Prieťahy u developerov zvyšujú náklady, čo trhu škodí
Jozef Tvardzik Zdĺhavé povoľovacie procesy stavieb a komplikované územné plánovanie patria ku kľúčovým problémom, ktoré sa negatívne podpisujú pod horšiu dostupnosť bývania a predražovanie výstavby.
Dlhé roky stavebníci na problém márne upozorňovali. Po viacerých pokusoch došlo k prijatiu zmien pred dvomi rokmi. Bol schválený zákon o územnom plánovaní, ktorý platí od apríla tohto roka a má urýchliť povoľovacie procesy aj znížiť byrokraciu. Prijatý bol aj zákon o výstavbe, ktorého účinnosť sa odsunula na apríl 2025, pretože na integrované posudzovanie stavebných povoľovacích procesov a vplyvov na životné prostredie sa štát technicky a personálne nestihol pripraviť.
Pohnúť so skostnatenými zákonmi bolo nevyhnutné. Pred začiatkom výstavby obyčajného domu, bytového domu alebo mrakodrapu robili nekonečné procesy stavebníkom i verejnosti byrokratické peklo, ktoré bolo v niektorých prípadoch vydieraním.
Kľúčové problémy
Developeri tvrdia, že niektoré problémy spojené s povoľovacími procesmi sú chronické a opakujú sa pri každom projekte. Stavebníci bez ohľadu na to, či ide o rodinný dom alebo rozsiahly projekt, nevedia pri stavebných plánoch kalkulovať s presnými termínmi jednotlivých fáz povoľovacieho konania. Je rozdiel, či svoj plán splnia do štyroch, šiestich alebo desiatich rokov, pretože čas je extrémne drahý.
Stavebné úrady aj z dôvodu obmedzenej personálnej kapacity a veľkého zaťaženia nestíhajú plniť zákonom stanovené termíny. Pravidlá sú navyše vágne a aplikujú sa inak na každom stavebnom úrade, zhodujú sa developeri. Neraz sa termíny umelo predlžujú opakovanými dožiadaniami, ale často nemajú zákonné odôvodnenie.
Do povoľovacích procesov vstupuje množstvo subjektov, ktoré brzdia proces neraz umelými a účelovými obštrukciami. Keď sú námietky úradmi zamietnuté, často sa zopakujú v ďalšom kole povoľovacieho procesu a bezdôvodne predlžujú výstavbu. Príkladom je práca Marcela Slávika, ktorý stojí na čele Združenia domových samospráv.
Považuje sa za „aktivistu“ a za ostatné desaťročie sa z neho stal postrach. Jeho združenie sa cielene zapája do povoľovacích procesov po celom Slovensku a viac-menej opakuje overený scenár. Zákon totiž upravuje, že časť projektov musí prejsť cez posudzovanie vplyvu na životné prostredie (EIA), kde sa dajú pripomienkovať plánované projekty, čo združenie Marcela Slávika naplno využíva. Používa zoznam vopred pripravených pripomienok, ktoré posiela k pripravovaným projektom.
Niekde zmysel majú, ale v mnohých prípadoch šlo o absurdné veci. Bývalý minister hospodárstva Richard Sulík (SaS) zozbieral svedectvá od stavebníkov a podal v roku 2021 na Slávika trestné oznámenie.
Opísal prípady Slovenských elektrární alebo mesta Malacky, kde Slávik požadoval zelenú strechu na cyklochodníkoch alebo fontány v priemyselných parkoch či pri logistických skladoch. Slávik sa na čas stiahol a po trestnom oznámení odkázal, že už nebude blokovať stavebníkov. Vydržalo mu to pár mesiacov, od roku 2021 je znova v plnej sile.
Slnečnice po dvoch rokoch od dokončenia
So Slávikom si svoje zažil developer Cresco Real Estate, ktorý stojí za rezidenčnou štvrťou Slnečnice na okraji Petržalky. Firma projekt Slnečnice POP, ktorý ponúka 379 nových bytov a apartmánov, skolaudovala v marci tohto roka. Tieto byty boli pritom postavené v lete 2022. Časový nesúlad je len výsledkom zvláštnych okolností.
Cresco malo pri tomto projekte všetko hotové a čakalo sa na kolaudačné rozhodnutie na vodné stavby. Až po jeho získaní sa dali skolaudovať aj dopravné stavby a hlavná stavba. Všetko sa však zaseklo na okresnom úrade. Aby Cresco získalo kolaudačné rozhodnutie, muselo sa majetkovoprávne vyrovnať s Bratislavskou vodárenskou spoločnosťou, čo developer spravil a kolaudačné rozhodnutie získal v októbri 2023. Zdalo sa, že je všetko na správnej ceste, ale vtedy sa ozvalo Združenie domových samospráv Marcela Slávika, ktoré sa proti kolaudácii odvolalo.
