Analýza: Na nájomné byty chýbajú peniaze

Nájomné byty – všetci o nich hovoria ako o perspektívnej oblasti slovenského stavebníctva a realitného biznisu, ale táto budúcnosť sa akosi stále nevie rozhýbať. Prečo?

Nejsou prachy…,“ odpovedal by hrdina z filmovej klasiky, ale skutočnosť je predsa len o čosi rozmanitejšia. Kým pred rokom 1990 boli na našom území takmer všetky byty nájomné, dnes sú to len necelé tri percentá. Vláda SR bije na poplach a chce tento pomer zmeniť. V Návrhu riešenia nájomného bývania so zameraním na zvýšenie podielu trhového nájomného bývania z tohto roku sa konštatuje, že podiel nájomných bytov na slovenskom trhu je v porovnaní s okolitými štátmi EÚ a krajín združených v OECD niekoľkonásobne nižší. Ak zoberieme do úvahy aj ďalší ukazovateľ – počet bytov na 1 000 obyvateľov –, aj tu Slovensko zaostáva za priemerom krajín EÚ, ktorý je približne na úrovni 400 bytov. „To má nepochybne negatívny vplyv nielen na rozvoj pracovných príležitostí v jednotlivých regiónoch, ale aj na fakt, že v rámci Slovenska pretrváva fenomén, keď si mladí ľudia do 35 rokov nie sú schopní zabezpečiť svoje vlastné bývanie,“ uvádza sa ďalej v materiáli, ktorý predložil podpredseda vlády SR pre investície Ľubomír Vážny. O pozitívnom vplyve rozvoja nájomného bývania nielen na stavebníctvo a realitný biznis hovorí aj súkromný sektor. „Ten sa premieta aj do vyššej mobility a flexibility pracovnej sily a zvyšuje štandard životnej úrovne obyvateľstva, čím pozitívne vplýva aj na ďalšie odvetvia národného hospodárstva,“ hovorí Ing. arch. Radek Pšenička, riaditeľ developerských projektov v spoločnosti YIT, a zároveň dodáva, že „súčasné prostredie – predovšetkým platná legislatíva súvisiaca s podporou rozvoja nájomného bývania – však zatiaľ nespĺňa požiadavky trhu a nie je, žiaľ, dostatočne motivujúca pre obce a súkromných investorov, aby sa do tejto oblasti podnikania púšťali vo väčšom rozsahu.“ Myslí si to aj šéf Zväzu stavebných podnikateľov Zsolt Lukáč, ktorý upozorňuje na to, že biznis s nájomnými bytmi v západnej Európe, na rozdiel od nás, prekvitá. „V Rakúsku je bežné, že takéto domy spravujú právnické osoby. Práve zmena v zákone by mohla posilniť segment nájomného bývania.“ Ako teda rozhýbať výstavbu nájomných bytov?

Hľadanie financií

Ministerstvo dopravy, výstavby a regionálneho rozvoja (MDVRR) SR má v oblasti financovania jasno a ústami svojho hovorcu Martina Kóňu deklaruje: „Jedným z dlhodobých cieľov štátnej bytovej politiky je zefektívnenie financovania nájomného sektora. Jednou z možných ciest je aj vytváranie verejno-súkromných partnerstiev (tzv. PPP – pozn. aut.), ktoré však môžu byť realizované vo viacerých modeloch, od finančných k organizačným.“ Vedúci oddelenia životného prostredia na miestnom úrade Bratislava-Staré Mesto Michal Drotován má však na problematiku výstavby nájomných bytov iný názor: „Nie sú peniaze, ktoré by ich financovali v rámci projektov PPP partnerstva. Niektorí developeri majú záujem o takýto spôsob, ale dôvodom je fakt, že projekty, ktoré by tam chceli mať, sú nepredajné.“ Sú tu však aj ďalšie príčiny. „Príjem obyvateľov Slovenska je v porovnaní s nákladmi na výstavbu bytov veľmi nízky,“ hovorí Imrich Béreš, predseda predstavenstva Prvej stavebnej sporiteľne. „Komerčný sektor potrebuje mať nájomné byty obsadené a z nájmu byť schopný splatiť úvery v relatívne krátkom čase. Nájomné by však bez podpory štátu presahovalo možnosti väčšiny obyvateľov, a tak by sa pri väčšom počte stavaných nájomných bytov nedosiahla ich obsadenosť. Pre developera by to znamenalo riziko ekonomických problémov pri splácaní úverov. Tento nesúlad a nadmerné riziko sa dá odstrániť jedine zvýšenou ingerenciou zo strany štátu.“ Kritický pohľad ponúka aj podnikateľ Pavol Kollár, ktorý tvrdí, že „výsledkom súčasnej politiky je, že tzv. nájomné byty okrem iného nerastú na miestach, kde by to bolo potrebné, a mnohokrát nevznikajú z primárnej potreby stimulovať bývanie na mieste zamestnania, ale ako volebný program starostov a primátorov. Nezanedbateľné je aj hľadisko urbanistické a architektonické. Väčšina tzv. nájomných bytov má dnes pochybnú architektonickú úroveň. O urbanistickom začlenení novotvarov v krajine sa vôbec nedá hovoriť.“

