Martin Šmigura: Plánujeme rozšíriť projekt VIVO! o rezidenčnú funkciu
Monika Voleková Po úspešnej akvizícii nákupných centier Aupark sa skupina sústreďuje na nový projekt – Vivo!. Local partner investičnej skupiny WOOD & Company pre Slovensko v rozhovore odhaľuje plány na rozšírenie portfólia skupiny na bratislavskom realitnom trhu.
Stredoeurópska investičná skupina WOOD & Company sa aj vďaka tzv. joint venture aktivitám s viacerými developermi dobre usadila na bratislavskom realitnom trhu. V roku 2024 predala administratívnu budovu Westend Tower na Patrónke a odkúpením zvyšného podielu sfinalizovala akvizíciu nákupného centra Aupark.
Okrem toho je skupina v rámci nehnuteľností aktívna aj na českom a poľskom trhu a celkovo vlastní viac ako 25 realitných aktív. Kúpou komplexu Vivo! získala lokálne nákupné centrum aj spolu s dvoma kancelárskymi budovami. Aké majú s komplexom ďalšie plány a ako vnímajú dianie na ochladenom kancelárskom trhu, sme sa rozprávali s Martinom Šmigurom.
Na Slovensku máte silný realitný tím. Na čo sa aktuálne sústreďuje?
Náš realitný tím ešte na začiatku tohto roka finalizoval transakciu predaja Westend Tower. Podobnou transakciou je aj predaj kancelárskej budovy BBC1+, kde je už podpísaná zmluva. Aktuálne je pred nami dlhé obdobie, v ktorom lízingová časť nášho realitného tímu rieši ukončovanie zmlúv s nájomcami a súbežne technický tím realizuje projekčnú časť na fit-out budovy na základe požiadaviek budúceho vlastníka.
Transakčný tím bol vyťažený predajom jednej aj druhej budovy a následne aj transakciou retailovo-kancelárskeho komplexu Vivo!, ktorá trvala takmer dva roky. Bol to dlhý proces, ktorý sa ešte neskončil, naopak, začína sa druhá fáza, ktorá sa nesie v duchu redevelopmentu a redizajnu aktíva. A okrem toho sa, samozrejme, venujeme aj každodennej správe našich aktív.
V poslednom čase sa v Bratislave menia kancelárie na byty. Aké šance má kancelársky trh v hlavnom meste?
Trend výrazne limitovanej ponuky nových kancelárskych nehnuteľností je zreteľný už niekoľko rokov a v dohľadnom čase nevidíme, že by mali na trh prísť veľké počty nových projektov. Nejaké nové projekty sa však chystajú, najbližšie je asi IMMOCAP s kancelárskou časťou Istropolisu a v downtowne je to Penta s projektom Chalupkova Offices.
Vidíme, že mierne ochladený kancelársky trh z pohľadu dopytu nájomníkov sa teraz stretáva s tým, že ponuka významne nerastie. Nevidíme extrémne presuny alebo zmeny v obsadenostiach budov. Skôr sa z niektorých starších a menej kvalitných budov niektorí nájomcovia presúvajú do tých lepších. Napríklad aj rôzne štátne inštitúcie presúvajú svoje kapacity do štandardizovaných kancelárskych budov úrovne A a B, či už ako nájomcovia, alebo vlastníci.
Čo chystáte v širšej lokalite Kuchajdy a ŽST Nové Mesto v Bratislave?
Na kancelársky Lakeside Park pri ŽST Nové Mesto nadväzujú naše dva rezidenčné projekty, jeden v spolupráci so spoločnosťou Cresco Real Estate, ktorý bude ešte nejaký čas v povoľovacej fáze, no už je zrejmé, v akej podobe by mal vyrásť. Na vedľajšom pozemku sme zase robili s Immocapom overovaciu štúdiu na alternatívne využitie a dizajn tohto projektu, ktorý je opäť primárne rezidenčný s marginálnym retailom na úrovni terénu.
To, čo máme my v štruktúrach s inými partnermi, nie je všetko, čo sa v lokalite aktuálne chystá. Developer Atrios oznámil projekt PARQ Zátišie, ktorý bude mixom kancelárií a rezidencií. JTRE pripravuje veľký redevelopment zóny okolo štadióna. Za železničnou traťou sú ďalšie projekty v rôznej fáze, napríklad na ľavej strane vlastní Penta Real Estate veľké územie a na pravej strane má slovenský vlastník dve výškové budovy. Celá zóna je z pohľadu developerov relatívne atraktívna a chystá sa tam veľa projektov.
Prečítajte si tiež
Vo februári 2025 ste oznámili kúpu komplexu Vivo!. Ako ho plánujete zmeniť?
Dlhodobo sa rátalo s výstavbou tretej veže, pôvodne ako kancelárskej budovy, avšak trh sa zmenil. Idea sa prekonvertovala na primárne rezidenčnú funkciu. Dopyt po tomto type nehnuteľností je v Bratislave podstatne vyšší a takým spôsobom nad tým v rámci projektu uvažujeme aj my.
Chceme využiť napojenie na obchodné centrum v blízkosti kancelárií, ktoré do lokality prinášajú ďalší život. Ešte nemáme stanovenú formu, vizuál a presné parametre, no určite to bude atraktívne bývanie pre budúcich obyvateľov. Realizácia bude opäť v štruktúre s nejakým renomovaným partnerom.
