Anketa: Na východe je stále malá ponuka nehnuteľností

Predaj nehnuteľností v roku 2024 podporil pokles úrokových sadzieb a chuť kupujúcich zrealizovať obchod ešte predtým, ako prídu v roku 2025 úsporné konsolidačné opatrenia, ktoré zaťažia peňaženky občanov. Nájomné bývanie pripravované v Košiciach aj pre potreby nového závodu Volvo môže zatlačiť na ceny nájmov a bytov z druhej ruky v Košiciach aj v Prešove.

Poznáte výhody Klubu ASB? Stačí bezplatná registrácia a získate sektorové analýzy slovenského stavebníctva s rebríčkami firiem ⟶

Je na trhu v Košiciach a Prešove dostatok nových rezidenčných projektov za primeranú cenu? 

Štefan Hofer: V Prešove je dlhodobo citeľný deficit výstavby nových rezidenčných projektov, preto je rozumný nový projekt, ktorý sa dostane na trh, „odsúdený na úspech“. Dopyt po novostavbách prevyšuje ponuku. V predchádzajúcom období boli na trh uvedené viaceré menšie projekty, v ktorých prevládali 2- a 3- izbové byty, o ktoré je najväčší záujem.

Momentálne pokračuje výstavba a predaj v troch projektoch, ktoré sú rozdelené na jednotlivé fázy, a v príprave sú dva nové projekty, ktoré už majú územné rozhodnutie.

Róberta Mecková: Začnime tým, čo je primeraná cena. Pre 80 % obyvateľstva by bola primeraná cena 50-tisíc za 3-izbový byt. Takouto optikou ich, samozrejme, nie je dosť, nie je ani jeden-jediný. Optikou trhu je primeraná cena to, čo trh znesie. Dopyt je stále po 1- a 2- izbových bytoch, no najviac sa trápime s hľadaním 4-izbových bytov. Ak má klient záujem o 4- a viacizbový byt, to je naozaj problém.

Lucia Talianová: V počte dokončených a skolaudovaných bytov vedie k 3. kvartálu 2024 Prešovský kraj s nárastom o 3 %, Košický kraj zaznamenal medziročne k 3. kvartálu 2024 pokles o 21,84 %. Počet „začatých bytov“ k 3. kvartálu 2024 bol pozitívny v Košickom kraji, medziročne narástol o 12,1 %, v Prešovskom kraji, naopak, klesol o 44,6 %.

Vydávanie stavebných povolení sa dvojciferne spomalilo a nové projekty pribúdajú pomaly. Dostatok ich určite nie je. Dopyt klientov je veľký. Cena novostavieb je primeraná vstupným nákladom developera (cena pozemku, stavebných materiálov a i.). V súvislosti so schválením konsolidačného balíčka opatrení nás čaká v roku 2025 zvýšenie cien všeobecne, nielen nových stavieb.

Aký bol rok 2024 v predaji novostavieb a bytov z druhej ruky?

Štefan Hofer: V prípade novostavieb boli predané všetky menšie byty, ktoré boli dodané na trh. V ponuke ostalo len zopár väčších bytov, ktorých cena je, pochopiteľne, vyššia. Tie si na svojho majiteľa počkajú. Predaju novostavieb v závere roka pomohla aj pripravovaná zmena sadzby DPH od januára 2025 a pripravovaná transakčná daň, ktoré môžu mať negatívny vplyv na rast cien novostavieb.

Mnohí klienti sa preto rozhodli zrealizovať nákup nehnuteľnosti ešte pred touto zmenou. Podporila to aj kampaň developerov, ktorí na možný rast cien upozorňovali a predaj na konci roka podporili aj zľavami. V existujúcom bytovom fonde bola situácia v priebehu roka rozdielna. Na začiatku roku 2024 bol citeľný vplyv zvýšených úrokových sadzieb hypoték, ktorý spôsobil, že mnohí klienti kúpu odsunuli.

Róberta Mecková: Povedala by som, že odzrkadľoval naše predpoklady z konca roka 2023, že bude stabilizovaný a že dopyt ožije. To sa aj stalo, kvalitné byty, či už novostavby, alebo tzv. secondhandové byty, sa skutočne predávajú dobre. Klienti si zvykli na úrokové sadzby okolo 4 % a už s tým počítajú.

Lucia Talianová: Napriek dopytu bol záujem o kúpu novostavieb v prvej polovici roka 2024 nižší, oživenie nastalo v druhej polovici. Bolo a je ovplyvnené poklesom úrokových sadzieb. Schválený konsolidačný balíček bol ďalšou motiváciou rozhodnúť sa pre kúpu do konca tohto roka. Všeobecne máme na trhu malú ponuku nehnuteľností.

