Nových bytov nie je dosť, ich cena stúpa

Zástupcovia veľkých developerských firiem tvrdia, že slovenské stavebníctvo ide na najvyššie obrátky, ale ani to nestačí, aby bol pokrytý apetít trhu po nových bytoch. Dopyt citeľne prevyšuje ponuku a to je priestor, aby si staré byty držali vysoké ceny. V prípade, že aj naďalej bude dopyt prevyšovať ponuku, dá sa predpokladať, že ceny bytov ešte mierne porastú. Problémov na stavebnom trhu je viacero a ich rozpletanie nebude jednoduché. Ako ďalej?

Ekonomika Slovenska bude podľa Národnej banky Slovenska rásť oveľa pomalšie, ako bol pôvodne odhadovaný rast HDP – má to byť na úrovni 1,9 %. Ako sa to odzrkadlí v stavebníctve a aké prekážky musí stavebný trh prekonávať?

P. Dovala: Stavebný trh je vo veľmi komplikovanej situácii, čo sa týka zamestnanosti. Dlhodobo konkurujeme automobilovému segmentu a veľmi nízka nezamestnanosť dlhodobo vplýva na nedostatok kvalifikovaných pracovných síl a nárast nákladov. Na Slovensku, resp. v Bratislave, sa venujeme najmä vývoju a výstavbe občianskych stavieb, ktoré sú napríklad pri aktuálnom masívnom tempe výstavby D4R7 extrémne znevýhodnené. Samozrejme, naďalej je tu veľká bariéra v legislatíve a v procesoch, ktoré musíme prekonávať pri povoľovaní našich stavieb. Aktuálna ekonomická situácia deformuje aj trend vývoja cien pozemkov a predstavy predávajúcich začínajú byť nereálne a ekonomicky neudržateľné.

L. Hoffmann: Aktuálne ide stavebníctvo na najvyššie obrátky a ani to nestačí, keďže dopyt citeľne prevyšuje ponuku. Dôsledkom výrazne prehriateho trhu je nedostatok pracovných síl a voľných kapacít prakticky na všetkých úrovniach a vo všetkých oblastiach, stavebnými firmami počnúc a projekčnými kanceláriami končiac. Všetko to vyúsťuje do rýchlo rastúcich stavebných nákladov, ktoré sa za posledné tri roky zvýšili takmer o 40 %. Tieto okolnosti zároveň prinášajú zvýšenú mieru rizika nedostatočnej kvality dodávok, ako aj nedodržiavania zmluvne dohodnutých lehôt, keďže chýbajúce kapacity si firmy pôsobiace na stavebnom trhu dopĺňajú pracovnými silami, takpovediac druhej až tretej triedy, ktorých odborná ani kvalitatívna úroveň nie je na požadovanej výške. Starým známym problémom sú neúmerne dlhé povoľovacie procesy, ktoré komplikujú plánovanie projektov a významne obmedzujú rýchlosť prípravy novostavieb do realizácie. Aby sme predišli riziku, projekty sa snažíme rozumne fázovať. Citlivo analyzujeme predajnosť projektov a máme nastavený mechanizmus, podľa ktorého spúšťame ďalšie projekty, resp. ich fázy, čo nám umožňuje pružne reagovať na vývoj trhu.

P. Kavecký: Kríza prečistila trh a jeho základ tak tvoria silní hráči. Nové firmy sú skôr menšie a tvoria iba veľmi malú časť. Stavebný trh zápasí s nedostatkom kapacít, čo je spôsobené aj veľkými bratislavskými projektmi, ako sú zóna Čulenova, Nivy či D4R7. Pozorujeme typické vrcholové obdobie, keď je pretlak zákaziek a nedostatok kapacít. Môžeme teda hovoriť o „trhu dodávateľa“. Krátkodobo však môžu niektoré firmy paradoxne zápasiť s nedostatkom práce. Veľké projekty už sú zazmluvnené a nové ešte len v štádiu povoľovania. Trh sa postupne upokojí – projekty podobného rozsahu, ako obchvat Bratislavy alebo zóna Nivy, sa v dohľadnom čase nebudú opakovať. Kvalita slovenského stavebníctva rastie spolu s tým, ako pribúdajú nové a netradičné projekty. Dostatočnou kapacitou a kvalitou práce disponujú najmä veľké firmy, ktoré vedia subdodávateľom ponúknuť dlhodobé zákazky a výhodnejšie platobné podmienky. Kvalitné a dlhodobé vzťahy sú pre trhové prostredie určujúce. Nedostatok stavebných kapacít je aj dôvod, pre ktorý sa stále viac zaujímame o možnosti prefabrikácie a nové technológie v stavebníctve.

