Otília Lieskovská radí čitateľom: Kamerový systém, revízie rozvodov, plynový sporák či odmena pre predsedu spoločenstva

V čitateľskej poradni sa odborná konzultantka pre správu bytových domov inžinierka Otília Lieskovská pozrela na otázky čitateľov. Rady a tipy so správnym postupom pri problémových situáciách nájdete v článku.

Odsúhlasenie rozšírenia kamerového systému

Mám na starosti správu budovy, kde je už inštalovaný kamerový systém. Dokopy 16 kamier, no v dome by chceli rozšíriť tento systém o 14 ďalších kamier. Otázka teda znie, či musia toto rozšírenie schváliť opäť nadpolovičnou väčšinou vlastníkov. Alebo stačí, že budú hlasovať na schôdzi prítomní vlastníci?

Podľa môjho názoru „podstata“, t. j. zavedenie bezpečnostného kamerového systému (aby som citovala literu zákona a použila terminus technicus podľa § 14b ods. 1 písm. n), už schválená bola. Bezpečnostný kamerový systém teda zavedený je. Jeho rozšírenie, zdokonalenie, vylepšenie už nemajú v sebe principiálnu podstatu „zavedenia“, preto si myslím, že na toto schválenie postačuje jednoduchá väčšina podľa § 14b ods. 4, teda nadpolovičná väčšina prítomných na schôdzi (zhromaždení) či v písomnom hlasovaní.

Schôdza aj písomné hlasovanie naraz

Môžu byť na rovnaký dátum vyhlásené domová schôdza a aj písomné hlasovanie?

Technicky vzaté, konanie písomného hlasovania v deň konania schôdze je reálne vykonateľné. Jedným z bodov programu schôdze tým pádom môže byť aj podpisovanie hlasovacích listín k písomnému hlasovaniu, napríklad na jej konci.

To znamená, že tí, čo prídu na schôdzu, zároveň zahlasujú aj v písomnom hlasovaní. Avšak odporúčam dať písomné hlasovanie na viac dní (asi skôr po schôdzi ako pred ňou), aby sa zabezpečila účasť aj tých vlastníkov, ktorí sa schôdze z nejakého dôvodu nemohli alebo nechceli zúčastniť. Ale takéto spojenie hlasovania nie je ničím zakázané.

Len pre poriadok uvádzam, že na uskutočnenie písomného hlasovania musia byť bezpodmienečne zvolení najmenej dvaja overovatelia podpisov k písomnému hlasovaniu. Tí vzápätí potvrdzujú svojimi podpismi každý podpis daný jednotlivými vlastníkmi. Bez nich je písomné hlasovanie neplatné. Zároveň musí písomné hlasovanie spĺňať všetky zákonné podmienky v zmysle § 14a zákona č.182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov, aby bolo považované za relevantné.

Ako rozpočítať revíziu rozovodov?

V našom bytovom dome spravovanom spoločenstvom sme vykonali revíziu rozvodov plynu až po spotrebiče v jednotlivých bytoch. Cena bola 7 € za odberné miesto, z toho 5 € na spoločné rozvody a 2 € na jeden byt. Celkom máme v dome 68 bytov. Možno celú túto čiastku evidovať vo fonde opráv? Alebo treba revíziu v bytoch naúčtovať jednotlivým vlastníkom?

Podľa môjho názoru by ste mali celkovú čiastku rozdeliť na dve časti. Jednu časť, t. j. 68 x 5 €, evidovať vo fonde prevádzky, údržby a opráv ako úhradu za revíziu spoločných rozvodov plynu v bytovom dome a 2 € vyúčtovať jednotlivo každému vlastníkovi bytu určitým obvyklým spôsobom, najneskôr však v ročnom vyúčtovaní.

Za spoločný rozvod v bytovom dome od hlavného prívodu plynu na päte domu po plynomery v bytoch zodpovedá spoločenstvo, pretože ide o spoločné zariadenie domu. Rozvod plynu od plynomeru po spotrebič vrátane neho je už majetkom každého vlastníka a on za túto časť potrubia nesie aj zodpovednosť.

Taktiež odporúčam aj to, aby vám revízny technik odovzdal dve revízne správy. V jednej bude stav spoločných rozvodov v dome, za ktoré je zodpovedné spoločenstvo a v druhej stav rozvodov a spotrebičov v jednotlivých bytoch. Tú druhú potom poskytnete každému vlastníkovi bytu, kde sa revízia spotrebiča uskutočnila.