Okresný úrad odvolanie zamietol až v marci 2024, teda takmer po dvoch rokoch od ukončenia výstavby. Cresco sa k nepríjemnej skúsenosti odmietlo bližšie vyjadriť. Predchádzajúci príklad je dôkazom, že povoľovací proces je spletitou cestou s nášľapnými mínami. Ide o súbor vzájomne previazaných procesov, ktoré nakoniec vyústia do vydania stavebného povolenia.
„Z dôvodu zložitej a komplikovanej legislatívy, poddimenzovaného personálneho obsadenia úradov a inštitúcií, spôsobeného predovšetkým nedostatkom financií, ako aj disponibilných odborníkov, dochádza k výrazným časovým posunom vo všetkých konaniach,“ upozorňuje riaditeľ urban a biznis developmentu spoločnosti YIT Slovakia Radek Pšenička.
Bežne sa stáva, že účastníci konania namietajú skutočnosti, ktoré nie sú predmetom daného povoľovacieho procesu. Napríklad sa v EIA objavujú námietky týkajúce sa agendy, ktorá patrí do územného konania. „Nie je totiž účelom EIA posudzovať súlad projektu s územnými regulatívmi, ako je napríklad kód funkčného využitia územia či indexy zastavanosti a podlahových plôch,“ upozorňuje projektový manažér Corwinu Filip Gulan.
Starý územný plán
Oslovení developeri sa zhodli, že ďalším problémom je starý územný plán, ktorý nespĺňa parametre udržateľného mestského rozvoja v 21. storočí. Jeho zmeny a doplnky sú komplikované a časovo náročné. Zmeny územného plánu sú behom na dlhú trať.
„Neberieme to ako chybu magistrátu, tak sú skrátka v našich podmienkach nastavené procesy,“ upozorňuje Filip Gulan. Príkladom je bývalý závod Palmy na Račianskej ulici – developer Corwin si spravil počas podujatia Palma Live, keď otvorili brány bývalého závodu, dotazníkový prieskum cez agentúru AKO. Vzorkou bolo 480 respondentov (z takmer 5 500 dospelých návštevníkov).
„Z nich sa 86 percent vyjadrilo za čo najskoršie oživenie tohto spustnutého územia. Z priamych susedov to bolo až deväť z desiatich opýtaných,“ tvrdí Filip Gulan. Prevahu pozitívnych nálad voči revitalizácii Palmy potvrdili prieskumy agentúry AKO a Strategy consulting z rokov 2023, 2021 a 2020.
„Na prvý pohľad sa môže zdať, že tu nie je žiadny problém. Zmena územného plánu je vo verejnom záujme a susedia by sa čím skôr chceli zbaviť brownfieldu za svojimi oknami. Ale stále platí, že podľa územného plánu môže v Palme vyrásť zasa len nová fabrika,“ upozorňuje na limity územného plánu. Kým sa územný plán nezmení, musí developer aj obyvatelia okolia čakať. Zastarané sú nielen územné plány, ale aj mnohé normy.
Príkladom je požiarna norma, ktorá bráni využitiu dreva ako konštrukčného materiálu pri viacpodlažných budovách, alebo parkovacia, ktorá núti budovať obrovské podzemné priestory pre autá a predražuje tak projekty. Veľa výhrad smeruje aj k svetlotechnike či platným koeficientom, ktoré definujú zeleň v projektoch.
Zdržanie v Guthause
Jednou z dominánt Račianskej ulice v Bratislave je projekt Guthaus. Pozornosť okoloidúcich nepúta len výškou, ale aj architektúrou medzinárodného štúdia AllesWirdGut. Ponúka 290 bytov a patrí do portfólia developerskej spoločnosti Corwin.
S dokončením projektu sa rátalo pôvodne v roku 2021, ale skolaudovaný bol až začiatkom roka 2023. Corwin očakával, že povoľovanie výstavby nebude zložité, a projekt upravil tak, aby nebolo nutné nové územné konanie. Časť kancelárií premenil na byty, znížil zastavanosť, zvýšil priestor pre zeleň a počítal s parkom, cyklotrasou či zachovaním staršieho bunkra z prvej svetovej vojny. Do povoľovacích procesov sa však pravidelne angažovalo občianske združenie Biely kríž, ktoré napádalo a umelo predlžovalo jednotlivé konania.
