Polyfunkฤnรฝ komplex Bosรกkova

Predstavujรบ polyfunkฤnรฉ novostavby radosลฅ z bรฝvania vo vyลกลกom ลกtandarde alebo sรบ maฤkou vo vreci?

Novostavby bytovรฝch domov je potrebnรฉ podobne ako existujรบce bytovรฉ domy spravovaลฅ v sรบlade s platnรฝmi prรกvnymi predpismi. Nie vลพdy sa to vลกak deje.

Problematickou oblasลฅou pri novostavbรกch sรบ aj nejasne definovanรฉ spoloฤnรฉ ฤasti a spoloฤnรฉ zariadenia domu. Ako stavebnรฝ inลพinier a bรฝvalรฝ projektant pozemnรฉho staviteฤพstva sa vลพdy so zรกujmom obzerรกm po uliciach naลกich miest a s obdivom ฤi so zodvihnutรฝm oboฤรญm venujem svoju pozornosลฅ novostavbรกm.

Niektorรฉ sรบ citlivo osadenรฉ do okolia a hoci dรฝchajรบ modernosลฅou a novotou, pรดsobia tak, ako by tam boli odjakลพiva. Niektorรฉ si bezcitne trรณnia ako pรคsลฅ na oko v prostredรญ, do ktorรฉho sa nehodia ani ลกtรฝlom, ani veฤพkosลฅou, ani materiรกlom.

Nemรกm v รบmysle kritizovaลฅ prรกcu hlavnรฝch architektov veฤพkรฝch miest ani stavebnรฝch รบradov obcรญ. Tรฉma mรดjho prรญspevku mi uลพ dรกvno leลพala na srdci a som rada, ลพe sa mรดลพem na tรฝchto strรกnkach podeliลฅ so ลกirokou odbornou verejnosลฅou so svojimi skรบsenosลฅami v oblasti sprรกvy bytovรฉho fondu.

Bola by som veฤพmi rada, keby moje postrehy a poznatky priniesli viac svetla a poriadku do facility managementu pri vรฝstavbe novรฝch polyfunkฤnรฝch domov.

Prvorepublikovรก stavba na Hlavnej ulici v Koลกiciach sa zmenรญ na polyfunkciu
Prvorepublikovรก stavba na Hlavnej ulici v Koลกiciach sa zmenรญ na polyfunkciu | Zdroj: ELIT Byt development

Ako to bolo na zaฤiatku

Vrรกลฅme sa trochu v ฤase. V roku 1993 nadobudol รบฤinnosลฅ zรกkon o vlastnรญctve bytov a nebytovรฝch priestorov pod ฤรญslom 182/1993 Z. z. Jeho podstata bola zameranรก na prevod obecnรฝch (ลกtรกtnych, podnikovรฝch) a druลพstevnรฝch bytov do osobnรฉho vlastnรญctva ich nรกjomcom.

V tom ฤase boli tieto bytovรฉ domy v ลพalostnom technickom stave a ลกtรกt sa prevodom bytov zbavil zodpovednosti za tento stav a previedol ลฅarchu oprรกv a obnovy na niฤ netuลกiacich obฤanov. Tรญ boli ฤasto nadลกenรญ z toho, ลพe za smieลกny peniaz mรดลพu zรญskaลฅ strechu nad svojou hlavou do osobnรฉho vlastnรญctva. Vtedy eลกte netuลกili, koฤพko ich bude stรกลฅ jeho obnova.

Mnohรฉ vtedajลกie odbornรฉ ลกtรบdie tรฝkajรบce sa technickรฉho stavu bytovรฉho fondu deklarovali aลพ niekoฤพkonรกsobnรบ potrebu investรญcie do opravy รบdrลพby a obnovy vtedajลกรญch bytovรฝch domov oproti cene, za ktorรบ obce byty predรกvali. Rozpaฤitรฉ zaฤiatky oprรกv a obnovy bytovรฝch domov, ktorรฉ sa realizovali iba z vlastnรฝch finanฤnรฝch zdrojov vlastnรญkov (nebolo moลพnรฉ hovoriลฅ o nejakej veฤพkej obnove), nedรกvali veฤพkรบ nรกdej na to, ลพe naลกe sรญdliskรก ฤi ulice rozkvitnรบ zo dลˆa na deลˆ.