J. Nevolník: Aj naďalej pokračuje nárast existujúcich či nových projektov. Stavebné firmy tak majú svoje kapacity vyťažené a reálne je na trhu nedostatok pracovníkov. V praxi sa nedostatok kapacity prejavuje v rastúcich cenách stavebných prác.

P. Pelikán: Stavebníctvo je jedným z motorov ekonomiky. Dnes „šliape” na hranici svojich možností, čo cítiť hlavne na nedostatku pracovnej sily a problémoch s dostupnosťou niektorých materiálov. Tak, ako minulý rok sa musí boriť hlavne s nedostatkom kvalitnej pracovnej sily. Stále platí, že férové vzťahy s našimi dodávateľmi pre nás znamenajú garanciu dostatočných kapacít pre naše projekty vo vysokej kvalite.

I. Rolný: My ako developer nevnímame pokles záujmu o projekty napriek avizovanému poklesu očakávaného HDP. Aj preto neočakávam v najbližšom roku zmenu na realitnom a stavebnom trhu.

Počas konjunktúry sa v predaji darí aj menej atraktívnym a menej kvalitným projektom. Čo robíte preto, aby ste prekonali túto konkurenciu, a ako si udržiavate vysokú úroveň projekcie aj remeselnej realizácie svojich projektov? Netrápi vás nedostatok kvalifikovanej pracovnej sily?
P. Dovala: Takejto konkurencie sa určite nebojíme. Je to vždy na zákazníkovi, ako sa rozhodne, my jednoznačne uprednostňujeme kvalitu. Je to hodnota, na ktorej sa snažíme budovať našu značku. Na trhu sme už viac ako sto rokov a tieto bohaté skúsenosti nám ukázali, že klient sa rozhoduje aj inak, nielen podľa ceny. Slovenský trh sa za posledných 15 rokov výrazne zmenil, aktuálne si nás naši zákazníci vyberajú vďaka dlhodobej kvalite a službám, ktoré nás výrazne odlišujú od konkurencie. Nie sme ochotní pristúpiť na žiadne kompromisy a vývoj projektu a kvalitu realizácie držíme stále na najvyššej úrovni. Nedostatok kvalifikovanej pracovnej sily je dlhodobý problém. Bojujú s ním však všetky spoločnosti na Slovensku. Nečakáme na pomoc len od štátu, ale snažíme sa dlhodobo vzdelávať našich zamestnancov a najmä si držať vlastný kvalitný stavebný manažment.

L. Hoffmann: Nedostatok kvalifikovaných pracovníkov je skutočne veľký problém na trhu. My si vyberáme stabilných dodávateľov, ktorí dokážu túto situáciu lepšie riešiť a zaručiť kontinuálnu kvalitu prác. Našou výhodou je dlhá história zrealizovaných projektov, vďaka ktorým nás záujemcovia o bývanie aj dodávatelia vnímajú ako dôveryhodného partnera. Aktuálne ideme aj my na najvyššie možné obrátky a snažíme sa každoročne mať v našich projektoch okolo 500 – 600 voľných bytov, ktoré sú pripravené na predaj. Za posledné tri roky sme v Slnečniciach priemerne predali 653 bytov ročne a v tomto trende by sme aj radi pokračovali, pokiaľ to bude vývoj na trhu umožňovať.

