Martin Ďuriančik: Najväčší dopyt je od retailových klientov, konkrétne zo segmentu prémium

Nájomné bývanie je perspektívne z hľadiska stratégie realitných fondov. Aj rentabilita týchto projektov začína dávať zmysel, hovorí podpredseda Tatra Asset Managementu (TAM) s tým, že v posledných rokoch výrazne rastie na investičnom trhu najmä sektor logistiky.

Na Slovensku existuje približne 15 realitných fondov. Prvé realitné fondy vznikli u nás v roku 2007 a zvyčajne investujú do retailu, logistiky, kancelárskych projektov či obchodných centier podľa zákona o kolektívnom investovaní.

Nízke úročenie bežných a sporiacich účtov či stála neistota spojená s výškou príspevku sporiteľa do II. dôchodkového piliera môže inšpirovať občana, aby uvažoval o dlhodobom investovaním do podielových a investičných fondov ako retailový alebo kvalifikovaný investor.

Podľa údajov Slovenskej asociácie správcovských spoločností, ktorá vytvorila Slovenský fondový index, bola k začiatku marca 2024 priemerná ročne zhodnotenie fondov 9,28%.

Asociácia združuje 24 spoločností z oblasti kolektívneho investovania, ktoré na slovenskom trhu ponúkajú 960 podielových a investičných fondov. Objem spravovaného majetku je 12,4 miliardy eur a hodnota aktív v realitných fondoch bola na konci minulého roka 2,6 miliardy eur.

S podpredsedom TAM Martinom Ďuriančikom sme sa rozprávali nielen o kúpe a predaji nákupného centra Aupark v Bratislave, ale aj o fungovaní realitného fondu či situácii na trhu.

Aká je aktuálna situácia v investovaní do realitných fondov z vášho pohľadu? Čo ju ovplyvňuje?

Rok 2023 bol na trhu relatívne zložitý. Udialo sa toho veľa. Úrokové sadzby stúpli, inflácia dosahovala vysoké hodnoty. Nakoniec bol však uplynulý rok omnoho lepší ako jeho začiatok. Realitné fondy sú veľký segment celého trhu podielových fondov, je v nich približne 20 % z celkového objemu, čo predstavuje 2,6 miliardy eur. Tento segment rástol viac ako 15 rokov a má za sebou úspešný príbeh. Výsledky potvrdzujú, že sa im darí. Klienti na Slovensku veria nehnuteľnostiam a realitné fondy považujú za dobrý investičný nástroj.

Počas pandémie koronavírusu ľudia odišli z kancelárií a neskôr developeri prekresľovali kancelárie na byty. Ako sa to odrazilo na realitných fondoch?

Počas obdobia pandémie rástli ceny rezidenčných nehnuteľností, vďaka čomu boli pre developerov rezidenčné nehnuteľnosti najrentabilnejší projekt. Do istej miery rezidenčný trh vytláčal napríklad kancelársky trh, čo malo a aj bude mať pozitívne dôsledky na obsadenosť kancelárií.

A pokiaľ ide o trh s logistickými nehnuteľnosťami?

Logistika sa za pár rokov stala segmentom, ktorý rástol najviac, zvyšujú sa aj ceny projektov a nájomné. Je po nich najvyšší dopyt, čo súvisí s rozvojom e-commerce. Pociťujeme, že je na Slovensku veľký nedostatok takýchto projektov a dopyt po nich je veľký. Uvidíme, dokedy bude rásť segment takýmto silným tempom, pretože ak aj pandémia naštartovala procesy priaznivé pre logistiku, ďalšie veci sa prehodnocujú a vidíme, že rast e-commerce sa už spomaľuje.

Je pre vás zaujímavý projekt priemyselného parku Valaliky, kde bude vyrábať automobilka Volvo?

