Miestny poplatok za rozvoj – keď sa z účelového poplatku stane ďalšia daň

Tento poplatok je dobre známy najmä developerom. Zákon, na základe ktorého ho obce môžu vyrubovať, bol schválený parlamente už v roku 2015 a prvé poplatky boli vyrubené v roku 2017.

Poznáte výhody Klubu ASB? Stačí bezplatná registrácia a získate sektorové analýzy slovenského stavebníctva s rebríčkami firiem ⟶

Developeri sú tak s poplatkom už dôverne oboznámení. Dnes (často nemilo) prekvapí len menších stavebníkov pri povoľovaní ich rodinného domu. Od schválenia tohto zákona uplynie už desať rokov a postupne sa zabúda na dôvody jeho prijatia. Čo je však horšie, zákon o miestnom poplatku za rozvoj, ale aj niektoré iné zákony sa menia tak, že z potenciálne užitočného nástroja sa stáva len ďalšia daň.

Ako to bolo na začiatku

V roku 2014 iniciovala Únia miest Slovenska prípravu tohto zákona na Ministerstve financií SR. Na začiatku boli príklady z viacerých európskych miest, ale aj zo zahraničia (napr. Vancouver v Kanade). V stručnosti povedané, každé mesto naráža v súvislosti s novou výstavbou na potrebu rozširovania či posilňovania infraštruktúry. Či sú to vodovody, kanalizácie, cesty, ale aj verejné priestory, školy, škôlky a podobne.

Pre obce to predstavuje veľké náklady a v praxi je mimoriadne nepraktické riešiť konkrétnu formu participácie zo strany stavebníkov prípad od prípadu pri každej stavbe. Množstvo krajín (či miest) tak vo svete zaviedlo určitú formu poplatku. Výnosy z neho pomáhajú mestám financovať výstavbu potrebnej infraštruktúry. Myšlienka poplatku nie je zlá, len realizácia u nás je „taká slovenská“.

Hoci sa zákon pripravoval na ministerstve financií, nakoniec bol predložený ako poslanecký návrh, bez doložiek vplyvov a štandardného pripomienkovaného konania. Takto schválený zákon bolo potrebné ešte pred nadobudnutím jeho účinnosti novelizovať, ale ani tento krok nevyriešil jeho hlavné problémy.

Tri funkcie poplatku za rozvoj

Pozrime sa, čo o cieli zákona hovorila dôvodová správa. Cieľom predkladaného zákona bolo ustanoviť do samosprávnej pôsobnosti obcí finančný nástroj, ktorý si každá obec zavedie na základe dobrovoľnosti vlastným všeobecne záväzným nariadením:

• tento zákon bude mať funkciu príjmovú – teda tam, kde sa predpokladá stavebný rozvoj, bude na základe všeobecne záväzného nariadenia ustanovený na základe takto stanovených pravidiel tento poplatok vyberaný, pričom bude príjmom obce;
• tento zákon bude mať funkciu rozvojovú – teda tam, kde vznikne na základe stavebného rozvoja územia potreba vybudovania sociálnej a technickej infraštruktúry, bude tento poplatok slúžiť ako zdroj (jeden zo zdrojov) na vybudovanie tejto infraštruktúry;
• tento zákon bude mať funkciu protikorupčnú – vylúči alebo aspoň podstatne obmedzí ochotu zúčastnených strán „dohodnúť sa“ na rôznych plneniach, ktoré súvisia alebo nesúvisia s výstavbou v obciach, a stanoví jasné pravidlá, z ktorých sa budú dať predvídať náklady stavebníka.

Dôvodová správa taktiež uvádzala, že obce, ktoré sa rozhodnú daný poplatok zaviesť, budú nútené vypracovať základnú „ekonomiku“ územia, ktoré bude určené na zastavanie, a dostanú tak prehľad o tom, čo môžu ponúkať/očakávať a aké následky to môže vyvolať.

