Nový stavebný zákon

Nový stavebný zkon prináša viaceré významné zmeny, ktoré by mali urýchliť územné aj stavebné konanie.

Doterajšia situácia vo výstavbe nás stavia pred problémy, ktoré vyplývajú z nesprávne nastavenej verejnej správy, samosprávy a kompetencií, chýbajúcej elektronizácie konaní. Dôsledkom toho sú opakujúce sa konania a vyjadrovania k rovnakým veciam. Preto osobne vítam iniciatívu a návrh legislatívnej zmeny nového stavebného zákona.

V súčasnosti, žiaľ, ešte stále platí už zastaraný stavebný zákon z roku 1976, ktorý bol mnohokrát novelizovaný a opravovaný. Územné konanie bolo už v roku 1976 navrhované ako dočasný právny inštitút, ktorý nakoniec dlhodobo nahradil základnú činnosť – územné plánovanie.

K hlavným problémovým bodom, ktoré sa týkajú stavebného zákona, patria:
– Dĺžka doby schvaľovania projektov. Napríklad v Bratislave sú známe prípady, ktoré sa k povoleniam dopracovali až po desaťročiach. My máme vlastnú skúsenosť, keď len stanovisko k územnému plánu pripravoval magistrát šesť rokov. Priemerná dĺžka konania na Slovensku je 300 dní.

Nevhodné a nedostatočné územné plánovanie. Projekty a výstavba sa stávajú obeťou politiky namiesto toho, aby prioritou starostov bolo využívať územné plánovanie pre udržateľný rozvoj a zohľadňovanie potrieb spoločnosti. Je to z toho dôvodu, že starostovia a primátori sú často zodpovední za činnosť stavebných úradov, no zároveň chcú počúvať hlasy voličov, ktorí sú zväčša proti zmenám v ich okolí. To však vedie k nereflektovaniu potrieb spoločnosti a napr. v Bratislave tak chýba 40 000 bytov. Táto situácia bráni férovej aplikácii zákona a umožňuje starostom torpédovať aj legitímne a transparentné projekty.

Odborná spôsobilosť stavebných úradov, nedostatočné kapacity a nedodržiavanie zákonných lehôt. Terajšie nedostatky výkonu štátnej správy v obciach sú aj dôsledkom nižšej odbornej kvality úradníkov, keď len asi polovica zamestnancov stavebných úradov v obciach má zákonom požadovanú, tzv. osobitnú odbornú spôsobilosť a v malých obciach zasa pre nízku využiteľnosť ide väčšinou o kumulované agendy.

Zabezpečovanie stanovísk dotknutých orgánov. Napriek tomu, že stavebné úrady majú v zmysle ustanovení § 37 ods. 3 a § 62 ods. 3 Stavebného zákona povinnosť zabezpečiť stanoviská dotknutých orgánov, v praxi je bežné, že ich zabezpečujú samotní stavebníci alebo nimi splnomocnené osoby.

Neúmerne dlhé doručovanie dokumentov. Dokumenty sa doručujú poštou, bez využitia novodobých digitálnych foriem.

Zložitá územná regulácia, ktorú je potrebné zásadným spôsobom zjednodušiť. Odstrašujúcim príkladom je dnes Bratislava. Chce to menej regulatívov a viac odbornej diskusie o konkrétnych zámeroch. Nesmie to byť o nečinnosti a nekomunikovaní s investormi. To úplne brzdí územný rozvoj.

Neudržateľný súčasný stav v oblasti výstavby a územného plánovania. Zákon je prekonaný a každá samospráva si ho vykladá po svojom. Aj podľa generálnej prokuratúry vedú v nezákonnosti samosprávy, čo GP každoročne indikuje ako oblasť s najčastejším porušovaním zákonnosti.

Aké sú základné zmeny, ktoré nový zákon prinesie?

Základné zmeny sú prechod stavebných úradov späť na štát a zvýšenie zodpovednosti projektantov za konkrétnu stavbu. Tým dôjde k odbúraniu zbytočnej administratívy na úrovni stavebných úradov. Administratívne procesy sa zjednotia a zjednodušia. Zo súčasných 84 sa zredukujú na 13, budú jednoznačné, vzájomne zladené a nebude v nich žiadna sivá zóna.

Výsledkom elektronizácie a následnej digitalizácie všetkých štádií územného a stavebného konania bude okrem iného aj to, že všetky informácie budú transparentne zhromaždené a dostupné na jednom mieste každému, koho sa dotýkajú. Zjednoduší to prístup nielen pre tých, ktorí plánujú výstavbu, ale aj pre osoby, ktoré majú rozhodovacie kompetencie a budú tak môcť pracovať podstatne rýchlejšie a transparentnejšie.

