Obrovská transakcia v downtowne: HB Reavis predal budovy CBC i Twin City, ktoré položili základ nového centra Bratislavy

Nie je to tak dávno, čo developer HB Reavis odišiel zo slovenského realitného trhu. Firma v bratislavskom downtowne vlastnila hneď niekoľko pozemkov i projektov, ktoré premenili industriálne továrne na nové centrum s vežami. Po odchode sa HB Reavis svojho majetku postupne zbavuje, čo dokazuje aj dnes. Redakcia ASB prináša správy o obrovskej transakcii, ktorej súčasťou je predaj stavieb City Business Center a Twin City.

Developer, ktorý vyformoval dnešný downtown

Spoločnosť HB Reavis bola v bratislavskom downtowne aktívna už v prvej dekáde 21. storočia. Bratislava mala v tomto čase len minimum výškových budov a mrakodrap o výške 168 metrov bol pre hlavné mesto len hollywoodskym príbehom. Metropola Slovenska mala prevažne priemyselný charakter a pre mesto boli typické industriálne stavby, ktoré sa nachádzali najmä v dnešnom novom centre Bratislavy. 

Developer myslel na rozvoj tohto miesta vo veľkom. Po vybudovaní nákupného centra Aupark v Petržalke v roku 2001 chcel výrazne premeniť aj priemyselnú lokalitu Mlynských nív. V oblastí zbúral historické objekty a v roku 2007 oznámil, že chce postaviť obrovské nákupné centrum s niekoľkými vežami, ale aj najvyššou budovou na Slovensku, ktorá mala dosahovať výšku 170 metrov. 

Projekt nazval Twin City a finančné náklady na jeho výstavbu mali dosahovať 17 miliárd slovenských korún (564,3 milióna eur). Tieto plány však zhatila finančná kríza a parcely v lokality Mlynských nív ostali nezmenené.

Firme sa však podarilo zrealizovať o niečo triezvejší zámer pod názvom City Business Center (CBC) o kúsok ďalej, na Karadžičovej a Páričkovej ulici. Developer navrhol vybudovať päť administratívnych budov CBC I – V, najskôr ale začal budovami CBC I a II, ktoré tvorili prvú etapu. V tom čase išlo o ambiciózny projekt, ktorý položil základy nového downtownu. 

Nový orientačný bod Bratislavy

Výstavba začala v januári roku 2005 nižším, osempodlažným kancelárskym objektom CBC II. Nakoľko redakcia ASB nedávno oslávila 30 rokov od svojho založenia, plány HB Reavis sme sledovali už v článku z roku 2006: „City Business Center II na Karadžičovej ulici, ktoré už v novembri 2006 poskytne prestížne kancelárske priestory prvým novým nájomcom, je pred svojím otvorením stopercentne prenajaté.”

Budova ponúkala prenajímateľnú plochu o veľkosti 13 430 štvorcových metrov, pričom najväčším nájomcom sa stala spoločnosť Slovak Telecom, ktorá obsadila vyše polovicu priestorov. Rok po otvorení CBC II doplnila kancelársku zónu dominanta celého projektu, 25-podlažná budova CBC I. Veža disponuje prenajímateľnou plochou až 25 300 metrov štvorcových a výškou 107 metrov (vrátane antény), čím sa stala novým orientačným bodom Bratislavy. 

Budovy CBC I a II boli navrhnuté medzinárodnými architektmi združenými pod hlavičkou Aukett. Investorom projektu sa stala akciová spoločnosť CBC Invest a generálnym dodávateľom bol HB Reavis. Finančné náklady predstavovali sumu 2,2 miliardy slovenských korún (73 miliónov eur). Druhá etapa projektu, teda budovy CBC III – V, si vyžiadali ďalších 1,3 miliardy slovenských korún (43,1 miliónov eur).

