Ceny nehnuteľností v Bratislave stále stúpajú. Ako na dostupnejšie bývanie?

Bratislava má problém s nedostatkom bytov. Tento fakt môžete ignorovať, ale nemôžete ho poprieť. Ceny nehnuteľností stúpajú. Analytici predpokladajú, že ak sa nič nezmení, stanú sa pre mnohých ľudí žijúcich v hlavnom meste luxusom, ktorý si nebudú môcť dovoliť.

Ceny nehnuteľností začali stúpať na celom Slovensku po kríze z rokov 2008 – 2009. Krivka začala opäť rásť v roku 2015. Za pol dekády sú nehnuteľnosti v Bratislavskom kraji drahšie o približne 40 percent.

Priemerná cena voľných bytov v hlavnom meste ku koncu prvého kvartálu 2021 dosiahla hodnotu 2 844 eur/m². Aj vysoká cena je jedným z dôvodov, prečo spotrebitelia kúpu nehnuteľnosti neodkladajú – boja sa, že kým budú čakať, byty opäť zásadne zdražejú.

Prečo sú vysoké ceny

Na prvý pohľad to môže vyzerať, že vysoké ceny pri nových projektoch si developeri vyrubili preto, že môžu. Realita je však o niečo sofistikovanejšia. Dalo by sa všeobecne konštatovať, že ponuka v súčasnosti nevie uspokojiť dopyt. Podľa analýzy realitnej spoločnosti Lexxus ku koncu apríla 2021 v hlavnom meste ponúkalo nové byty 78 developerských projektov.

V porovnaní s predchádzajúcim kvartálom je v ponuke o štyri projekty menej. Ponuka nových bytov stúpla len o 733 bytových jednotiek, čo predstavuje medzikvartálny pokles takmer o 21,6 %. Počas prvých troch mesiacov tohto roka navyše kompletne vypredalo svoju ponuku až 11 developerských projektov. Len tretíkrát od krízy v roku 2009 pritom klesol počet voľných bytov pod psychologickú hranicu 2 000 jednotiek.

Počet predaných bytov v bratislavských novostavbách sa pritom zvýšil. Počas prvých troch mesiacov tohto roka sa podarilo zazmluvniť 997 bytov. Medzikvartálne sa tak ich počet zvýšil o 17,4 % a vzrástol aj oproti rovnakému obdobiu minulého roka, a to viac ako o tretinu, čiže o 28 %. Na trhu starších, tzv. sekundárnych bytov, klesla ponuka nehnuteľností o viac ako 8,5 %.

Prečo je to tak? Koronavírus skomplikoval situáciu v stavebníctve prevažne na začiatku, keď firmy bojovali s výpadkami zahraničných pracovníkov. Všetci veľkí developeri sa však veľmi rýchlo spamätali a hovoria, že im pandémia výrazne nezasiahla do harmonogramov. Z dlhodobého hľadiska však výstavbu často brzdí legislatíva.

Stavať treba výrazne viac

Ako podotýka výkonný riaditeľ Inštitútu urbánneho rozvoja (IUR) Juraj Suchánek, zlú situáciu si už uvedomilo aj samotné mesto. V Koncepcii mestskej bytovej politiky 2020 – 2030 (schválenej vo februári 2021 MsZ) sa uvádza:

„Dostupné údaje o cenách nehnuteľností a príjmoch naznačujú, že cenová dostupnosť bytov v Bratislave sa v posledných rokoch zhoršuje. Vyplýva to z pretrvávajúceho dopytu po bývaní pri stagnujúcej ponuke nových bytov v meste.“

Ak rapídne nezvýšime tempo novej výstavby, počet chýbajúcich bytov bude naďalej rásť.

„Prvýkrát sme od mesta nahlas počuli, že zvyšovanie ročného prírastku počtu bytov je nevyhnutné na spomalenie rastu cien bytov a na zlepšenie dostupnosti bývania. Súčasná miera prírastku nových bytov nie je dostačujúca na dosiahnutie európskeho štandardu v rozsahu bytového fondu. Zjednodušene povedané, stavať treba výrazne viac,“ hovorí Suchánek.

Keď sa pozrieme na dáta, môžeme vidieť, že minulý rok skolaudovali najmenej bytov v hlavnom meste za posledné štyri roky. Ak chceme vedieť, aké čísla môžeme očakávať v budúcnosti, musíme sa pozrieť na záväzné stanoviská, ktoré vydáva magistrát hlavného mesta. Tie vydáva mesto na potreby územného konania ako dotknutý orgán podľa § 140a ods. 2 zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku.

„Vydané stanoviská, ktoré mesto zverejňuje na svojej webovej stránke, tak poskytujú kompletný obraz o stavebných zámeroch v úvodnej etape povoľovacieho procesu. Žiaľ, mesto v minulosti nespracovávalo dáta obsiahnuté v jednotlivých stanoviskách. Na konci roka tak nebola k dispozícii informácia, s akým počtom bytových jednotiek mesto súhlasilo a koľko zamietlo,“ upozorňuje Suchánek.

Záväzné stanoviská vs. dokončené byty

V analýze, ktorú IUR spracoval, individuálne prešli všetky zverejnené záväzné stanoviská mesta za dva posledné roky.

„Už v roku 2019 záväzné stanoviská vytvorili priestor pre vznik 3 050 bytov. Upozorňovali sme, že keďže nie všetky projekty sa nakoniec aj úspešne realizujú, je toto číslo veľmi nízke. Rok 2020 však priniesol ešte horšie výsledky. Súhlasné stanovisko získalo len 1957 bytových jednotiek. Uvedené počty znamenajú, že povoľovací proces v posledných dvoch rokoch začalo o vyše 1 000 bytových jednotiek menej, ako sa v rovnakom období kolaudovalo,“ dodáva.

