Anketa: Konsolidačný balíček uštedrí ďalší úder dostupnosti bývania
Monika Voleková Slovenským verejným financiám má pomôcť navrhovaný konsolidačný balíček opatrení vo výške 2,7 mld. eur z dielne rezortu financií, o ktorom bude vo štvrtok hlasovať parlament a opozícia ho rázne kritizuje. Na jeho dôsledky sme sa spýtali predstaviteľov developerských firiem a uverejňujeme aj výťah z komentára Slovenskej bankovej asociácie k transakčnej dani.
Ako sa opatrenia konsolidačného balíka premietnu do cien rozostavaných bytov a plánovanej výstavby v roku 2025 a do administratívnych projektov?
JURAJ DUŠKA, konateľ VI GROUP: Opatrenia zahrnuté v konsolidačnom balíčku predstavujú zvýšenie nákladov pre všetkých účastníkov procesu výstavby. Predpokladáme, že podobne ako v iných odvetviach, aj v bytovej výstavbe budú tieto náklady znášať koneční užívatelia. Toto vnímame ako nesystémové opatrenie, ktoré zhoršuje dostupnosť bývania, čím sa znižuje dopyt po novostavbách, môže to viesť k spomaleniu bytovej výstavby. Paradoxne vyššia DPH môže mať za následok nižšie daňové príjmy štátu.
JÁN KRNÁČ, výkonný riaditeľ CRESCO REAL ESTATE: Zvýšenie DPH určite ovplyvní konečnú cenu bytov a významne prispeje k zhoršeniu dostupnosti nového bývania. Slovensko zároveň dostane na popredné pozície rebríčka najvyššieho zaťaženia nového bývania DPH spomedzi krajín EÚ. Nárast DPH o 3 % môže znamenať pri priemernom byte navýšenie okolo 7 500 eur. Rast DPH navyše prichádza v čase, keď sa trh po viac ako roku konečne oživuje a všetci očakávajú znižovanie úrokových sadzieb. Sme najväčší rezidenčný developer so širokým portfóliom.
Preto veríme, že napriek cenovej korekcii budeme schopní osloviť širokú škálu verejnosti aj v kombinácii s novými finančnými produktmi, ktoré ponúkame alebo pripravujeme. Krátkodobo možno očakávať určitú citlivosť na zvýšenie cien, no v dlhodobom horizonte veríme, že dopyt po kvalitných nových nehnuteľnostiach zostane stabilný. Nárast DPH zhorší rozvoj segmentu nájomného bývania, ktorý sa nevedel rozbehnúť ani pri nižšej 20 % DPH.
DANIEL SUCHÝ, hovorca JTRE: Na samotnú cenotvorbu pri našich projektoch to nebude mať vplyv, ale zákazníci pri každej splátke za byt platia vždy aktuálne platnú sadzbu dane z pridanej hodnoty. Zjednodušene povedané, cena bez DPH sa nemení, ale zvýši sa zaplatená DPH. Napríklad, ak teraz klient podpíše zmluvu o budúcej zmluve, kde je dojednané, že po jej podpise zaplatí 20 % z kúpnej ceny bytu, z tejto splátky zaplatí v súčasnosti platnú sadzbu DPH 20 %. Zvyšných 80 % kúpnej ceny platí po právoplatnej kolaudácii, a ak v tom čase bude platiť iná sadzba DPH, či už vyššia, alebo nižšia, bude platiť už túto zmenenú DPH.
Teda podľa prezentovaného návrhu 23 %. Klienti sa môžu pred zvýšením DPH čiastočne chrániť napríklad tým, že si v zmluve o budúcej zmluve dohodnú vyššiu prvú splátku so súčasnou DPH. Na administratívne projekty nebude mať zvýšená DPH významný vplyv.
