Obnova bytového domu si vyžaduje finančné investície

Na financovanie obnovy bytových domov možno využiť rozličné zdroje, či už ide o finančné príspevky zo štátnej pokladnice, úvery komerčných bánk alebo stavebných sporiteľní.

Sektor bytových budov a nebytových nevýrobných budov (terciárny sektor) je druhým najväčším spotrebiteľom energie s podielom takmer 40 % na celkovej konečnej spotrebe energie Slovenskej republiky. Samotné bytové budovy predstavujú 26 % podiel na celkovej spotrebe energie.

Práve tento sektor predstavuje značný potenciál úspor. To znamená, že zvyšovanie energetickej hospodárnosti budov sa musí stať aj významnou súčasťou boja proti klimatickej zmene. Obnova bytového domu je komplikovaný proces, ktorý si vyžaduje nemalé finančné náklady.

Na druhej strane prináša množstvo výhod, ktoré spočívajú napr. v zlepšení energetickej hospodárnosti budovy s priaznivým dosahom na energetickú náročnosť (skutočnú spotrebu energie), ďalej predĺženie životnosti bytového domu, ako aj zvýšenie trhovej hodnoty jednotlivých bytov.

Zateplenie, ktoré sa pri obnove obvodového plášťa budovy zhotovuje, prináša ďalšie výhody v podobe zníženia nákladov na bývanie a zvýšenia komfortu bývania. Vynaloženú investíciu, ktorá je kombináciou vlastných finančných prostriedkov a úveru, však možno splácať aj z dosiahnutých úspor vďaka zatepleniu.

Ekonomické a legislatívne nástroje podpory štátu majú už dlhé roky významný vplyv na úspešnú realizáciu obnovy bytových domov na Slovensku.

Sú to predovšetkým úverové programy Štátneho fondu rozvoja bývania, dotačné prostriedky Ministerstva dopravy a výstavby SR na odstránenie systémových porúch bytových domov a úverové a záručné programy Slovenskej záručnej a rozvojovej banky, a. s. Ponuku produktov v tejto oblasti neustále rozširujú a zvýhodňujú aj komerčné banky a stavebné sporiteľne.

Ministerstvo dopravy a výstavby SR

Ministerstvo dopravy a výstavby SR poskytuje dotácie na odstránenie systémových porúch bytového domu. Odstránenie systémových porúch je súčasťou obnovy bytového domu (na základe zákona č. 443/2010 Z. z. o dotáciách na rozvoj bývania a o sociálnom bývaní v znení neskorších predpisov a vyhlášky MDV SR č.181/2019 Z. z., ktorá upravuje výšku dotácie od 1. januára 2020), na ktoré možno poskytnúť dotáciu:

1. Ak ide o:
– vystupujúce konštrukcie schodiskového priestoru bytového domu,
– predsadené lodžie s kazetovými stropnými panelmi bytového domu (iba ZTB),
– predsadené lodžie s dutinovými stropnými panelmi bytového domu (iba T08 B),
– balkóny a lodžie bytového domu,
– odkláňajúcu sa atiku bytového domu (iba PS 82 PP).

Dotácia sa môže poskytnúť vo výške 22 € na 1 m² podlahovej plochy bytu, najviac však do výšky 70 % oprávnených nákladov (§ 6 ods. 1 písm. a) až e) zákona).

2. Ak ide o predsadené lodžie bytového domu a súvisiaceho obvodového plášťa zo spínaných pórobetónových dielcov bytového domu (podľa § 6 ods. 1 písm. f zákona), dotáciu možno poskytnúť vo výške 15 € na 1 m² podlahovej plochy bytu, najviac však do výšky 50 % oprávnených nákladov.

Pri odstraňovaní dvoch a viacerých systémových porúch na jednom bytovom dome sa výška dotácie určí ako súčet dotácie na jednotlivé systémové poruchy. Financovanie odstránenia systémovej poruchy možno zabezpečiť viacerými spôsobmi.

Buď len z vlastných zdrojov, alebo v kombinácii dotácie s vlastnými zdrojmi, dotácie s vlastnými zdrojmi a úverom z komerčnej banky vrátane úveru zo stavebnej sporiteľne alebo kombinácie dotácie s úverom z komerčnej banky, vlastných zdrojov a úveru zo Štátneho fondu rozvoja bývania.

Štátny fond rozvoja bývania

Aktuálne úverové programy na obnovu bytových domov sú uvedené v tab. 1. Úroková sadzba (0 % až 2 % p. a.) závisí od kombinácie a počtu účelov a jej výhodou je, že je pevná počas celej splatnosti úveru:

1. Ak sa na jednej stavbe budú zároveň realizovať dva typy obnovy, určí sa na poskytnutý úver spoločná úroková sadzba vo výške nižšej z hodnôt úrokových sadzieb určených na realizované typy obnovy.
2. Ak sa na uvedenej stavbe budú zároveň realizovať tri a viac typov obnovy, určí sa na poskytnutý úver spoločná úroková sadzba vo výške rozdielu medzi najnižšou z hodnôt na realizované typy obnovy a 0,5 % p. a.

Ak jedným z účelov bude výmena spoločných rozvodov, výmena alebo modernizácia výťahov alebo zateplenie v úrovni požiadaviek na ultranízkoenergetické budovy, výsledná úroková sadzba bude 0 % p. a. Žiadosti o financovanie zo ŠFRB je možné podať od 15. 1. do 30. 9. príslušného kalendárneho roka.

Bankovú záruku na úver poskytovaný ŠFRB na obnovu bytového fondu, t. j. na opravu, rekonštrukciu a modernizáciu spoločných častí, zariadení a príslušenstva bytového domu poskytuje Slovenská záručná a rozvojová banka, a. s.

Cieľom poskytnutia bankovej záruky je skvalitnenie bývania a úspora energie v bytových domoch. Poskytuje sa do 100 % výšky nesplatenej istiny úveru bez príslušenstva poskytnutého ŠFRB.

Komerčné banky a stavebné sporiteľne

Komerčné banky a stavebné sporiteľne patria medzi významných a stabilných finančných partnerov na obnovu bytových domov, o čom svedčia aj dlhodobo stabilné a výhodné podmienky. Ich finančné zdroje sú obmedzené predovšetkým rozsahom plánovanej obnovy. Môžu však mať aj prísnejšie požiadavky. V porovnaní s predchádzajúcim rokom 2019 sa úverové a úrokové podmienky výraznejšie nezmenili.

V tab. 2 a 3 sú uvedené aktuálne podmienky úverových produktov vybraných bánk a stavebných sporiteľní na financovanie obnovy bytových domov, ktoré sú určené spoločenstvám vlastníkov bytov a nebytových priestorov a vlastníkom bytov a nebytových priestorov v bytových domoch zastúpených správcom.

Stavebné sporenie na obnovu bytových domov podporuje štát štátnou prémiou, ktorá je určená pre spoločenstvá vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Jej výška v roku 2020 je 2,5 % z ročných vkladov, max. 70 €, pričom na každé 4 byty v bytovom dome pripadá 1 štátna prémia.

Na záver

Výhody obnovy bytového domu treba vidieť predovšetkým v znížení nákladov na spotrebu energie a prevádzku. Zároveň vytvára priestor nielen na úsporu financií, zvýšenie komfortu bývania, ale má aj pozitívny vplyv na zvýšenie trhovej hodnoty jednotlivých bytov.

Článok bol uverejnený v časopise Správa budov 1/2020.