Penta vlastní rozsiahle pozemky v oblasti Rázsoch. Aký je zámer developera s hektármi nezastavanej plochy?

Rázsochy, známy developer a desiatky pozemkov. Toto nie sú to len pojmy, ale fakty, ktoré majú mnoho spoločného. Redakcia ASB prináša exkluzívne a podrobné informácie o parcelách v Lamači, ktoré vlastní firma Tirrellus s.r.o., prepojená na Penta Real Estate. Tá už v mestskej časti realizovala jeden mohutný projekt, či plánuje ďalší nám prezradila v exkluzívnom stanovisku a svoje vyjadrenie nám poskytol aj starosta Lamača, Igor Polakovič.

Najskôr vznikli Bory

Spoločnosť Penta Real Estate je na developerskom trhu známym hráčom. Vo svojom portfóliu má niekoľko megaprojektov, ktoré formujú Bratislavu a priniesli obyvateľov na dlho nezastavané miesta. Príkladom je mohutná štvrť Bory označovaná ako mesto v meste medzi Lamačom a Devínskou Novou Vsou. Dynamicky sa rozvíjajúci projekt rovnako disponuje prívlastkom jedného z najambicióznejších v Bratislave.

A oprávnene. Cieľ priniesť urbanizáciu na desaťročia nezastavané pozemky na periférii Bratislavy bolo v pláne ešte v roku 2006. V tomto roku pripravila architektonická kancelária Jakub Cigler Architekti urbanistickú štúdiu, ktorá naznačovala vznik nákupného centra, retailu i rezidenčnej zóny spoločne so zelenými alejami a parkami.

Po finalizácii všetkých plánov začala v roku 2013 výstavba nákupného centra Bory Mall, dokončeného o rok neskôr. Nasledovali prípravy na budovanie rezidenčného sektora, ktorého výstavba sa začala v roku 2017 a trvá dodnes. Bory za toto obdobie získali status masívneho projektu, okrem vzniku nákupného centra a bývania tu totiž pribudlo najmodernejšie zdravotnícke zariadenie na Slovensku – Nemocnica Bory. 

Zečák – divočina v meste

Neďaleko Borov v mestskej časti Lamač sa ale nachádzajú ďalšie nezastavané miesta. V tomto kontexte narážame na kopec Zečák, ktorého zóna je ohraničená zástavbou rodinných domov a záhrad, diaľnicou D2, Lamačskou cestou či azda najznámejšou zrúcaninou Bratislavy – nemocnicou Rázsochy, ktorá je už dnes asanovaná.

V minulosti bolo územie Zečáku využívané ako záhrady a sady, čo sa sčasti zachovalo dodnes. V 90. rokoch sa začalo s výstavbou infraštruktúry pre nové sídlisko, po Nežnej revolúcií v roku 1989 sa ale projekt zrušil a vyvlastnené a vykúpené pozemky sa vrátili ich pôvodným majiteľom. V súčasnosti ide o nezastavané a ani inak nevyužívané územie vrcholu kopca Zečák i jeho celej južnej stráne až po Lamačskú cestu. 

Lokalita nad zbúranou nemocnicou Rázsochy je taktiež kúskom biodiverzity v meste. Neupravené prostredie za dlhé roky zdivočelo a prilákalo sem množstvo živočíchov ako sú srnky alebo bažanty, žije tu dokonca tretina všetkých druhov slovenských motýľov. Okrem výhľadov na divočinu ponúka Zečák aj nevšedné výhľady na Bratislavu. 

Desiatky pozemkov a Penta

Redakcia ASB zistila, že v tejto lokalite sa nachádza množstvo pozemkov patriacich pod firmu Tirrellus s.r.o. Firma vznikla v roku 2007 ako akciová spoločnosť (a.s.) za účelom kúpy tovarov na účely predaja vo forme maloobchodu a veľkoobchodu, pôsobí aj v oblasti marketingu a prieskumu trhu, reklamy či podnikateľského poradenstva. Celkovo mala táto firma 9 členov štatutárneho orgánu, pričom ďalších 13 sa nachádzalo v dozornej rade. 

