Postup správcu pri stavebných úpravách v bytovom dome

Pri stavebných úpravách v byte alebo nebytovom priestore by mala existovať úzka spolupráca medzi stavebníkom (vlastníkom bytu) a správcom bytového domu.

Vykonávanie stavebných úprav v bytových domoch je častým javom a oprávneným záujmom vlastníka každej nehnuteľnosti. Na rozdiel od prevažnej väčšiny rodinných domov a malých stavieb má však bytový dom viacerých spoluvlastníkov.

Vlastníctvo v bytových domoch sa delí na spoločné (spoluvlastníctvo spoločných častí a spoločných zariadení domu) a individuálne (byty, nebytové priestory). Rozhodovanie o stavebných úpravách v takýchto domoch podlieha určeným pravidlám.

Usmernenie vlastníkov pri prípravách, zabezpečenie rozhodovacieho procesu vlastníkov a koordinácia a dohľad nad vykonaním prác sú úlohou správcu domu. To však neplatí v plnom rozsahu pre každú stavebnú úpravu.

Stavebné úpravy v bytových domoch sa v menšom či väčšom rozsahu vykonávajú mnohokrát už krátko po odovzdaní nového domu do užívania. Niektorí vlastníci vnímajú nadobudnuté vlastníctvo bytu/nebytového priestoru (NP) v bytovom dome ako neobmedzené právo nakladania s týmto majetkom.

Vznikajú tak nepovolené stavebné úpravy bez odborného posúdenia a schválenia. Tí zodpovednejší si najskôr zabezpečia informácie o postupe od správcu domu alebo na stavebnom úrade.

Aj keď správca domu podľa zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v znení neskorších predpisov v tomto procese nemá svoju úlohu, zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (bytový zákon) ho určuje ako zástupcu vlastníkov pri konaniach o spoločných veciach.

Povoľovanie stavebných úprav

Nadobudnutím vlastníctva bytu alebo NP preberá nový vlastník na seba aj zodpovednosť za jeho technický stav, v prípade bytového domu zároveň aj spoluzodpovednosť za stav spoločných častí a spoločných zariadení domu. Pri starostlivosti o svoj majetok je povinný postupovať v súlade s platnou legislatívou.

Stavebný zákon v § 54 uvádza: „Stavby, ich zmeny a udržiavacie práce na nich sa môžu uskutočňovať iba podľa stavebného povolenia alebo na základe ohlásenia stavebnému úradu.“ V ďalších ustanoveniach zákon uvádza, kedy sa na práce vyžaduje stavebné povolenie, kedy ohlásenie stavebnému úradu a pri ktorých prácach sa stavebné povolenie ani ohlásenie nevyžaduje.

Takýmito prácami, ktoré si nevyžadujú stavebné povolenie ani ohlásenie stavebnému úradu, sú udržiavacie práce, ktoré neovplyvnia stabilitu stavby, požiarnu bezpečnosť, jej vzhľad alebo životné prostredie, a všetky udržiavacie práce na stavbe, ktorá je kultúrnou pamiatkou. Za dodržanie zákona pri vykonávaní stavebných prác zodpovedá stavebník.

Podľa § 43g ods. 1 tohto zákona: „Stavebné práce sú odborné činnosti, ktorými sa uskutočňuje stavba zo stavebných výrobkov. Stavebnými prácami sú aj montážne práce, ak sa nimi:

a) trvale a pevne zabudovávajú do stavby alebo sa zo stavby vynímajú stavebné výrobky, najmä prevádzkové zariadenia a zariadenia technického, energetického a technologického vybavenia stavby,

b) stavba pripája na verejné dopravné a technické vybavenie územia.
Ods. 2:
Ak sa podľa osobitných predpisov vyžaduje na vykonávanie určitých stavebných prác odborná kvalifikácia a zdravotná spôsobilosť, môže ich vykonávať iba fyzická osoba, ktorá má požadovanú odbornú kvalifikáciu a zdravotnú spôsobilosť. Ak sa na stavebné práce vzťahujú bezpečnostné alebo hygienické predpisy, technické normy, všeobecne zaužívané pracovné postupy a návody výrobcu stavebných výrobkov na spôsob použitia, stavebné práce sa musia vykonať v súlade s nimi.“

Ak sa teda vlastník bytu rozhodne napríklad vymurovať pôvodné umakartové bytové jadro, zmeniť jeho dispozičné usporiadanie, zamurovať pôvodný vstup do kúpeľne a vyrezať otvor na dvere na inom mieste, ohlási vykonanie stavebných úprav a udržiavacích prác podliehajúcich ohláseniu stavebnému úradu, priloží projektovú dokumentáciu, vyberie odborne kvalifikovaného zhotoviteľa a po oznámení stavebného úradu, že proti ich uskutočneniu nemá námietky, začne s realizáciou prác.