P. Kavecký: Aj menej atraktívne a „lacnejšie“ projekty sa časom predajú, s nimi nemá zmysel súperiť cenou. My sa v rámci konkurenčného boja zameriavame na kvalitu výstavby a celkový servis nehnuteľností. Kvalita je kľúčová. Všetky naše projekty staviame s veľkými firmami, ktoré aj v prípade problémov poskytujú dlhodobé garancie. Neexistuje, aby sme dali stavať niekomu, kto o tri roky prestane dvíhať telefóny. Keď sme pred pár rokmi správne odhadli možné kapacitné problémy do budúcnosti, podporili sme v rámci skupiny vznik vlastnej stavebnej firmy. Vďaka nej vieme lepšie tvoriť štandardy remeselných realizácií našich projektov.

J. Nevolník: Každý náš projekt musí spĺňať najvyššie kritériá kvality, určite nepripravujeme projekty podľa toho, v akom štádiu je hospodársky cyklus. Teda okrem kvalitnej architektúry, ktorú vyberáme v medzinárodných súťažiach, dbáme aj na technické vyhotovenie a pridanú hodnotu pre okolie. Samozrejmosťou pri našich projektoch sú štedré verejné priestory, ako napríklad parky či občianska vybavenosť. Z pohľadu kupujúcich dávame dôraz aj na dispozície bytov a technologické inovácie, ktoré spríjemňujú bývanie.

P. Pelikán: Projekty z dielne JTRE patria k tomu najlepšiemu, čo bratislavský rezidenčný trh ponúka. Dôsledne sme sledovali lokality, ktoré majú pridanú hodnotu pre klientov, a úspešnosť našich projektov hovorí o tom, že sme volili správne. Kvalitu zachovávame bez ohľadu na stav trhu a aj vždy ponúkame férový a kvalitný produkt, ktorý sa snažíme zosúladiť s aktuálnymi trendmi z hľadiska technológií i dizajnu. Nemôžeme nikdy spať na vavrínoch a bývanie pre našich zákazníkov prinášame v očakávanom štandarde, kvalite a čase. Uvedomujeme si, že z prehrievania trhu ťažia menej kvalitné projekty, ale zorientovaný zákazník rozozná kvalitu a garanciu úspešného výsledku.

I. Rolný: Časy sa menia. Zatiaľ čo v roku 2013 sme klientov oslovovali flexibilitou vlastného bývania, dnes je dopyt po bývaní omnoho väčší a karta sa obrátila. Nedostatok kapacít je vážny problém pre celý sektor, práve preto spolupracujeme výlučne s veľkými a so stabilnými stavebnými spoločnosťami, ktoré vedia garantovať vysoký štandard realizácie.

Národná banka Slovenska tohto roku opäť sprísnila pravidlá poskytovania hypotekárnych úverov. Ako sa to odzrkadľuje pri konkrétnom predaji bytov?
P. Dovala: Tento krok NBS považujeme za jednoznačne pozitívny, aj keď účinok nebol taký výrazný, ako sa vo všeobecnosti očakávalo. Dlhodobo môže zamedziť špekulatívnym nákupom bez vstupného kapitálu. Aktuálne dopyt výrazne prevyšuje ponuku, takže reálny dosah je zatiaľ minimálny.

L. Hoffmann: Už spomínaný nárast vstupov má za následok rastúce ceny bytov a spolu s opatreniami NBS sa nožnice trochu zatvárajú, keďže mzdy takým tempom nerastú. Keď sa minulý rok ľudia ponáhľali s kúpou práve pre ohlásené zavedenie sprísnených kritérií, tento rok očakávame mierne pomalší predaj. Stále však predpokladáme, a prvé mesiace to potvrdzujú, že bude na úrovni približne 90 % z počtu predošlého roka.

P. Kavecký: Tento krok sme privítali, pretože prispieva k stabilizácii trhu a zamedzuje jeho prehrievaniu. Potreba bývať je jednou zo základných ľudských potrieb. Dostupnosť bývania je preto téma, ktorej by sa mal venovať viac nielen realitný trh, ale aj štát, samosprávy a zamestnávatelia. Vidíme príležitosť na predstavenie nových formátov bývania a otvorenie segmentu inštitucionalizovaného nájomného bývania.

J. Nevolník: Toto opatrenie sa pomaly odzrkadľuje aj na predaji bytov. Postihuje najmä investičné nákupy ľudí, ktorí majú už v súčasnosti 2-3 hypotéky na byty na účely ich ďalšieho prenájmu. Predaj bytov sa však výrazne neprepadol, a tak toto opatrenie nemalo zatiaľ výrazný vplyv.