Je strecha spoločný priestor?

Jeden vlastník bytu v bytovom dome chce na streche vybudovať jeden alebo dva apartmánové byty. Ide o 6-poschodový bytový dom. Svoj zámer zdôvodňuje ostatným vlastníkom tým, že aj tak treba strechu opraviť a tie náklady, čo by museli investovať do opravy strechy, by za nich uhradil investor. Možno považovať v tejto súvislosti strechu za spoločný priestor?

Strecha je spoločná časť domu v zmysle § 2 ods. 4 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Sú to časti domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť. Opisovanú situáciu možno posudzovať ako snahu jedného vlastníka o nadstavbu.

Súčasťou zmluvy o nadstavbe je aj poskytnutie spoločnej časti domu – strechy – ako „pozemku“ na výstavbu bytov a zároveň sa v nej dohodne, akú protihodnotu za to toto poskytnutie investor ponúkne. Všetci vlastníci sa totiž zriekajú svojho spoluvlastníckeho podielu na streche ako spoločnej časti domu v prospech investora v určitej hodnote a investor im túto hodnotu uhradí formou investície do bytového domu, napr. novým výťahom a pod.

Samozrejme, takejto investícii predchádza mnoho krokov, od schvaľovacieho procesu dvojtretinovou väčšinou všetkých vlastníkov cez vypracovanie a schválenie projektovej dokumentácie nadstavby, stavebné povolenie až po samotnú realizáciu nadstavby. Vlastníci bytov v bytovom dome sú súčasťou celého tohto procesu a je na nich, aké ďalšie podmienky zahrnú do zmluvy o nadstavbe.

Odmena pre predsedu spoločenstva a členov rady

Niektorí vlastníci bytov v našom dome nás, predsedu a členov rady, obvinili z toho, že sme pre dom nič neurobili, a preto nemáme nárok na odmenu za rok 2018. Pritom práve v roku 2018 sme zabezpečili vymoženie 7 000 € od bývalého predsedu, ktoré spreneveril z účtu spoločenstva a nasledujúce dva roky sme realizovali rozsiahlu obnovu bytového domu. Sú vlastníci v práve?

Vaša skúsenosť s vlastníkmi, žiaľ, nie je ojedinelá. Úlohou spoločenstva je v zmysle § 7 a ďalších zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov v prvom rade výkon správy spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, nebytových priestorov v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku vrátane ich údržby a obnovy.

Spoločenstvo zároveň zabezpečuje plnenia spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov v dome. Znamená to teda, že ak dom, rovnako ako aj byty a nebytové priestory, mal v roku 2018 zabezpečené teplo a teplú vodu, studenú vodu, elektrinu v spoločných priestoroch a ďalšie služby spojené s prevádzkou bytového domu a riadnym užívaním bytov a nebytových priestorov, potom spoločenstvo prostredníctvom predsedu ako štatutára naplnilo svoju zákonnú úlohu a zákonný účel, kvôli ktorým bolo založené.

Aj keď sa v dome inak nerobilo nič, myslím tým obnovu, tak či tak boli v bytovom dome zabezpečené všetky služby spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov tak, aby boli byty schopné užívania podľa všeobecných štandardov. Teda to „nič“ z pohľadu niektorých vlastníkov nemožno považovať za nič. Bolo to „takmer všetko“. A vymoženie sprenevery vo výške 7 000 € tiež nie je „nič“.

Takýto proces obnáša hodiny a hodiny práce, dokazovania,hľadania, spracovania a poskytovania dokladov a podkladov pre orgány činné v trestnom konaní a mnohé ďalšie úkony. A to všetko v čase súkromného voľna predsedu, ktorý on venoval spoločenstvu, a teda všetkým vlastníkom. Kto takéto niečo nezažil, nemá ani predstavu o hodnote takéhoto procesu.

Preto si myslím, že odmena vyplatená predsedovi (a členom rady, ak sa na všetkom zúčastňovali) je nanajvýš na mieste. Dovolím si ešte jednu poznámku na záver. Odmeny predsedu a tiež členov rady sú v niektorých spoločenstvách také nízke, že iní by sa tým všetkým vôbec nezaoberali. A práve to je smutné.