Ekonomické nástroje

Aj Ing. arch. Elena Szolgayová, ktorá sa na MDVRR dlhodobo zaoberá bytovou politikou, uviedla na konferencii Stavebné fórum (november 2013), že nájomné bývanie patrí medzi priority štátnej bytovej politiky. Za ekonomický nástroj podpory rozvoja bývania uviedla aj úver zo Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB), ktorý financuje výstavbu až 99 % nájomných bytov na Slovensku. ŠFRB posudzuje, či žiadosti spĺňajú podmienky na poskytnutie podpory, a v prípade vyhovujúcich žiadostí poskytne finančnú podporu, čo nie je založené na spolupráci s investormi. „Na obstaranie nájomných bytov bolo na ŠFRB zatiaľ doručených 180 žiadostí miest a obcí a 6 žiadostí od podnikateľov,“ odpovedá hovorca ŠFRB Rastislav Lackovič na otázku záujmu o tento druh úveru a pokračuje, „existujú dve formy podpory a financovania z fondu – buď ide o sociálne bývanie, alebo bývanie pre marginalizované skupiny obyvateľov. Treba upozorniť, že sociálne bývanie financované ŠFRB je veľmi kvalitné bývanie do 80 štvorcových metrov obytnej plochy bytu.“ V minulom roku bol novelizovaný zákon o ŠFRB, ktorý od 1. 1. 2014 umožňuje aj podnikateľom čerpať úvery z fondu a financovať výstavbu nájomných bytov. Množstvo stavebných firiem, čo sa zaoberajú výstavbou nájomných bytov, novinku víta. Podmienky sú už známe. Ako potvrdil M. Kóňa, posudzovať budú najmä schopnosť splácať úver, plnenie záväzkov voči Sociálnej poisťovni či zdravotníckym poisťovniam. Samospráva môže financovať obstaranie nájomného bytu kúpou alebo výstavbou kombináciou úveru a dotácie. Pomer úveru a dotácie závisí od rozlohy bytu, oprávnených nákladov a štandardu bytu. Výška dotácie z MDVRR SR je 30 až 75 %. Zvyšok obstarávacej ceny je úver zo ŠFRB s úrokovou sadzbou 1 % na 40 rokov. Pre právnické osoby a neziskové organizácie je možné získať úver zo ŠFRB na obstaranie nájomného bytu kúpou alebo výstavbou s úrokovou sadzbou 1 % na 30 rokov vo výške max. 80 % z obstarávacej ceny (bez dotácie MDVRR SR), stavbu si musia dofinancovať z vlastných zdrojov. V roku 2014 je v rozpočte ŠFRB  na výstavbu a kúpu nájomných bytov vyčlenených 105 mil. €, z toho 65 mil. € na projekty nájomných bytov financovaných spolu s dotáciou (dotácia je možná len pre samosprávy, nie je určená pre právnické osoby a podnikateľov). Pre právnické osoby bolo vyčlenených 40 mil. €. Druhou formou je financovanie nájomného bývania zo súkromného sektora. Významnú rolu môžu zohrávať dôchodkové správcovské spoločnosti, stavebné sporiteľne alebo komerčné banky. „Aby však boli občania schopní takéto nájomné bývanie využívať pri migrácii za prácou alebo ako štartovacie byty pre mladé rodiny, je nevyhnutné, aby investíciu do takýchto domov podporoval štát,“ zdôrazňuje Imrich Béreš. „Súkromný investor totiž do takejto investície nepôjde, ak bude návratnosť príliš dlhá. Optimálna je do 10 rokov, čo sa pri súčasnom priemernom príjme obyvateľstva a pri cenových reláciách bytov, z ktorých by sa odvíjalo nájomné, dosiahnuť nedá.“