Vďaka avízu o postupnom znižovaní úrokových sadzieb zo začiatku roka sa postupne menil nákupný sentiment ľudí – z váhajúcich sa stávali rozhodnutí. Cena úrokovej sadzby úzko koreluje s nárastom cien nehnuteľností, pričom ceny zväčša rastú rýchlejšie v porovnaní s poklesom úrokovej sadzby. Prvý polrok prial kupujúcim, druhý polrok predávajúcim. Všeobecne bol rok 2024 dobrým rokom pre tzv. secondhand.

Komu patrí trh v týchto dvoch krajských mestách – predávajúcemu či kupujúcemu?

Štefan Hofer: V prvej polovici roka 2024 patril trh jednoznačne kupujúcim. Bola dostatočne široká ponuka bytov (novostavieb aj existujúceho bytového fondu). V druhej polovici roka sa situácia začala vyrovnávať. Počet nehnuteľností v ponuke sa zredukoval, cena mierne narástla. Predpokladám, že takáto vyrovnaná situácia bude v Prešove aj začiatkom budúceho roka.

Róberta Mecková: Zo začiatku roka by sa zdalo, že kupujúcemu, no teraz je to zhruba v rovnováhe. Kvalitný byt je preč z ponuky raz-dva, tie horšie byty sa predávajú dlhšie. Kupca však vždy nájdeme, to je hlavné.

Lucia Talianová: Každý z regiónov má svoju mikroklímu. Prvý kvartál v oboch krajoch patril kupujúcemu. Postupne sa situácia v krajoch odlíšila. V Prešovskom kraji napriek výnimkám stále patrí trh kupujúcim. V Košickom kraji od druhej polovice roka predávajúcim. Aj tu nájdeme výnimky, konkrétne pôvodné stavy či staršie rekonštrukcie za vysoké ceny, ktoré sa stávajú „ležiakmi na trhu“ vďaka neprimeranej cene.

Kupujú klienti viac na vlastné bývanie či na prenájom? 

Štefan Hofer: Pomer tých, ktorí kupujú na vlastné bývanie a na prenájom je vyrovnaný. Pre investorov je najdôležitejší výnos z uvedenej nehnuteľnosti, takže je pre nich dôležitá najmä cena, ktorá musí korešpondovať so stavom bytu.

Róberta Mecková: Skôr viac pre vlastné potreby. Byty na prenájom vládli trhu v časoch jednopercentných hypoték, keď nájom pokrýval kompletne náklady na byt vrátane hypotéky a niečo ostalo navyše. Teraz sa takýto „kšeft“ podarí kupujúcemu málokedy. Do bytov veľa klientov ale ukladá voľné prostriedky, ktoré by im inak „zožrala“ inflácia.

Lucia Talianová: Motivácia klientov kupovať počas celého roka 2024 bola v prvom rade potrebou. V Košickom kraji sme od polovice roka 2024 zaznamenali nárast predajov na účely investície a následného prenájmu. Dôvody sú viaceré. Množina klientov, ktorí na hypotéku nedosiahli, neustály prílev odídencov z Ukrajiny, študentov a v neposlednom rade ľudí prichádzajúcich pracovať pre priemyselný park vo Valalikoch pri Košiciach.

Je na východe SR záujem aj o komerčné nájomné bývanie či družstevné bývanie?

Štefan Hofer: Prevažná väčšina bytov, ktoré sa v Prešove prenajímajú, spadá do komerčného nájomného bývania. Mestských nájomných bytov je málo a poradovník na ne je dlhý. Družstevné nájomné bývanie momentálne v Prešove nie je v ponuke.

Róberta Mecková: Družstevné bývanie je zaujímavá alternatíva, no ak mám správnu informáciu, aktuálne je na východnom Slovensku len jedna novostavba, ktorá formu družstevného bývania ponúka. Konkrétne v Prešove. Ďalšia takáto stavba je v Bratislave.

Komerčné nájomné bývanie je teraz v úzadí, každý vyčkáva, čo sa udeje so štátnym nájomným bývaním. Košice sú prvým mestom na Slovensku, ktoré ohlásilo výstavbu 5 400 nájomných bytov v priebehu najbližších 10 rokov, konkrétne v 3 etapách a 10 lokalitách v Košiciach a okolí.

Lucia Talianová: Záujem o komerčné bývanie je vysoký. Vysokému dopytu zodpovedá aj nárast cien prenájmov. Za tri kvartály roka 2024 sledujeme nárast cien nájomného bývania v priemere o 15 %. Družstevné bývanie je „horúcou“ témou najmä v Košiciach. Evidujeme odvážne plány na budúcu výstavbu družstevných bytov a rovnako úvahy o cenách družstevného nájomného.

V prvom rade je potrebné úspešne zrealizovať projekt výstavby. Jednou z dôležitých premenných bude okrem ceny aj kľúč k prideľovaniu jednotlivých družstevných bytov. Je otázka, či tí, ktorí by družstevné bývanie najviac potrebovali, naň aj dosiahnu. Slováci majú v sebe dlhodobo zakorenenú túžbu vlastniť nehnuteľnosť. V prípade finančnej pripravenosti a stálej pracovnej pozície je vlastníctvo ich prvou voľbou.

