Od Temže k Dunaju a späť (Profil spoločnosti Ballymore Properties, s. r. o.)
Spoločnosť Ballymore Properties vznikla pred takmer 30 rokmi v Írsku, na Slovensko ju priviedol developerský projekt výstavby nákupného centra na brehu Dunaja. Eurovea však nie je len nákupným centrom. Vybudovanie tohto komplexu prinieslo obnovu veľkej časti nábrežia (okrem iného napríklad aj schátraného Skladu č. 7) a určilo urbanistický štýl štvrte.
„Kameň úspechu“
Zakladateľ spoločnosti a jej súčasný prezident Sean Mulryan začínal ako kamenár. „V roku 1982 založil stavebnú firmu Ballymore nazvanú podľa svojho rodného mesta. V začiatkoch sa firma zameriavala na výstavbu obytných domov,“ opisuje štart nadnárodného developerského podniku jeho riaditeľ Mike de Mug. Keďže vo firme už vtedy dbali na kvalitu, rýchlo si získala dobré meno a zakrátko sa spoločnosť stala jednou z najväčších domácich stavebných firiem. Vtedy sa Sean Mulryan rozhodol pre expanziu viacerými smermi. Začal sa zaoberať komerčnými nehnuteľnosťami a presťahoval spoločnosť do Londýna – v neskorších rozhovoroch uvádza, že tak spravil preto, že anglický trh bol svojou veľkosťou pre spoločnosť lákavejší a v Írsku sa pre silnú konkurenciu v tom čase presadzovalo ťažšie. „Presun do Londýna a investícia do londýnskej štvrte Docklands, ktorá spoločnosti priniesla medzinárodné uznanie aj v odborných kruhoch – to boli veľmi prezieravé a prorocké kroky,“ konštatuje Mike de Mug a dodáva, že v tom čase sa táto štvrť len rozvíjala a zďaleka to tam nevyzeralo ako dnes. Ďalším zlomom bola podľa neho rozsiahla akvizícia železničnej trate – spoločnosť kúpila celkovo 20 veľkých sietí vo Veľkej Británii. Spoločnosť mala všetko, čo potrebovala, aby sa mohla rozvíjať, a tak sa aj stalo. Obnova spomínanej štvrte vo východnom Londýne sa dodnes pomenúva ako príklad citlivej renovácie a oživenia.
Mnoho spoločného
Spoločnosť sa začala rozpínať a jej vedenie videlo potenciál v rozvoji strednej Európy. Krajiny bývalého východného bloku sa pomaly, ale isto začleňovali do Európy a začali byť lákavé pre západných investorov. „Začali sme hľadať príležitosti v tejto oblasti, keďže v tom čase išlo o čerstvo sa otvárajúce trhy. Robili sme podrobný prieskum trhu, v ktorom boli zahrnuté aj Česko, Slovensko a Maďarsko – a práve tieto tri krajiny sa dostali do užšieho výberu,“ spomína riaditeľ. Firma sa však nakoniec rozhodla práve pre Slovensko. „Slovensko bolo krajinou, kde sme si to vedeli predstaviť – nasvedčovali tomu makroekonomické ukazovatele, ale aj z hľadiska politickej podpory investícií do rozvoja. Zavážila aj podobnosť vlád a ekonomík oboch štátov. Toto boli faktory, ktoré rozhodli o investícii na Slovensku. Keď však hovorím o Slovensku, myslím tým Bratislavu – ale to len preto, že developujeme len v hlavných mestách štátov.“
Luxus patrí do veľkomiest
Prečo len hlavné mestá? „Zameriavame sa na luxusný tovar a prémiový segment, akokoľvek zle to môže vyznieť. To je naša politika v Londýne, kde sú naše rezidenčné projekty najlepšie vo svojej triede, a o to isté sa snažíme aj tu. Chceli sme, aby bola Eurovea vnímaná ako veľmi kvalitný projekt, a z toho dôvodu nás veľmi potešili všetky ocenenia, ktoré stavba získala,“ hovorí Mike de Mug a dodáva, že chceli byť najlepší vo všetkom, čo sa v nej nachádza, či už ide o retail, rezidencie, kancelárie, alebo hotel. A to je aj dôvod investovania spoločnosti výhradne do hlavných miest – najvyššia hodnota tohto druhu je dosiahnuteľná len v hlavných mestách. „Samozrejme, išlo aj o to, že to bola takmer polmiliardová investícia, ktorú bolo treba ďalej zhodnocovať predajom a prenájmom.“ Návratnosť takejto investície v provinčnom meste by bola komplikovaná. Firma je navyše známa tým, že investuje veľké finančné prostriedky do navrhovania a realizácie projektov a v rovnakej miere aj do budovania značky.