P. Pelikán: Zatiaľ nevnímame, že by sa sprísňovanie negatívne odrazilo na predaji bytov. Dostať hypotéku v prípade splnenia objektívneho ratingu, ktorý si banka nastaví za predpokladu určitej výšky vlastných zdrojov, nie je dnes nemožné. Nastavenie zdravých pravidiel považujeme za pozitívny krok.

I. Rolný: Sprísnenie pravidiel bolo len otázkou času. Zmenu pravidiel hypotekárnych úverov sme však nepocítili, naopak, stále evidujeme vysoký záujem o kúpu bytov v našich projektoch.

Podľa Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS) je stále silný dopyt po bytoch, ktorý však novostavby nevedia uspokojiť. To okrem iného stále drží staré byty na pomerne vysokej cenovej úrovni. Aký vývoj vidíte v tomto smere v budúcnosti a čo by mohlo väčšiemu prísunu nových bytov na trh pomôcť?
P. Dovala: Aktuálna situácia je veľmi nepriaznivá. Jednoznačne by mohlo pomôcť zefektívnenie legislatívnych procesov a celkové racionálne prehodnotenie tvorby územných plánov. Vývoj projektov trvá neúmerne dlho a ponuka nie je schopná reagovať na dopyt. V takomto období sa jednoznačne darí starším bytom, ktoré sú ihneď k dispozícii, na rozdiel od novostavieb, ktoré sa vo väčšine predávajú len z papiera, a klienti, ktorí nemôžu čakať, sú nútení si vybrať z dostupnej ponuky. Zlepšenie tejto situácie je možné iba pri dlhodobom udržateľnom plánovaní rozvoja miest a pri vyššej flexibilite jednotlivých legislatívnych postupov.

L. Hoffmann: Myslím, že práve tento fakt bude mať za následok ešte ďalšie zvyšovanie cien tak starých, ako aj nových bytov a aj pre sprísňovanie kritérií na hypotéky budú byty v budúcnosti dostupnejšie pre menšiu skupinu ľudí. Pevne verím, že sa otvoria nové možnosti, napríklad pre segment nájomného, študentského a seniorského bývania.

P. Kavecký: Rozlišoval by som dopyt po bývaní a dopyt po lokalite. My budujeme rezidenčné projekty, ktorých pridaná hodnota spočíva v miestnej občianskej vybavenosti. Toto mnohé staršie stavby poskytnúť nedokážu. Podľa ŠFRB na Slovensku chýba približne 380 000 bytových jednotiek, čo predstavuje extrémne veľký potenciálny trh. Dnes sú už aj menšie krajské mestá zaujímavé pre veľké súkromné investície. Podmienkou je však zlepšenie komunikácie medzi súkromnými investormi, samosprávou a štátom. Už v blízkej budúcnosti bude nutné klásť dôraz na diverzifikáciu bývania. V minulosti existovali v zásade iba nové a staré byty. No trh sa vyvíja a aj na Slovensku vznikajú nové segmenty (prémiové byty, nájomné byty, smart bývanie, komunitné alebo ekologické projekty). Trh sa bude prirodzene viac deliť a zákazník bude mať väčšiu možnosť výberu. Celkom nové impulzy môžu na realitný trh priniesť infraštruktúrne projekty zamerané na hromadnú dopravu. Tie pomôžu vytvoriť nové lokality.

J. Nevolník: Najvýraznejší vplyv by malo jednoznačne zjednodušenie povoľovacích procesov. Personálny „podstav“ na mnohých úradoch spôsobuje, že nie sú dodržiavané zákonné lehoty a realizácia projektov sa výrazne naťahuje. Nedostatok nových bytov na trhu tak ovplyvňuje aj ich cenu.
P. Pelikán: Cenu určuje aktuálna ponuka a dopyt, čiže trh. Nedostatočná ponuka na rezidenčnom trhu v Bratislave nie je spôsobená neochotou stavať nové kvalitné projekty. Skôr sa tu stretávajú faktory, ako napríklad zdĺhavý povoľovací proces, málo pružný územný plán, limitované kapacity stavebných firiem, a s tým spojené rastúce náklady na výstavbu, čo vytvára, samozrejme, tlak na ceny.

