Pravidlá písomného hlasovania na schôdzi vlastníkov bytov

Na to, aby bolo písomné hlasovanie na schôdzi vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov domu platné je potrebné dodržať predpísané zákonné podmienky a postupy. Aké sú najčastejšie chyby, ktorých sa vlastníci dopúšťajú?

§14a ods. 4

„Písomné hlasovanie sa uskutočňuje na hlasovacej listine alebo na viacerých listinách, ktoré obsahujú úplné znenie schvaľovaného návrhu, otázky označené poradovými číslami, termín hlasovania, meno a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome, jeho súhlas alebo nesúhlas vyjadrený vlastnoručným podpisom s uvedením dátumu hlasovania.

Podpis vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome na hlasovacej listine potvrdia najmenej dvaja overovatelia prítomní pri podpise, ktorí boli zvolení na schôdzi vlastníkov; zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy môže určiť, kedy je potrebné úradné osvedčenie pravosti podpisov pri hlasovaní.

Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nevyznačí svoj názor na hlasovacej listine, je hlas neplatný. Po vykonaní písomného hlasovania správca, predseda, rada alebo zvolený zástupca aspoň jednej štvrtiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zistí výsledok hlasovania za účasti dvoch overovateľov.“

1. Táto časť zákona už dopodrobna opisuje, čo všetko musí hlasovacia listina alebo viaceré hlasovacie listiny, obsahovať. Dôležité je, aby na každej jednej hlasovacej listine, ak ich je viac, boli v hlavičke uvedené všetky zákonom stanovené údaje tak, aby nebolo možné niektorú hlasovaciu listinu alebo jej stranu spochybniť alebo zameniť.

V hlasovacej listine (listinách) musí byť teda uvedené:

• kto písomné hlasovanie vyhlasuje a pre ktorý bytový dom,
• miesto konania písomného hlasovania,
• úplné znenie schvaľovaného návrhu,
• otázky označené poradovými číslami (v znení zhodnom s oznámením),
• termín konania hlasovania,
• meno a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome,
• súhlas alebo nesúhlas vlastníka vyjadrený vlastnoručným podpisom s uvedením dátumu hlasovania,
• podpisy dvoch overovateľov podpisov písomného hlasovania (zvolených na schôdzi!!!).

2. Hlasovacia listina sa môže vyhotoviť ako hromadná – sú na nej uvedení vlastníci chronologicky podľa poradia na základe listu vlastníctva alebo podľa označenia bytov a nebytových priestorov, ale môžebyť vyhotovená aj pre každý byt a nebytový priestor samostatne.

3. Znenie otázok písomného hlasovania na hlasovacej listine (listinách) sa musí zhodovať so znením otázok na oznámení o písomnom hlasovaní. Znenie nie je možné meniť ani dopĺňať ďalšie otázky, prípadne niektorú vynechať.

4. Overovatelia podpisov k písomnému hlasovaniu musia byť zvolení na schôdzi (zhromaždení) a musia byť prítomní pri podpise vlastníka. Svojím podpisom potvrdzujú pravosť podpisu vlastníka. Moje odporúčanie znie: Pri voľbe overovateľov písomného hlasovania na schôdzi zvoliť viacerých „univerzálnych“ overovateľov podpisov k všetkým nasledujúcim písomným hlasovaniam, ktoré kedy bude správca alebo rada, alebo štvrtina vlastníkov, alebo predseda v budúcnosti vyhlasovať.

Tak sa môže kedykoľvek k čomukoľvek vyhlásiť písomné hlasovanie a nie je obmedzené zabezpečením schôdze na voľbu overovateľov podpisov pred každým písomným hlasovaním. Overovateľmi podpisov môžu byť aj volený zástupca vlastníkov, členovia rady a predseda. Nie je tým porušené žiadne ustanovenie zákona, ktorý neurčuje žiadne ďalšie podmienky pre overovateľov podpisov k písomnému hlasovaniu okrem ich voľby na schôdzi.

5. Písomné hlasovanie obvykle prebieha viacero dní z dôvodu zabezpečenia čo najväčšieho počtu vlastníkov. Podľa možností je vhodné zabezpečiť hlasovanie v dopoludňajších aj popoludňajších hodinách.

6. Výsledok hlasovania zisťuje ten, kto písomné hlasovanie vyhlásil, t. j. správca, rada, štvrtina vlastníkov alebo predseda, a to za účasti dvoch overovateľov.

§14a ods. 6

„Zápisnicu a výsledok hlasovania schôdze vlastníkov alebo písomného hlasovania musí zverejniť ten, kto schôdzu vlastníkov zvolal alebo vyhlásil písomné hlasovanie, a to do siedmich dní od konania schôdze vlastníkov alebo od skončenia písomného hlasovania spôsobom v dome obvyklým; oznámenie o výsledku hlasovania musí obsahovať dátum jeho zverejnenia.

Spôsob zverejňovania, ktorý sa považuje v dome za obvyklý, si vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome upravia v zmluve o spoločenstve alebo v zmluve o výkone správy. Ak aspoň štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zvolala schôdzu vlastníkov alebo vyhlásila písomné hlasovanie, originál zápisnice a výsledok hlasovania schôdze vlastníkov alebo výsledok písomného hlasovania musí predsedovi spoločenstva alebo správcovi doručiť poverený zástupca vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome do siedmich dní od konania schôdze vlastníkov.“

Toto ustanovenie zákona je jasné a zrozumiteľné a nie je k nemu potrebný ďalší komentár. Snáď predsa iba k tomu, že opäť je potrebné zmluvne konkrétne dohodnúť „obvyklý“ spôsob zverejnenia výsledku hlasovania. Nestačí teda mať uvedený iba „obvyklý“ spôsob, je treba uviesť presne, čo obvyklý spôsob obsahuje.