Poplatok nenahradil požiadavky na „vyvolané investície“

Z praxe, žiaľ, musíme konštatovať, že uvedené časti dôvodovej správy sa napĺňajú len čiastočne. Poplatok jednoznačne plní príjmovú funkciu, ale to aj každá iná daň. Horšie je to už s rozvojovou funkciou (v priamej súvislosti s novou výstavbou) alebo s funkciu protikorupčnou. Poplatok za rozvoj nenahradil požiadavky na „vyvolané investície“, naopak, niektoré sú ešte tvrdšie. O spracovaní „ekonomiky územia“ s vyhodnotením ponuky/očakávaní zo strany obcí môžeme hovoriť tiež len vo výnimočných prípadoch.

Kam sme sa za 10 rokov posunuli?

Tak ako pred desiatimi rokmi, aj dnes platí zákon o obecnom zriadení č. 369/1990 Zb., ktorý v §4 ods. 3, písm. f) a g) uvádza, že obec pri výkone samosprávy najmä:

„f) zabezpečuje výstavbu a údržbu a vykonáva správu miestnych komunikácií, verejných priestranstiev, obecného cintorína, kultúrnych, športových a ďalších obecných zariadení, kultúrnych pamiatok, pamiatkových území a pamätihodností obce,

g) zabezpečuje verejnoprospešné služby, najmä nakladanie s komunálnym odpadom a drobným stavebným odpadom,udržiavanie čistoty v obci, správu a údržbu verejnej zelene a verejného osvetlenia, zásobovanie vodou, odvádzanie odpadových vôd, nakladanie s odpadovými vodami zo žúmp a miestnu verejnú dopravu,“

Pri zavedení zákona o miestnom poplatku za rozvoj developeri predpokladali, že po určitom prechodnom čase budú obce v súvislosti s novou výstavbou budovať miestne komunikácie, vodovody, kanalizácie a iné. To by bolo naplnenie myšlienky zákona a takto sa využívajú podobné poplatky aj v zahraničí.

Všetkým bolo jasné, že sa tak nestane okamžite po zavedení zákona. Developeri rovnako vedeli, že pre všetky strany je niekedy výhodnejšie, ak výstavbu niektorej infraštruktúry realizuje priamo stavebník. Práce sú lepšie synchronizované a potrebná infraštruktúra, ktorej potrebu vyvolala nová výstavba, bude hotová včas. V ideálnom prípade by sa takéto investície do majetku obce dali započítať, voči poplatku za rozvoj. Žiaľ, absencia možnosti takého zápočtu je asi hlavným problémom, ktorý nebol doriešený ešte pred predložením zákona do parlamentu.

Tento problém v posledných rokoch ešte zvýraznili prijaté novely cestného zákona a zákona o verejných vodovodoch a verejných kanalizáciách. Cestný zákon zaviedol povinnosť stavebníka bezodplatne odovzdať obci všetky ním vybudované verejné pozemné komunikácie aj s majetkovoprávnym vysporiadaním pozemkov na náklady stavebníka.

Zákon o verejných vodovodoch a kanalizáciách taktiež stanovil, že vlastníkom verejných vodovodov a verejných kanalizácií môže byť z dôvodu verejného záujmu len subjekt verejného práva.

Ak výstavbu verejných vodovodov a verených kanalizácií zabezpečujú iné právnické osoby, podmienkou pre vydanie územného rozhodnutia je zmluva o budúcej zmluve o prevode vlastníckeho práva k dotknutej stavbe medzi jej vlastníkom a subjektom verejného práva a podmienkou pre vydanie kolaudačného rozhodnutia je zmluva o prevode vlastníctva verejného vodovodu alebo verejnej kanalizácie medzi vlastníkom stavby a subjektom verejného práva.

Nové požiadavky vodárenských spoločností

V praxi developer musí súhlasiť s navrhovanou zmluvou, inak sa stavba nepovolí. V niektorých prípadoch sú zmluvy o odkúpení novej infraštruktúry len so symbolickou sumou, niekedy aj za menej ako 1 % z investičných nákladov na výstavbu verených vodovodov a kanalizácií.

