Peter Lukeš z Immocapu: Dôkladne premyslený risk je zisk

Začal od nuly vstupom do neznámych vôd biznisu. Navyše bez skúseností. Svojím nastavením sa vypracoval na jedného z najvplyvnejších hráčov nielen v  developerskom segmente. Prioritou pre neho však ostávajú kvalitné vzťahy, na ktorých základe stavia dodnes.

Aké boli vaše začiatky v profesijnom živote pred vstupom do realitného developmentu?

Prvých päť rokov som strávil v akademickom prostredí, na svojej „alma mater“ – pôsobil som na Katedre informatiky, Katedre telekomunikácií a v Ústave technickej kybernetiky na Elektrotechnickej fakulte SVŠT (dnes FEI STU) v Bratislave. V akademickej sfére som zotrval až do pádu železnej opony.

Potom som nastúpil do rakúskej IT firmy, kde som prešiel rôznymi pozíciami – od programátora cez projektového manažéra a obchodníka až po riaditeľa divízie. Na prelome rokov 1992 a 1993 som spolu so šiestimi kolegami z katedry založil firmu Ditec.

Ste stále v pôvodnej zostave?

Z pôvodných akcionárov zostali v podstate len dediči jedného z nich, zatiaľ čo ostatní uprednostnili istotu pred rizikom a zamestnali sa. Viacerí z nich však dodnes pracujú v Ditecu a máme výborné vzťahy.

Na fakulte ste sa venovali umelej inteligencii. Ako ju vnímate dnes? Ako vidíte jej vplyv na developerský sektor, stavebníctvo a architektúru?

Umelá inteligencia je významným pomocníkom, pretože umožňuje spracovávať obrovské množstvo údajov a využívať poznatky, ktoré z nich vyplývajú. Týmto spôsobom môžeme aplikovať expertné skúsenosti tých najlepších odborníkov prostredníctvom dát.

Procesy, ktoré sú nevyhnutné pri každom developerskom projekte, sa tak dajú lepšie prispôsobiť. Umelá inteligencia nedokáže sama postaviť budovy, môže výrazne pomôcť pri optimalizácii technologických a energetických riešení, ako aj pri minimalizácii ekologickej stopy. Verím, že umelá inteligencia zohrá v developmente veľmi dôležitú úlohu.

Do akej miery vás ovplyvnila vaša technologická minulosť v kontexte developerského segmentu?

Počas štúdia na FEI som sa naučil štruktúrovane myslieť pri riešení technických problémov. Považujem to za môj najväčší prínos – schopnosť pozerať sa na problémy z vyššej perspektívy a efektívne optimalizovať procesy pri ich riešení. Táto schopnosť je zvlášť dôležitá aj v developmente.

V roku 1992 ste založili spoločnosť Ditec, ktorá je aj po desaťročiach stále úspešná a patrí medzi top IT firmy na slovenskom trhu. Ako sa vám to podarilo?

Na začiatku som nemal skúsenosti. Firmu sme zakladali v čase, keď sa delilo Československo. Vstupovali sme do veľmi neznámych vôd, ale myslím si, že niečo sme vtedy museli urobiť dobre. Minimálne to, že sme hneď vytvorili veľmi dobrý tím. Bol a stále je základ všetkého. Myslím si, že kľúčovým faktorom nášho úspechu bolo to, že sme neustále držali krok s technologickými inováciami.

Mnohé firmy sa snažili vytvoriť svoj vlastný produkt a ten potom predávať, no často neboli schopné udržať tempo s technologickými zmenami. Nám sa vďaka kvalitnému tímu podarilo udržať pozíciu sofistikovaného systémového integrátora. Vytvárali sme riešenia, ktoré spájali rôzne globálne systémy dostupné na trhu a prispôsobovali ich lokálnym potrebám.

Úspešná spoločnosť Ditec, TopAuto, e-DOM, Pixel Federation… Väčšina firiem je z IT sektora. Kedy nastal moment, keď ste sa rozhodli vstúpiť do realitného developmentu?

Téma výstavby budov ma fascinovala odjakživa, aj keď som s tým nemal žiadne skúsenosti. Keď sa naskytla príležitosť investovať prostriedky, neváhal som. Mal som výhodu v tom, že developerský trh v druhej polovici 90. rokov bol ešte veľmi mladý, čo mi umožnilo rásť a učiť sa spoločne s ním. V tom čase som takmer všetky peniaze zarobené v IT investoval do realitného biznisu. Povedal som si, že to vyskúšam a uvidíme.