Valaliky vnímam ako projekt, ktorý je na úplnom začiatku, preto je z pohľadu fondov ešte skoro hovoriť o možnostiach, ktoré ponúka. Štandardné realitné fondy prichádzajú na rad, keď sú projekty dokončené a majú svojich nájomníkov. Projekt automobilového závodu nepovažujem ale za zaujímavý pre fondového investora.

Nie som odborník na automotive fabriky, je to absolútne špecifická vec a kapitálovo veľmi náročná. Automobilky v dominantnej miere vlastnia a kontrolujú svoje hlavné výrobné facility. Reálnejšie sú skôr dodávateľské aktíva, ktoré predstavujú ľahkú výrobu a logistiku.

Majú o realitné fondy väčší záujem retailoví či kvalifikovaní klienti?

Realitné fondy ponúkame všetkým typom klientov. Najväčší dopyt je však zo strany retailových klientov z prémiového segmentu. Majú finančné prostriedky, rozumejú dosahu inflácie na ich úspory a chcú si ich chrániť, majú aj dlhodobejší horizont investovania.

Aká je minimálna hranica investície v TAM?

Hranica je veľmi nízka v prípade retailového klienta, ktorý môže investovať od 150 eur, pre kvalifikovaných investorov je to v súlade požiadavkou legislatívy významne vyššie, až od 50-tisíc eur.

Kde je hranica, podľa ktorej sa rozhodujete, či je to príležitosť vhodná pre privátne bankovníctvo alebo fond pre kvalifikovaných investorov?

Diverzifikované realitné portfólio je vhodné pre každého klienta. Niekedy sa však objavia aktíva, ktoré vedia zaujať klientov do takej miery, že si zaslúžia de facto samostatný produkt.

Rozprávame sa napríklad o projekte spoločensko-nákupného centra Aupark v bratislavskej Petržalke, pre ktorý sme vytvorili samostatný fond a ten zaujal privátnych klientov. Štandardne ponúkame klientom skôr diverzifikované riešenia, produkt, v ktorom je nehnuteľností omnoho viac a sú z hlavných sektorov realitného trhu – retail, logistika, kancelárske budovy.

Developeri stavajú malé štvrte popri Račianskej ulici, kde sú v parteri maloobchodné prevádzky. Je to pre vás zaujímavé?

Nie, nad týmto smerovaním neuvažujeme. Retail je v rámci rezidenčných štvrtí povinnou vybavenosťou, investične však až na nejaké svetlejšie výnimky nedáva absolútne zmysel. Developeri ich musia postaviť, takéto priestory však majú obrovské problémy s rentabilitou biznisu, a tým pádom aj dlhodobou obsadenosťou.

Je na Slovensku dostatok obchodných centier, logistických hál, výrobných hál, kancelárskych budov, ktoré sú vhodné do portfólia realitného fondu?

Slovensko je malý trh a realitný fondový biznis nám za posledné obdobie vyrástol. Výsledkom je, že dobrých projektov nie je až tak veľa. Sú sektory, ako napríklad logistika, kde je dobrých projektov výrazne menej, než je investičný dopyt a aj dopyt nájomníkov. Výsledkom je rast ceny projektov aj rast nájomného. Ide o segment, ktorý je aj u nás čiastočne podvážený v portfóliu, pretože nevidíme dostatok vhodných projektov.

Trh obchodných centier, ako aj kancelárskych budov, je viac saturovaný, otázka, ako bude vyzerať o pár rokov, je veľmi relevantná. Developeri aj pod vplyvom rastu ceny peňazí obmedzili aktivitu, a tak v najbližších 2 rokoch neuvidíme žiadny nový významný kancelársky projekt, čo považujem aj za zdravý element napríklad z pohľadu obsadenosti.

Ako vyhľadávate v regiónoch vhodné nehnuteľnosti?

Sme v kontakte s realitnými agentmi, poznáme sa s developermi a stretnutia fungujú na všetkých úrovniach. Vieme v zásade o všetkých relevantných ponukách, ktoré sa dostávajú na trh. Ten je relatívne malý, preto ho nie je problém zmapovať. Rozdiely medzi regiónmi vidíme z pohľadu atraktívnosti a rentability projektov. Bratislava má silnejšie postavenie v rámci realitných fondov a portfólia, je tu vyššia kúpna sila, vyššie ceny nájomného, a preto môže byť rentabilita projektov vyššia.