Zmena prišla v roku 2017, keď firma Tirrellus zmenila právnu formu z akciovej spoločnosti na spoločnosť s ručením obmedzeným (s.r.o.) a štatutármi sa stali traja ľudia – Juraj Nevolník, Peter Čižmár a Michal Rehák. Stopercentným vlastníkom firmy sa stala spoločnosť Penta Real Estate. 

Juraj Nevolník pracuje v Penta Real Estate od roku 2010, pričom vo firme pracoval už ako študent architektúry. Od roku 2017 – teda od rovnakého obdobia, keď sa stal konateľom vo firme Tirrellus s.r.o. – stojí na čele Penta Real Estate na pozícii výkonného riaditeľa.

Peter Čižmár začal v Pente rovnako pracovať ako študent vysokej školy a v súčasnosti pôsobí na pozícii Business Development konzultanta. Michal Rehák nastúpil do Penta Real Estate až po skončení štúdia v roku 2011 a dnes pracuje ako Business Director – zodpovedá za formovanie celého rezidenčného portfólia developera na Slovensku.

Tisíce metrov štvorcových 

Penta Real Estate vlastní v oblasti Zečáku, priamo v lokalite Rázsoch, až 43 pozemkov s rôznymi rozlohami. Tieto parcely sa nachádzajú po celom území – zo západnej strany pri uliciach Pod Zečákom a Vysokohorská, zo severnej strany sú obkolesené ulicami Zhorínska a Cestou na Klanec, ktorá prechádza aj do východnej časti územia. Nad pozostatkami nemocnice Rázsochy, z južnej strany, sú len neupravené záhradné komunikácie.

Kúpa všetkých pozemkov sa uskutočnila ešte v roku 2013, pričom niektoré má firma vo výlučnom vlastníctve a niektoré zase v spoluvlastníctve. Medzi najväčšie patrí trojuholníková parcela s označením 2555/193 a rozlohou až 5 826 metrov štvorcových, situovaná priamo nad nemocnicou Rázsochy.

Táto parcela má celkovo deviatich vlastníkov, okrem developera je ním napríklad aj hlavné mesto. Jedným z ďalších pozemkov je územie pod označením 2555/184 o veľkosti 4044 metrov štvorcových s tromi vlastníkmi, pričom firma Tirrellus, resp. Penta Real Estate, tu má väčšinový podiel 1/2.

Celkovo ide o tisíce metrov štvorcových plochy, ktoré vlastní známy developer. V niektorých prípadoch je to viacero pozemkov vedľa seba, pričom ich spojením vznikajú ďalšie obrovské plochy. Napríklad tri parcely s označením 2555/221, 2555/220 a 2555/219 majú spoločne až 3 628 metrov štvorcových. V iných ide o parcely, vedľa ktorých sú majiteľmi pozemkov iné subjekty, následne však opäť nasledujú parcely Tirrellus s.r.o., resp. Penta Real Estate. 

Od nadobudnutia pozemkov v roku 2013 boli prakticky bez zmeny, novinky sa však objavili minulý rok. Firma Tirrellus s.r.o., resp. Penta Real Estate, uzavrela pri 31 parcelách dohodu o zrušení a vysporiadaní podielové spoluvlastníctva. Konkrétne sa tak stalo 11. septembra 2023, keď sa developer stal ich jediným vlastníkom.

Dostávajte výber tých najlepších článkov z ASB. Prihláste sa na odber nášho newslettra!

Ide o začiatok nového zámeru? 

V tomto kontexte redakcia ASB oslovila developera so žiadosťou o odpovede na zistené fakty. „Pozemky, ktoré v tejto lokalite vlastníme, sme nadobudli ešte ako súčasť výkupov pozemkov v lokalite Bory. V tom čase viaceré fyzické osoby, od ktorých sme pozemky vykupovali, podmienili predaj pozemkov na Boroch tým, že od nich odkúpime aj pozemky, na ktoré sa dotazuje redakcia,” odpovedá Penta Real Estate na otázku ohľadom pôvodu daných parciel a rovnako priznáva ich vlastníctvo. 

Vznik akékohoľvek nového projektu však spoločnosť rázne dementuje. „Predmetné pozemky plánujeme v budúcnosti predať, aj preto ich postupne vysporiadavame tak, aby boli pre potenciálneho záujemcu atraktívnejšie,” konštatuje Penta a zodpovedá aj nedávne kroky firmy v súvislosti s vysporiadaním jednotlivých parciel.