Pozitรญvnym zvratom v tejto situรกcii bol prvรฝ รบver poskytnutรฝ sรบkromnou stavebnou sporiteฤพลˆou spoloฤenstvu vlastnรญkov bytov a nebytovรฝch priestorov ako prรกvnickej osobe. Vzรกpรคtรญ ฤalลกรญm podpornรฝm prvkom, ktorรฝ vznikol v rรกmci podpory ลกtรกtu, bola dotรกcia na odstrรกnenie systรฉmovej poruchy.

Dotรกcia, napriek tomu, ลพe predstavovala pre spoloฤenstvรก aj sprรกvcov โ€ž159 stupลˆov ku zlatejโ€œ, kรฝm sa splnili vลกetky podmienky jej pridelenia, nemalรฝm dielom podporila obnovu bytovรฝch domov.

Povedala by som priam, ลพe ju v urฤitej miere spolu s moลพnosลฅou zรญskania stavebnรฉho รบveru prostrednรญctvom stavebnej sporiteฤพne odลกtartovala. Moลพnosti financovania sรบ uลพ v sรบฤasnosti omnoho ฤalej. Nemalรฝm dielom k obnove existujรบceho bytovรฉho fondu prispel aj ล tรกtny fond rozvoja bรฝvania, ktorรฝ umoลพnil v kombinรกcii viacerรฝch finanฤnรฝch zdrojov dosiahnuลฅ vรฝznamnรฉ zhodnotenie bytovรฝch domov a podstatnรฉ zvรฝลกenie ลกtandardu bรฝvania.

Avลกak stรกle to bolo iba o obnovovanรญ toho, ฤo bolo uลพ dรกvno postavenรฉ. Vรฝstavba budov, predovลกetkรฝm obchodnรฝch centier a administratรญvnych budov, sa v tom ฤase uลพ zaฤala priaznivo rozmรกhaลฅ, avลกak vรฝstavba bytovรฉho fondu bola iba ojedinelรก, dalo by sa povedaลฅ, ลพe stagnovala.

Matadorka sa menรญ. Polyfunkฤnรฝ objekt Acord je novou vรฝzvou
Matadorka sa menรญ. Polyfunkฤnรฝ objekt Acord je novou vรฝzvou | Zdroj: Compass Architekti

Vรฝstavba novรฝch bytovรฝch domov

Prvรฝmi lastoviฤkami ako investormi vo vรฝstavbe novรฝch bytov boli obce, pre ktorรฉ ลกtรกt (niekedy okolo roku 2005) vytvoril podmienky finanฤnej podpory na vรฝstavbu nรกjomnรฉho bytovรฉho fondu.

Ten v tom ฤase uลพ v podstate takmer neexistoval prรกve z dรดvodu prevodu pรดvodnรฝch nรกjomnรฝch bytov do osobnรฉho vlastnรญctva. Nebudem sa rozลกirovaลฅ o tejto vรฝstavbe bytovรฉho fondu a o jej sprรกve, hoci viem, akรฉ veฤพkรฉ starosti majรบ s nรกjomnรฝmi bytmi obce, ktorรฉ sa na ich vรฝstavbu podujali.

Chcem skรดr hovoriลฅ o predaji a sprรกve bytov v polyfunkฤnรฝch bytovรฝch domoch postavenรฝch sรบkromnรฝmi investormi. Oni si veฤพmi dobre uvedomili nedostatok bytov v lokalitรกch, ktorรฉ sa rozvojom niektorรฝch priemyselnรฝch oblastรญ stali zaujรญmavรฝmi na bรฝvanie.