Dáta podľa Suchánka naznačujú, že namiesto potrebného zrýchlenia tempa rastu bytovej výstavby v Bratislave nám hrozí spomalenie. Situáciu však nezachráni len zvýšená aktivita developerov. Tá je podmienená nevyhnutnými krokmi na strane mesta.

V návrhovej časti už vyššie uvedenej koncepcie mesto uvádza, že na zvýšenie dostupnosti bývania je nevyhnutné prijať v územnoplánovacej oblasti také opatrenia, ktoré zefektívnia využívanie jestvujúceho územia a jestvujúcej infraštruktúry mesta.

Jednoducho povedané, nevyhnutnosťou je aktualizácia územného plánu mesta. Komerčný sektor aj experti dlhodobo vysielajú signály bratislavskému magistrátu, že nový územný plán by mal byť v prvom rade flexibilnejší.

Súčasné vedenie magistrátu dáva za pravdu v tom, že zmeny sú potrebné a zatiaľ hovorí o menších, tematickejších balíčkoch, ktoré prinesú častejšie zmeny. Začína sa pracovať aj na novom územnom pláne, no jeho príprava ešte potrvá.

Tempo výstavby treba zvýšiť

„Pozitívom je, že koncepcia vo svojej návrhovej časti uvádza jasne definované priority na nasledujúce obdobie. Je však mimoriadne dôležité realizovať ich čím skôr a komplexne. Ak rapídne nezvýšime tempo novej výstavby, počet chýbajúcich bytov bude naďalej rásť a dobiehanie dlhu bude časovo náročnejšie a nákladnejšie,“ hodnotí Suchánek.

Zrýchlenie výstavby má riešiť aj aktuálna novinka bratislavského magistrátu. Vybavovanie záväzných stanovísk má uľahčiť novinka – online podávanie žiadostí. Útvary magistrátu si tak nemusia podklady posúvať medzi sebou, ale v elektronickom systéme prídu naraz všetkým oddeleniam vrátane hlavnej architektky, komisie pre územný rozvoj či MIB a tie môžu zámery posudzovať paralelne.

„Budeme sa tiež snažiť, aby developeri konzultovali s mestom predtým, ako žiadosť podajú. Tým by sa mal proces takisto urýchliť,“ uviedol pre Trend primátor Matúš Vallo.

Čo prinesie novela stavebného zákona?

Ďalšie zmeny má priniesť dlho diskutovaná novela stavebného zákona. Tá počíta s povoľovaním stavieb, ktoré bude trvať maximálne dva mesiace. Keď ho poslanci schvália, zrušilo by sa územné konanie. Ideou je integrovať dve samostatné po sebe nasledujúce konania, kde sa vo veľkej miere duplikujú ako účastníci, tak aj pripomienky.

Procesy by sa mali digitalizovať, čo v roku 2021 možno len chváliť. Uvidíme, ako to bude vyzerať v praxi. Podľa IUR sa dá predpokladať, že zjednodušenie a skrátenie konaní povedie k rastu stavebnej produkcie o 5 % až 10 %. Čo developerov v novele zákona nepoteší, je zásadné zvýšenie poplatkov za povolenie stavby na 1,25 % stavebných nákladov.

Napríklad pri bytovke s investičnými nákladmi 5 mil. € tak bude po novom poplatok vo výške 62 500 eur, zatiaľ čo v minulosti by investor zaplatil poplatok za územné rozhodnutie a stavebné povolenie bytového domu vo výške 250 eur.

Priemerná cena voľných bytov v hlavnom meste ku koncu prvého kvartálu 2021 dosiahla hodnotu 2 844 eur/m².

„Plne si uvedomujeme možné benefity, ktorý nový stavebný zákon prinesie po skončení prechodného obdobia tak stavebníkom, ako aj štátu. Stavebníctvo samotné predstavuje výrazný podiel na HDP, je významným zamestnávateľom, ale aj tvorcom životného prostredia v mestách a obciach,“ hovorí Juraj Suchánek.

„Funkčné územné plánovanie a kvalitné procesy povoľovania stavieb sú prínosom aj pre štát a samosprávy. Kvalitná regulácia prináša aj vyššie príjmy pre štát, preto by jej finančné náklady nemal znášať len stavebník,“ dodáva. Radikálne zvýšenie poplatku považuje za nesprávne a predpovedá, že môže mať dopad na konečnú cenu nehnuteľností.

Pomôžu nájomné byty?

Optimizmus, že v budúcnosti bude v hlavnom meste viac dostupného bývania, si však ponechajme. Pomôcť môžu aj štátne nájomné byty, ktoré sú opäť bližšie k realite. V návrhu urbanistickej štúdie Bratislava vybrala trinásť lokalít, v ktorých by v budúcnosti mohli stáť. Nachádzajú sa v mestských častiach Ružinov, Rača, Dúbravka a Petržalka.

Štúdia má preveriť jednotlivé lokality a na základe jej vyhodnotenia bude spracovaný čistopis ako podklad na zmeny a doplnky územného plánu mesta. Ešte v roku 2019 Vallo vyhlásil, že ambíciou magistrátu je nastaviť systém výstavby tak, aby mesto mohlo zabezpečovať 200 nájomných bytov ročne v nasledujúcich desiatich rokoch.

Bratislave podľa neho chýba celkovo 40-tisíc bytov a treba vytvoriť približne 4-tisíc mestských nájomných bytov. Do konca volebného obdobia v roku 2022 chce mať pripravených alebo rozpracovaných približne 1 000 bytových jednotiek.

Článok bol publikovaný v časopise ASB 05/2021.