V čom sa vaše podmienky na to, aby ste oslovili vlastníka nehnuteľnosti na spoluprácu, líšia od iných bánk? Napríklad keď máte záujem kúpiť nehnuteľnosť?

Je to otázka podmienok a ceny, ktoré musia dávať zmysel nám aj protistrane. Ak je obchod nastavený prostredníctvom tendra, tak ponúkneme naše podmienky a vlastník nehnuteľnosti si vyberá, ktoré sú pre neho najlepšie. Buď sa v nich stretneme, alebo nie. Sme jeden z najväčších asset managementov na trhu, máme za sebou veľa skúsenosti a silný brand banky. Sme dôveryhodný partner na trhu a túto reputáciu sme si budovali v realitnom sektore 18 rokov.

Banka vo všeobecnosti môže poskytnúť financovanie firmy, projektové financovanie, môže byť depozitárom realitného fondu či predávať firemné dlhopisy. Je to silné postavenie oproti developerom?

Je prirodzené, že silná a stabilná banka, ktorá dlhodobo financuje developerský trh, má silné postavenie smerom k developerom. My však financovanie projektov a správu realitného fondu spolu nespájame. Sú to samostatné piliere bankového biznisu, samostatne regulované a v rámci našej skupiny inštitucionálne oddelené. Veľmi citlivo si strážime potenciálne konflikty záujmov, aby k žiadnym nemohlo dochádzať. Tému potenciálnych konfliktov záujmov totiž považujeme za vážnu.

V roku 2021 sa uskutočnil najväčší realitný obchod na Slovensku – Wood Company kúpil Aupark za 450 mil. eur. Jej joint venture partnerom je TAM. Ako ste sa dostali k tomuto obchodu a ako dlho trvali rokovania o predaji?

Rokovania sa začali ešte pred pandémiou a k jej realizácii prišlo v roku 2021. Išlo o najväčší obchod v histórii slovenského realitného trhu, preto ani priebeh nebol štandardný. Najskôr sme rokovali s veľkým európskym fondovým investorom, keď sa to nepodarilo, našli sme spoločný cieľ s Wood Company.

Transakciu zastavil Covid, ktorý ale nebol len obyčajným faktorom, ktorý prerušil transakciu. Covid dočasne úplne rozbil ekonomiku centra a vyhliadky boli tiež veľmi neisté. Paradoxne nám to pomohlo k významne lepším akvizičným podmienkam v porovnaní s tými, ktoré boli dovtedy na stole. Tím Wood Company ukázal veľkú profesionalitu, mali už za sebou skúsenosti s veľkými transakciami a aj vďaka tomu bola akvizícia Auparku úspešná.

Obchodné centrum Aupark v Bratislave-Petržalke máte v realitnom fonde. Ste spokojní s jeho výkonnosťou? Financujete aj rozšírenie Auparku?

Aupark máme v realitnom fonde my aj Wood Company a s jeho výkonnosťou sme spokojní. Aupark je veľké a stabilné investičné aktívum, potvrdzujú to dlhoročné čísla, ako aj výsledky, odkedy ho spoluvlastníme. Od roku 2021 je jeho výkonnosť skoro 7 % ročne, ak by som pripočítal príspevok finančných inštrumentov, ktoré súvisia s financovaním projektu, tak celková výkonnosť je ešte vyššia.

Realitný fond dedikovaný čisto na investíciu do Auparku je napríklad za minulý rok najlepšie zarábajúcim realitným fondom na slovenskom trhu. Aktuálne prebieha realizácia jeho rozšírenia o 7-tisíc m2, začala v minulom roku na základe dopytu kľúčových nájomcov. Tento rok v poslednom kvartáli očakávame dokončenie aj otvorenie prístavby.