Modely naznačujú, že doba konania by sa mala skrátiť až o 70 %, žiadne zbytočné procesy neostanú a odstránia sa všetky duplicity. Modelová dĺžka celého konania je 70 dní, pre rodinné domy a malé bytové domy by sa táto lehota mohla skrátiť dokonca len na 40 pracovných dní. Ja si myslím, že by sa to mohlo dať v súčasnosti nastaviť aj na 20 dní. Ale vďaka aj za uvedené lehoty.

Jedna z dôležitých zmien sa uskutoční v oblasti územného plánovania, kde štát vypracuje jednotnú metodiku a zásady územného plánovania, aby sa územné plány ako také stali čitateľnejšími a zrozumiteľnejšími aj pre bežného človeka. Územný plán tak bude podkladom, z ktorého bude každému jasné, aká stavba sa môže alebo nemôže na danom území stavať. Územné plánovanie prirodzene ostáva v originálnej kompetencii územnej samosprávy.

Povoľovacie konanie v stavebných záležitostiach sa v navrhovanej úprave presúva na štátnu správu, ale omnoho viac zodpovednosti zostane na projektantoch, čo však neznamená, že projektanti budú rozhodovať. Rozhodovanie ostáva v rukách štátu. Zmeny v pravidlách teda predpokladajú, že sa dnes prenesený výkon štátnej správy vráti späť pod špecializovanú štátnu správu.

Ich prácou bude zodpovednosť za to, že každá stavba bude zodpovedať platnej regulácii, teda územnému plánu obce či zóny a tiež, že bude spĺňať základné požiadavky na výstavbu a technické predpisy. Presunie sa tak zodpovednosť za čierne stavby späť na štát, čo pomôže aj pri ich odstraňovaní. Štát bude v tomto systéme garantom dodržiavania predpisov pomocou transparentných procesov v digitálnom aj reálnom svete.

Práve sprehľadnením a transparentnosťou postupov pomocou multikanálového prístupu verejnosti a orgánov sa akákoľvek činnosť mimo procesu dokáže orgánmi dozoru aj verejnou kontrolou eliminovať. Jedným zo základných kameňov korupcie je neprehľadnosť a tento zákon sa jej snaží predísť.

Ďalšia zásadná zmena bude, že z dnešných dvoch alebo až troch konaní pri stavbách, ktoré podliehajú posudzovaniu vplyvov (tzv. EIA), bude musieť stavebník realizovať len jedno konanie o stavebnom zámere. Stavebný zámer bude predstavovať stupeň projektovej dokumentácie, ku ktorému sa budú vyjadrovať dotknuté orgány a ďalšie subjekty a účastníci konania z hľadiska vplyvov budúcej stavby navonok voči územnému plánu, prostrediu, krajine a susedom.

Akým spôsobom zákon rieši čierne stavby a ich dodatočnú legalizáciu?

Legalizácie čiernych stavieb by sa mali skončiť. Aj keď by tam podľa môjho názoru mali byť prechodné ustanovenia. Takáto stavba v princípe nemôže byť skolaudovaná. Postavenie čiernej stavby je trestným činom aj dnes, ale po novom sa nebudú dať dodatočne získať zmena stavby pred dokončením a kolaudačné rozhodnutie na čiernu stavbu, a tak nikto takú budovu nepripojí k sieťam.

Výsledkom bude nepoužiteľná budova, ktorú bude musieť navyše stavebník na jeho vlastné náklady – alebo na ťarchu pozemku štát – zbúrať.

Zmena stavby bude znamenať zopakovanie procesu vydania stavebného povolenia nanovo, ale bude to nepomerne ľahšie ako dnes. Cieľom je, aby bol proces transparentný a mal jasne určené pravidlá. Zmena stavby pred dokončením vyvoláva procesné slučky v závislosti od toho, o akú zmenu ide. Ak by došlo k zhotoveniu stavby bez absolvovania legálneho procesu a do takejto nezákonnej činnosti by bol zapojený aj projektant, tak príde o povolenie. Ak človek prizná transparentne zmenu vopred, bude proces rýchly.

V závislosti od rozsahu zmeny bude proces administratívne náročný – ak bude chcieť stavebník meniť stavebný zámer a jeho rozsah, musí ísť do nového konania o stavebnom zámere.

Samosprávy tvrdia, že nový zákon dáva priveľa priestoru developerom pri presadzovaní ich záujmov a projektov, napríklad formou zmeny územného plánu, pričom samosprávy by stratili právomoci na reguláciu výstavby. Podľa môjho názoru nový zákon vytvára predpoklady, kedy môžu developeri spolupracovať s obcou, alebo spracovať návrh zmeny územného plánu aj samostatne, tento plán však musia predložiť starostovi obce alebo primátorovi mesta, ktorí sú následne povinní predložiť tento návrh na rokovanie obecného či mestského zastupiteľstva.