I. Rolný: Problémov je niekoľko. Spomenúť môžem zdĺhavé povoľovacie konania, slabý územný plán či množstvo obštrukcií pri územných a stavebných konaniach. Toto všetko má za následok súčasný nedostatok voľných bytov na trhu, čo spolu so zvýšenými nákladmi, ako sú poplatok za rozvoj či vyššie ceny stavebných prác, spôsobuje markantný nárast cien nehnuteľností v Bratislave.

Pri akej cene bytu za štvorcový meter vnímate ešte bezpečnú zónu (bez náznaku realitnej bubliny) a vývoj na trhu s bytmi za zdravý?
P. Dovala: Toto je otázka, na ktorú sa odpovedá naozaj ťažko. Ak by sme odpoveď poznali, pravdepodobne by sme sa vedeli vyhnúť akýmkoľvek bublinám. Ale teraz vážne, cenu vždy tvoril a aj bude tvoriť trh, teda dopyt a ponuka. Vývoj trhu určuje skôr celková kondícia ekonomiky a lokálne špecifiká, ako sú napr. účinná stavebná legislatíva a funkčný systém podpory bývania. Aktuálna slabá ponuka nových bytov podporuje rast cien, a tým pádom otvára možnosť rozvoja aj iných segmentov, napr. aj nájomného.

L. Hoffmann: Ceny bytov za posledné roky narástli dosť výrazne, ruka v ruke s dramatickým navýšením cien stavebných prác. Je ťažké momentálne odhadnúť, či intenzita rastu cien už dosiahla svoj vrchol. V prípade, že aj naďalej bude dopyt prevyšovať ponuku, dá sa predpokladať, že ceny ešte mierne porastú.

P. Kavecký: Cenu za štvorcový meter určuje trh, pričom sa odvíja nielen od rastúcich nákladov na prácu a materiály, ale aj od lokality. Nerastú však len ceny bytov, rastie aj ekonomika a reálne mzdy. Ľudia zarábajú viac a viac si chcú aj dovoliť. Preto o realitnej bubline v tejto situácii nehovoríme. Trh je náročnejší, sofistikovanejší a marže menšie ako pred krízou. To je jasným svedectvom o stabilizácii trhu.

J. Nevolník: Za adekvátnu situáciu považujeme, ak sa trh medziročne po období stagnácie hýbe jednociferne smerom nahor.

P. Pelikán: Každý produkt má svoju hodnotu a v prípade, že sa jeho hodnota stanovená predávajúcim stretáva s adekvátnym záujmom na strane kupujúceho, možno ju považovať za zdravú. Dobré projekty v atraktívnych lokalitách od overených developerov vyhotovené kvalitne si zaslúžia vyššiu cenu a sú aj bezpečnou investíciou. Je pravda, že z rastu cien ťažia hlavne projekty v okrajových lokalitách, menej kvalitné, ktoré by inak také predajné ceny nedosahovali. Ako som už spomínal, uvedomelý zákazník hľadá pridanú hodnotu produktu, ktorý kupuje, aby si zabezpečil jeho zhodnotenie v budúcnosti.

I. Rolný: Súčasný stav cenovej úrovne považujem stále za primeraný a ani očakávaný nárast cien ešte nebude predstavovať riziko realitnej bubliny.

Aké sú trendy v samotných dispozíciách bytov? Čo klient pri ich nákupe najviac zohľadňuje a ako rastie jeho náročnosť?