Povzbudilo zníženie sadzby hypoték pod 4 % predaj novostavieb a bytov z druhej ruky závere roka ? Obávajú sa klienti dôsledkov konsolidačného balíčka?

Štefan Hofer: Už v okamihu, keď začali úrokové sadzby klesať k 4 %, došlo k oživeniu záujmu. Udialo sa to v polovici roka 2024 a od toho okamihu zaznamenávame zvyšujúci sa záujem kupujúcich. Konsolidačný balíček je neznámou, ktorá spôsobila miernu paniku u tých, ktorí plánovali kúpu novostavby.

V tomto segmente sme zaznamenali na konci roka zvýšený záujem. V prípade existujúceho bytového domu sme obavy postrehli len v prípade kúpy starších bytov, ktoré si vyžadujú rekonštrukciu. Pri nich si investori/kupujúci uvedomujú, že rekonštrukcia bude od januára 2025 drahšia.

Róberta Mecková: Klientov skôr povzbudilo to, že môžu ušetriť, ak byt prevezmú do konca roka 2024. Komu to procesná situácia dovolila a kto mal byty pred dokončením, sa ich snažil odovzdať skôr, do konca roka. Klientom tak ušetril nemalé tisíce, ktoré by v novom roku zmizli v čiernej diere štátneho rozpočtu.

Práve zvýšená DPH bude bolehlavom pre veľa klientov a nepriamo sa skôr či neskôr prenesie do cien tzv. secondhandových bytov. Samotné sadzby hypoték ešte mierne klesnú, veľa klientov fixuje sadzby len na rok, aby ich v roku 2025 (očakávanie nižších úrokov) refinancovali.

Lucia Talianová: Ľudia majú v nedávnej pamäti prudký cenový pokles pri náraste úrokových sadzieb. Tento efekt funguje aj opačne. Oživenie na trhu nastalo, hlavným dôvodom nebola úroková sadzba, ale najmä obava z rýchleho nárastu cien. Konsolidačný balíček určite ovplyvní nákupný sentiment negatívnym spôsobom.

Takmer všetko zdražie. Ľudia sa opäť budú musieť zmieriť s novou situáciou a zvyknúť si na ňu. Pozitívnou správou je vyjadrenie Európskej centrálnej banky o pokračovaní znižovania úrokových sadzieb, čo môže v konečnom dôsledku zdražovanie zmierniť.

Aká je vaša predikcia trhu v Košiciach a Prešove v roku 2025?

Štefan Hofer: Predaj bytov môže začiatkom roka zaznamenať stagnáciu, ktorá bude ovplyvnená výpredajom na konci roka 2024 a neistotou z dôsledkov konsolidačného balíčka na bežný život obyvateľov. Predpokladáme, že v priebehu roka dôjde k oživeniu trhu, na ktoré vplývať prípadné zníženie úrokových sadzieb k 3,5 %.

Takisto príchod dodávateľských spoločností pre závod Volvo pri Košiciach spôsobí tlak na predaj aj nájom bytov pre budúcich zamestnancov. Niektoré spoločnosti prichádzajú priamo do Prešova a dobré dopravné spojenie Prešov – Košice dáva predpoklad, že niektorí záujemcovia o bývanie uprednostnia Prešov vďaka nižším cenám bývania oproti Košiciam.

Róberta Mecková: Ceny vlastného bývania budú stúpať, pretože stúpne DPH a ceny v celom dodávateľskom reťazci. To sa prejaví v priebehu roka v nájmoch, prejaví sa to v cenách nových bytov a sekundárne aj v cenách bytov z druhej ruky. Nájmy už stúpať veľmi nebudú, nemajú kam. Už teraz nereflektujú na kúpnu silu obyvateľstva, sú nepomerne vysoké.

Každým poklesom sadzieb na hypotékach nás čaká väčšia skupina záujemcov o bývanie, čo zas mierne bude tlačiť ceny bytov nahor. Žiadne extrémne skoky to však nebudú, skôr sa odzrkadlí inflácia a bežný trhový rast.

Lucia Talianová: Očakávame mierne znížený nákupný sentiment aj vďaka aplikácii konsolidačného balíčka. Ľudia sa dnes správajú obozretnejšie. Potrebujú určitý čas na absorbovanie zmien a dlhšie sa rozhodujú. Dlhodobo evidujeme malú ponuku nehnuteľností. Cenovú výhodu môžu mať dokončené projekty novostavieb.

Zároveň očakávame pretrvávajúci záujem o „byty v secondhande“ po novšej kompletnej rekonštrukcii. Výhľadovo uvažujeme o budúcom roku pozitívne. Achilovou pätou môže byť prílišné zdražovanie, ktoré môže naraziť na cenový strop všeobecne a spôsobiť stagnáciu. O výnimočné ponuky bude záujem vždy.

Článok bol uverejnený v časopise ASB 2-3/2025