Ojedinelé nie je ani vykonávanie takýchto prác bez ohlásenia, bez projektovej dokumentácie a osobami bez odbornej kvalifikácie.

Schvaľovanie vlastníkmi

Nemajú však takéto opravy vplyv na ostatných vlastníkov v dome? Je stavebný úrad povinný žiadať stanovisko ostatných vlastníkov k úpravám v byte? Je stavebný úrad povinný prihliadať na stanovisko, príp. námietky správcu domu na ohlasované úpravy v byte?

Práva a povinnosti vlastníkov bytov a NP a ich vzájomné vzťahy upravuje bytový zákon, ktorý v § 14 ods. 1 písm. m) uvádza:

„Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o:
m) súhlase s úpravou bytu alebo nebytového priestoru, ktorou vlastník bytu a nebytového priestoru v dome mení vzhľad domu a zasahuje do spoločných častí domu, zasahuje do spoločných zariadení domu vrátane odpojenia od spoločných rozvodov vykurovania a teplej úžitkovej vody v dome, príslušenstva alebo priľahlého pozemku, ak zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy neurčuje inak.“

§ 2 ods. 4: „Spoločnými časťami domu sa na účely tohto zákona rozumejú časti domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť, najmä základy domu, strechy, chodby, obvodové múry, priečelia, vchody, schodištia, spoločné terasy, podkrovia, povaly, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie a zvislé nosné konštrukcie.“

Je stavebný úrad povinný posúdiť aj splnenie povinností stavebníka (vlastníka bytu), ktoré mu vyplývajú z bytového zákona? Odpovede na otázky dávajú návod, ako ochrániť majetok všetkých spoluvlastníkov domu.

Ako predísť škodám

V čom spočíva problém? Vlastník má na zhotovenie úprav spracovanú zjednodušenú dokumentáciu, má kladné stanovisko stavebného úradu k realizácii, práce vykonajú odborníci s oprávneniami. Problémom je, že práce sa vykonávajú v bytovom dome.

Zodpovedný projektant, a pri zmene zaťaženia stavebných konštrukcií aj statik, by mali posúdiť nielen vplyv na únosnosť vodorovných nosných konštrukcií bytu, ale v zmysle STN EN 1990 majú posúdiť aj vplyv na celkovú statiku domu.

Na to je nevyhnutná evidencia už vykonaných stavebných úprav, ktoré môžu mať zásadný vplyv na návrh riešenia v konkrétnom byte. V ideálnom prípade by projektová dokumentácia domu mala obsahovať evidenciu všetkých úprav a zmien stavebných konštrukcií.

Tu je už nevyhnutná komunikácia vlastníka bytu so správcom domu, vyžiadanie si evidencie úprav a informácií súvisiacich s pripravovanými prácami. Vlastník bytu by mal teda pri príprave stavebných úprav v byte požiadať o stanovisko správcu domu a odporúčania uvedené v stanovisku pri úpravách zohľadniť.

O sporných veciach rozhodnú vlastníci v súlade s bytovým zákonom. Zákon však neukladá vlastníkovi bytu povinnosť žiadať správcu o stanovisko, rovnako ako povinnosť jeho predloženia stavebnému úradu nevyžaduje ani stavebný zákon.

Kto teda zodpovedá za škody, ak sa pri úpravách v dome naruší statika stavby, nezabezpečí sa predchádzajúci súhlas vlastníkov, nezohľadnia sa už vykonané stavebné úpravy? Je zodpovedný vlastník, projektant, správca, stavebný úrad…?

Vieme, že dokazovanie tejto zodpovednosti by bolo nákladné, zdĺhavé, s neistým výsledkom, poškodenými však budú vždy vlastníci bytového domu. Najlepším riešením je škodám predchádzať. Vyžaduje si to záujem vlastníkov a súčinnosť správcu. Výsledkom by mala byť dohoda o postupe pri vykonávaní stavebných úprav v dome.

