Pravidlá písomného hlasovania na schôdzi vlastníkov bytov

Na to, aby bolo písomné hlasovanie na schôdzi vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov domu platné je potrebné dodržať predpísané zákonné podmienky a postupy. Aké sú najčastejšie chyby, ktorých sa vlastníci dopúšťajú?

Na úvod svojho príspevku by som uviedla tri otázky od čitateľov, ktoré ma doviedli k presvedčeniu, že je potrebné opätovne sa zaoberať podmienkami písomného hlasovania na schôdzi vlastníkov bytov. Aj napriek tomu, že túto problematiku sme aj s ďalšími odborníkmi v oblasti správy bytového fondu niekoľkokrát publikovali, určite mnohým pomôže, veď „opakovanie je matka múdrosti“.

Zároveň som došla k presvedčeniu, že mnohí vlastníci ešte stále riadne tápajú vo svojich právach aj povinnostiach.

Išlo o tieto otázky:

1. Viacerí vlastníci v dome sme sa dohodli, že si urobíme písomné hlasovanie o výpovedi správcovi. Urobili sme oznámenie, určili sme si troch overovateľov podpisov, urobili hlasovacie listiny a výsledok hlasovania sme odovzdali správcovi s tým, že mu dávame výpoveď v zmysle rozhodnutia vlastníkov. Správca sa nám vysmial a povedal, že výpoveď neakceptuje. Ako si môže správca dovoliť nerešpektovať vôľu vlastníkov?

2. Domovník v našom dome nás obchádza s papierikom, či súhlasíme so zateplením bytového domu. Odmieta povedať, ktorá spoločnosť sa o zateplenie uchádza a zatiaľ nás neoslovil ani správca bytového domu. Aké sú základné povinnosti a kto ich má zabezpečiť pred konaním zateplenia?

My, vlastníci bytov, odmietame tvrdenie domovníka, že by boli údaje o zhotoviteľovi tajné. Myslíme si, že by mali byť na verejnej schôdzi oslovení všetci vlastníci bytov a že sú reči o utajení údajov o uchádzačovi na zhotovenie neopodstatnené a vzbudzujú nedôveru. Čo môžeme urobiť?

3. Ako predseda spoločenstva som vyhlásil písomné hlasovanie k trom dôležitým otázkam. Člen rady mi to celé zrušil, pretože vraj som nemal toto písomné hlasovanie schválené vlastníkmi. Mal pravdu?

Po prečítaní týchto otázok som nevedela, či sa začať smiať alebo plakať, alebo kričať, keď len v prvej otázke je porušených šesť ustanovení zákona, v druhej je celý postup zlý a v tretej obidve strany argumentujú nesprávne.

Poďme sa teda zahĺbiť do problematiky písomného hlasovania, do jeho podmienok a úskalí. Inštitút písomného hlasovania zaviedla do zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov č. 182/1993 Z. z. jeho novela č. 367/2004 Z. z., ktorá týmto umožnila prijímať rozhodnutia vlastníkov aj iným spôsobom, ako hlasovaním na schôdzi vlastníkov alebo na zhromaždení.

Tento spôsob hlasovania sa dostal do zákona, predpokladám, na základe stále sa znižujúceho sa počtu vlastníkov, ktorí chodili na schôdze. Nízka účasť vlastníkov na schôdzi často bránila prijímať akékoľvek rozhodnutia, či už išlo o obnovu bytového domu alebo len malú opravu spoločných častí či zariadení domu, voľbu orgánov, schvaľovanie dodatkov ku zmluve, výšku preddavku do fondu prevádzky, údržby a opráv, či výšku poplatkov za služby, proste o čomkoľvek, čo bytový dom práve potreboval vyriešiť.

Do toho času bolo totiž jednotné hlasovacie kvórum na všetky rozhodnutia, a to nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov a hlasovať bolo možné iba na schôdzi (zhromaždení). Podmienky písomného hlasovania sa vyvíjali spolu so zákonom až do dnešnej (určite nie konečnej) podoby. Teraz sú však, podľa môjho názoru, zrozumiteľné, jasne definované a relatívne ľahko zvládnuteľné.

Ak, pravda, ten, kto ide písomné hlasovanie realizovať, je s týmito podmienkami dostatočne oboznámený. V súčasnosti možno písomné hlasovanie použiť na rozhodovanie skoro o všetkom, čo sa týka správy a obnovy bytového domu, voľby orgánov spoločenstva, voľby zástupcu vlastníkov, čerpania úveru a ďalších a ďalších rozhodnutí vlastníkov. Jediný predmet, na ktorý nie je možné použiť písomné hlasovanie, je voľba overovateľov podpisov k písomnému hlasovaniu.