MARTIN ŠIMURDA, konateľ BENCONT DEVELOPMENT: Nielen DPH, ale aj transakčné náklady budú zvyšovať cenu nehnuteľností. Predpokladáme, že výsledný efekt bude zvýšenie cien novostavieb pre konečného spotrebiteľa približne o 3 %. Developeri vo svojich projektoch počítajú s cenou bez DPH a tú sa budú snažiť zachovať. Nemyslíme si, že nárast cien o 3 % spôsobí výraznú zmenu v kúpyschopnosti. Dopyt sa bude naďalej odvíjať predovšetkým od podmienok financovania.
Opatrné znižovanie úrokových sadzieb hypoték mierne oživilo rezidenčný trh. Dá sa predpokladať, že ho dôsledky konsolidačného balíčka opäť pribrzdia?
JURAJ DUŠKA, konateľ VI GROUP: Vzhľadom na avizované konsolidačné opatrenia predpokladáme, že dopyt na rezidenčnom trhu ešte porastie počas účinnosti týchto opatrení, ale od nového roka očakávame útlm.
JÁN KRNÁČ, výkonný riaditeľ CRESCO REAL ESTATE: Krátkodobo môže dôjsť k zrýchleniu predaja v skolaudovaných projektoch, napríklad v projektoch Slnečnice POP alebo Slnečnice UNIQ, kde sa dá nadobudnúť vlastníctvo k bytu ešte pred zavedením vyššej DPH. Po zmene DPH môže nasledovať určitý pokles záujmu, no vzhľadom na pretrvávajúci dopyt po novom bývaní to vnímame ako prechodný jav. Vyššia DPH však môže zmeniť uvažovanie ľudí, keďže pre istú skupinu obyvateľov sa môže stať vlastné bývanie menej dostupným. O to dôležitejšie bude prinášať nové finančné produkty, ktoré ľuďom uľahčia prístup k novému bývaniu.
DANIEL SUCHÝ, hovorca JTRE: Zvýšenie sadzby DPH určite neprispieva k zlepšovaniu dostupnosti bývania. Na zvyšovanie dopytu vplýva viacero faktorov ako postupné znižovanie sadzieb na hypotekárnych úveroch či rastúce príjmy. Ľudia už prijali novú situáciu a neočakávajú jednopercentné sadzby hypoték. Ponuka novostavieb po oživení začína zaostávať za dopytom, pretožezdĺhavé povoľovanie výstavby neumožňuje developerom rýchlejšie reagovať na situáciu na trhu. Preto v poslednom období rástli aj ceny a už pred ohlásením návrhu sa očakávalo pokračovanie nárastu cien aj v budúcom roku.
MARTIN ŠIMURDA, konateľ BENCONT DEVELOPMENT:Z krátkodobého hľadiska budú mať výraznejší vplyv na dopyt po bytoch skôr podmienky financovania – úroková sadzba a obmedzenia zo strany Národnej banky Slovenska (NBS). Pokiaľ by došlo k uvoľneniu podmienok financovania zo strany NBS a k zníženiu úrokových sadzieb, tak, ako sa to stalo v Česku, tak by sme na trhu videli výraznejšie oživenie aj napriek konsolidačnému balíčku. Dlhodobý efekt vo forme pribrzdenia podnikateľskej aktivity však bude mať negatívny vplyv aj na realitný trh.
Aká je vaša reakcia na návrh zvýšiť korporátnu daň na 24 %?
JURAJ DUŠKA, konateľ VI GROUP: Zvýšenie korporátnej dane bude mať dopad vplyv na viacerých účastníkov stavebného procesu. Očakávame, že zvýšenie odvodu sa pravdepodobne premietne do zvýšenia konečnej ceny stavby alebo bytu. Namiesto zvyšovania daňovej záťaže pre „korporácie“ celoplošne by sme v stavebnom sektore ocenili, keby sa vláda inšpirovala praxou väčšiny európskych krajín a znížila DPH na bytovú výstavbu. Takéto opatrenie je investíciou do budúcnosti, ktorá podporí ekonomiku a zvýši dostupnosť bývania pre širšiu skupinu obyvateľstva. V celkovom výsledku sa systematicky dostávame na popredné miesto v rebríčku EÚ s najvyšším daňovým zaťažením pre firmy, čo vedie k zbytočnému spomaleniu ekonomického rastu a nezáujmu investorov. Z tohto stavu vo výsledku neprofituje nikto.
