Analytik Dominik Hapl: Developeri nie sú pod tlakom, aby stavali za každú cenu

Ochladzovanie slovenského realitného trhu na strane ponuky a dopytu spôsobilo, že developeri zásadnejším spôsobom premýšľajú o tom, či dostanú úver od banky, či má ekonomický zmysel postaviť projekt pri súčasných cenách.

Pre ASB to uviedol analytik skupiny Across Dominik Hapl s tým, že developeri si testujú dopyt na trhu. Skupina pôsobí v rôznych oblastiach vrátane real estate a správy investícií. Ceny na realitnom trhu klesnú podľa neho vtedy, keď bude veľa predávajúcich tzv. z nutnosti. Ale ak má developer nastavené financovanie tak, že môže byty predať aj o pol roka, tak nemusí znižovať ceny.

Ochladzovanie slovenského realitného trhu na strane ponuky a dopytu spôsobilo, že developeri zásadnejším spôsobom premýšľajú o tom, či dostanú úver od banky, či má ekonomický zmysel postaviť projekt pri súčasných cenách.

„V 2022 končila hypotéka len 15 % z tých, ktorí ju platili. V roku 2023 to bude 15 % a v roku 2024 to bude 30 %. Rast úrokových sadzieb za minulý rok pocítili tí, ktorí si zobrali vtedy hypotéku a 15% zo súčasných platcov hypotéky, takže 85 % stále nepocítilo zmenu úrokových sadzieb,“ priblížil analytik Hapl.

Pripomenul obdobie finančnej krízy v rokoch 2007 a 2008, keď bolo na Slovensku veľa nezamestnaných a ceny nehnuteľností klesli o 20%. Ak dnes hovoríme o znížení cien, tak je to v rozmedzí 5 až 10 % maximálne, konštatoval.

Väčšina developerov sa spolieha na bankové financovanie, pretože často býva najlacnejšie. Projekt je možné  dofinancovať peniazmi investorov prostredníctvom emisie dlhopisov. Investori kupujú takéto korporátne dlhopisy s fixným výnosom, ale Hapl pripomenul, že pre developera je to často drahšie ako bankové financovanie.

Pri takomto druhu financovania však majú väčšiu voľnosť v porovnaní s podmienkami banky, kde potrebujú splniť úroveň predpredaj bytov a podobne. Emisia dlhopisov je však spojená s vyššími nákladmi pre developera a vyššími výnosmi pre investorov.

Podľa skúseností skupiny nie sú developeri pod extrémnym tlakom stavať za každú cenu. Keď nie je v predpredaji taký záujem o byty ako potrebujú, počkajú si a začnú s financovaním a pol roka alebo o rok. „Nemám pocit, že majú zásadný problém. Banka si dáva záležať, aby poskytla financovanie kvalitnému developerovi, menej kvalitnému dáva vyššie úroky. Tí si musia rozmyslieť, či na to pristúpia,“ uviedol Hapl.