kvalite bytov Košiciach. V Bratislave je aktuálne 3 400 voľných kvalitných novostavieb na 600-tisíc obyvateľov, v Košiciach je to 220 novostavieb na 250-tisíc obyvateľov.

Útvar košického hlavného architekta vyhodnocuje pripomienky k návrhu nového územného plánu. Pripomienkovali ste ho?

Áno, z hľadiska našich záujmov išlo o pozemok bizniscentra Tesla a ešte jeden pozemok, o ktorý sa zaujímame. Navrhli sme tam iné koeficienty. Každý, kto ÚP pripomienkoval, urobil to za seba. Za mňa: je to výborná aktivita mesta, návrh územného plánu je výborne spracovaný. Páči sa nám flexibilita územného plánu, podľa mňa je vyššia ako v Bratislave. Držíme palce, aby bol návrh územného plánu schválený.

Potrebujú Košice nové mestské centrum Hornád?

Tu sú odpoveďou počty nových bytov v Košiciach. Je veľmi málo kvalitných novostavieb. Koľko ich treba, to neviem, ale podľa mňa dnes v Košiciach chýbajú stovky až pár tisícok nových kvalitných bytov. Košice sú pomerne bohaté mesto, je tam kúpna sila, veľké fabriky, veľa IT firiem, takže je tam pridaná hodnota.

V decembri 2024 primátor Jaroslav Polaček ohlásil veľkú výstavbu štátom podporovaného nájomného bývania v dlhšom časovom horizonte. Ako to ovplyvní rezidenčný trh?

Držím palce výstavbe nájomných bytov. Zrejme je to ambiciózny plán a treba byť aj realistický, pretože takýchto plánov už bolo niekoľko. Výstavbu však treba najskôr povoliť. Celú republiku čaká nový stavebný zákon, ktorý bude treba aplikovať do praxe. Ak sa to udeje správne, tak by to mohlo pomôcť. Čím bude viac nájomných bytov, tým budú nižšie nájmy a pomôže to ľuďom, ale zároveň je to iný produkt ako komerčná výstavba. Ak sa výstavba nájomných bytov rozloží v čase, trh ju absorbuje bez problémov.

Aké máte skúsenosti s povoľovaním stavieb v Košiciach?

Pri povoľovaní Rezidencie Tesla nás zdržal stavebný úrad pre administratívnu chybu. Stáva sa, možno to bola chyba daného úradníka. Ďalšie stupne povoľovacieho procesu boli pomerne profesionálne zvládnuté. A čo nás tam zastavilo, tak ako mnohých inde, bolo odvolanie sa združenia domových samospráv na každom stupni konania. Vrátili sme sa celkovo asi o 9 mesiacov späť.

Spoločnosť Wood Company vstúpila do vašej vlajkovej lode Nová Merina na západe Slovenska. Prejavili záujem investovať?

Tento dlhodobý projekt za vyše 100 mil. eur len v nákladoch v Trenčíne vždy potreboval veľkého partnera. Pripravili sme zmenu ÚP a bolo jasné, že potrebujeme veľkého hráča. Som veľmi rád, že sme sa s nimi dohodli, pretože sú veľkí profesionáli. Máme rovnaký pohľad na spoluprácu pri procesoch a na development. V projekte Nová Merina je naplánovaných 750 bytov v štyroch fázach a v priípade ďalšej dodatočnej ešte aspoň jednej fázy ich pocet narastie na viac ako 900.

Aktuálne je projekt v procese posudzovania vplyvov na životné prostredie, jeho prvá fáza s názvom Polyfunkčný súbor Železničná so 192 bytmi (od 1-izbových až po 5-izbové); ďalšie fázy sa projektujú. Ak bude prijatý nový stavebný zákon, tak takto o rok by sme mohli stavať prvú fázu.

Aké rozdiely vnímate medzi krajskými mestami?

Ťažko porovnávať Trenčín (50-tisíc obyvateľov) s Košicami (250-tisíc obyvateľov). Trenčín je jedno z tých bohatších krajských miest. Vzhľadom na lokalitu, spádovú oblasť a priemysel si ľudia môžu dovoliť aj lepší produkt, preto sme šli do projektu Nová Merina. Bolo to asi posledné krajské mesto bez veľkého projektu v zmysle stovky bytov a viac.

Mesto súhlasilo s projektom, podarilo sa nám presadiť do územného plánu vežu s 25 podlažiami. Urobili sme česko-slovenskú architektonickú súťaž. Tzv. masterplan a prvé tri fázy kreslí ateliér SADOVSKY ARCHITEKTI, vežu ateliér Chybík-Krištof a verejné priestory MARKO PLACEMAKERS. Záujem o projekt je veľký.

Pre zlý stav verejných financií treba konsolidovať. Ako sa dotknú opatrenia vlády vašej firmy?

Budeme mať vyššie náklady, to sa týka transakčnej dane. Čo sa týka DPH, odrazí sa na konečnej cene produktu – bytov pre spotrebiteľa.

Ako sa bude vyvíjať realitný trh v roku 2025?

Na túto otázku ťažko odpovedať. Potrebovali by sme vešteckú guľu, najmä po inaugurácii prezidenta USA v januári, pretože kroky jeho administratívy môžu mať veľké dôsledky na náš trh. Ľudia rátajú s nižšími úrokmi hypoték. Úroková sadzba na úrovni Európskej centrálnej banky sa znižovala v roku 2024, ale znova stúpa inflácia.

Neznamená to, že budú nižšie sadzby, tie súvisia s ekonomikou. Keď budú výnosy zo štátnych dlhopisov vysoké, banky budú investovať do nich, nie do hypoték. Preto si myslím, že k pomalému oživeniu môže prísť, ale bol by som naozaj opatrne optimistický.

Článok bol uverejnený v časopise ASB 1-2/2025