Slovenskรฝ ฤlovek v aktรญvnom veku sa pohol za prรกcou a potreboval k tomu sluลกnรฉ bรฝvanie. A tu sa zaฤali ukazovaลฅ nedostatky spรดsobenรฉ viacerรฝmi faktormi. Mnohรญ investori k vรฝstavbe pristupovali tak, ลพe zainvestujem, postavรญm, predรกm, zarobรญm a โ€žลกmitecโ€œ.

Vรดbec sa nezapodievali tรฝm, ฤo mรก alebo by malo nasledovaลฅ po prevode bytov a nebytovรฝch priestorov v bytovom ฤi polyfunkฤnom bytovom dome a ลพe tu existuje nejakรฝ zรกkon, ktorรฝ ustanovuje podrobnosti sรบvisiace, ak uลพ aj nie s prevodom, pretoลพe na ten sa zรกkon o vlastnรญctve bytov a nebytovรฝch priestorov pri novostavbรกch myslรญm uลพ nevzลฅahuje, tak so sprรกvou, ktorej podmienky vyplรฝvajรบce z tohto zรกkona sa novostavieb tรฝkajรบ.

Polyfunkฤnรฝ sรบbor Agรกtovรก: Strabag chce stavaลฅ v Dรบbravke, mรก v plรกne byty a hotel
Polyfunkฤnรฝ sรบbor Agรกtovรก: Strabag chce stavaลฅ v Dรบbravke, mรก v plรกne byty a hotel | Zdroj: EIA / A3 ARCHITEKTI

Problรฉmy vlastnรญkov bytov v novostavbรกch

Dรดvod, preฤo som sa vรดbec novostavbami zaฤala zaoberaลฅ, boli zmeny v zรกkone o vlastnรญctve bytov a nebytovรฝch priestorov, ktorรฉ si vyลพiadali prรกve inรฉ pomery a podmienky sprรกvy v novostavbรกch.

Zaฤalo sa to garรกลพovรฝmi stojiskami a garรกลพami, pokraฤovalo terasami vo vรฝhradnom vlastnรญctve vlastnรญkov spolu s bytmi a v neposlednom rade si zmeny vyลพiadali aj skladovรฉ priestory ako samostatnรฉ nehnuteฤพnosti. Do predmetnej problematiky som sa vลกak predovลกetkรฝm dostala prostrednรญctvom vlastnรญkov bytov v novostavbรกch, ktorรญ sa na mลˆa zaฤali obracaลฅ s prosbami o pomoc pri rieลกenรญ rรดznych nepriaznivรฝch situรกciรญ.

Prvรฝm takรฝm prรญpadom bola situรกcia v novostavbe pod Tatrami, ktorej vlastnรญci sa na mลˆa obrรกtili v sรบvislosti s roฤnรฝm vyรบฤtovanรญm plnenรญ za predchรกdzajรบci rok. V tom ฤase bolo predanรฝch eลกte len mรกlo bytov, a teda vlastnรญkom podstatnej ฤasti bytov bol investor.

Domovรก kotolลˆa, vybudovanรก pre novรฝ polyfunkฤnรฝ bytovรฝ dom, bola v liste vlastnรญctva definovanรก ako โ€žnebytovรฝ priestorโ€œ.

Vlastnรญkov konkrรฉtne prekvapili obrovskรฉ nedoplatky na vykurovanรญ, ktorรฉ si nevedeli vysvetliลฅ. Kรบrili a napriek tomu mali v bytoch chladno. Keฤ sme zaฤali prerรกtavaลฅ mernรบ spotrebu tepla na ลกtvorcovรฝ meter podฤพa skutoฤnรฝch nรกkladov za dom, priลกli sme k โ€žhauznumerรกmโ€œ, ktorรฉ v ลพiadnom prรญpade nemohli zodpovedaลฅ tepelnej pohode v bytoch a uลพ vรดbec nie tepelnotechnickรฝm vlastnostiam.

