Milan Dubec: Neverím, že dokážu existovať inovatívne firmy, ktorých ľudia sú na home office

Milan Dubec, známy nielen ako úspešný developer, ale aj podporovateľ startupov a filantrop, ponúka úprimný pohľad na podnikanie, inovácie a spoločenskú zodpovednosť. V rozhovore okrem iného odhaľuje, ako sa dá riadiť slovenská firma z Ameriky, prečo verí v osobnú komunikáciu, ako ho formovali strategické hry a akú budúcnosť vidí pre moderné mestá.

Poznáte výhody Klubu ASB? Stačí bezplatná registrácia a získate sektorové analýzy slovenského stavebníctva s rebríčkami firiem ⟶

Spomedzi rôznych biznisov ste si vybrali development ako ten nosný. Prečo práve development? V čom je podľa vás tento typ biznisu podobný na biznis v online médiách, v ktorých ste začínali?

Aj potom, čo som predal majoritu v Azete Ringieru, sme robili všetky nové aktivity v Azete spolu s Ringierom. A ja som mal tie peniaze, vedel som, že všetok nový biznis robím tu, tak si hovorím – kam dám tie peniaze? Rozhodol som sa vybalancovať fakt, že mám peniaze iba v online práve nehnuteľnosťami. A tak som dal peniaze do nehnuteľností.

Zo začiatku tam bola nejaká oportunistická investícia, že bol nejaký developer, ktorý bol vo finančných ťažkostiach, potreboval predať nehnuteľnosti, a tak som do toho vstúpil. Hovorím si, že mi z toho bude chodiť pravidelná renta a tých 10 % ročne z mojich peňazí mi stačí a budem sa ďalej venovať svojmu biznisu.

Lenže keď som kúpil tie budovy, odišiel odtiaľ hlavný klient, čo bola vlastne banka, ktorá financovala prenajímateľa. Využila to, že keď sa zmení majiteľ budovy, môže odísť z kontraktu na dobu určitú.

A mne zostala jedna z dvoch budov, ktoré som kúpil, prázdna. Potreboval som ju obsadiť, aby mi vychádzala návratnosť, tak som sa stal developerom. Obsadili sme budovu jednou firmou na dve podlažia, druhou firmou na ďalšie dve podlažia, dokonca sme na tom mali lepšie nájmy ako predtým. Zrazu som mal firmu s tromi ľuďmi, ktorí vedeli obsadzovať budovy a tieto mám už obsadené. Tak sme začali hľadať ďalšie. Našli sme a zopakovali sme to.

Bolo tam 5 ľudí, išli sme ďalej. Povedal som im, že mám firmu, ktorá robí development, má 50 ľudí, máme za sebou 1 000 bytov, 50 000 metrov kancelárií a máme v roadmape ďalších 1 500 bytov a 20 000 metrov kancelárií a ideme ďalej a hľadáme príležitosti.

Takže sa z príležitosti stal biznis, ktorý ma baví. Osobne si myslím, že keby som prišiel k potravinovej výrobe, tak sa chytím tej. Stalo sa však toto. Nebolo to, že toto je ten biznis, do ktorého som chcel vždy ísť.

No keď to už robím, tak to chcem robiť najlepšie, ako viem, s tým, že nechcem postaviť budovu a vytiahnuť z jej peniaze. Chcem budovať priestor, ktorý tam je, aby tam bol ten vibe, tí ľudia. Nemám rád, keď všetko, čo robíme, používa veľa ľudí – aby tam bol ten formal.

Voľakedy som hral Simcity – tam postavíte budovu, chodia tam ľudia. Postavíte dve, tie sa zväčšia a mesto rastie, je tam život. Hrával som ešte Transport Tyccoon, tam si robíte stanice a dopravujete. Potom som hrával ešte Warcraft, kde budujete komunitu a zónu.