Vlastníci môžu schváliť v zmluve o výkone správy domu, príp. v domovom poriadku povinnosť vlastníka bytu/NP vyžiadať si stanovisko správcu k navrhovaným úpravám. Rovnako v prípade zásahu do nosných, ale aj nenosných stavebných konštrukcií domu môžu v zmluve zakotviť povinnosť zabezpečiť statické posúdenie s vplyvom na dom (aj keď by to mala byť samozrejmá súčasť statického posudku).

O úpravách v byte/NP, ktorými sa zasahuje do spoločných častí a spoločných zariadení domu, rozhodujú vlastníci nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov v dome, vlastníci však môžu v zmluve o výkone správy určiť iný počet hlasov na schválenie. Na zváženie vyššieho rozhodovacieho kvóra sú napríklad zásahy do nosných častí domu, ktoré by mali vlastníci schvaľovať iba v mimoriadnych prípadoch.

Postup správcu domu

Správca domu by mal v stanovisku o úpravách v byte/NP upozorniť vlastníka na povinnosti určené predpismi, na schválené postupy v dome a ďalšie dôležité skutočnosti týkajúce sa navrhovaných prác, napríklad:

• zabezpečiť súhlas vlastníkov v súlade s bytovým zákonom pri zásahu do spoločných častí a spoločných zariadení domu;
• zabezpečiť statický posudok k stavebnej úprave, ktorý posúdi vplyv na celkovú statiku domu v zmysle STN EN 1990;
•  v zmysle zákona č. 50/1976 Zb. stavebné úpravy vopred ohlásiť príslušnému stavebnému úradu;
• pri zamurovaní bytového inštalačného jadra ponechať dostatočný manipulačný priestor na výmenu meracích a uzatváracích komponentov a potrubí rozvodov vody, kanalizácie, plynu, vzduchotechniky, príp. riešiť prístup do inštalačného jadra rozoberateľnou stenou;
• demontáž, montáž a zaplombovanie bytových meračov teplej a studenej vody môže vykonať iba osoba s platným oprávnením, pred odplombovaním a spätným zaplombovaním vodomeru privolať na kontrolu meračov zodpovednú osobu (správca, zástupca vlastníkov… podľa dohody);
• pri výmene rozvodov teplej a studenej vody v jadre tieto vybaviť tepelnou izoláciou v zmysle vyhlášky č. 14/2016 Z. z.;
• zabezpečiť poriadok a čistotu spoločných priestorov po prípadnom znečistení stavebnou činnosťou;
• oznámiť vopred na informačnej nástenke vchodu stavebnú činnosť a predpokladaný termín ukončenia prác;
• po získaní potrebných povolení a posudkov vykonať práce v súlade s platnými predpismi a normami pracovníkmi kvalifikovanými na vykonávané práce;
• doručiť správcovi domu dokumentáciu a statický posudok k stavebným úpravám, správu o revízii vyhradených technických zariadení v byte pri ich zmenách (elektrina, plyn) na archiváciu (pri zmene elektromera na trojfázový s výmenou prívodnej elektrickej inštalácie by revízna správa mala obsahovať vyjadrenie, že zmena nebude mať negatívny vplyv na prevádzku elektrických rozvodov v danom vchode).

Správca môže v stanovisku uviesť, či má alebo nemá námietky k vykonaniu stavebných úprav, nemá však právo stavebné úpravy schvaľovať alebo zamietnuť. Túto kompetenciu má stavebný úrad.

V priebehu realizácie a po jej skončení by mal správca (poverená odborná osoba) skontrolovať, či sa práce vykonávajú v schválenom rozsahu a skontrolovať zásahy do spoločných zariadení. Vlastník bytu je podľa § 11 ods. 3 bytového zákona na tento účel povinný umožniť správcovi vstup do bytu/NP na nevyhnutný čas a v nevyhnutnej miere.

