Analytik Martin Lazรญk: Ceny starลกรญch bytov sa vracajรบ do roku 2021. Trh s nรกjmami je stรกle pod tlakom
Slovenskรฝ realitnรฝ trh vย poslednรฝch mesiacoch chladne aj po smrลกti rastu รบrokov hypotekรกrnych รบverov, ktorรก sa zaฤala na jar 2022.
Mnohรญ zรกujemci preto dobre zvaลพujรบ nรกkup novej nehnuteฤพnosti. Analytika Nรกrodnej asociรกcie realitnรฝch kancelรกriรญ Martina Lazรญka sme sa spรฝtali kam mรดลพu รบroky stรบpnuลฅ tento rok, ceny bytov vย krajskรฝch ย mestรกch ajย na trh nรกjmami po uteฤeneckej krรญze.
Ako ovplyvnil rast รบrokovรฝch sadzieb v roku 2022 ฤพudรญ, ktorรญ kupujรบ nehnuteฤพnosti ako investรญciu? Akรฉ nehnuteฤพnosti preferujรบ za poslednรฉ mesiace?
Avizovanรฉ a oฤakรกvanรฉ zvyลกovanie รบrokovรฝch sadzieb zvรฝลกilo tempo rastu realitnรฉho trhu na zaฤiatku roka 2022. Dopyt kulminoval, pretoลพe kupujรบci chceli vyuลพiลฅ historicky najniลพลกie รบrokovรฉ sadzby, vrcholil aj trh s refinancovanรญm hypotรฉk. Samotnรฉ refinancovanie hypotรฉk tvorilo viac ako polovicu hypotekรกrneho trhu v prvej polovici roka 2022.
Z trhu sa stiahli hypotekรกrni investori, teda klienti, ktorรญ kupovali ฤalลกรญ byt na hypotรฉku ako svoje dรดchodkovรฉ zabezpeฤenie, alebo vรฝhฤพadovo pre svoje deti. Ostรกvajรบ hotovostnรญ investori, ktorรญ sa obรกvajรบ vysokej inflรกcie. Zรกroveล si vลกak uvedomujรบ svoju vรฝhodu na trhu a uลพ odvรกลพnejลกie a aj รบspeลกnejลกie poลพadujรบ zฤพavu z inzerovanรฝch cien.
Sรบ oprรกvnenรฉ oฤakรกvania kupujรบcich, ลพe ceny nehnuteฤพnostรญ, napr. starลกรญch bytov, ploลกne vรฝrazne klesnรบ? ฤi je to skรดr vec konkrรฉtnej lokality?
Tak ako nie sรบ pravdivรฉ ploลกnรฉ nรกrasty cien nehnuteฤพnostรญ, nie je tomu tak ani pri poklese. Samozrejme, ลพe sa bude daลฅ vypoฤรญtaลฅ priemer poklesu cien. Ale nie je pravidlo, ลพe vลกetky ceny nehnuteฤพnostรญ sรบ niลพลกie. Trh sa vracia do normรกlnych koฤพajรญ. Situรกcia s medziroฤnรฝm nรกrastom cien o 20 % je dlhodobo neudrลพateฤพnรก.
Eurรณpska centrรกlna banka (ECB) chce ฤalej zvyลกovaลฅ sadzbu, ฤo ovplyvnรญ aj banky na Slovensku. Bude ย jar na Slovensku v znamenรญ zvyลกovania sadzieb? Mรดลพe by pre banky hranica cca 6%, aby to boli pre klienta eลกte zaujรญmavรฉ ?
Hlavnรฝm impulzom spomalenia realitnรฉho trhu bol nรกrast รบrokovรฝch sadzieb hypotรฉk. Na nรกladu na trhu negatรญvne vplรฝvajรบ aj ฤalลกie faktory, ฤi uลพ je to vojna na Ukrajine, zvyลกovanie cien energiรญ, rastรบca inflรกcia, celkovรฉ zvyลกovanie neistoty.
Nepredpokladรกm, ลพe by sa sadzby hypotรฉk zvรฝลกili nad รบroveล 6 %. Banky skรดr ฤi neskรดr budรบ potrebovaลฅ novรฝch hypotekรกrnych klientov a zaฤne fungovaลฅ konkurencia s akciami na atraktรญvne sadzby. Budรบ vลกak na รบrovni 3% – 5% ย podฤพa obdobia fixรกcie ako aj hlavnej sadzby urฤenej ECB.
Akรฝ bol vรฝvoj cien 3-izbovรฝch novostavieb a starลกรญch bytov za uplynulรฝ poslednรฝ ลกtvrลฅrok 2022 ย v krajskรฝch mestรกch a Bratislave?
Cenovky novostavieb ostali rovnakรฉ, teda mรดลพeme hovoriลฅ o ukonฤenรญ obdobia prudkรฉho rastu cien. Zรกroveล uลพ nepribudol v tomto obdobรญ ลพiaden prรฉmiovรฝ projekt, ktorรฝ by zvรฝลกil priemer cien. Pri starลกรญch bytoch sme okrem spomalenia tempa rasu cien, a to uลพ cez leto, zaznamenali aj pokles cien v niektorรฝch lokalitรกch a typoch bytov. Ceny starลกรญch bytov sa tak pozvoฤพna vracajรบ do cien roku 2021. Situรกcia je veฤพmi podobnรก vo vลกetkรฝch krajskรฝch mestรกch.
Vojna na Ukrajine pokraฤuje, Rusko bombarduje infraลกtruktรบru a je moลพnรก ฤalลกia vlna uteฤencov. Stabilizovala sa situรกcia s nรกjmami po vlne uteฤencov v krajskรฝch mestรกch?
Trh s nรกjmami je stรกle pod tlakom, a to nielen z dรดvodu vojny na Ukrajine ale aj z dรดvodu mobility pracovnej sily. ฤalลกรญm faktorom, ktorรฝ prispieva k zvรฝลกeniu dopytu po nรกjme nehnuteฤพnostรญ, je vysokรก cena nehnuteฤพnostรญ v kombinรกciรญ s vysokรฝm รบrokovรฝmi sadzbami. Preto sa ฤasลฅ potenciรกlnych kupujรบcich presunula do segmentu nรกjmov.ย Z tohto dรดvodu zaznamenรกvame mierny rast priemernej ceny prenรกjmov na realitnom trhu.