Pri posudzovanรญ vstupnรฝch รบdajov sรบvisiacich s vypracovanรญm vyรบฤtovania sme zistili, ลพe investor a vlastnรญk podstatnej ฤasti bytovรฉho domu nereลกpektoval uลพ vtedy platnรบ vyhlรกลกku o rozpoฤรญtavanรญ nรกkladov na teplo na kรบrenie.

Vลกetky nรกklady na teplo rozpoฤรญtal medzi tรฝch pรกr predanรฝch bytov, ktorรฉ uลพ mali novรฝch vlastnรญkov. Na byty, ktorรฉ mal vo svojom vlastnรญctve, vรดbec nerozpoฤรญtal zรกkladnรบ zloลพku nรกkladov na vykurovanie, ฤo znamenalo, ลพe on za svoje nepredanรฉ byty nezaplatil.

Napriek tomu, ลพe podstata zรกkladnej zloลพky nรกkladov za teplo na vykurovanie spoฤรญva prรกve v tom, ลพe do urฤitej miery pokrรฝva nรกklady na teplo, ktorรฉ prechรกdza medzi jednotlivรฝmi miestnosลฅami a ลกรญri sa do priestorov s niลพลกou teplotou v snahe tรบto vyrovnaลฅ.

Vieme, ลพe zรกkladnรก zloลพka sa rozpoฤรญtava na plochu bytov a nebytovรฝch priestorov urฤitรฝm percentom nezรกvisle od toho, akรฉ mnoลพstvo tepla je dodanรฉ do bytov a nebytovรฝch priestorov prostrednรญctvom vykurovacรญch telies a nameranรฝch hodnรดt na meradlรกch, resp. indikovanรฝch รบdajov na PRVN.

Na hranici Starรฉho mesta a Ruลพinova vyrรกstol polyfunkฤnรฝ objekt Sofora
Na hranici Starรฉho mesta a Ruลพinova vyrรกstol polyfunkฤnรฝ objekt Sofora. | Zdroj: Dominik Jursa

Pรกn investor sa brรกnil tรฝm, ลพe nepredanรฉ byty sรบ prรกzdne, nikto ich neuลพรญva, a teda preฤo by on mal za nejakรฉ vykurovanie vรดbec platiลฅ. No fyzika nepustรญ, vyhlรกลกka tieลพ nie, a v koneฤnom dรดsledku ani zรกkon o vlastnรญctve bytov a nebytovรฝch priestorov v ยง 10 ods. 7 neplatenie za prรกzdne byty nepripรบลกลฅa, a tak vlastnรญci nakoniec s mojou pomocou a po ฤalลกรญch krokoch s eลกte vtedajลกou Energetickou inลกpekciou dosiahli, ลพe vyรบฤtovanie sa muselo prepracovaลฅ podฤพa podmienok ustanovenรฝch vyhlรกลกkou.

V tomto bytovom dome ma vtedy zarazila ฤalลกia vec, a to, ลพe cena tepla pre vlastnรบ domovรบ kotolลˆu bola uฤenรก รšRSO-m. Vlastnรญci nรกsledne zistili, ลพe domovรก kotolลˆa, vybudovanรก pre tento jeden novรฝ polyfunkฤnรฝ bytovรฝ dom, bola v liste vlastnรญctva definovanรก ako โ€žnebytovรฝ priestorโ€œ. A ako takรก bola investorom a vlastnรญkom podstatnej ฤasti budovy prenajatรก lokรกlnemu vรฝrobcovi tepla, ktorรฝ z nej predรกval teplo za cenu ako vรฝrobca.