Samotné nákupné centrum má svoju históriu. Striedali sa vlastníci, prišli investície, úprava dizajnu, vznikol mix nájomníkov, ale z nášho pohľadu to nebolo nastavené optimálne. Neskôr sa to ukázalo aj v relatívne vyššej neobsadenosti centra a aj horšej výkonnosti niektorých nájomcov, ktorí neboli zákazníkmi až takí žiadaní.
Naším cieľom je čiastočne zmeniť mix nájomcov tak, aby centrum lepšie obsluhovalo požiadavky zákazníkov. Prvý dojem mnohých zákazníkov je taký, že do nákupného centra chodí málo ľudí a centrum upadá napriek tomu, že sa zainvestovalo veľa a relatívne nedávno. Samozrejme, že časť ľudí, ktorá kedysi chodila do tohto nákupného centra, chodí do tých novších, no jeho „footfall“ je stále veľmi atraktívny.
Prispievajú k nemu aj kancelárske budovy v okolí a relatívne silná rezidenčná zóna. Je tam veľmi silná stravovacia časť, ktorá obsluhuje celú zónu, a veľa nájomcov tam funguje veľmi dobre. Chceme tento segment posilniť, spraviť interný redizajn a, samozrejme, venovať sa lízingovej aktivite. Toto plánujeme robiť okamžite po prevzatí centra a v horizonte jedného roka, možno roka a pol plánujeme centrum výrazne posunúť.
Dosť negatívne zapôsobil odchod veľkých operátorov.
Áno, ale centrum bolo postavené okolo veľkej predajne Carrefouru, ktorý z trhu odišiel. Z nášho pohľadu výmena jedného extrémne veľkého operátora za veľmi malý formát Lidla, ktorý asi neposkytuje zákazníkom všetko, čo tam predtým našli, je jedna z oblastí, ktorá sa dá výrazne zlepšiť. Je tam príliš veľa módnych prevádzok, ktoré nie sú až také žiadané. Toto všetko je v procese, prebiehajú diskusie s novými nájomcami. Veríme, že sa v krátkom čase podarí začať robiť reálne zmeny a doviesť centrum do úspešného formátu.
K nákupnému centru a kanceláriám patrí aj pozemok s rozlohou 3-tisíc štvorcových metrov pre potenciálny development. Pripravujete tam architektonickú štúdiu?
Momentálne analyzujeme formu spolupráce do budúcnosti a rozprávame sa s potenciálnymi partnermi. Architektonickú štúdiu v súčasnosti nerobíme, ale je veľmi pravdepodobné, že takýto krok bude nasledovať po finálnej dohode s partnerom na spoločný development alebo postup v tejto časti projektu.
Ako sa osvedčila prístavba so zelenou fasádou v nákupnom centre Aupark v Petržalke?
Verím, že zelená fasáda je pekný bonus a že sa návštevníkom páči minimálne tak, ako nám. Po tejto zimnej sezóne to azda bude vyzerať ešte krajšie ako teraz. Osvedčilo sa, že sme spoločnosti Inditex poskytli viac priestoru na otvorenie plnoformátových a najnovších konceptov. Predajňa značky Zara ako najväčší ťahač extenzie sa ukazuje ako veľmi dobrý krok. Takisto aj nový a veľký Reserved, ale nie je to všetko, čo extenzia priniesla.
Množstvo vyvolaných zmien, ktoré spôsobilo zväčšenie tejto plochy uvoľnením starých priestorov, ukázalo, že tento rok sa v centre ešte bude robiť množstvo presunov. Veríme, že budú prospešné pre zákazníka Auparku. O výsledkoch rozšírenia na celé centrum budeme hovoriť s odstupom času, ale prvá spätná väzba je pozitívna. Prinieslo to, čo sme od rozšírenia očakávali.
Pripravujete nadstavbu Auparku?
Myslím si, že nadstavba nebude úplne možná. V zásobníku potenciálnych projektov je množstvo tém, ktoré sa dajú pri Auparku ďalej rozvíjať, napríklad je to zlepšenie komfortu parkovania, ale je tam aj množstvo podtém. Vjazdy, výjazdy, interná organizácia, to je tiež téma, ktorá sa vyvíja.
Potom je tu téma celého foodcourtu, food offeringu v rámci centra, niekde popri centre. Témou je aj ďalšie zvyšovanie počtu štvorcových metrov akejkoľvek plochy na akékoľvek využitie v lokalite Auparku. Nič však ešte nie je v takom stave, že by sme už boli rozhodnutí, že ideme týmto alebo iným smerom upravovať nákupné centrum.
Lokalita Patrónky bude v budúcnosti veľmi zaujímavá. V rámci SAV sa tam chystá výstavba, aj spoločnosť ESET sa v lokalite chystá stavať. Neláka vás zostať tam a postaviť tam niečo pekné?
V lokalite sme predali budovu Westend Tower spoločnosti Amigal Group po siedmich rokoch vlastníctva a investovaní viac ako 2 miliónov eur do samotnej budovy, pričom jej obsadenosť dlhodobo dosahovala nad 90 %. V tej lokalite sme nemali žiaden ďalší pozemok, neprišla žiadna zaujímavá ponuka, nemali sme nad tým ako rozmýšľať. Je už viac-menej jasné, že ESET nedokončí projekt podľa harmonogramu, ktorý si stanovil.
Otázka je, koľko bude meškať. Všeobecne môžeme povedať, že táto zóna má relatívne vysokú neobsadenosť. Nie je to až také atraktívne, ako sa môže zdať. V tejto časti Bratislavy bola snaha vybudovať tzv. office hub, ale úplne to nevyšlo. Časť problému je aj to, že spoločnosť IBM tam mala množstvo prenajatých priestorov a presunuli sa naspäť do mesta.