„Budovaním CBC sa začína intenzívne formovanie mestského bulváru v danej oblasti. S nadväzujúcimi pripravovanými developerskými projektmi v okolí sa centrum postupne zväčšuje a Bratislava viditeľne a ambiciózne mení svoju tvár,” vysvetľovali sme jedinečnú transformáciu bratislavského downtownu v článku z roku 2007.

Z industriálnych tovární nové centrum s vežami

HB Reavis napokon pokračoval vo svojich plánoch aj o desaťročie neskôr. A to vo veľkom štýle. Pôvodný megalomanský koncept vežiakov a obrovského nákupného centra pod názvom Twin City, ktorý sme opísali na začiatku článku, rozdelil na niekoľko samostatných projektov, pričom celú zónu nazval Nové Nivy. 

Developer pod túto značku zaradil multifunkčný komplex Nivy s autobusovou stanicou a vežou Nivy Tower, projekt Mlynské nivy Košická (už neexistujúci development, pozn. red.), ale aj Nové Apollo. Názov Twin City napokon ponechal pre kancelársky súbor, lemujúci ulice Karadžičova, Mlynské nivy a Továrenská, teda len niekoľko desiatok metrov od postaveného CBC I a II. 

HB Reavis začal meniť bývalú priemyselnú lokalitu Mlynských nív práve posledným zmieňovaným projektom. Stavebné práce na Twin City začali v roku 2014 a rozsiahly administratívny komplex bol dokončený v roku 2018. Jeho súčasťou sú tri sedempodlažné budovy Twin City A, Twin City B a Twin City C, pričom dominantou sa stala 24-podlažná veža Twin City Tower s výškou 92 metrov. Architektmi sú kancelárie Siebert + Talaš, John Robertson Architects a CEPM.

Odchod HB Reavis

Spoločnosť úspešne postavila aj ďalšie menované projekty. Po sfinalizovaní Nového Apolla však v roku 2023 HB Reavis oznámil, že odchádza zo slovenského realitného trhu. Firma tento krok odôvodnila zmenou stratégie firmy.

Mezinárodný developer vybudoval svoje projekty aj za hranicami krajiny spod Tatier. Veľa z nich sa nachádza najmä vo Varšave, Londýne alebo v Berlíne. Skrátka, Slovensko už viac nebolo v záujme developera a HB Reavis začal rozpredávať projekty, ktoré postupne získavali nových majiteľov. 

To sa stalo napríklad s parcelami pri frekventovanej križovatke Mlynské Nivy – Košická, kde mal vzniknúť projekt rovnomenného názvu. Skúpila ich Penta Real Estate a pôvodný koncept nahradila mimoriadnym zámerom od talianskych architektov a českého ateliéru. Jeho finálnu podobu predstavila len v júni tohto roka, pričom známy developer tu bude mať aj novú centrálu. 

Penta rovnako odkúpila od HB Reavis aj pozemky na petržalskej strane Dunaja s rozlohou 85-tisíc štvorcových metrov, kde plánuje postaviť Southbank. Nového vlastníka majú aj parcely v susedstve kancelárskeho komplexu Forum Business Center na Bajkalskej ulici, ktoré od HB Reavis získala firma Metrostav.

Predaj sa uskutočnil aj v prípade už postavených budov, akou je napríklad vežiak Twin City Tower. HB Reavis predal dominantu rozľahlého súboru na Nivách za 120 miliónov eur juhokórejskému investorovi, zastúpenému spoločnosťami Valesco Group, a firme AIP Asset Management, ktorý sa zameriava na správu aktív so sídlom v Soule.

Obrovská transakcia je dokončená

Ešte vo februári roku 2024 sme napísali, že HB Reavis pokračuje v ďalších transakciách. Developer oznámil, že správcovská spoločnosť IAD Investments a HB Reavis sa dohodli na akvizícii správcu CE REIF fondu. 

Tento fond ku koncu roka 2023 spravoval majetok za viac ako 300 miliónov eur a veľkosť jeho portfólia je 109-tisíc metrov štvorcových. Vlani však fond vykázal stratu 30 percent. Bol to prvý realitný fond na Slovensku, ktorý priznal problémy komerčných nehnuteľností.