Moja herná stratégia bola iba budovať, budovať, budovať. Potom som mal protihráčov v jednej hre, kde kým ja som mal stratégiu budovať, opevňovať a zväčšovať, ich stratégia bola prísť rýchlo a zničiť. Takže oni mohli hrať iba prvých 15 – 20 minút. V momente, keď som mal prevahu, tak už ma nevedeli nikdy premôcť a dobehnúť.

Dá sa na strategických hrách naučiť byť dobrým developerom?

Som presvedčený o tom, že strategické hry sú základ toho, aby človek bol dobrý podnikateľ. Potom sa musíte rozhodnúť, či ste ten, ktorý príde a zničí, alebo buduje.

Hovoríte, že 99 % obchodov, ktoré ste na trhu uskutočnili, neboli verejne ponúkané. Trh v Žiline poznáte dôverne a prakticky nemáte v regióne konkurenta. V Bratislave zatiaľ nemáte projekt – plánujete to zmeniť?

Keď je niečo už na trhu v tomto biznise, tak to už všetci, ktorí sú na trhu zorientovaní, videli. Teraz ide o to, kedy to dorazí k niekomu, kto o túto príležitosť zakopne.

Dobré príležitosti idú naozaj off market. Na market idú tie, ktoré už predžuli všetci investori. Ja som mal to šťastie, resp. poznal som a mal som orientáciu na off market dealy. A vďaka tomu som robil veľa dobrých akvizícií v Žiline, kde sme následne vedeli zrealizovať výstavby.

Čo sa týka Bratislavy, tak sa pozeráme na ďalšie regióny väčšie ako Žilina, Púchov. Myslím si, že Európa je veľká a netreba sa pozerať len na Slovensko. Je dôležité pre každého, kto prerastie nejaký rozmer, investovať tak, aby mal aj regionálnu diverzifikáciu. Určite smerujem k regionálnej diverzifikácii.

Bratislava nemusí byť to jediné miesto. Zároveň nevylučujem, že to v budúcnosti môže byť Bratislava. Vzhľadom na geopolitický vývoj, aký máme na Slovensku, je dobré byť nielen na Slovensku.

V januári 2024 ste vyhlásili, že chcete expandovať do Česka alebo USA, ako je to dnes?

V USA som veľa pracoval. Mal som vytipované konkrétne trhy, nakoniec hľadám trochu iné. Predsa len USA je obrovský trh a záleží, aký trh si pozriete. Buď tam budem musieť ísť ešte raz, alebo si pozrieť iný región. Pôvodne som sa zameriaval na Miami, lebo som si myslel, že to je trh, kde to zvládnem, lebo to tam poznám.

Pravda však je, že dobré off market dealy sú preč, lebo sú tam zorientovaní developeri. Takže tam ostali už len oportunistické tikety, ktoré sú také predražené, že v princípe zaplatíte to „školné za vstup“, aby ste sa stali akceptovaným developerom alebo si musíte vybrať iný región, ktorý nie je taký preplnený globálnym záujmom investorov.

Každý, kto chce investovať v Amerike, si povie Miami, New York, L. A… Áno, tam sa hrnie globálny kapitál, ale príležitosti sú na iných miestach.

Máte v portfóliu aj vlastnú stavebnú firmu, ktorá realizuje vaše developmenty?

Nie. Je to iný biznis.

Nepúšťate sa do toho?

Nie, vôbec.

A ako financujete developerský biznis? Uvažujete nad vydaním realitných dlhopisov alebo sa spoliehate len na úvery z banky?

Momentálne pre náš rast stačia úvery z banky a vlastný kapitál. Prípadne kapitál spriaznených podnikateľov. To sú private equity alebo klub. Máme momentálne 10 podnikateľov, s ktorými investujeme do projektov. Takže zatiaľ máme ekvity dosť na Slovensko. Investícia v zahraničí bude tá, ktorá bude vyžadovať viac financovania…

Tam by ste potom hľadali partnera v zahraničí?

