Poradňa: Bytový dom vlastní zhotoviteľ. Má správca zvolávať schôdze vlastníkov?

Podmienky správy je potrebné dohodnúť tak, aby vyhovovali správcovi a vlastníkovi budovy ako odberateľovi služieb.

„Je povinnosťou správcu zvolať schôdzu vlastníkov, keď spravuje bytový dom jeho zhotoviteľ, ktorý je jediným vlastníkom celého bytového domu? Je v tomto prípade postačujúce, ak si s ním dohodneme pravidlá správy bytového domu, ktoré on odsúhlasí, a podľa nich sa potom vyhotovia zálohové predpisy pre vlastníkov, ktorí budú postupne kupovať byty?“

Opäť sa tu miešajú dve právne rôzne situácie ako v predošlej otázke. V súčasnosti stav, t. j. správa bytového domu s ne­predanými bytmi, ešte nepodlieha podmienkam zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon“), pretože ešte nedošlo k prevodu prvého bytu.

V tomto stave ide o zmluvu dvoch obchodných spoločností podľa Obchodného zákon­níka. Z toho jednoznačne vyplýva, že podmienky správy je potrebné dohodnúť tak, aby vyhovovali správcovi a vlastníkovi budovy ako odberateľovi služieb. Zálohové predpisy od podpisu zmluvy o výkone správy medzi správcom a vlastníkom budovy ako jediným vlastní­kom sa môžu dohodnúť podľa jeho potrieb.

Avšak zálohové predpisy pre nových vlastníkov určovať ešte nemôžete, pretože tie budú určené až v novej zmluve o výkone správy uzatvorenej pri prvom prevode bytu, ktorá bude riadne schválená nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov, t. j. dvomi osobami, majiteľom budovy, ktorý je zároveň vlastní­kom všetkých bytov a nebytových priestorov okrem jedného (ten bude mať xy hlasov za nepredané byty a za nebytové priestory), a novým vlastníkom jedného bytu.

Nemôžete miešať čisto obchodný vzťah medzi správcom a vlastníkom budovy so vzťahom, ktorý už spadá pod ustanovenia zákona č. 182/1993 Z. z. Ide o dva rozdielne právne vzťahy!

Článok bol publikovaný v časopise Správa budov 04/2020.