Čo ste z IT prostredia vedeli využiť v realitnom developmente?

Na začiatku bolo kľúčové štruktúrované myslenie, nastavovanie procesov a spoznávanie toho, aké kroky sú potrebné na optimálne fungovanie. Rovnako dôležitý bol výber dobrého a spoľahlivého tímu už od samého začiatku. Inak až tak veľa spoločného nebolo.

Dnes je však prepojenie medzi IT technológiami a developmentom omnoho výraznejšie, napríklad pri energeticky efektívnych riešeniach, modelovaní či v stavebných postupoch. Prieniky sú stále väčšie.

Bola na začiatku vášho vstupu do developerského prostredia adaptácia ťažšia, ako ste očakávali, alebo to bol pre vás prirodzený krok?

Bol to úplne prirodzený krok, aj vďaka tomu, že ľudia, ktorých sme do firmy prijímali, mali, logicky, už skúsenosť s developmentom. Vďaka tomu spoločnosť prirodzene rástla, pričom hovoríme o dcérskej firme Ditecu, ktorá sa začala venovať developmentu.

V tom čase ste založili aj spoločnosť Immocap.

Prvé skúšobné projekty som ešte realizoval pod hlavičkou Ditecu. Spomínaná dcérska spoločnosť sa postupne osamostatnila a vznikol Immocap. Dnes zamestnávame najlepších ľudí na trhu, som veľmi hrdý na náš tím. Ja sa firme stále venujem na dennej báze.

Po predstavení víťaza medzinárodnej architektonicko-urbanistickej súťaže na Nový Istropolis, vyjadrení poroty, v ktorej boli aj významní slovenskí architekti, sa spustila vlna hodnotenia. Reakcie boli nielen pozitívne, ale i negatívne. Ako ste to zvládali?

Boli a sme presvedčení, že Bratislava si zaslúži špičkovú kultúrno-spoločenskú sálu zasadenú do vitálnej štvrte. Verili sme, že ak prekonáme všetky prekážky, výsledok verejnosť ocení. Áno, museli sme prejsť obdobím, keď sme neustále vysvetľovali, že pôvodná budova nie je udržateľná.

O budovu nejavili záujem ani štát, ani mesto a ocitla sa v súťaži na predaj. Keď sme vyhlásili architektonickú súťaž, dali sme všetkým zúčastneným ateliérom na výber: buď prestavať Istropolis, alebo na jeho mieste postaviť novú multifunkčnú kultúrno-spoločenskú halu. Všetky ateliéry sa jednohlasne zhodli, že pôvodná stavba sa nedá upraviť tak, aby spĺňala moderné požiadavky na požadované funkcie.

Iniciovali sme aj prieskum, aby sme zistili názor verejnosti. Podľa neho 85 % ľudí bolo za zbúranie a vznik nového projektu. Zaviazali sme sa, že všetky umelecké diela a pamiatky, ktoré sa nachádzali v pôvodnom Istropolise, zachováme a začleníme ich do Nového Istropolisu. Bratislave prinesieme projekt svetovej úrovne.

Čo podľa vás musí vedieť dobrý developer?

Mal by byť vizionár, mal by vnímať potreby mesta a jeho obyvateľov. Zároveň musí mať inštinkt, ale aj výbornú analytiku a akési biznisové rácio. Pomáha, ak je schopný komunikovať a vyjednávať, má trpezlivosť i výdrž. Samozrejmosťou sú správne procesy a absolútnou nevyhnutnosťou je mať okolo seba tých správnych ľudí. Som veľmi vďačný nášmu CEO Martinovi Šramkovi za to, aký tím a akú firmu sa mu darí v Immocape vytvárať.

Spolupracovali ste s pánom Michalom Lazarom. Ako funguje spoločnosť po jeho smrti?

Michal do spoločnosti vstúpil pri predaji a dokončení prvých bizniscentier. Hoci sme boli každý iný, v strategických otázkach a rozhodnutiach sme sa vždy zhodli a vedeli sa jeden na druhého spoľahnúť. Po jeho smrti prevzala jeho aktivity dcéra Michaela. Je akcionárkou so záujmom a aktívnym prístupom. Kontinuita firmy je zabezpečená, pokračujeme v nastavenej ambicióznej stratégii.