Uvidíme podľa veľkosti. Najpodstatnejšie je nájsť dobrý deal, financovanie je najmenej. Dnes je väčší problém – mať financovanie a nevedieť, do čoho ho dať.

Vďaka vám vznikol Camp Žilina pre ukrajinských utečencov. Od roku 2021 funguje nadácia Milana Dubca. Aké projekty ste podporili?

Camp vznikol ako odpoveď na útok zákerných banditov na Ukrajinu. Chceli sme pomôcť ľuďom, ktorí u nás pracovali (železiari, kolegovia vo firme) ešte dávno predtým, ako to vypuklo. A chceli sme pomôcť ich rodinám, aby mali kam ujsť. Po čase sme zistili, že naši železiari išli na front bojovať a nikto sa nechcel vrátiť, aby sa postaral o rodinu.

Tak sme sa otvorili iným Ukrajincom a prišla k nám relatívne veľká skupina utečencov, ktorá nesúvisela s našimi kolegami. Práve rodiny mojich kolegov pomáhali tým ľuďom na ukrajinskej strane v nemocniciach aj inde. Takže to bola spontánna reakcia.

Čo sa týka nadácie, chcel som podporiť rôzne aktivity v Žiline, ktoré súviseli so zlepšovaním verejného priestoru. Do toho sme investovali prostredníctvom grantov, malých príspevkov, aby ľudia, ktorí zlepšujú mesto, mali peniaze na drobné výdavky. Jedni potrebovali kosačku, ďalší zázemie na odkladanie náradia, ktoré používali pri obstarávaní verejného priestoru a o ktoré sa mesto nevedelo postarať, lebo mestá nemajú obrovské rozpočty.

Takže je to kombinácia toho, čo vie mesto robiť a dobrovoľníkov, ktorí si vezmú zóny mimo toho, o čo sa dokáže mesto postarať. Takto pomáhame prostredníctvom nadácie.

Aká je vaša vízia moderného mesta?

Pre mňa je moderné mesto také, kde ľudia dokážu spolu v prvom rade žiť a komunikovať. A je úplne jedno, či sú to moderné kancelárske budovy, alebo je to dedinka s drevenými domami. Moderné mesto je také, kde sa dokážu dôchodcovia rozprávať s dvadsaťročnými, stretávať sa, komunikovať, žiť a tešiť sa navzájom z vlastnej prítomnosti a z toho, že sa im darí navzájom.

Môžeme sa baviť o cyklotrasách a podobne, ale pokiaľ babka bude nahnevaná, že tam chalan prešiel na bicykli a chalan si bude dávať pozor, aby mu tam nestrčila paličku, tak z toho nikdy moderné mesto neurobíme. Porozumenie je úplne najpodstatnejšia vec.

Teraz sa v Žiline mesto teší, že ruší cyklotrasu na chodníku. Lebo reštaurácie si vystrčili terasy, čím vytlačili chodcov na cyklotrasy. Z druhej strany cyklotrasy umiestnilo mesto kvetináče, aby tam autá neparkovali na chodníku a zrušili sme cyklotrasu.

A ja neviem, čo budem robiť s deťmi, s ktorými som chodieval na bicykli do mesta. Lebo ja s nimi na cestu, kde mi 6-, 7-ročné deti ohrozia autá, nepôjdem. A teraz to vyzerá, že mesto zaspalo v nejakej šialenej perióde – lebo pokiaľ ja nemôžem bezpečne ísť s deťmi na bicykli po meste, tak to je najväčší signál toho, že to mesto je zaspaté a nemoderné.

A je jedno, aké sú dôsledky a či má cyklotrasa byť väčšia, širšia, červenšia. Je to o tej spoločnosti. Ako sa môže niekto tešiť, že sa zrušila cyklotrasa?

Nejaká mamička sa v diskusii na Facebooku sťažovala, že tí cyklisti nebudú na chodníku, lebo ona keď tlačila kočík, tak okolo nej presvišťal cyklista. Ale jej dieťa o 4 roky bude mať 5, tak sa teším, ako ona s 5-ročným dieťaťom pôjde po tej ceste na bicykli, kde jazdia SUV. A potom príde niekam do Holandska alebo Štokholmu, kde jazdia ľudia vysmiati, a pomyslí si, že takúto krajinu by chcela mať.

