Novostavby v Bratislave: Z ponuky rýchlejšie miznú menšie byty
redakcia ASB Po rekordnom závere roka 2024 sa trh novostavieb v Bratislave v prvom kvartáli 2025 mierne ochladil. V prvom kvartáli roka 2025 celkovo predaných 527 novostavieb, z toho 501 vo verejných predajoch. Celkové predaje poklesli o 60 % oproti predchádzajúcemu kvartálu. Dopyt však zostal nadpriemerne vysoký a pohybuje sa na úrovni porovnateľnej s najlepšími kvartálmi z obdobia pandémie.
BuiltMind v spolupráci s konzultantskou spoločnosťou Cushman & Wakefield pripravila podrobný pohľad na aktuálny stav rezidenčného trhu v Bratislave. Analýzu predajov nehnuteľností vykonala prostredníctvom vlastného softvéru, ktorý sleduje dáta predaja cez webové stránky developerov.
Ide o jednotky, ktoré boli stiahnuté z verejných cenníkov alebo označené ako predané, a to naprieč viac ako 100 rôznymi rezidenčnými projektmi v Bratislave. Na rozdiel od tradičných trhových reportov získavaných manuálnym zberom sú dáta získavané automatizovane a u najväčších developerov takisto verifikované. Spoločnosť tiež monitoruje segment neverejného predaja, kde predaje verifikuje u všetkých najväčších developerských spoločností na trhu.
Mierny pokles predajov
Na trhu sa udržala ponuka okolo 3 200 jednotiek, čo je takmer identická hodnota ako v štvrtom kvartáli roka 2024. Miera absorpcie, čiže počet bytov, ktoré zmizli z ponuky, síce klesla z rekordných 25 % na približne 16 %, no stále ide o druhý najvyšší údaj od polovice roka 2022. Priemerná ponuková cena vzrástla na 5 400 €/m², čo je nárast o takmer 4 % oproti Q4 2024.
„Z pohľadu dlhodobého priemeru ide o stále silný kvartál. Po masívnom štvrtom kvartáli bol mierny pokles predajov očakávaný vzhľadom na nárast DPH,“ hodnotí vývoj Martin Decký, CEO spoločnosti BuiltMind.
Prečítajte si tiež
Priemerná ponuková cena vzrástla na 5 400 €/m², čo je nárast o takmer 4 % oproti Q4 2024. Najvyššie jednotkové ceny zaznamenali byty 1+kk, ktoré prekročili hranicu 5 600 €/m², pričom veľká časť ponuky sa už predáva nad 6 000 €/m². Byty 4+kk a väčšie si zachovali cenovú stabilitu okolo 5 000 €/m², no v prémiových lokalitách ceny stúpajú až na 7 100 €/m² – predovšetkým v Starom Meste.
Kvalitné vs štandardné projekty
„Na trhu sa postupne formuje dvojrýchlostný model, teda kvalitnejšie projekty v lepšej lokalite a s konkurenčnou výhodou, kde očakávame rast cien. A štandardnejšie projekty, ktoré budú musieť aktívnejšie reagovať na rastúcu konkurenciu, napríklad cenovou korekciou alebo formou hybridného projektu, teda kombináciou klasického predaja bytov s dlhodobým nájmom, nájomným bývaným, družstevným bývaním či inou formou bývania. Práve flexibilita a schopnosť prispôsobiť projekt potrebám trhu môže byť v kľúčová pre jeho úspešnosť v budúcnosti,“ uvádza Lukáš Brath, Senior Analytik Cushman & Wakefield Slovensko.
Z pohľadu celkových predajov (verejných a neverejných) dominovala spoločnosť Cresco Real Estate so 65 predanými jednotkami, nasledovaná Penta Real Estate (47) a YIT (42). Najpredávanejším projektom sa stal Downtown Yards (JTRE) s 32 predajmi, pričom silné výsledky mali aj projekty Bory, Kvarter a Čerešne.
Celkové predaje developerov v 2025
Dopyt sa dlhodobo sústreďuje na menšie byty, predovšetkým 1+kk a 2+kk, ktoré tvoria spolu takmer 70 % predajov. Za posledný rok sa novostavieb o dispozícii 1+kk predalo 52 % z celkovej ponuky, pričom najmenšie jednotky do 30 m² boli ešte likvidnejšie a predali sa cca dve tretiny ponuky. Najpredávanejšími projektami v tejto kategórii boli Ovocné Sady a Bory.
„Dnešný trh je veľmi selektívny. Kupujúci hľadajú menšie, dostupné byty – často ako investíciu. Projekty, ktoré ponúkajú kompaktné, efektívne riešené byty, miznú z ponuky najrýchlejšie,“ dodáva Decký.
Základná úroková sadzba klesla už po tretíkrát od začiatku roka na aktuálnu hodnotu 2,40 % a podľa prieskumov ECB sa očakáva ďalší pokles k 2 % do konca roka 2025. Tento trend prispieva k miernemu poklesu úrokových sadzieb na hypotéky, čím sa zlepšuje dostupnosť financovania bývania, čo dokazuje aj stabilný rast úverov na bývanie za posledné mesiace.
Prečítajte si tiež
Na druhej strane, očakávaná inflácia nad hranicou 4 % počas roka v kombinácii s tým, že priemerné hypotekárne sadzby na Slovensku patria stále k najvyšším v eurozóne, s rozdielom viac ako 0,50 percentuálneho bodu oproti priemeru, brzdí výraznejší rast predajov. Výhľad trhu zostáva však naďalej pozitívny.
BuiltMind očakáva, že v horizonte najbližších dvoch rokov sa bratislavský trh ustáli na úrovni 550–750 predajov kvartálne, pričom priemerné ceny by sa mohli do konca roka 2025 priblížiť k 5 600 €/m² a počas roka 2026 až k hranici 6 000 €/m².
Bratislavský trh sa bude polarizovať
Na vývoj budú vplývať aj globálne makroekonomické faktory. Potenciálne napätie v oblasti medzinárodného obchodu a ciel, ktoré môže nastať v dôsledku zmeny geopolitickej situácie alebo politického vedenia v kľúčových ekonomikách, by mohlo vytvoriť inflačné tlaky a spomaliť očakávaný pokles úrokových sadzieb. Zatiaľ však trh profituje z pozitívneho trendu – sadzby od začiatku roka klesajú a očakáva sa ďalší pokles počas roka.
Rozdiel medzi rastom miezd (v Bratislave cca 4,7 % ročne) a rastom cien bytov (6 – 7 % ročne) ďalej znižuje dostupnosť bývania pre priemerné domácnosti. Tieto skupiny preto čoraz viac siahajú po menších, dostupnejších bytoch, pričom 1+kk a 2+kk ostávajú lídrami v predajoch aj v likvidite.
„Bratislavský trh sa v najbližších rokoch bude polarizovať – veľkú časť predajov zabezpečí menšia skupina bonitných kupcov a investorov, zatiaľ čo zvyšok sa bude orientovať na menšie, flexibilné jednotky. Zároveň očakávame, že efekt odloženého dopytu sa začne vytrácať po roku 2026, keď sa trh priblíži novej rovnováhe,“ hovorí Martin Decký, CEO spoločnosti BuiltMind.
Do vývoja zasiahnu aj ďalšie faktory – napríklad možný koniec vojnového konfliktu na Ukrajine, ktorý by mohol mierne znížiť tlak na najmenšie byty. Takisto zmeny v demografii a rastúci počet jedno a dvojčlenných domácností zvyšujú dopyt po efektívne riešených a najmä finančne dostupnejších menších bytoch.
Zdroj: Cushman & Wakefield