V lete 2023 schválil Protimonopolný úrad SR koncentráciu TAM s Jozefom Oravkinom (Alto Real Estate), ten je developerom v downtowne. Aký to má pre vás význam? Aké máte plány?

Význam je veľký pre obe strany. Partnerstvo umožňuje s menšou kapitálovou investíciou kontrolu väčšieho portfólia kancelárskych budov. Väčšie portfólio nám umožní lepšiu obsluhu a širšiu ponuku pre potenciálnych klientov. Zámer obidvoch partnerov je dlhodobo spravovať portfólio kancelárskych budov, skvalitňovať služby správy a zefektívňovať prevádzku budov.

ALTO získava silného finančného partnera a TAM zasa silného developera so skúseným a kapacitne dostatočne vybaveným tímom. Aktíva spravuje tím s dlhoročnými skúsenosťami, developer navyše z toho získa ďalší kapitál pre rozvoj portfólia. S pánom Oravkinom sme hneď od začiatku našli zhodu, čo sa týka spolupráce a vízie rozvoja danej lokality a celkovo portfólia. So spoluprácou sme spokojní.

Môže realitný fond iniciovať zmeny v nákupnom centre nákupného centra, keď klesá jeho návštevnosť, a modernizáciu administratívnej budovy?

Realitný fond zastupuje podielnikov, spravuje ich peniaze a robí všetko preto, aby investícia naplnila stratégiu a ciele a finálne viedla k zhodnoteniu peňazí. Robíme kroky, aby sa investícia vyvíjala čo najlepšie pre podielnika.

Ak sú signály, že sa niektoré parametre zhoršujú, tak ich riešime. Rozšírenie je v zásade iniciatíva majiteľov, ktorá reaguje na dopyty kľúčových nájomcov, o ktorých nechcete prísť, sú dôležití pre celkový koncept a kvalitu centra, s čím súvisí návštevnosť centra.

Na Slovensku je takmer 20 realitných fondov. V posledných rokoch stúpa prezentácia ETF fondov. Sú pre vás konkurenciou?

ETF fondy skôr konkurujú podielovým fondom ako takým. Sú síce komunikované ako lacné investičné riešenie, ale ak by si klient spočítal, koľko musí zaplatiť za evidenciu a nákup ETF u domáceho obchodníka s cennými papiermi, tak vo výsledku to vychádza rovnako, možno aj viac ako pri podielovom fonde.

Na Slovensku neexistujú ETF fondy na slovenský realitný sektor. Jediná cesta, ako si môže investor investovať do slovenských komerčných nehnuteľností, je cez podielový fond.

Plánujete ponuku investovať v českých korunách ako Wood Company?

Materská spoločnosť Tatra banky má banku v ČR, ktorá má správcovskú spoločnosť a tá spravuje svoj realitný fond. V tomto sme sesterské firmy, komunikujeme spolu.

Mohli by ste porovnať legislatívu podielových fondov v SR a ČR?

Vnímame, že vlády v Českej republike dlhodobo podporujú domáce investičné produkty a podporujú, že sa ľudia správajú finančne zodpovedne tým, že myslia na budúcnosť a odkladajú si časť príjmu prostredníctvom investičných a sporiacich produktov. Vracia sa im to cez výkonnejšiu ekonomiku, vyššie firemné dane, rast bohatstva obyvateľstva, menšiu závislosť ľudí od sociálnej siete. V ČR platí časový test 3 roky na oslobodenie od daní.

U nás vlády, naopak, dlhodobo preferovali zahraničné finančné inštrumenty (napr. ETF fondy) na úkor domácich podielových fondov, ktoré sú regulované na Slovensku a spravujú ich firmy, ktoré platia dane a zamestnávajú ľudí na Slovensku.