Mnohí považujú okrem Nového Istropolisu za váš prelomový projekt nákupné centrum Central. Aké kľúčové rozhodnutia prispeli k úspechu tohto projektu?

Projekt Central mal pre nás strategický význam z viacerých hľadísk. Ukázal nám, že má zmysel ísť do brownfieldov a zanedbaných území a prinášať v nich nový život a to z hľadiska výstavby, ako aj využívania tohto územia obyvateľmi.

Čo sme odhadli výborne a čo nám zaručilo pri Centrali úspech, bolo správne načasovanie projektu a dobrý mix jednotlivých funkcií – nákupné centrum, hotel, kancelárie. Pre nás bol Central potvrdením, že Trnavské mýto je štvrť s obrovským potenciálom, ktorý sa naplno rozvinie práve projektom nového Istropolisu.

Ako na vás pôsobí zóna Trnavské mýto?

V čase sa nám potvrdzuje, že to, ako nad celou zónou premýšľame, je správna cesta. Myslím, že Trnavské mýto sa v budúcnosti môže stať novým centrom hlavného mesta. Prinášame sem projekt, ktorý ponúkne taký potrebný priestor na spoločensko-kultúrne podujatia, kvalitné verejné priestory plné zelene, priestor na umenie, dizajn, kvalitné bývanie i prácu, to celé založené na prepracovanom koncepte, ktorý vďaka špičkovému energetickému manažmentu zabezpečí energetickú efektivitu budov.

Potenciál Trnavského mýta je ešte väčší, napríklad, ak by sa podarilo vyriešiť vlakové napojenie, tzv. filiálku, čo by výrazne odľahčilo dopravu v meste. Trnavské mýto je veľmi perspektívna a kvalitná zóna hodná charakteru vyspelých lokalít významných európskych miest.

Viete si zónu predstaviť napríklad ako zónu bez áut?

Pred mnohými rokmi som prišiel s návrhom, že pre Trnavské mýto by bolo ideálne, keby po povrchu jazdili len električky a autá by boli presunuté pod zem. Toto riešenie je technicky možné. Projekt je však veľmi zložitý, náročný a ťažko politicky presaditeľný.

Treba si uvedomiť, že volebné obdobie trvá štyri roky a tento projekt určite nie je otázkou jedného či dvoch volebných cyklov. My ho máme nakreslený, no jeho realizácia závisí od množstva iných premenných a v tejto chvíli ho považujem za nereálny.

Spolupracovali ste aj na štúdii MUŠ Mlynské nivy. Ako vnímate túto lokalitu?

Lokalita Mlynských nív je našou domovskou od začiatku. Ide o príkladnú transformáciu bývalého brownfieldu, ktorý prepája historické centrum s novou zónou. Immocap v tejto zóne realizoval prvé moderné kancelárie v Bratislave, dnes sme súčasťou ďalšieho rozvoja oblasti už pod taktovkou mesta.

Oživovanie zanedbaných území je súčasťou našej dlhodobej stratégie. Koncepcia tzv. 15-minútového mesta prinesie silný mix funkcií s občianskou vybavenosťou a dopravným napojením, tak, aby sa tu ľuďom dobre pracovalo, bývalo. Súčasťou štúdie MUŠ je potiahnutie električkovej trate a vznik nových škôl, škôlok a parkov.

Máte pocit, že by lokalita potrebovala novú školu?

Určite. Pri toľkých ľuďoch, ktorí tu budú žiť a pracovať, je dôležité, aby tu bola ďalšia kvalitná škola.

Aké sú výzvy pri transformácii tejto štvrte na kvalitnú mestskú štvrť?

Kľúčové je kvalitne vyskladať mix funkcií a postarať sa o výbornú dopravnú dostupnosť. Nie len v oblasti Mlynských nív, ale aj samotného nového downtownu, kde tiež Immocap pôsobí. Pracujeme tu hneď na dvoch projektoch, karobónovneutrálnej centrále pre ZSE aj rezidenčný projekt od špičkovej architektonickej kancelárie Chybik + Kristof. Myslím si, že môže byť dokonca rezidenčnou vlajkovou loďou tejto oblasti.