P. Dovala: Na trendy vplývajú rôzne faktory. My plánujeme každý projekt v súlade s naším know-how, ktoré ťaží z dlhodobých skúseností a definuje jednotlivé kategórie našich produktov najmä v súlade s lokalitou, v ktorej sa navrhovaný projekt bude nachádzať. Náročnosť a očakávania našich klientov stále rastú, my sa snažíme pristupovať k osvedčeným riešeniam, ktoré sú overené praxou. Samozrejme, sledujeme všetky nové trendy, ktoré postupne zavádzame do našich projektov. Aktuálne ceny nehnuteľností skôr potláčajú možnosti zväčšovania bytov, skôr sa uprednostňujú variabilita a dôraz na spoločné priestory. Ľudia začínajú tráviť stále viac a viac času vo vonkajších priestoroch v spoločnosti svojich susedov a známych. Na základe týchto skúseností sme si vytvorili vlastný manuál vonkajších priestorov, ktorý má zabezpečiť dostatočnú diverzitu a vytvoriť novú hodnotu pre ich majiteľov.

L. Hoffmann: V Slnečniciach majú najväčší záujem o byty mladé rodiny, ktoré preferujú dvojizbové byty. Záujem rastie aj o atraktívne byty v časti Viladomy s rozsiahlymi terasami či predzáhradkami. Zaujímavosťou je, že rastie počet záujemcov o bývanie v Slnečniciach, ktorí sa sťahujú z okolitých satelitov bližšie k centru hlavného mesta. Záujemcovia o bývanie si môžu v súčasnosti vyberať z množstva nových projektov na trhu, sú prirodzene náročnejší a pri výbere bývania ich okrem ceny a dopravnej dostupnosti zaujíma najmä bohatá občianska vybavenosť. Napríklad v Slnečniciach sme postavili lokálne nákupné centrum Slnečnice Market, pripravujeme verejné parky s detskými ihriskami, výbehmi pre psy a s ďalšími prvkami skvalitnenia verejného priestoru, ako aj prepojenie Slnečníc cyklotrasou, ktorá bude nadväzovať na plánovanú infraštruktúru mesta.

P. Kavecký: Stále prevláda ponuka 2- a 3-izbových bytov, klienti však zápasia s možnosťami financovania. Práve preto sa snažíme ponúkať aj nové produkty s menej tradičnými dispozíciami. Naše 2,5- alebo 3,5-izbové bytové jednotky sú podľa nás veľmi flexibilné a vyhovujú rôznym typom klientov. Už dnes vieme meniť dispozičné riešenia takýchto bytov podľa požiadaviek klienta. Niekde si môžu prispôsobovať aj prvky fasády, rozhodnúť o veľkosti okien a balkónov alebo ich umiestnení. Stavba však musí byť na takéto zásahy pripravená z pohľadu statiky, konštrukčného systému, okenných otvorov či hygienických jadier. Na to sa chceme sústrediť aj v budúcnosti a to považujeme za svoju konkurenčnú výhodu.

J. Nevolník: V posledných rokoch klienti najviac zohľadňujú veľkosť bytov, pričom hlavným kritériom býva, či má byt slúžiť na ďalší prenájom alebo na vlastné bývanie. Pri prenájmoch je uprednostňovaná čo najmenšia výmera, aby sa minimalizovala celková cena, pri vlastnom bývaní sú skôr uprednostňované väčšie výmery. Pri rozmernejších bytoch je obľúbené, ak je k dispozícii napríklad samostatný šatník alebo možnosť vytvorenia en suite kúpeľne. Klienti sú však vo všeobecnosti oproti minulosti viac zorientovaní a sledujú nielen veľkosť, ale najmä využiteľnosť dispozície.

P. Pelikán: Toto je aktuálne veľká téma a o každej kategórii bývania (1 + kk až 5 + kk ) by sa dala napísať samostatná kapitola. Vo všeobecnosti však platí, že dnešný zákazník, ktorý kupuje novostavbu, je znalostne na vysokej úrovni. Zákazníci kladú veľký dôraz nielen na dispozíciu, štandard, zmluvné podmienky, ale aj na prezentáciu projektu. Klienti sú stále náročnejší v pozitívnom zmysle slova. Sú edukovaní, skúsení a pre nás rovnocenní partneri v procese kúpy nehnuteľností.

I. Rolný: Klienti sú stále náročnejší, čo ako spoločnosť vítame. Nerozhodujú sa už len na základe cenovky, ale zohľadňujú aj ďalšie benefity celého projektu ako celku. Oveľa viac dbajú na lokalitu, architektúru, dobre vyriešené pôdorysy bytov, veľa zelene či komunitné vyžitie.