„Penta Real Estate teda v tejto lokalite žiaden projekt neplánuje, ani nemá v príprave,” explicitne vysvetľuje. Developer rovnako vyvrátil akúkoľvek komunikáciu s mestskou časťou Lamač: „Tým pádom ani nekomunikujeme s mestskou časťou, keďže neexistuje žiaden projektový zámer.”

K zisteniam redakcie sa expresne vyjadril aj starosta mestskej časti Lamač, Igor Polakovič. Ten odpovedá na pôvod daných parciel parafrázovaním developera: „Podľa slov zástupcov Penta Real Estate minimálne k časti prišli v rámci podmienky predávajúcich počas výkupu pozemkov na Boroch.“

Ten rovnako poprel komunikáciu s developerom okrem jedného prípadu:  „Spoločnosť sme oslovili iba v jednom prípade ohľadom trasovania cesty v rámci Územného plánu zóny Zečák. O zámeroch súkromných vlastníkov pozemkov, pred podaním žiadosti o stanovisko k IČ, v tejto lokalite informácie nemáme.”

Premena príde od súkromného investora

Lamač predstavil ešte v minulom desaťročí – v roku 2017 – nový Územný plán zóny Zečák a predložil ho na posudzovanie vplyvov strategických dokumentov na životné prostredie (SEA). Celková výmera riešeného územia je až 87 hektárov, pričom cieľom tohto územného plánu je vytvoriť novú kvalitnú mestskú zónu s prevažujúcou funkciou bývania. „Významnú časť riešeného územia tvorí plocha občianskej vybavenosti nadmestského významu. Časť územia v dotyku s Lamačskou cestou bude riešená ako zmiešané územie bývania a občianskej vybavenosti,” informuje web mestskej časti Lamač. 

Do budúcna sa teda počíta s komplexnou transformáciou rozsiahlej plochy kopca Zečák. Detaily prezradil samotný starosta, podľa ktorého nový územný plán zóny výstavbu v danej lokalite sprísňuje. „Podľa regulácie by sa tu mali nachádzať prevažne rodinné domy a mestské vily, občianska vybavenosť v podobe školských zariadení a v južnej časti územia Univerzitná nemocnica, pridružená zdravotnícka infraštruktúra a bytová zástavba,” tvrdí.

Lamač už pritom disponuje záverečným stanoviskom k procesu SEA. „Aktuálne prebieha vyhodnotenie pripomienok všetkých etáp obstarávania a ich dorokovanie,” informuje Igor Polakovič. Záverečné stanovisko pritom bolo zverejnené až v roku 2023. 

„Schválenie územného plánu predpokladamé koncom roku 2024, prípadne v roku 2025. Záleží od rýchlosti vydania stanovísk od hlavného mesta a najmä od Okresného úradu Bratislava,” konštatuje predpoklady starosta. Podľa neho bude zástavba územia záležať od tempa a možností výstavby pridruženej infraštruktúry.

„Už dnes je zjavné, že mestská časť ani mesto pri súčasnom nastavenom spôsobe financovania samospráv na takúto investíciu nebude mať zdroje,” uzavrel detailné stanovisko pre našu redakciu Igor Polakovič. A práve táto posledná veta je pre celý text jedna z najdôležitejších, nakoľko poukazuje na to, že urbanizácia prázdnych a nevyužívaných parciel musí prísť od súkromného investora.

A Penta Real Estate, vlastniaca tisíce metrov štvorcových pozemkov v zóne Zečák, je súkromným investorom. Navyše, má obrovské skúsenosti v oblasti transformácie brownfieldov, čo poukazuje aj najnovšími plánmi v downtowne. Výhľadová výstavba nového zámeru v oblasti Rázsoch by dávala zmysel aj vzhľadom na neustále sa rozširujúci projekt Bory, ktorý je vzdialený len zopár kilometrov od zóny Zečák.

Ako sa však vyjadril developer, investičný zámer nepripravuje. Ak sa ale niekto môže postarať o vznik ďalšieho mesta v meste, resp. úplne nového osídlenia, je to práve Penta Real Estate.