Cyklotrasa nie je o tom nakresliť čiary na cestu, ale je to o mentálnom svete, v ktorom si ľudia a my všetci žijeme. Jednoducho, ak si poviem, že mám auto a kašlem na všetkých, tak nikdy nebude moderné moje mesto ani krajina. Môžeme sa baviť o áčkových budovách a moderných bývaniach, dobrých pracovných miestach, obchodoch v parteroch.

Nakoniec je to všetko o väzbách medzi ľuďmi. Jednoducho akceptujem automobilový ruch, cyklistov, chodcov. Musí tam byť ten pocit a pochopenie, že mestá sme stavali pre ľudí a ľudia sú o komunikácii a vzťahoch a až potom sú tu krabice na kolesách.

Hoci nepôsobíte v Bratislave ako developer, netajíte sa tým, že ste jedným z veľkých sponzorov Matúša Valla. Prečo to robíte?

V prvom rade sa mi páči, čo robí Matúš Vallo. Robí napríklad cyklotrasy. Síce sa naňho za to hnevá nejaká časť ľudí, ale jednoducho moje deti nebudú chodiť na bicykli po meste, lebo to nie je bezpečné. Takže kedy začnú chodiť po meste? Keď vzniknú cyklotrasy.

Všetci očakávajú, že najskôr začnú chodiť ľudia po meste zomierať pod kolesami a potom si povieme, že keď už umierajú pod kolesami, tak im spravme cyklotrasy. Tak to nemá byť. Matúš rieši tie cyklotrasy, aj keď sa ľudia rozčuľujú. Ja by som zrušil polovicu parkovacích miest v mestách a radšej tam urobil cyklotrasy, lebo to zrazu urobí úplne iný charakter mesta.

Ľudia na bicykloch znamenajú dobré mesto. Pre mňa je moderná krajina taká, kde idem oproti človeku a keď sa stretnú naše pohľady, tak sa usmejeme. Lebo to znamená, že sme spokojní. Moderná krajina pre mňa znamená spokojní ľudia.

Chcel niekto kúpiť Reinoo?

Nemal som takú ponuku. Aj keby som mal, tak nemám záujem predávať. No mám v exceli valuáciu firmy.

Hneď by ste vedeli odpovedať, či prišla dobrá ponuka?

Áno. Ale po tom, ako som viackrát predal rôzne firmy, môžem povedať, že najnáročnejšie obdobie je to, keď z firmy s 0 zamestnancami spravíte firmu s 20, 50 zamestnancami, potom so 100. Keď vypipláte firmu a predáte ju, spadnete na nulu. Nie v peniazoch, ale v ľuďoch. A skladať ľudí znova od nuly – na to som už starý. Nie starý, skôr pohodlný.

Hovorí sa o vás, že ste vizionár. Aké máte ďalšie plány?

Mám veľa plánov, ale v realitách ich radšej nehovorím dopredu. Pokiaľ nemám povolenie, tak nemôžem bagrovať. To ani nie je problém úradov, povoľovacie subjekty vám kladú prekážky z rôznych dôvodov. Ak máte niekoho, komu leziete na nervy a on si povie, že to nepostavíte, tak to skutočne nepostavíte.

A ja by som ho nenazval ani aktivistom, lebo ja poznám aj cenovku, za koľko by som to vedel stavať skôr. Aby bolo jasné, nie od mesta alebo niekoho, kto by chcel odo mňa vyvolanú investíciu. Normálne nejaký loptoš, ktorý si povedal, že ak kúpim od neho pozemok, tak mi prestane robiť problémy. Tu mám zásadu ako Američania – s teroristami sa nevyjednáva.

Rozhovor je prepisom podcastu Na betón