Nemusรญm hรกdam ani veฤพmi zdรดrazลˆovaลฅ, ลพe jeho cena niekoฤพkonรกsobne prevyลกovala cenu, ktorรก by bola urฤenรก na zรกklade skutoฤnรฝch nรกkladov, ak by tรกto kotolลˆa bola definovanรก ako spoloฤnรฉ zariadenie domu a takto prevedenรก do podielovรฉho spoluvlastnรญctva vลกetkรฝch vlastnรญkov. Veฤพmi podobnรบ situรกciu som pomรกhala rieลกiลฅ aj v ฤalลกom bytovom dome v Koลกiciach. O pomoc ma poลพiadala moja bรฝvalรก kolegyลˆa.

Odhliadnuc od toho, ลพe bytovรฝ dom pรคลฅ rokov meลกkal s kolaudรกciou a ลพe kolegyลˆa, keฤลพe v dobrej viere predala svoj byt s tรฝm, ลพe sa ฤoskoro presลฅahuje do novรฉho, pรคลฅ rokov bรฝvala po podnรกjmoch za nemalรฉ peniaze, nakoniec po presลฅahovanรญ spolu s ฤalลกรญmi vlastnรญkmi zistila, ลพe teplo im sprรกvca predรกva za cenu ako z CZT (centrรกlny zdroj tepla), pretoลพe opรคลฅ bola domovรก kotolลˆa pri prevode bytov do osobnรฉho vlastnรญctva definovanรก ako nebytovรฝ priestor a takto prenajatรก komu inรฉmu, ako dodรกvateฤพovi tepla.

Tu to zaลกlo eลกte ฤalej a kotolลˆa ako samostatne definovanรฝ nebytovรฝ priestor bola ponรบknutรก na odpredaj tretej osobe. Vlastnรญci sa o tom dozvedeli, predaj napadli a pozastavili. Kupujรบci od kรบpy kotolne nakoniec odstรบpil. A chcete vedieลฅ, ako to celรฉ pokraฤovalo?

V Podunajskรฝch Biskupiciach mรก vyrรกsลฅ novรฝ polyfunkฤnรฝ dom
V Podunajskรฝch Biskupiciach mรก vyrรกsลฅ novรฝ polyfunkฤnรฝ dom | Zdroj: EIA / NIVEAU architekti

Investor ponรบkol domovรบ kotolลˆu na predaj vlastnรญkom bytov, aby si ju odkรบpili do podielovรฉho spoluvlastnรญctva za 100 000 โ‚ฌ. Dnes uลพ by bolo veฤพmi nรกroฤnรฉ dopรกtraลฅ sa toho, z akรฝch peลˆazรญ sa kotolลˆa postavila. Ak mal investor k dispozรญcii iba peniaze od budรบcich vlastnรญkov, potom by tรญto kotolลˆu zaplatili dvakrรกt.

Prvรฝkrรกt v cene bytu a druhรฝkrรกt pri odkรบpenรญ kotolne. Tu vidรญm veฤพkรบ chybu v tom, ลพe byty a nebytovรฉ priestory v bytovรฝch a polyfunkฤnรฝch domoch postavenรฝch po roku 1989 sa uลพ nemuseli predรกvaลฅ v intenciรกch zรกkona o vlastnรญctve bytov a nebytovรฝch priestorov, ale podฤพa Obฤianskeho zรกkonnรญka.

Zรกroveลˆ ich predรกvali a predรกvajรบ inลกtitรบcie, ฤi uลพ ide o investorov, alebo nimi poverenรฉ realitnรฉ kancelรกrie, ktorรฉ niekedy nemajรบ ani ลกajnu o existencii nejakej povinnosti spravovaลฅ takรฉto budovy a ani o tom, ลพe sa na tรบto sprรกvu vzลฅahujรบ nejakรฉ zรกkonom stanovenรฉ podmienky.

Tieto dva domy (a som presvedฤenรก o tom, ลพe takรฝchto domov je na Slovensku veฤพa) majรบ jeden spoloฤnรฝ znak, a to, ลพe kotolลˆa bola zapรญsanรก ako samostatnรฝ nebytovรฝ priestor, a teda s ลˆou bolo moลพnรฉ nakladaลฅ samostatne v prospech jej vlastnรญka na รบkor vlastnรญkov bytov a nebytovรฝch priestorov, ktorรฝm jedine slรบลพi.