„My aj stavebný úrad sme sa museli vyrovnať s viacerými obštrukciami či opakovanými námietkami, ktoré boli vskutku irelevantné,“ vysvetľuje Filip Gulan z Corwinu. Aktivisti vyčítali možné zhoršenie dopravnej situácie na Račianskej, preto žiadali nové dopravnokapacitné posúdenie, chceli sľúbenú občiansku vybavenosť a dokladovanie predĺženia Tomášikovej ulice k projektu.
„Členovia (OZ Biely kríž) pritom neraz nemali žiadnu vedomosť o týchto aktivitách a vedenie OZ, do ktorého patrili aj miestni poslanci, s nami odmietalo komunikovať,“ vraví Gulan.
Developer upozornil, že aktivisti rovnaké pripomienky poslali v rámci EIA, pri územnom aj stavebnom konaní, dokonca pri konaní o zmene stavby pred dokončením. Corwin aktivistom vyčítal, že dostatočne nepoznajú projektovú dokumentáciu a ich tvrdenia boli nesprávne. Všetky pripomienky okresný úrad zamietol, ale stálo to čas a nervy.
Developer tvrdí, že proti konštruktívnej kritike či diskusii so susedmi nemá nič, ale mali by to byť racionálne podnety. Podobnému sporu sa Corwin snažil preventívne vyhnúť v prípade Palmy. „Urobili sme mnoho krokov nad rámec bežnej informovanosti a participácie – od verejných vypočutí, distribúcie magazínu pre obyvateľov bezprostredného okolia brownfieldu až po komunikáciu na sociálnych sieťach,“ dodáva Gulan.
Prieťahy pri Rozete
Svojimi problémami si prešiel aj developer YIT Slovakia pri pokračovaní ružinovského projektu Rozeta. Plány na zástavbu medzi Záhradníckou a Bajkalskou sa objavili ešte v roku 2006. Vtedy tam mal byť postavený projekt Olympia od developera Atlas Real. Súčasťou projektu mala byť 115-metrová budova, ktorá mala byť vtedy najvyššia na Slovensku.
V roku 2008 prišla finančná kríza a ambiciózny projekt ostal len na papieri. Vlastník pozemkov sa dostal do konkurzu a pozemky získala Tatra Residence, teda dcérska spoločnosť Tatra banky. Tá vypísala architektonickú súťaž a celé územie sa rozdelilo na dve časti. V jednej mali byť kancelárie a v druhej byty. Pozemky pod rezidenčnou časťou kúpil developer YIT Slovakia a v roku 2022 dokončil prvú etapu Rozety.
Zároveň rozbehol prípravu na druhú etapu, kde však narazil na odpor. Už počas územného konania námietky proti druhej etape vyjadrili spoločnosti Záhradnícka Property, ktorá chystá kancelársku časť bývalej Olympie, a firma Aplex Turiec.
Stavebný úrad ich námietky zamietol, ale Alpex Turiec sa odvolal. Tvrdil, že druhá etapa je v rozpore s územným plánom. Okresný úrad odvolaniu nevyhovel a YIT Slovakia získal pred niekoľkými týždňami územné rozhodnutie, ale takmer 1,5 roka od začiatku príprav.
Rozhodnutie po rokoch
Príkladom prieťahov v konaniach je aj polyfunkčný projekt Nové centrum Ružinova. Developer MiddleCap má nahradiť skelet obchodného domu v bratislavskom Ružinove známy ako Hirošima. Projekt získal po rokoch stanovisko ministerstva životného prostredia v rámci EIA v októbri 2023. „Získať vyjadrenie ministerstva oprávňujúce investora konať ďalej v povoľovacom procese trvalo takmer 2,5 roka,“ reagoval Róbert Michalica z MiddleCapu.
Na získaní všetkých potrebných povolení na zmenu pôvodného projektu a začiatok výstavby novej podoby územia pracuje developer od začiatku roka 2021. A ani zďaleka nie je koniec, pretože developer stále nemá v rukách všetky stavebné povolenia, ktoré mu umožnia zbúrať zrúcaninu a začať s výstavbou projektu. Predpokladá sa, že by to mohlo trvať v ideálnom prípade rok. Už dnes je zrejmé, že s búraním skeletu nepočíta MiddleCap skôr ako v roku 2025. V prípade prvých troch veží Sky Parku sa na záväzné stanovisko hlavného mesta čakalo dokonca sedem rokov.
„Kolega, ktorý to riešil, absolvoval asi 150 oficiálnych stretnutí k tomuto projektu. A to ste ešte pred územným a stavebným konaním,“ upozorňuje šéf Alto Real Estate Rastislav Valovič. Od začiatku procesov po dokončenie prvých troch veží to trvalo 10 až 11 rokov. V tejto oblasti Valovič zaznamenal posun a je zrejmé, že aktuálne vedenie Bratislavy tento problém vnímalo, a posun v danej oblasti je markantný.
