Martin Šmigura: Plánujeme rozšíriť projekt VIVO! o rezidenčnú funkciu

Po úspešnej akvizícii nákupných centier Aupark sa skupina sústreďuje na nový projekt – Vivo!. Local partner investičnej skupiny WOOD & Company pre Slovensko v rozhovore odhaľuje plány na rozšírenie portfólia skupiny na bratislavskom realitnom trhu.

Poznáte výhody Klubu ASB? Stačí bezplatná registrácia a získate sektorové analýzy slovenského stavebníctva s rebríčkami firiem ⟶

Vstúpili ste do projektu Nová Merina v Trenčíne. Uvažovali ste aj o spoločnej spolupráci, projekte s YIT?

S YIT sa poznáme, prebehli nejaké diskusie, aktuálne nemáme žiadnu konkrétnu spoluprácu. Či niečo také bude v budúcnosti, uvidíme. Rezort sociálnych vecí uvažuje, že by umožnil investovať peniaze z druhého piliera aj do výstavby nájomných bytov a diaľnic. Je to pre sporiteľov a štát efektívne?

Je veľmi zložité všeobecne povedať, či je alebo nie je dobré používať regulované dôchodkové peniaze na investovanie určitým spôsobom, do určitých projektov. Všetko závisí od podmienok. Principiálne investovať peniaze slovenských investorov do slovenských projektov logiku má. Ale je tam veľa podmienok, ktoré musia byť splnené, aby to bola dobrá, zmysluplná a bezpečná investícia.

Napríklad, aby nešlo o znárodnenie súkromných prostriedkov, aby to bolo likvidné atď. Je tam množstvo detailov, no idea, aby slovenské peniaze nepodporovali rast hodnoty akcií na globálnych trhoch, ale skôr lokálnu ekonomiku, asi validná je. Ale uvidíme, kam budú diskusie ďalej viesť.

Mali by ste záujem o štátom podporované nájomné bývanie? Poisťovňa Kooperativa je jedným z partnerov.

Úprimne, nesledujem detailne legislatívu o tomto type bývania. Viem, že sa o tom veľmi dlho diskutovalo aj za minulej vlády, ale ani teraz sa v princípe veľa nestalo. Pred pár dňami bolo víťazoslávne oznámené, že do systému, kde je dopyt po x-tisíc bytoch, sa doručuje prvých sedemdesiat kusov. To asi veľmi problém nevyrieši, ale, samozrejme, treba niekde začať.

Sú tam isté formy daňového zvýhodňovania pre zamestnávateľov, ale nie je to nič kritické, čo teraz z toho urobí pre investora superprofitabilný typ investície. V tomto segmente je aktívna hlavne Kooperativa. Myslím si, že aj Penta sa snaží trochu túto tému podporovať a živiť. Ale neevidujem, že by v tom systéme zatiaľ mali nejaké byty, pretože skôr stavajú vyšší segment v centrálnejších častiach mesta.

Kooperativa, tak ako ju na trhu vnímame, tento produkt plánuje ďalej rozvíjať. Ich rakúsky akcionár pochádza z prostredia, kde je tento segment extrémne podporovaný a veľmi veľký. Vo Viedni je bytov v podobnom segmente veľa. Z toho vychádzajú a podporujú to aj na Slovensku, navyše nepotrebujú investorom doručovať dvojciferné výnosy.

Majú úplne iný zdroj peňazí, keď majú veľký balík poistných, technických rezerv, potrebujú ich diverzifikovať. Jednou z tých oblastí je nejaký veľmi bezpečný real estate, kde ich až tak veľmi nezaujíma, koľko na tom budú zarábať z prenájmu, ale bude im to konzervovať hodnotu v bytoch, ktoré budú vlastniť, takže ide o úplne iný príbeh. My nemáme zdroje a investorov, ktorí by chceli primárne konzervovať hodnotu a zarábať pár percent ročne, ale majú požiadavky výrazne vyššie, takže preto to pre nás nefunguje.

Od januára 2025 platia opatrenia z konsolidačného balíčka, od apríla začne platiť transakčná daň. Čo to urobí s ekonomikou a realitným trhom?