Firma IAD Investments je pritom v realitnom biznise známym hráčom. Ide o najstaršiu správcovskú spoločnosť v krajine a na slovenskom kapitálovom trhu pôsobí od roku 1991. Spravuje aktíva najmä na Slovensku, v Českej republike, Maďarsku a Poľsku v hodnote viac ako 2,1 miliardy eur. Má 16 podielových fondov a zaraďuje sa do skupiny Pro Partners podnikateľov Rastislava Daniška, Róberta Barteka a Miroslava Vestera.

Odpredaj a prevzatie fondu očakávali spoločnosti v máji tohto roka. Transakcia pritom bola dokončená len pred mesiacom. „Po dokončení všetkých potrebných schvaľovacích procesov prevzala IAD Investments, správ. spol. a.s., plnú kontrolu nad správou fondu HB Reavis CE REIF fondu,” povedal pre redakciu ASB Vladimír Bolek, člen predstavenstva IAD Investments, správ. spol., a.s.

„Celý majetok HB Reavis CE REIF fondu teda aktuálne naďalej spravuje správca s novým názvom IAD Investments Management S.à r.l. so sídlom v Luxemburgu, ktorý je už plne pod kontrolu a v stopercentnom vlastníctve IAD Investments, správ. spol., a.s.,” vysvetlil podrobnosti Vladimír Bolek. Ten rovnako potvrdil, že do tohto fondu patria aj budovy v bratislavskom downtowne, vrátane jedného projektu v Českej republike.

„Znamená to, že budovy CBC I, II, Twin City B, C (Twin City A už firma získala v roku 2016, pozn. red.) a Aupark Hradec Králové, ktoré tvoria majetok fondu, sú spravované správcom so stopercentným vlastníctvom IAD Investments správ. spol. a.s. Developer HB Reavis tak „vypadol“ z vlastníckej štruktúry správcu a nemá už žiadny vplyv na riadenie portfólia fondu,” priblížil pre našu redakciu Vladimír Bolek.

Cena ostáva v tajnosti, budovy prejdú zlepšeniami

Hodnotu celej transakcie, ako aj predajné sumy jednotlivých budov, spoločnosť neuviedla. Verejne však priblížila plány do budúcnosti s bratislavskými projektami. Firma pracuje na zvýšení obsadenosti budov Twin City B, Twin City C i projektu CBC I a II, čo chce dosiahnuť aplikovaním novej stratégie prenájmov. 

„V prípade CBC I bola uskutočnená výmena správcu budovy. Skončil HB Reavis a nastúpilo CBRE Property services. Základným cieľom realizácie nového plánu údržby a úpravy priestorov je zvýšiť kvalitu vnútorných priestorov, optimalizovať energetickú náročnosť budovy a celkovo zefektívniť procesy jej riadenia,” povedal Vladimír Bolek, ktorý pre našu redakciu priblížil plány s dominantou kancelárskeho súboru CBC.

Možno očakávať, že podobné kroky podnikne nový vlastník aj s najstaršou budovou City Business Center, CBC II, dokončenej ešte v roku 2006. Celkovo ide o dobrú správu. V porovnaní s projektami, ktoré boli postavené v downtowne len nedávno, CBC I aj II zaostávajú za architektonickým štandardom, ako aj v spomenutej energetickej náročnosti.

Dokončená transakcia zároveň potvrdzuje definitívny odchod HB Reavis z developerského biznisu na Slovensku i v Bratislave. Aj napriek tomu, že si spoločnosť ponechala jednu parcelu známu ako Ryba pri Zimnom prístave, činná v hlavnom meste Slovenska už tak skoro nebude. A to platí aj o Rybe. Tento projekt je už roky plný otáznikov a developer o zámere informuje len minimálne. Z posledných vyjadrení HB Reavis však vyplýva, že na developmente pri Dunaji postupne pracuje.