JÁN KRNÁČ, výkonný riaditeľ CRESCO REAL ESTATE: Ak dôjde k schváleniu zatiaľ len navrhovaných zmien v tejto oblasti, naše kroky prispôsobíme tak, aby sme naďalej mohli zodpovedne napĺňať zámery a dlhodobé plány v oblasti rezidenčnej výstavby.
DANIEL SUCHÝ, hovorca JTRE: Zvyšovanie zaťaženia podnikateľov, či už zvýšenou korporátnou daňou, alebo zavedením dane z finančných transakcií, rozhodne neprispeje k zlepšeniu podnikateľského prostredia a zvýšeniu konkurencieschopnosti Slovenska.
MARTIN ŠIMURDA, konateľ BENCONT DEVELOPMENT: Podniky na Slovensku už majú aj tak vysoké daňovo-odvodové zaťaženie. Ďalšie zvýšenie priamej dane len zníži konkurencieschopnosť Slovenska a z dlhodobého hľadiska obmedzí hospodársky rast krajiny. Slovensko už teraz stále viac zaostáva za svojimi susedmi a to bude mať v konečnom dôsledku dlhodobý negatívny efekt aj na realitný trh. Zároveň to bude znamenať odchod mnohých spoločností zo slovenského trhu.
SBA o transakčnej dani: rast hotovosti vytvára predpoklady pre rozvoj „šedej“ ekonomiky
Súčasťou balíčka konsolidačných opatrení je zavedenie transakčnej dane pre právnické osoby a samostatne zárobkovo činné osoby (SZČO), napr. živnostníci, slobodné povolania. Slovenská banková asociácia (SBA) v tlačovej správe k tejto novej dani v komentári napísala, že slovenská verzia dane je do veľkej miery „transpozíciou“ maďarského zákona z roku 2012.Na rozdiel od maďarskej verzie, slovenská verzia zaťažuje daňou právnické osoby a SZČO.
Medzi dôsledky dane zaraďuje SBA zvýšený objem hotovosti v ekonomike, zvýšené náklady pre firmy na držbu a platby v hotovosti, ktoré môžu vytvárať tlak na rast cien. Rast hotovosti vytvára predpoklady pre rozvoj tzv. šedej ekonomiky a zvýšenie rizika daňových únikov. Na rozdiel od Maďarska, predpokladá SBA rast cien finančných služieb len mierny, ktorý bude súvisieť s implementáciou zákona o transakčnej dani, s nákladmi platiteľov dane na prispôsobenie informačných systémov. SBA ďalej predpokladá v súčasnosti riziko poklesu úverovania za nižšie, pretože v SR sú vklady len jeden zo zdrojov bánk. Drahšie zdroje financovania bánk sa môžu prejaviť vo zvýšených nákladoch podnikateľov.
Odpoveďou podnikateľského sektora môže byť presun finančných transakcií do zahraničia, presun podnikateľských subjektov do zahraničia. Daň obmedzuje platobný styk, finančné sprostredkovanie, je daňou z obratu a môže odlákať časť prípadných zahraničných investícií a obmedziť rozvoj podnikateľských aktivít. Daň zaťaží aj banky, ktoré budú daň odvádzať z debetných transakcií a budú aj daňovníkom novej dane. Daň z finančných transakcií spolu s vyššou DPH 23% budú mať vplyv na infláciu a HDP, pričom potenciálne dôsledky týchto makroposunov bude znášať bankový sektor.