Dosahy nekontrolovaných úprav

Z akého dôvodu existuje toľko požiadaviek pri zdanlivo jednoduchých prácach v byte vlastníka, hovorí pár príkladov z praxe:

1. Predchádzajúcimi stavebnými úpravami sa narušila statika domu, v dôsledku čoho statik zakázal vykonávanie akýchkoľvek stavebných úprav bez jeho posúdenia, neodporučil akékoľvek ďalšie priťaženie stavebných konštrukcií ani položením dlažby a pod.
   Dosah: Ak vlastník pri úpravách bytu nekomunikoval so správcom ani s vlastníkmi v dome a nevie o stavebných obmedzeniach, môže spôsobiť ďalšie nenapraviteľné škody všetkým vlastníkom.
2. Vlastník si na základe zjednodušeného projektu upravil elektrickú inštaláciu bytu s výmenou elektromera za trojfázový a v byte namontoval energeticky náročnejšie spotrebiče. Rovnakú úpravu už vykonalo viac vlastníkov vo vchode.
   Dosah: Po uvedení do prevádzky zlyhala spoločná elektrická inštalácia vo vchode, ktorá nebola na takúto záťaž dimenzovaná.
3. Stavebný úrad v stavebnom konaní na žiadosť stavebníka (vlastníka bytu) vyzval na predloženie pripomienok ostatných vlastníkov bytov/NP v dome. Správca nebol účastníkom konania ani po jeho námietkach s odkazom na zastupovanie vlastníkov podľa bytového zákona.
   Dosah: Správca nemohol v konaní uplatniť oprávnené pripomienky súvisiace s predchádzajúcimi úpravami v dome a v záujme ochrany majetku ostatných vlastníkov bytov/NP, čím môže dôjsť k poškodeniu majetku vlastníkov.

Povoliť alebo nepovoliť stavebné úpravy?

V poslednom období čoraz častejšie počuť názory, že v panelových bytových domoch by sa nemali vykonávať žiadne stavebné úpravy, ktorými sa narušujú alebo odstraňujú nosné, ale aj nenosné časti domu, alebo sa výraznejšie zaťažujú jeho stavebné konštrukcie.

Dôvodom je skutočnosť, že panelový bytový dom bol navrhnutý ako jeden celok, zložený z množstva pospájaných súčastí (panelov) a narušenie ktorejkoľvek z nich má vždy väčší či menší negatívny vplyv na celý dom. Čím viac zásahov do stavebných konštrukcií, tým väčší vplyv a väčšie riziko narušenia statiky domu.

Povoliť teda, alebo zakázať vykonávanie stavebných úprav v panelových bytových domoch? Dovolím si tvrdiť, že vykonanie menších zásahov do stavebných konštrukcií je možné aj bez negatívneho vplyvu na statiku domu. Neplatí to však pre všetky zásahy, ani pre všetky zásahy rovnakého rozsahu.

Každý návrh je potrebné posúdiť individuálne. Podmienkou bezproblémových úprav je naozaj odborné a zodpovedné statické posúdenie, zohľadňujúce okrem technických noriem a ostatných súvisiacich predpisov aj všetky už vykonané stavebné úpravy v dome (povolené aj nepovolené) a prísne dodržanie navrhnutých projektových riešení zhotoviteľom prác.

V opačnom prípade je v záujme vlastníkov domu lepším riešením akékoľvek stavebné úpravy zakázať.
Zásahy do nosných konštrukcií by však mali byť povoľované iba v mimoriadnych prípadoch a nevyhnutnom rozsahu.

Ak je nejaká pochybnosť alebo riziko vyplývajúce z navrhovaných prác, záver posudku odbornej osoby by mal nekompromisne znieť, že vykonanie prác neodporúča. Snaha vyhovieť požiadavkám vlastníka bytu za každú cenu môže spôsobiť poškodenie majetku všetkých vlastníkov domu.

Záujem vlastníkov

Na to, aby sa v čo najväčšej miere zabezpečila ochrana majetku vlastníkov bytového domu, je potrebné najmä uvedomenie si rizík vyplývajúcich zo zásahov do stavebných konštrukcií bytového domu a z rizika narušenia statiky domu zásahmi do jeho konštrukčných prvkov samotnými vlastníkmi domu.

Komunikácia so správcom domu pri príprave stavebných úprav a zohľadnenie oprávnených požiadaviek pri ich realizácii by mali byť nielen povinnosťou vlastníka, ale najmä jeho záujmom. Na ochranu majetku vlastníkov by významnou mierou pomohla aj povinnosť stavebného úradu, v prípade bytového domu, žiadať od stavebníka predloženie stanoviska správcu domu k navrhovaným stavebným úpravám.

Literatúra

1. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku.
2. Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.
3. STN EN 1990: 2009: Eurokód. Zásady navrhovania konštrukcií.

Článok bol uverejnený v časopise Správa budov 1/2020.