Bratislava, byty, Ilustraฤnรก foto

Analytik Martin Lazรญk: Ceny starลกรญch bytov sa vracajรบ do roku 2021. Trh s nรกjmami je stรกle pod tlakom

Slovenskรฝ realitnรฝ trh vย poslednรฝch mesiacoch chladne aj po smrลกti rastu รบrokov hypotekรกrnych รบverov, ktorรก sa zaฤala na jar 2022.

Mnohรญ zรกujemci preto dobre zvaลพujรบ nรกkup novej nehnuteฤพnosti. Analytika Nรกrodnej asociรกcie realitnรฝch kancelรกriรญ Martina Lazรญka sme sa spรฝtali kam mรดลพu รบroky stรบpnuลฅ tento rok, ceny bytov vย krajskรฝch ย mestรกch ajย na trh nรกjmami po uteฤeneckej krรญze.

Ako ovplyvnil rast รบrokovรฝch sadzieb v roku 2022 ฤพudรญ, ktorรญ kupujรบ nehnuteฤพnosti ako investรญciu? Akรฉ nehnuteฤพnosti preferujรบ za poslednรฉ mesiace?

Avizovanรฉ a oฤakรกvanรฉ zvyลกovanie รบrokovรฝch sadzieb zvรฝลกilo tempo rastu realitnรฉho trhu na zaฤiatku roka 2022. Dopyt kulminoval, pretoลพe kupujรบci chceli vyuลพiลฅ historicky najniลพลกie รบrokovรฉ sadzby, vrcholil aj trh s refinancovanรญm hypotรฉk. Samotnรฉ refinancovanie hypotรฉk tvorilo viac ako polovicu hypotekรกrneho trhu v prvej polovici roka 2022.

Z trhu sa stiahli hypotekรกrni investori, teda klienti, ktorรญ kupovali ฤalลกรญ byt na hypotรฉku ako svoje dรดchodkovรฉ zabezpeฤenie, alebo vรฝhฤพadovo pre svoje deti. Ostรกvajรบ hotovostnรญ investori, ktorรญ sa obรกvajรบ vysokej inflรกcie. Zรกroveลˆ si vลกak uvedomujรบ svoju vรฝhodu na trhu a uลพ odvรกลพnejลกie a aj รบspeลกnejลกie poลพadujรบ zฤพavu z inzerovanรฝch cien.

Martin Lazรญk, analytik NARKS
Martin Lazรญk, analytik NARKS | Zdroj: archรญv redakcie

Sรบ oprรกvnenรฉ oฤakรกvania kupujรบcich, ลพe ceny nehnuteฤพnostรญ, napr. starลกรญch bytov, ploลกne vรฝrazne klesnรบ? ฤŒi je to skรดr vec konkrรฉtnej lokality?

Tak ako nie sรบ pravdivรฉ ploลกnรฉ nรกrasty cien nehnuteฤพnostรญ, nie je tomu tak ani pri poklese. Samozrejme, ลพe sa bude daลฅ vypoฤรญtaลฅ priemer poklesu cien. Ale nie je pravidlo, ลพe vลกetky ceny nehnuteฤพnostรญ sรบ niลพลกie. Trh sa vracia do normรกlnych koฤพajรญ. Situรกcia s medziroฤnรฝm nรกrastom cien o 20 % je dlhodobo neudrลพateฤพnรก.

Eurรณpska centrรกlna banka (ECB) chce ฤalej zvyลกovaลฅ sadzbu, ฤo ovplyvnรญ aj banky na Slovensku. Bude ย jar na Slovensku v znamenรญ zvyลกovania sadzieb? Mรดลพe by pre banky hranica cca 6%, aby to boli pre klienta eลกte zaujรญmavรฉ ?

Hlavnรฝm impulzom spomalenia realitnรฉho trhu bol nรกrast รบrokovรฝch sadzieb hypotรฉk. Na nรกladu na trhu negatรญvne vplรฝvajรบ aj ฤalลกie faktory, ฤi uลพ je to vojna na Ukrajine, zvyลกovanie cien energiรญ, rastรบca inflรกcia, celkovรฉ zvyลกovanie neistoty.

Nepredpokladรกm, ลพe by sa sadzby hypotรฉk zvรฝลกili nad รบroveลˆ 6 %. Banky skรดr ฤi neskรดr budรบ potrebovaลฅ novรฝch hypotekรกrnych klientov a zaฤne fungovaลฅ konkurencia s akciami na atraktรญvne sadzby. Budรบ vลกak na รบrovni 3% – 5% ย podฤพa obdobia fixรกcie ako aj hlavnej sadzby urฤenej ECB.

Akรฝ bol vรฝvoj cien 3-izbovรฝch novostavieb a starลกรญch bytov za uplynulรฝ poslednรฝ ลกtvrลฅrok 2022 ย v krajskรฝch mestรกch a Bratislave?

Cenovky novostavieb ostali rovnakรฉ, teda mรดลพeme hovoriลฅ o ukonฤenรญ obdobia prudkรฉho rastu cien. Zรกroveลˆ uลพ nepribudol v tomto obdobรญ ลพiaden prรฉmiovรฝ projekt, ktorรฝ by zvรฝลกil priemer cien. Pri starลกรญch bytoch sme okrem spomalenia tempa rasu cien, a to uลพ cez leto, zaznamenali aj pokles cien v niektorรฝch lokalitรกch a typoch bytov. Ceny starลกรญch bytov sa tak pozvoฤพna vracajรบ do cien roku 2021. Situรกcia je veฤพmi podobnรก vo vลกetkรฝch krajskรฝch mestรกch.

Vojna na Ukrajine pokraฤuje, Rusko bombarduje infraลกtruktรบru a je moลพnรก ฤalลกia vlna uteฤencov. Stabilizovala sa situรกcia s nรกjmami po vlne uteฤencov v krajskรฝch mestรกch?

Trh s nรกjmami je stรกle pod tlakom, a to nielen z dรดvodu vojny na Ukrajine ale aj z dรดvodu mobility pracovnej sily. ฤŽalลกรญm faktorom, ktorรฝ prispieva k zvรฝลกeniu dopytu po nรกjme nehnuteฤพnostรญ, je vysokรก cena nehnuteฤพnostรญ v kombinรกciรญ s vysokรฝm รบrokovรฝmi sadzbami. Preto sa ฤasลฅ potenciรกlnych kupujรบcich presunula do segmentu nรกjmov.ย  Z tohto dรดvodu zaznamenรกvame mierny rast priemernej ceny prenรกjmov na realitnom trhu.