Samotná transakčná daň asi dopyt po bytoch priamo veľmi neovplyvní, ale nepriamo tieto opatrenia zhoršujú ekonomický sentiment. To sa však prejaví až po nejakom čase. Ak sa rozprávame čisto o rezidenčnom developmente, od začiatku roka sme nevideli výrazný prepad dopytu v Bratislave. To je spôsobené aj tým, že je bytov nedostatok a ponuka je dlhodobo menšia ako dopyt. Dobré projekty, ktoré prichádzajú na trh za dobré ceny, sú stále zákazníkmi žiadané.

Neznamená to, že by tempo predaja bytov bolo teraz výrazne lepšie ako v roku 2024, ale nie sme v stave, že by trh zastal. Koncom minulého roka sa relatívne zrýchľovali predaje, určite aj s čiastočnou podporou prichádzajúcej zmeny DPH. Tí, ktorí sa mohli a vedeli rozhodnúť a boli už v rozhodovaní veľmi ďaleko, zrejme nákup bytu urýchlili.

Ale aj teraz začiatkom roka vidíme, že v projektoch, v ktorých sme my alebo naši partneri, je dynamika predaja stále dobrá. Hovorím o projekte Millhaus na Mlynských nivách a takisto aj o Slnečniciach, konkrétne časti Nad mestom.

V Košiciach sa trochu zlomila situácia, začína tam prichádzať viac väčších developerov, nielen miestni. Nechystáte sa do Košíc, nechcete tam niečo podniknúť?

V krátkodobom horizonte sa do Košíc nechystáme. Boli projekty, na ktoré sme sa tam pozerali, ale nebolo to v stave, že by to bolo také atraktívne, aby sme sa do toho pustili. Ten trh je výrazne menší, takže aj príležitostí tam bolo výrazne menej.

Navyše stále pri našich klientoch, investoroch do našich produktov, vidíme výrazne silnejší dopyt v Bratislave alebo v zahraničných destináciách, napríklad v Prahe. Je to pre nich oveľa atraktívnejšie ako investovať do developerských alebo akýchkoľvek iných produktov, ktoré sú v regiónoch Slovenska.

Máte investorov, ktorí hľadajú nadpriemerné výnosy s primeraným rizikom. Sú na Slovensku ešte nejaké príležitosti, ktoré by ich mohli zaujímať?

Určite, pracujeme na ďalších projektoch, ale teraz nemám nič konkrétne, čo by som vedel ukázať. Nemyslím si, že by sa život zastavil, nevidíme tu zatiaľ žiadne radikálne zmeny v správaní, v objeme investovaných zdrojov alebo v tržbách maloobchodníkov v retailovom sektore.

Čo prinesie nový Stavebný zákon?

Je to veľká téma. Nie som právnik, ale vnímam, ako vyzerá zákon a všetky súvisiace vyhlášky, všetko, čo sa chystá onedlho do praxe. Oproti pôvodným plánom je finálny produkt trochu iný. Ak to správne čítam, v legislatíve zostalo aj niekoľko „zádrapiek“, ktoré môžu spôsobiť, že procesy stále nebudú také jednoznačne rýchle.

V prípade väčších projektov sa to bude dať naťahovať a spomaľovať. Ale dúfame a veríme, že sa niektoré konania zrýchlia. To je hlavné očakávanie, no až realita ukáže, ako to naozaj bude fungovať.

Naši developerskí partneri sú väčšinou skôr optimistickí v tom, že to prinesie v projektoch, ktoré sa budú povoľovať ďalej podľa tohto nového zákona, rýchlejšie získanie povolenia a rýchlejšiu možnosť realizácie. Malé stavby sú úplne iný segment, tam neviem vyhodnotiť, či to pomôže. Podobné to je pri čiernych stavbách, má to mnoho podtém.

Ktoré realitné projekty považujete za svoje vlajkové lode?

Vlajková loď je stále Aupark, a to vďaka veľkosti a pozícii na trhu, poznateľnosti značky. Máme však široké portfólio projektov s rôznym profilom rizika a výnosnosti. Nie všetci investori hľadajú tento „flagship“ s nízkym rizikom a proporčne nižším výnosom. Hľadajú developerské projekty, kde sa nevedia individuálni investori inak dostať k takému typu investície. Cez naše produkty vedia participovať aj na takomto projekte vo fáze vyššieho rizika aj s potenciálne vyšším výnosom.

Článok bol uverejnený v časopise ASB 3/2025