Hoci sa hovorรญ, ลพe jedna lastoviฤka leto nerobรญ, prvรก lastoviฤka zaลกtebotala a veci sa uviedli na pravรบ mieru. Prรกve v bytovom dome mojej kolegyne dali hlavy dohromady a zaฤali konaลฅ.

  1. V septembri 2021 podala okresnรก prokuratรบra protest prokurรกtora proti kolaudaฤnรฉmu rozhodnutiu prรญsluลกnรฉmu stavebnรฉho รบradu, ktorรฉ definovalo kotolลˆu ako nebytovรฝ priestor a povolilo stavbu.
  2. Prรญsluลกnรฝ okresnรฝ รบrad, odbor vรฝstavby bytovej politiky, nevyhovel protestu prokurรกtora.
  3. Proti rozhodnutiu okresnรฉho รบradu podala okresnรก prokuratรบra odvolanie v zรกkonom stanovenej lehote.
  4. Okresnรฝ รบrad, odbor vรฝstavby bytovej politiky, o odvolanรญ nerozhodol, predloลพil odvolanie prรญsluลกnรฉmu odvolaciemu orgรกnu โ€“ Ministerstvu dopravy a vรฝstavby SR.
  5. Ministerstvo odvolanie preskรบmalo a porovnalo so vลกetkรฝmi platnรฝmi prรกvnymi predpismi a vydalo rozhodnutie, v ktorom vyhovelo protestu prokurรกtora a zmenilo rozhodnutie okresnรฉho รบradu, odboru vรฝstavby a bytovej politiky, v ฤasti tรฝkajรบcej sa nebytovรฉho priestoru โ€“ kotolne.

ฤŒo to vลกetko znamenรก? Kotolลˆa prestala byลฅ nebytovรฝm priestorom a stala sa spoloฤnรฝm zariadenรญm domu, tak ako to malo byลฅ od zaฤiatku. Dnes uลพ sรบ tieto zmeny na veฤพkรบ radosลฅ vlastnรญkov sprรกvne zapรญsanรฉ aj v liste vlastnรญctva vrรกtane prepoฤรญtanรฝch spoluvlastnรญckych podielov.

Nejasnรก definรญcia spoloฤnรฝch ฤastรญ domu

ฤŽalลกou dosลฅ problematickou oblasลฅou pri novostavbรกch sรบ nejasne definovanรฉ spoloฤnรฉ ฤasti a spoloฤnรฉ zariadenia domu. ฤŒasto si poniektorรญ investori nechajรบ vo svojom vlastnรญctve priestory, ktorรฉ sรบ nevyhnutne potrebnรฉ pre samotnรบ prevรกdzku, napr. vstupnรฉ haly do domu, vstupy do garรกลพรญ, priฤพahlรฉ pozemky a podobne.

Potom sa vlastnรญci z mesaฤnรฉho zรกlohovรฉho predpisu dozvedia, ลพe platia okrem zรกkladnรฝch nevyhnutnรฝch poplatkov aj โ€žnรกjomnรฉโ€œ za priestory, cez ktorรฉ musia prechรกdzaลฅ, pretoลพe sa nevedia inou cestou dostaลฅ do svojich bytov. ฤŒi uลพ to investor urobรญ schvรกlne, alebo z neznalosti, povaลพujem to za neoprรกvnenรฉ obohacovanie a obmedzovanie uลพรญvania nehnuteฤพnosti.