Zdalo sa, že v zákone o dani z príjmov prijatom v minulom roku sa táto diskriminácia domácich produktov odstránila, nová vláda však túto novelu na konci roka 2023 zrušila ešte pred jej účinnosťou. Navyše, namiesto systémového zrušenia daňového zvýhodnenia pre všetky investičné produkty pokračujeme v diskriminácii a zvýhodnenie sa zrušilo len pre domáce podielové fondy.

Rokujete s vládou, s rezortom financií, aby prehodnotili svoj názor?

Rokovania sú dlhodobé a budú pokračovať.

Počet 15 realitných fondov je pre Slovensko vhodný? Mohlo by ich byť viac či menej?

Ich počet a objem peňazí vo fondoch za posledné roky narástli, čo je dobré. Po raste úrokových sadzieb však vidíme menšiu aktivitu zahraničných investorov na Slovensku. Mnoho investorov sa stiahlo do svojich regiónov, kde vedia po dlhom čase nájsť zaujímavé investičné príležitosti. Tým, že u nás stúpol počet podielových fondov v realitnom sektore, sme v situácii, že nie sme tak závislí od zahraničných investorov. Likvidita sa dá vytvoriť aj na domácom trhu, čo je veľmi pozitívne.

Plánujete aj vlastný development?

Investičný a developerský biznis sú výrazne odlišné z pohľadu rizík aj kapitálovej náročnosti. Investujeme preto peniaze klientov do hotových, ideálne prenajatých projektov, ktoré už generujú výnos. V štandardnom developmente sa teraz nevidíme. Nevylučujeme však menšie rozvojové aktivity zamerané zvyšovanie hodnoty v projektoch, ktoré už máme vo fondoch.

Čo potrebuje development na Slovensku?

Sme asset management spoločnosť, preto hlavnými problémami developmentu na Slovensku úplne nežijeme. Každopádne, z nášho pohľadu sú niektoré veci zjavné.
V posledných troch rokoch byty vo veľkej miere vytlačili kancelársky segment, keďže predajná cena za štvorcový meter bola jednoznačne v prospech rezidenčnej výstavby.

Pre kancelársky trh to bola dobrá správa, pretože v tomto segmente nastala pomerne významná konsolidácia, firmy sa nastavili na hybridný režim fungovania, veľa firiem zmenšilo plochu, ale zvýšilo štandard svojich priestorov v prospech cowork dizajnu, flexibilných pracovných miest a tímovej spolupráce.

V rezidenčnom sektore sa dokončuje menej bytov, trh kupujúcich sa viac-menej zastavil. Budú sa musieť začať prekresľovať byty na menšie a lacnejšie, aby sa stali opäť dostupné pri štandardnej miere úrokových sadzieb. Istú časť dopytu po bývaní začnú absorbovať nájomné byty, ktoré už dnes môžu ponúknuť výhodnejšiu alternatívu k vlastníctvu.

Nájomné až tak nerástlo ako ceny a úrokové sadzby. Bez výraznejšej podpory to nebude ale také rýchle, tento segment potrebuje podporu na rozbeh. Na trhu chýbajú inštitucionálni vlastníci väčšieho portfólia bytov a štandardní operátori, ktorí sa o tento segment budú starať a rozvíjať ho.

Sledovali ste projekt štátom podporovaného nájomného bývania?

Pozorne sme sledovali tvorbu systému štátom podporovaného nájomného bývania. Niektoré podmienky sme hodnotili pozitívne, iné potrebovali dotiahnuť. Napríklad benefit zníženia DPH mal pomerne limitovaný pozitívny efekt. Predstavoval 1 euro na nájomnom z dlhodobého pohľadu za cenu dlhodobého obmedzenia vo výške nájomného, pomerne vysokých poplatkov pre štátnu agentúru a podobne.

Z návrhu vypadol garančný fond, ktorý by mohol kryť časť výpadku z nájomného v prípade nízkej platobnej disciplíny. Tým pádom benefity na rozbeh tohto modelu nájomného bývania neboli až také zaujímavé, ako sme očakávali.

Článok bol uverejnený v časopise ASB 3/2024