Zároveň platí, že celý proces musí byť vedený rovnakými procesmi ako návrh starostu či primátora, teda určite nie za zatvorenými dverami developera a vždy len po súhlase a za súčinnosti príslušnej obce. Navrhovaný inštitút vnáša transparentnosť aj v tom, že od začiatku bude zrejmé, ktorá osoba a s akým projektom chce do územia vstúpiť a aký má záujem. Dnes sa to síce robí tiež, akurát nikto nevie, kto za tými záujmami stojí, keďže územnoplánovaciu dokumentáciu môže obstarávať len obec.

Tu je dôležité podotknúť, že vyšší územný celok alebo aj štát by mali mať možnosť v prípade strategických, významovo nadregionálnych investícií aktívne vstúpiť do procesu územného plánovania, ale aj povoľovania týchto investícií, aj keď samotná samospráva s tým nie je stotožnená, alebo to blokuje. Je to predsa vo vyššom verejnom záujme a obec nemôže blokovať výstavbu napríklad diaľnice alebo priemyselného parku, ak ide o dôležitý nadregionálny význam.

Verejná kontrola a konečné slovo samosprávy teda naďalej zostanú poistkou toho, že verejný záujem preváži nad všetkým ostatným. Každý chce mať zastávku autobusu čo najbližšie pri dome, ale nikto ju nechce priamo pred domom. Tak je to aj s diaľnicou. Každý chce, aby bola blízko, ale nikto ju nechce za svojimi humnami. Preto je dôležité, aby o tom mohol vo vyššom záujme rozhodnúť vyšší región, alebo dokonca štát.

Ako môže zákon za bytovú krízu?

V súčasných podmienkach majú najmä veľkí a silní developeri prostriedky na to, aby sa orientovali v zložitých a komplikovaných pravidlách a dokázali tak efektívne pretláčať svoje záujmy. Tiež však bojujú s komplikovanými a absurdnými procesmi, ktoré neúmerne predlžujú vydanie územného rozhodnutia a stavebného povolenia.

Prostriedky, ktoré sú nútení vložiť do týchto procesov, komplikovaných a dlho trvajúcich, sa potom odrážajú v konečnej cene bytu. Zároveň vzniká priestor pre korupčné či tendenčné správanie úradníkov. Prirodzene, záujmom developerov je maximalizovať zisk z investovaného kapitálnu, a nie zabezpečovať dostupné bývanie pre bežných ľudí alebo pre mladé rodiny.

Aká bude úloha miest a obcí v tomto procese?

Nový návrh stavebného zákona kladie oveľa väčší dôraz na úlohu územného plánovania. Mestá a obce si budú musieť splniť svoje povinnosti a pripraviť jasné a zrozumiteľné pravidlá výstavby a územný plán tak, aby boli tieto plány schopné odrážať potreby spoločnosti.

Zníži sa tým možnosť rozhodovania jednotlivých úradníkov samostatne, pretože budú nastavené jasné pravidlá. Samospráva bude teda musieť presunúť dôraz a celú svoju pozornosť na úroveň tvorby územného plánu, kde bude mať priestor rozhodnúť, aká bude funkcia daného územia a akú infraštruktúru je na to potrebné pripraviť.

Aký bude postup pri výstavbe?

Postupne bude vytvorený nový režim, v ktorom budú mať lokality presne určený územný plán alebo územný plán zóny. Tento územný plán by mal zadefinovať rámcové parametre stavby, ktorú možno na danej parcele postaviť – vrátane architektonických parametrov – a tiež parametre platné pre verejný priestor. Do daného územia potom projektant osádza stavbu za presne stanovaných podmienok.

Centrálny stavebný úrad vydá jednotnú metodiku, ako musí takýto plán vyzerať na celom Slovensku. Takže projektant dostane úplne jasné údaje a inštrukcie. Samotný proces povoľovania sa bude realizovať elektronicky pomocou informačného systému. Po vložení projektu projektantom systém automaticky rozpošle všetky žiadosti o vyjadrenie dotknutým subjektom a rovnako automaticky ich osloví. Takisto stanoví v súlade so zákonom lehoty na vyjadrenie. Tie sú v zákone nastavené tak, že základná lehota na vyjadrenie je 30 dní, základná lehota pre vyhradené stavby je 60 dní – tieto lehoty môže úrad predĺžiť po odôvodnení na 90 dní.

Ak nemajú žiadnu výhradu, podmienky, pripomienky, alebo ak stavebník súhlasí so všetkými podmienkami, tak projektant spíše záverečnú správu a systém vygeneruje rozhodnutie o stavebnom zámere, ktoré po overení úradníkom zašle elektronicky stavebníkovi, projektantovi a účastníkom konania. Takýto proces by mal byť v prípade rodinného domu alebo malej bytovky ukončený zhruba do mesiaca.

Súčasťou procesov budú aj zisťovanie napríklad vplyvov na životné prostredie, či iné verejné záujmy. Životné prostredie je veľmi dôležité a ostáva integrálnou súčasťou rozhodovania, ale v nastavených transparentných podmienkach.

Zdroj: PR článok KAMI PROFIT, s.r.o.