Niekoľko slov o polyfunkcii
Projekt Eurovea bol zvláštny aj tým, že na ňom spolupracovalo množstvo architektov. „Chceli sme v podstate vytvoriť celú štvrť, išlo o megaprojekt. Je vcelku nezvyčajné, že takýto veľký projekt vytvára viacero architektov. Náš postup sa však odvíjal od toho, že sme chceli vytvoriť skutočnú polyfunkciu,“ hovorí riaditeľ spoločnosti. „Developeri často hovoria o polyfunkcii, ale nie vždy má tá polyfunkcia skutočne všetky funkcie. Tu sú obchody, priestory na trávenie voľného času, rezidenčné a kancelárske priestory, hotel, rozsiahla verejná infraštruktúra. Pri vytváraní tohto všetkého sme chceli dosiahnuť čo najlepší výsledok.“ Preto spoločnosť spolupracovala so slovenskými architektmi pri hlavnom projektovaní stavby, s americkým architektom poľského pôvodu plánovala obchodné prevádzky, britská firma pracovala na dizajne hotela, Francúzi pripravili krajinnú architektúru… „Na tomto projekte spolupracoval medzinárodný tím a presne to sme chceli – vytvoriť farebnú, kozmopolitnú architektúru, v ktorej bude cítiť vplyv rôznych národností.“
Ballymore Properties tu a dnes
V súčasnosti firma na Slovensku zamestnáva okolo 20 ľudí. Je to len asi pätina z počtu ľudí, ktorí na projekte pracovali počas výstavby. Keďže sa však plánuje aj druhá fáza projektu, počet ľudí pracujúcich na projekte opäť vzrastie. „V súčasnosti sa však zaoberáme najmä dopredajom apartmánov, lízingom kancelárií a prevádzkou komplexu.“
Budúcnosť je v Londýne
Na úrovni koncernu zostáva najdôležitejším trhom pre spoločnosť Londýn. „Bol to prvý trh, ktorý šiel ku dnu s ekonomickou krízou. Tá však funguje ako vlna tsunami – keďže bol prvý na dne, bude sa aj prvý zviechať – a to sa deje práve teraz.“ Firma začala v Londýne pracovať na nových projektoch, na kontinentálnej úrovni plánuje projekty v Berlíne a Prahe. „V Bratislave sme predali takmer všetky byty, kancelárie sú takmer obsadené, nákupné centrum funguje tak, ako má. Navyše, na stabilizáciu nákupného centra tejto veľkosti zväčša potrebujete aspoň dva-tri roky. My sme len prednedávnom oslávili naše prvé narodeniny, takže máme ešte minimálne 18 mesiacov na to, aby sme ukotvili to, s čím sme spokojní, vychytali muchy a boli pripravení na inštitucionálny predaj,“ opisuje plány spoločnosti Mike de Mug. Dodáva, že prv než sa spoločnosť „upíše“ druhej fáze projektu, chcela by predať aspoň 50 percent podielu z prvej fázy. Riaditeľ realisticky predpovedá, že začať s druhou fázou projektu Eurovea by sa mohlo v horizonte troch rokov, jedným dychom však dodáva, že to bude, samozrejme, ovplyvnené trhom a dopytom. „Vieme, že väčší dopyt je v oblasti obchodných priestorov a že rezidencie sa momentálne v Bratislave predávajú veľmi pomaly, najmä ak ide o takýto luxusný projekt. Napriek tomu predáme niekoľko apartmánov každý týždeň, čo nie je zlá bilancia.“ Podľa Mika de Muga je trh síce momentálne oslabený, každú chvíľu však očakáva jeho vzostup. „Ľudia prestanú dúfať, že ceny budú klesať ešte nižšie, banky začnú opäť poskytovať pôžičky a obchod sa začne vracať do starých koľají,“ predpovedá. Ani podľa neho však nepôjde o veľký tresk, nečaká tisícky nových záujemcov. Druhá fáza komplexu by mala byť podobná tej prvej, jej konečná podoba je však zatiaľ otvorená.
Miesto ako toto
Riaditeľ spoločnosti si spoluprácu so Slovákmi pochvaľuje. „Hovoriť o Slovákoch vo všeobecnosti je veľmi zovšeobecňujúce. Ja som si spoluprácu užíval, a ak narážate na vzťahy s politikmi, tie boli výborné už od momentu, keď sme získali prvý pozemok. Keď chcete postaviť projekt tejto mierky, nikde na svete to nefunguje tak, že len prídete a kúpite ho. Musíte vyriešiť mnoho situácií. Dostať povolenia, vyrovnať sa s vlastníkmi, s mestom, niekedy rokujete na mestskej úrovni, niekedy na štátnej. Od začiatku až do konca je to komplexný proces,“ hovorí Mike de Mug. Jedným dychom dodáva, že pri Eurovei výstavba trvala od úplného začiatku až do konca 7 rokov. „Nikde inde, a už vôbec nie v Európe, by sme to nespravili rýchlejšie. Spolupráca bola výborná na všetkých úrovniach.“ Na druhej strane však treba priznať, že šlo o mimoriadne nekomplikovaný projekt. K dispozícii bol voľný pozemok, na výbornom mieste, bez prekážajúcej výstavby, bez vlastníkov a nájomcov, s ktorými by sa bolo treba vyrovnať. „Nie je veľa miest, ako je toto,“ ukončuje Mike de Mug svoje rozprávanie o komplexe na Dunaji.
Tamara Leontievová
FOTO: Dano Veselský
Článok bol uverejnený v časopise ASB.