„Aj preto diskusie, ktoré hovoria o potrebe urýchlenia, zefektívnenia a stransparentnenia povoľovacieho procesu, sú relevantné. Či už formou novej stavebnej legislatívy, ktorá mala platiť od apríla tohto roka a jej účinnosť bola posunutá o rok, alebo formou opravy starej legislatívy,“ dodáva Rastislav Valovič.
Prieťahy pri doručovaní pošty
Zákon o správnom konaní definuje lehoty na doručovanie, reakčnú lehotu na pripomienky či na prípadné odvolanie. Okruh účastníkov v žiadosti napríklad o územné rozhodnutie definuje navrhovateľ, v tomto prípade developer. Účastníkmi konania sú zároveň všetci tí, ktorí boli účastníkmi v procese EIA. Automaticky sa stávajú účastníkmi všetkých konaní až po stavebné povolenie. A tu nastávajú dva problémy, ktoré sú na prvý pohľad banálne, ale o to ťažšie pre developerov. Dokážu ovplyvniť to, či schvaľovacie procesy meškajú alebo nie.
Prvým sú adresy účastníkov, ktoré sa zisťujú priamo z ich podaní alebo z katastra nehnuteľností. Tieto adresy bývajú často neaktuálne z dôvodu presťahovania, predaja nehnuteľnosti alebo presťahovania sa do zahraničia. Druhou výzvou sú zákonom stanovené lehoty. Každý účastník musí byť informovaný napríklad o začatí konania, čo sa deje doručením listovej zásielky na adresu s odbernou lehotou na pošte v trvaní 18 dní.
Následne má účastník lehotu na reakciu spravidla od 7 do 15 pracovných dní. Ak v lehote 18 dní nepreberie na pošte zásielku, list sa vracia na stavebný úrad. Doručením na stavebný úrad sa ráta nová lehota na reakciu 7 až 15 pracovných dní. Ide o takzvanú fikciu doručenia. Nepreberanie zásielok je vážny problém, ktorému čelí napríklad developer Immocap.
„Ide o veľkú komplikáciu v projekte. Napríklad omeškanie pri územnom rozhodnutí v prípade jednej osoby, kde sa posielanie opakuje trikrát, predstavuje až tri mesiace,“ upozorňuje riaditeľ developmentu spoločnosti Immocap Jakub Gossányi.
Projekt, ktorého sa problém týka, však nekonkretizuje. V niektorých prípadoch účastníci preberajú zásielky až v posledný možný deň na pošte, čím vytvárajú obštrukcie a naťahujú lehotu o ďalšie dni až týždne. Keďže platí pravidlo, že sa musí počkať na posledného, v prípade konaní, kde figuruje 20 rôznych subjektov, to môže zabrzdiť proces rovnako, akoby všetci 20 nereagovali.
Existuje aj forma doručovania verejnou vyhláškou. To znamená, že sa nedoručuje osobitne každému účastníkovi, ale zverejňuje sa formou úradnej tabule alebo iného miesta podľa usmernenia obce alebo mestskej časti, napríklad prostredníctvom elektronickej úradnej tabule.
„Pri právnických osobách funguje elektronická schránka, no fyzické osoby nemajú povinnosť ju mať. Je to škoda, celý proces by to mohlo výrazne urýchliť,“ hovorí Jakub Gossányi. V konaniach sa Immocap dokonca stretol s takzvaným duchom. Je to záškodník, ktorý sa do procesu EIA prihlási s vymysleným menom a neexistujúcou adresou, často len schránkou. Tento „duch“ následne figuruje v celom povoľovacom procese, nepreberá poštu a jeho jediným cieľom je brzdiť všetky konania.
V hraničnom prípade môže pri EIA, územnom rozhodnutí a stavebnom povolení takýto tzv. duch zbrzdiť projekt až o rok. Každý mesiac prieťahov stojí developera peniaze. „Pri projekte The Mill (stredný projekt) by zdržanie jeden mesiac predstavovalo na finančných a projektových nákladoch (projekcia, réžia, mzdy, prestoje) zhruba 20-tisíc eur,“ upozorňuje Gossányi. Nehovoriac o dôsledkoch meškania, napríklad na optimálne obdobie pre začiatok výstavby, spustenie predaja či obstarávanie materiálov a stavebných prác. Skrátka, ak sa niekedy hovorí, že čas sú peniaze, v prípade real estate developmentu to platí dvojnásobne.
