Realitný trh na Slovensku klesá, cenové dno v prvom polroku nedosiahne

O situácii na trhu s nehnuteľnosťami sme sa rozprávali s analytikom Realitnej únie SR Vladimírom Kubrickým. Povedal že politika Európskej centrálnej banky smeruje k tomu, že na hypotékach už čoskoro môžeme vidieť úrokové sadzby cca 5 %.

Realitný trh postupne chladne od jari minulého roka, keď banky začali postupne a v celkom rýchlom tempe zvyšovať úrokové sadzby hypotekárnych úverov. K tomu sa pridali zdražovanie, vrátane nákladov na bývanie, a stúpajúca inflácia, ktorá by v krajinách únie mala dosiahnuť vrchol v prvom štvrťroku 2023. V decembri 2022 dosiahla u nás úroveň 15,4 %.

Po dlhom čase je realitný trh trhom kupujúceho. Ako sa s týmto faktom vyrovnali predávajúci, zahrnuli do očakávaní, že sadzby úverov stúpajú a počet kupujúcich je menší?

Reakcie predávajúcich na novú situáciu sú rôzne. Kto chce nehnuteľnosť predať a nie predávať, musí si zložiť ružové okuliare. Stanoviť reálnu predajnú cenu je alfa a omega. Maklér musí vysvetliť predávajúcemu, či jeho nehnuteľnosť bude pri danej cene niekoho zaujímať aj pri dnešných úrokových sadzbách 4 % na hypotéky. Majiteľ je náchylnejší počúvať, ak sa s predajom ponáhľa.

Pre banku je veľmi dôležitá lokalita pri oceňovaní nehnuteľnosti, tá je nemenná. Ako je to pre kupujúceho? Uprednostní lokalitu pred cenou? Idú kupujúci na doraz pri hypotéke?

Aktuálne to vyzerá, že cena vyhráva nad lokalitou. Je to preto, lebo veľa kupujúcich ide s cenou na doraz. Financovanie nehnuteľnosti je dnes čoraz viac napäté, čo znižuje priestor záujemcov o kúpu. Pri výbere bytu či domu cena vyhráva nad lokalitou. Ak sa však predstavy kupujúcich líšia od reality až príliš, ľudia na riešenie vlastného bývania často rezignujú. Zostávajú v mama hoteli či nájme.

Trvá záujem o kúpu bytu v Bratislave od ľudí z regiónov? A na opačnej strane, rastie predaj rodinných domov v bratislavskom kraji  a kúpa bytov v hlavnom meste?

Byty v Bratislave sú najdrahšie v celej krajine. Nečudo, že ľudia, ktorí sem prichádzajú pracovať, začínajú väčšinou v nájmoch. Dostupnosť vlastného bývania sa aktuálne ešte zhoršuje, takže o kúpe bytu v hlavnom meste zostáva mnohým podnájomníkom len ďalej snívať. Východiskom môže byť byt v okolí Bratislavy, ani to však dnes už nie je lacné riešenie. Napríklad Senec či Pezinok patria k najdrahším mestám na Slovensku a cenami bytov predbiehajú aj viaceré krajské mestá.

Je zo strany kupujúcich záujem aj o byty v pôvodnom stave pred zrekonštruovanými?

Pri kúpe dnes často rozhoduje najnižšia cena. Keďže byty v pôvodnom stave sú lacnejšie, časť záujemcov volí túto alternatívu. Robia tak niekedy aj za cenu nižšieho štandardu bývania, t. j. nechávajú si rekonštrukciu nehnuteľnosti do budúcnosti.

Aj Národná banka Slovenska reagovala na vysoký počet hypoték, ktorý budú klienti bánk splácať v budúcnosti aj v dôchodkovom veku. Sú takíto klienti v súčasnosti stále rizikovou skupinou, ktorá môže mať problémy pri splácaní?

Vzhľadom na výpadok pracovných príjmov ľudí v dôchodkovom veku a slovenskú výšku dôchodkov môže byť splácanie hypotéky tejto skupiny obyvateľstva sporné. Na druhej strane ide o ľudí, ktorí úver dokážu pomerne ľahko predčasne splatiť. Stačí im vymeniť svoj trojizbový byt za menšiu nehnuteľnosť.

Kam sa presunuli klienti, ktorí kupovali investičné nehnuteľnosti za hypotéky s nižšou úrokovou sadzbou? Čakajú na nižšie úroky?

Realitným investorom, ktorí nehnuteľnosť kupovali na hypotéku, začala červená kontrolka blikať už po začiatku pandémie koronavírusu. Ceny nájmov klesali, niektoré dokonca zívali prázdnotou. Koncept splácania hypotéky prenájmom sa otriasal v základoch. Zvyšovanie úrokov na hypotékach dalo stopku asi aj posledným mohykánom tohto typu realitného investovania. Hovoriť o tom, kedy sa vrátia na trh, je predčasné. Obraz o nehnuteľnostiach, ktorých cena rastie ako strom do neba, sa totiž práve rúca.

V krajských mestách Nitra a Trenčín sú dlhodobo nízke ceny bytov. V Nitre pritom pred pár rokmi postavili veľkú automobilku. Čím to je?

Príchod automobilky do Nitry realitný trh výrazne oživil. Ceny nehnuteľností od podpisu memoranda o porozumení, ktoré slovenská vláda podpísala s britskou spoločnosťou v auguste 2015, sa v najbližších troch rokoch zvyšovali oveľa rýchlejšie ako inde. Napríklad v Banskej Bystrici doslova zaspali. V ďalších rokoch vývoj všetko narovnal. V metropole stredného Slovenska vzrástli ceny bytov oveľa viac ako v meste pod Zoborom.

Aký vývoj na realitnom trhu očakávate do pol roka 2023, na akú úroveň môžu rásť úroky?

Aktuálne je realitný trh na Slovensku v poklese, pričom prvý polrok tohto roka svoje cenové dno ešte nemusí dosiahnuť. Na druhej strane pri väčšine nehnuteľností nehrozí ani scenár znižovania cien o desiatky percent. Veľa majiteľov sa totiž s predajom ponáhľať nemusí a mnohí svoj voľný byt radšej prenajmú než by sa ho zbavovali za akciovú cenu. Politika Európskej centrálnej banky smeruje k tomu, že na hypotékach už čoskoro môžeme vidieť úrokové sadzby cca 5 %.

Stúpne rivalita medzi maklérmi, ktorí predávajú novostavby a staršie byty?

Realitní makléri, ktorí  sprostredkúvajú nákup a predaj nehnuteľností, sa môžu líšiť od seba kvalitou služieb. Zastupujú však klientov bez ohľadu na to, či ide o novostavbu alebo starší byt.