Radšej ani nebudeme spomínať, že náklady pre stavebníka môžu ešte výrazne vzrásť, ak sa pridajú aj požiadavky na rekonštrukciu verejných vodovodov a kanalizácií, ako aj „príspevok“ na čističku odpadných vôd. V tejto súvislosti sa taktiež vyskytujú prípady, keď vodárenské spoločnosti vnášajú nové požiadavky až pri kolaudácii a spôsobujú tak stavebníkom nemalé škody.

Uvedené zmeny tak čiastočne popreli účel zákona a miestnom poplatku za rozvoj, podľa ktorého práve výnosy z tohto poplatku použije obec na úhradu kapitálových výdavkov súvisiacich so stavebnými nákladmi na stavbu vrátane nákladov na vysporiadanie pozemku na účel miestnej komunikácie, parkovacích plôch, verejného osvetlenia a technickej infraštruktúry.

Inak povedané to, čo mali obce spolufinancovať z výnosu z poplatku za rozvoj, musí dnes stavebník previesť obci bezodplatne alebo za symbolickú cenu. Očakávania stavebníkov na transparentnejšie a spravodlivejšie nastavené prostredie sa tak úplne rozplynuli.

Je preto len pochopiteľné, že stavebníci z poplatku zo zavedeného poplatku za rozvoj dnes nie sú dvakrát nadšení. Niektorí by mohli povedať, že súčasná situácia je na hrane ústavných práv. Môžeme si totiž položiť otázku, či zo zákona bezodplatný prevod (alebo prevod za symbolickú sumu) je v súlade s čl. 20, ods. 4 Ústavy SR: „Vyvlastnenie alebo nútené obmedzenie vlastníckeho práva je možné iba v nevyhnutnej miere a vo verejnom záujme, a to na základe zákona a za primeranú náhradu.

Aká bude situácia o rok?

V poslednom období je počuť hlasy predstaviteľov obcí, ale aj politikov o potrebe ďalšej novelizácie zákona o miestnom poplatku za rozvoj. Obavy budia informácie, že novela by mala umožniť obciam využiť výnos z poplatku za rozvoj aj na iné účely, ako je to dnes, v iných častiach obce, ako sa realizuje výstavba, a pravdepodobné je aj zvýšenie maximálnej sadzby poplatku. Je plne pochopiteľné, že takéto zmeny by potešili obce (zvýšením príjmov a „voľnejším“ použitím) aj štát (zabezpečí viac zdrojov pre obce bez nákladov pre štát).

Určite by však nepotešili stavebníkov, ktorí by čoraz menej videli využitie výnosu z poplatku v okolí ich stavieb a pre ktorých by tak (vyšší) poplatok znamenal jednoznačne len ďalšie daňové zaťaženie. Rovnako by nepotešili ani kupujúcich bytov, ktorým sa tento poplatok premieta do ceny bytu.

Situácia pre kupujúcich bude v roku v roku 2025 výrazne horšia aj s ohľadom na zvýšenú DPH. Kým Slovensko bojuje s problematickou dostupnosťou bývania vyššou DPH, okolité krajiny ju stanovili na 5 % v Maďarsku, 8 % v Poľsku a 12 % v ČR.

Znenie novely zákona však v momente písania tohto článku ešte nie je známe. Veríme, že jej autorom pôjde o zlepšenie zákona o miestnom poplatku za rozvoj tak, aby naozaj plnil cieľ, s ktorým vznikol. Dosiahnuť by to mohli napríklad aj umožnením zápočtu investícií, ktoré stavebník prevádza na obec (a na ktoré by inak mohla obec využiť výnos z poplatku) voči štandardne stanovej výške poplatku. Ostáva preto dúfať, že predkladatelia novely dajú prednosť kvalitnému riešeniu a pomôžu tak naplniť pôvodné myšlienky zákona.