Niektorí peniaze predsedovi nedoprajú, ale sami pre dom nehnú ani prstom. Keby si to každý vyskúšal iba na chvíľku, určite by nikdy odmenu nezávidel.

Kto môže zapojiť nový plynový sporák?

Robili nám revíziu plynu v dome až po spotrebiče. Ja som si kúpila úplne nový plynový sporák kombinovaný s elektrickou rúrou. Technik, ktorý revíziu vykonával, požadoval doklad o zapojení sporáka. Žiadny nemám, lebo ho zapojil manžel. Urobili sme nejakú chybu? Sporák funguje bezchybne a ani únik sme nemali, to potvrdil aj technik.

No, aj keď je to v poriadku, celkom v poriadku to nie je. Ide o to, že plynový spotrebič spadá do kategórie zariadení, pri ktorých sú zvýšené nároky na bezpečnosť. Čudujem sa, že vás už pri kúpe spotrebiča predajca neupozornil na to, že s jeho odbornou inštaláciou súvisia určité podmienky záruky.

Ak to vykoná osoba spôsobilá a oprávnená na výkon inštalácie plynového spotrebiča (a iných plynových zariadení), potom máte istú záruku pri prípadných poruchách alebo škodách. Hoci platí všeobecná záruka v zmysle spotrebiteľských zákonov, nie všetci predajcovia uznajú záruku pri niektorých poruchách.

Predsa len je potrebné si uvedomiť, že plynový sporák je „nebezpečné“ zariadenie (niekoľko bytových domov už to zažilo), a preto sa treba istiť z každej strany. Určite budete spokojnejšie spávať, ak máte istotu, že zapojenie vykonal odborník a všetko je v najlepšom poriadku.

Postavenie zákonného záložného práva

Od mandatára som ako predseda spoločenstva dostal upozornenie, že pri vymáhaní dlhu dražbou sa v niektorých domoch oddialilo ukončenie dražby kvôli nevyznačenému zákonnému záložnému právu v liste vlastníctva. Vraj si to máme všetci dať do poriadku. Ako na toto upozornenie reagovať?

Podľa mojich vedomostí sú všetky bývalé obecné (štátne) byty, ktoré v Košiciach predával Stavoprojekting, v poriadku, teda so zapísaným zákonným záložným právom súbežne s prvým prevodom prvého bytu v bytových domoch tak, ako to ukladal zákon.

Viete si to skontrolovať, ak si otvoríte LV vášho bytového domu na www.katasterportal.sk. Ak je zapísané, potom je pre vás upozornenie mandatára bezpredmetné. Predpokladám, že mandatár, prípadne dražobná spoločnosť, s ktorou spolupracuje, mali skúsenosť s nezapísaným zákonným záložným právom v LV, a teda mali s tým prácu navyše.

Táto záležitosť je však dobre ošetrená, a to novelou č. 63/2019 Z. z. zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov, ktorá zmenila, resp. upravila a doplnila znenie § 15 a utvrdila tým prednostné postavenie zákonného záložného práva voči všetkým ostatným zmluvným a iným záložným právam. Zákonné záložné právo je, ako to aj vo vám zaslanom upozornení mandatár uvádza, v nulovom poradí, teda pred všetkými ďalšími záložnými právami.

Hoci o zákonnom záložnom práve už bolo napísaných veľa odborných článkov aj v tomto časopise, nezaškodí si pripomenúť súvisiace ustanovenie zákona, ktoré znie nasledovne: § 15 „(1) Na zabezpečenie pohľadávok, ktoré vznikli alebo vzniknú v budúcnosti z právnych úkonov týkajúcich sa domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva a na zabezpečenie pohľadávok, ktoré vznikli alebo vzniknú v budúcnosti z právnych úkonov týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru v dome.

Tie urobil vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, vzniká zo zákona k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Existencia záložného práva sa zapíše do katastra nehnuteľností a nemožno ho vymazať počas existencie predmetu záložného práva. (2) Záložné právo k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome možno zriadiť aj v prospech tretej osoby. (3) Záložné právo podľa odseku 1 trvá počas celej existencie predmetu záložného práva.“

Jednoznačne teda platí, že zákonné záložné právo voči všetkým vlastníkom bytov a nebytových priestorov existuje, aj keď v LV nie je vyznačené, pretože je to ZÁKONNÉ záložné právo. Nemožno ho v žiadnom prípade obísť ani predbehnúť.