Medzi ulicami Hutnรก a Cesta na ล tadiรณn v Banskej Bystrici majรบ vyrรกsลฅ novรฉ polyfunkฤnรฉ domy nazvanรฉ Komplex Hutnรก.
Medzi ulicami Hutnรก a Cesta na ล tadiรณn v Banskej Bystrici majรบ vyrรกsลฅ novรฉ polyfunkฤnรฉ domy nazvanรฉ Komplex Hutnรก. | Zdroj: EIA

Vลกetky tieto spoloฤnรฉ ฤasti domu a spoloฤnรฉ zariadenia domu by mali maลฅ vlastnรญci v podielovom spoluvlastnรญctve. รšplne โ€žchorรฝmโ€œ bol prรญpad v bytovom dome s veฤพkou garรกลพou na odparkovanie niekoฤพkรฝch desiatok รกut, keฤ sa garรกลพovรฉ stojiskรก, teda tri ฤiary namaฤพovanรฉ na podlahe, predali ako samostatnรฉ nehnuteฤพnosti.

Stavba vo vลกeobecnosti, ba dokonca aj jednoduchรก stavba je definovanรก stavebnรฝm zรกkonom. Za samostatnรบ nehnuteฤพnosลฅ urฤite nemoลพno povaลพovaลฅ tri ฤiary na podlahe. Uลพ keฤ investor takรบto chybu pri prevode urobil z nejakรฉho dรดvodu, ฤert to ber, ale ลพe to tak zapรญsal kataster, nad tรฝm uลพ ostane rozum stรกลฅ. A takto by som mohla vymenovรกvaลฅ ฤalลกie a ฤalลกie situรกcie, kde naozaj nebolo jednoduchรฉ nรกjsลฅ rieลกenie prijateฤพnรฉ pre vlastnรญkov aj investora.

Ako ฤalej?

Hlboko sa ospravedlลˆujem vลกetkรฝm investorom, ktorรญ sa uลพ v ลกtรกdiu projekฤnรฝch a realizaฤnรฝch prรกc zaujรญmali o to, ฤo bude potrebnรฉ zabezpeฤiลฅ po prevode bytov a nebytovรฝch priestorov do osobnรฉho vlastnรญctva tretรญch osรดb. Ospravedlลˆujem sa predovลกetkรฝm tรฝm, ktorรญ presne vedeli, ฤo majรบ robiลฅ.

K samotnรฉmu prevodu pristupovali s vysokou odbornosลฅou a zรกroveลˆ zabezpeฤili kvalitnรบ sprรกvu novostavby. A je jedno, ฤi iลกlo o naplnenie podmienok zรกkona o sprรกvcoch bytovรฝch domov vlastnรฝmi zamestnancami alebo externou sprรกvcovskou spoloฤnosลฅou, ktorรก predmetnรฉ podmienky spฤบลˆa.

Keฤลพe od roku 2016, odkedy nadobudol รบฤinnosลฅ zรกkon o sprรกvcoch bytovรฝch domov (ฤ. 246/2015 Z. z.), pรดsobรญm ako lektor v akreditovanรฝch kurzoch, ktorรฝch รบspeลกnรฉ absolvovanie je jednou z podmienok urฤenรฝch tรฝmto zรกkonom pre zรกpis sprรกvcovskej spoloฤnosti alebo ลพivnostnรญka do zoznamu sprรกvcov vedenom na MDV SR, ฤasto sa stretรกvam s majiteฤพmi alebo so zamestnancami investorov, ktorรญ majรบ zรกujem spravovaลฅ nimi postavenรฉ bytovรฉ a polyfunkฤnรฉ domy.

Zรกroveลˆ sa stretรกvam aj so sprรกvcami, ktorรญ tieto domy uลพ spravujรบ. Na jeden vรฝrok takรฉhoto sprรกvcu nemรดลพem zabudnรบลฅ. Znel nasledovne: โ€žPreboha, neberte do sprรกvy novostavby, lebo sa zblรกznite!โ€œ Aj tรกto situรกcia ma doviedla k presvedฤeniu, ลพe je potrebnรฉ na problรฉmy sรบvisiace so sprรกvou novostavieb upozorniลฅ aj ลกirลกiu verejnosลฅ.