Overovatelia podpisov k písomnému hlasovaniu musia byť zvolení na schôdzi alebo zhromaždení! A práve s touto chybou sa najčastejšie stretávam pri konzultáciách k písomnému hlasovaniu. Vlastníci, správcovia aj orgány v spoločenstvách si overovateľov podpisov jednoducho určia akýmkoľvek iným spôsobom, alebo ich dokonca volia písomným hlasovaním, čo je úplne nesprávne. Pritom ustanovenie

§ 14a v ods. 4 zákona jednoznačne určuje voľbu týchto overovateľov na schôdzi. Pozrime sa na príslušné paragrafy zákona, ktoré hovoria o podrobnostiach a podmienkach k písomnému hlasovaniu.

§ 14a ods. 1

„Schôdzu vlastníkov zvoláva správca alebo rada podľa potreby, najmenej raz za kalendárny rok, alebo keď o to požiada aspoň štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo predseda. Termín konania schôdze vlastníkov musí byť určený tak, aby sa jej mohol zúčastniť čo najväčší počet vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

Písomné hlasovanie vyhlasuje správca alebo rada podľa potreby, alebo keď o to požiada aspoň štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo predseda. O písomnom hlasovaní môžu rozhodnúť vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome aj hlasovaním na schôdzi vlastníkov.

Schôdza vlastníkov alebo začiatok písomného hlasovania sa musí uskutočniť do 15 dní od doručenia žiadosti predsedu alebo aspoň štvrtiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Ak správca alebo rada v tomto termíne nekoná alebo sa rada podľa § 7c ods. 6 nezriaďuje, právo zvolať schôdzu vlastníkov alebo vyhlásiť písomné hlasovanie má aspoň štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo predseda.“

Ak si uvedené ustanovenia súvisiace s písomným hlasovaním rozoberieme na drobné, tak nám vychádza, že:

1. Prvotnými vyhlasovateľmi písomného hlasovania sú:

• správca – v bytových domoch, ktoré sú spravované na základe zmluvy o výkone správy,
• rada – v bytových domoch, v ktorých je založené spoločenstvo vlastníkov bytov nebytových priestorov.

2. Správca alebo rada môžu vyhlásiť písomné hlasovanie kedykoľvek k akémukoľvek predmetu hlasovania bez obmedzenia. Nepotrebujú na to súhlas vlastníkov.

3. O tom, že o niektorom predmete bude vyhlásené písomné hlasovanie, môžu vlastníci rozhodnúť aj na schôdzi, lenže to nie je podmienkou. Takáto situácia obvykle nastáva v takých prípadoch, ak na schôdzi nie je možné z akéhokoľvek dôvodu o niektorom predmete relevantne rozhodnúť.

Napr. ak neboli predložené dostatočné informácie k predmetu hlasovania, alebo vôbec neboli predložené, alebo nebolo na schválenie predmetu dostatočné kvórum vlastníkov.

Vlastníci sa tiež môžu na schôdzi dohodnúť o písomnom hlasovaní k predmetu, ktorý bol do programu schôdze navrhnutý dodatočne, no k jeho prerokovaniu a schváleniu nedošlo. Ešte raz však zdôrazňujem, že vyhlásenie písomného hlasovania nemusí byť dopredu schválené vlastníkmi.

4. Písomné hlasovanie môže vyhlásiť aj štvrtina vlastníkov alebo predseda spoločenstva. Tomuto vyhláseniu však musí predchádzať podanie žiadosti o vyhlásenie písomného hlasovania správcovi alebo rade (to podľa formy správy). Pri žiadosti jednej štvrtiny vlastníkov musia byť vlastníci deklarovaní menovite, aby sa mohla žiadosť správcom alebo radou skontrolovať podľa aktuálneho listu vlastníctva a akceptovať.

A až keď správca alebo rada do 15 dní od prevzatia žiadosti písomné hlasovanie neuskutoční, až potom (na 16. deň od prevzatia žiadosti), vyhlasuje predmetné písomné hlasovanie štvrtina vlastníkov alebo predseda spoločenstva. Toto je tiež jedna z častých chýb, ktorej sa dopúšťajú vlastníci, ak majú v úmysle v mene jednej štvrtiny vlastníkov vyhlásiť písomné hlasovanie.

Väčšinou ide o situácie, keď chcú iniciovať výpoveď zo zmluvy o výkone správy správcovi (pozri prvá otázka), alebo chcú odvolať predsedu alebo členov rady spoločenstva. V takom prípade si myslia, že ak obídu správcu alebo radu, že im títo nebudú môcť zmariť ich zámer. Pritom si ho zmaria sami formálnou chybou.