Teda opäť – uloženie oznámenia vo vývesnej tabuli v každom vchode bytového domu alebo vloženie do poštovej schránky vlastníka, alebo elektronické doručenie na overenú adresu vlastníka, doručenie osobne proti podpisu, poštou alebo ďalšie možnosti doručenia.

A opäť, podľa môjho názoru môže byť v zmluve o výkone správy alebo v zmluve o spoločenstve dohodnutých aj viacero spôsobov vyhlásenia výsledku hlasovania vo vzájomnej kombinácii.

Ako by teda malo písomné hlasovanie vyzerať krok po kroku? Asi nasledovne:

Písomné hlasovanie vyhlásené správcom alebo radou spoločenstva

I. krok – 1. deň Vyhlásenie písomného hlasovania správcom alebo radou doručením oznámenia:

• v listinnej podobe každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru alebo
• spôsobom dohodnutým v zmluve o výkone správy alebo v zmluve o spoločenstve.

II. krok – najneskôr 8. deň Priebeh písomného hlasovania Alternatíva A:

• na jedom určenom mieste v bytovom dome (kancelária spoločenstva, kočikáreň, spoločný priestor) sedia dvaja overovatelia podpisov,
• vlastníci postupne prichádzajú a pred overovateľmi podpisov k písomnému hlasovaniu podpisujú hlasovaciu listinu,
• overovatelia podpisov písomného hlasovania vzápätí potvrdia podpis každého vlastníka dvomi podpismi,
• pri písomnom hlasovaní môžu byť aj ďalšie osoby (volený zástupca, členovia rady, predseda, správca).

Alternatíva B:

• dvaja overovatelia podpisov postupne navštevujú jednotlivých vlastníkov,
• vlastníci pred bytmi (v bytoch) a NP podpisujú hlasovaciu listinu pred overovateľmi podpisov,
• overovatelia podpisov písomného hlasovania potvrdia podpis každého vlastníka dvomi podpismi,
• pri písomnom hlasovaní môžu byť prítomné aj ďalšie osoby (volený zástupca, členovia rady, predseda, správca).

III. krok – deň X

Vyhodnotenie písomného hlasovania Správca alebo rada za účasti dvoch overovateľov:

• skontrolujú správnosť hlasovania a platnosť jednotlivých hlasov,
• zrátajú hlasy k jednotlivým otázkam,
• zistia výsledok hlasovania,
• spíšu zápisnicu o priebehu hlasovania.

IV. krok – deň X + 7

Správca alebo rada vyhlásia výsledok hlasovania spôsobom v dome obvyklým podľa zmluvy o výkone správy alebo zmluvy o spoločenstve, najneskôr na siedmy deň od ukončenia písomného hlasovania.

Písomné hlasovanie vyhlásené štvrtinou vlastníkov alebo predsedom I. krok – 1. deň

Štvrtina vlastníkov alebo predseda doručia žiadosť o vyhlásenie písomného hlasovania správcovi alebo rade spoločenstva. Ak správca alebo rada písomné hlasovanie vyhlásia, postupuje sa ako v predošlom texte. Ak sa za 15 dní od prevzatia žiadosti písomné hlasovanie neuskutoční, potom nasleduje:

II. krok – 16. deň Vyhlásenie písomného hlasovania štvrtinou vlastníkov alebo predsedom doručením oznámenia:

• v listinnej podobe každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru alebo
• spôsobom dohodnutým v zmluve o výkone správy, alebo v zmluve o spoločenstve,
• oznámenie je doručené aj správcovi a predsedovi spoločenstva, ak sa ich predmet hlasovania týka.

Ďalší postup je zhodný, ako pri vyhlásení písomného hlasovania správcom alebo radou spoločenstva. Vyhodnotenie hlasovania je tiež zhodné, no výsledok hlasovania vyhlási zvolený zástupca štvrtiny vlastníkov, zároveň ho oznámi aj správcovi a predsedovi, alebo výsledok vyhlási predseda. Ešte jedno veľmi dôležité upozornenie!

• Ak v bytovom dome nie sú zvolení overovatelia podpisov, musí správca alebo rada najprv, ešte pred vyhlásením písomného hlasovania, zvolať schôdzu alebo zhromaždenie s jediným bodom programu, a to: „Voľba overovateľov podpisov k písomnému hlasovaniu“.
• Na voľbu overovateľov podpisov k písomnému hlasovaniu postačuje kvórum podľa § 14b ods. 4, a to nadpolovičná väčšina prítomných na schôdzi (zhromaždení). Bez tohto kroku nemá zmysel písomné hlasovanie vyhlasovať, pretože by sa konalo v rozpore so zákonom a bolo by neplatné.

Samozrejme, že sa môžu vyskytnúť odchýlky, ktoré sa dajú akceptovať. V prípade nejasností alebo akejkoľvek pochybnosti odporúčam poradiť sa s odborníkom alebo s právnikom, ktorý danú problematiku ovláda, aby nedochádzalo k zbytočným prieťahom či pozastaveniu platnosti rozhodnutia vlastníkov.

Prípadne možno dohodnúť ďalšie podrobnosti k písomnému hlasovaniu v zmluve o výkone správy alebo v zmluve o spoločenstve vlastníkov bytov a nebytových priestorov, tieto však musia byť v súlade so zákonom, inak sú neplatné.

Článok bol publikovaný v časopise Správa budov 02/2021.