ฤŒo mne osobne veฤพmi chรฝba, je ochrana vlastnรญka bytu ฤi nebytovรฉho priestoru v novostavbe. Uvedomujem si, ลพe novostavby sรบ sรบkromnรฝm majetkom a investor ich nepostavil pre nieฤie modrรฉ oฤi, ale preto, aby mal zisk. A tak, ako keฤ kupujeme ฤokoฤพvek od ลกpendlรญka cez bicykel po auto ฤi dom, je na nรกs, aby sme si kupovanรบ vec poriadne prezreli a vedeli, ฤo kupujeme.

Vieme vลกak toto naplniลฅ, ak kupujeme nieฤo, ฤo je zatiaฤพ iba na papieri prekrรกsne nakreslenรฉ? Pritom paradoxne dรกvame peniaze dopredu aj za cenu dlhoroฤnรฉho zaลฅaลพenia sa splรกcanรญm nemalej hypotรฉky. Uvedomujem si, ลพe zรกkon o vlastnรญctve bytov a nebytovรฝch priestorov sa vo svojej podstate, ako to uลพ v รบvode odznelo, sformuloval kvรดli prevodu ลกtรกtneho bytovรฉho fondu.

A tento prevod sa oลกetril detailnรฝmi podmienkami, aby bolo jasnรฉ, ฤo vlastnรญk kupuje, v akom je to technickom stave, ฤo vลกetko je technickou a priestorovou sรบฤasลฅou bytovรฉho domu a odkiaฤพ pokiaฤพ treba vnรญmaลฅ podielovรฉ spoluvlastnรญctvo k nemu. ล tรกt, hoci predรกval bytovรฝ fond, povedzme si รบprimne, v ลพalostnom technickom stave, bol si toho vedomรฝ. Preto nastavil aj adekvรกtnu cenu.

Moลพno je na zamyslenie, aby sa podobnรฉ podmienky, hoci len rรกmcovo, vytvorili aj pre รบฤely prevodu bytov a nebytovรฝch priestorov v novostavbรกch. Myslรญte si, ลพe je to utรณpia? Ak mรดลพe platiลฅ ochrana spotrebiteฤพa pri kรบpe topรกnok, preฤo to neplatรญ pri kรบpe bytu? Pritom hovorรญme o neporovnateฤพnรฝch hodnotรกch!

Smutnรฉ na tom celom je, ลพe kรฝm sa vlastnรญci vรดbec zaฤnรบ zaujรญmaลฅ o sprรกvu domu alebo sa zaฤnรบ zaujรญmaลฅ o princรญpy rozpoฤรญtavania nรกkladov za plnenia spojenรฉ s uลพรญvanรญm bytov a nebytovรฝch priestorov, mรดลพe prejsลฅ aj niekoฤพko rokov a mรดลพe dรดjsลฅ k veฤพkรฝm ลกkodรกm na vlastnรญkoch ako koneฤnรฝch odberateฤพoch sluลพieb. Mnohรญ vlastnรญci bytov v novostavbรกch, keฤ po ฤase vyprchala eufรณria, ลพe majรบ krรกsne novรฉ bรฝvanie, zistili, ลพe kรบpili maฤku vo vreci za nemalรฉ peniaze, ktorรฉ budรบ roky splรกcaลฅ, a zostรกvajรบ nespokojnรญ a rozฤarovanรญ.

Cรญtia sa podvedenรญ a oklamanรญ. Prosรญm kaลพdรฉho, kto uvaลพuje o vรฝstavbe novรฉho bytovรฉho domu, aby spolupracoval iba s odbornรญkmi, ktorรญ sa v problematike vyznajรบ a poznajรบ รบskalia vรฝstavby a sprรกvy bytovรฉho fondu. Verรญm, ลพe sprรกvnym vedenรญm a usmerลˆovanรญm รบฤastnรญkov kurzov, ale aj tรฝmto prรญspevkom vnesiem aspoลˆ trochu svetla a poriadku do prevodu a nรกslednej sprรกvy novostavieb.

Ing. Otรญlia Leskovskรก