§14a ods. 2

„Termín, miesto a program schôdze vlastníkov alebo termín, miesto a otázky písomného hlasovania musia byť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome oznámené najneskôr sedem dní vopred. Oznámenie o schôdzi vlastníkov alebo oznámenie o písomnom hlasovaní musí byť v listinnej podobe doručené každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome, ak zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy neurčí iný spôsob doručenia. Oznámenie o schôdzi vlastníkov alebo písomnom hlasovaní musí byť doručené správcovi alebo predsedovi, ak sa ich rozhodovanie dotýka.“

1. Z oznámenia musí byť zrejmé a jasné, kedy a kde sa bude písomné hlasovanie konať. Kedy, t. j. najskôr od ôsmeho dňa od dátumu oznámenia a potom dokedy, t. j. do posledného dňa konania. Písomné hlasovanie sa väčšinou uskutočňuje počas viacerých dní. Koná sa buď v niektorej miestnosti v spoločných priestoroch bytového domu (kočikáreň, práčovňa, sušiareň, kancelária spoločenstva a pod.), alebo aj pred (prípadne v) bytmi či nebytovými priestormi.

Už som sa stretla aj s tým, že sa písomné hlasovanie konalo v priestoroch správcovskej spoločnosti. Je to vecou dohody vlastníkov a správcu. Toto však musí byť z oznámenia tiež zrejmé. Oznámenie o vyhlásení písomného hlasovania musí obsahovať aj „konečné“ znenie otázok, ktoré budú predmetom písomného hlasovania. Konečné preto, lebo znenie otázok z oznámenia o písomnom hlasovaní sa musí zhodovať so znením otázok v hlasovacej listine (listinách). Nemožno ich už potom meniť, dopĺňať ani niektorú vynechať.

2. Lehota od vyhlásenia písomného hlasovania pred prvým dňom jeho realizácie je sedem dní. Novela zákona č. 283/2018 Z. z. zjednotila predchádzajúce rôzne lehoty na zvolanie schôdze, vyhlásenie písomného hlasovania a vyhlásenie výsledku hlasovania na sedem dní. Predchádza sa tým mnohým chybám, ktoré súviseli s tým, že sa jednotlivé lehoty poplietli. Teraz je to sedem dní pred aj po.

Dôležité je na tomto mieste upozorniť, že prvý deň konania písomného hlasovania sa do tejto lehoty neráta. Ak sa písomné hlasovanie vyhlási prvého, potom samotná realizácia, teda prvý deň konania písomného hlasovania, je ôsmeho.

Ospravedlňujem sa, že sa vyjadrujem takto „polopatisticky“. Určite by som to nerobila, keby aj táto „drobnosť“ nebola dôvodom častého zmarenia výsledku písomného hlasovania a nebolo možné realizovať prijaté rozhodnutie vlastníkov. Dlhšia lehota pred oznámením písomného hlasovania je možná a aj sa bežne využíva. Kratšia nie, keďže zákon hovorí „najneskôr sedem dní vopred“.

3. Doručenie oznámenia o písomnom hlasovaní je tiež častým kameňom úrazu pri dodržiavaní formálnych podmienok písomného hlasovania. Ide o to, že ak nie je v zmluve o výkone správy alebo v zmluve o spoločenstve určený iný spôsob doručenia oznámenia ako hovorí zákon, v tomto prípade o písomnom hlasovaní, potom platí prvá časť vety zákona, teda povinnosť doručiť oznámenie o písomnom hlasovaní v listinnej podobe každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru.

Iný spôsob doručenia môže byť napr. uloženie oznámenia vo vývesnej tabuli v každom vchode bytového domu alebo vloženie do poštovej schránky vlastníka, alebo elektronické doručenie na overenú adresu vlastníka, alebo ďalšie možnosti doručenia.

Podľa môjho názoru môže byť v zmluve o výkone správy alebo v zmluve o spoločenstve dohodnutých aj viacero spôsobov doručenia, napr. kombinácia doručenia do vývesnej tabule, elektronicky a do schránok (sú ešte vlastníci, ktorí nevedia komunikovať elektronicky). Podstatné je, aby boli zmluvne dohodnuté, pretože ak nie sú, potom platí zákon.

4. Ak písomné hlasovanie vyhlasuje štvrtina vlastníkov, musí sa oznámenie doručiť aj správcovi alebo predsedovi spoločenstva, ak sa ich predmet rozhodovania dotýka. Čo sa väčšinou, podľa mojich skúseností, aj týka.

Ak si uvedomíme, že z prevažnej väčšiny predmetov rozhodovania vyplynú aj úlohy pre správcu alebo pre predsedu spoločenstva ako osôb oprávnených konať v mene vlastníkov navonok, je podľa môjho názoru zákonná podmienka doručenia oznámenia o písomnom hlasovaní správcovi alebo predsedovi úplne na mieste.