Výstavba v regiónoch

Rozvoj pracovných príležitostí je dôvodom výstavby nájomných bytov v niektorých mestách Slovenska. Patrí k nim aj Žarnovica, ktorá má podľa primátora mesta Kamila Danka veľkú perspektívu. „Výstavba štandardných nájomných bytov bude zakotvená aj v novom pláne Hospodárskeho a sociálneho rozvoja vlády Slovenskej republiky,“ hovorí primátor. „My to chceme využiť, lebo nájomných bytov je nedostatok.“ V Žarnovici bol v januári skolaudovaný projekt 35 nájomných bytov na ulici F. Kráľa s tým, že sa ešte dokončujú parkovacie plochy a chodníky, ktoré súvisia s prístupom k tomuto bytovému domu a napájajú sa na už existujúcu infraštruktúru. Iným dôvodom výstavby nájomných bytov môže byť klesajúci počet obyvateľov. Napríklad v Novom meste nad Váhom sa ich od 90. rokov podarilo s podporou štátneho fondu rozvoja bývania postaviť takmer 500. „Byty sú určené pre záujemcov s trvalým pobytom priamo v Novom Meste,“ hovorí Ing. Dušan Macúch, vedúci oddelenia výstavby a rozvoja mesta. Mesto sa snaží hospodáriť s vyrovnaným rozpočtom, takže pôžička z tohto fondu sa spláca primerane stanoveným nájomným. Štandard nájomných bytov je porovnateľný so súkromnými investíciami. Budúci nájomníci musia byť schopní platiť nájomné, preto sa ich finančná situácia preveruje.“ Plány Nového Mesta nad Váhom na výstavbu nájomných bytov sú vzhľadom na jeho veľkosť naozaj progresívne. Ide o niekoľko projektov: konverzia bývalých vojenských kasární na bytový dom na Ulici J. Kollára a J. Kréna (49 nájomných bytov); rekonštrukcia bývalých kasární na obytný dom na Bzínskej ulici (vypracovaný realizačný projekt; 50 nájomných bytov); výstavba 160 nájomných bytov na Tematínskej ulici, na ktorú je vydané právoplatné územné rozhodnutie; rekonštrukcia 2. NP Domu záhradkárov s prístavbou (6 nájomných bytov, vypracovaný realizačný projekt) a rekonštrukcia bývalej vojenskej ubytovne na Weissovej ulici – lokalitný program (asi 25 nájomných bytov). Nájomné byty však môžu pomáhať aj pri rómskej problematike. Pomôcť miestnym Rómom v núdzi s bývaním formou nájomných bytov sa rozhodla obec Ďurkov v okrese Košice-okolie. V roku 2008 postavili v rómskej časti obce bytový dom so šiestimi bytmi, toto leto dokončia ďalší dom s ôsmimi bytmi, tentoraz nižšieho štandardu. Celý projekt s podporu štátnej dotácie vychádza asi na 175-tisíc eur, vlastné zdroje obce tvoria 44-tisíc eur, stavať sa začalo minulý rok. Rómovia v obci tvoria zhruba tretinu obyvateľov. Podľa starostu Ondreja Valika tým, ktorí si nedokážu postaviť vlastný dom, obec radšej pomôže nájomným bývaním, ako by mali vznikať rôzne nekontrolované čierne stavby s neporiadkom. „Pri nájomných bytoch je kultivované prostredie, odpad odtiaľ pravidelne odvážame ako od každého, majú to započítané v nájomnom,“ priblížil starosta.

Stopka v Bratislave

Nie všade to však ide tak ľahko. Napríklad výstavbu nájomných bytov vo Vrakuni a Rači brzdia občianske petície. Ide o projekty, ktoré pripravuje mestom zriadená Spoločnosť pre rozvoj bývania v Bratislave (SRBB). Tá musí financie na výstavbu nájomných bytov získať vlastnou činnosťou – čiže výstavbou komerčných projektov. Spoločnosť oslovila mestské časti, aby ponúkli vhodné pozemky na výstavbu nájomných bytoviek. „Ponúkli sme mestským častiam, že zafinancujeme projektovú prípravu, takže ich to nebude nič stáť,“ vysvetľuje riaditeľka SRBB Eva Hulalová. Výstavbu pokryjú dotácie z ministerstva výstavby a zo Štátneho fondu rozvoja bývania. V Rači Na pasekách ide o dom s 21 bytmi a s podzemnými garážami a vo Vrakuni o 60 bytov, taktiež s podzemnými garážami.
„V prípade Rače sme mali smolu, že sú ľudia nahnevaní na výstavbu dvoch domov, o ktorých nevedeli,“ približuje Eva Hulalová. „My sme na to doplatili a to isté platí aj vo Vrakuni. Nevieme, ako sa to skončí, ale bola by to škoda. V Rači nám to ešte pôjde do miestneho zastupiteľstva. Pozemky sú v súčasnosti zverené do správy mestských častí a po ich odzverení by výstavbu povoľovalo mesto.“
Poslanec mestskej časti Bratislava-Rača Michal Drotován sa o projekte vyjadril ako o dobrom, v ktorom však ešte treba doriešiť sporné otázky. „Napríklad ohľadom vysokého stavu podzemných vôd, ako aj z hľadiska dopravy,“ dodáva Drotován. „V projekte nebolo doriešené, či parkovisko, ktoré tam majú vybudovať, bude verejné alebo bude slúžiť bytovke. Keby bolo verejné, tak by bolo zahltené obyvateľmi vedľajšieho domu. Ak by bolo uzavreté, ostalo by nevyužité, lebo to majú byť štartovacie byty pre mladé rodiny. Petíciu občanov organizoval jeden poslanec, ktorý vyvinul tlak na obyvateľov, aby sa to nezahusťovalo.“

TEXT: ĽUDOVÍT PETRÁNSKY
Grafy: ŠFRB
foto: thinkstock.com

Článok bol zverejnený v časopise ASB.