ANKETA: Realitné fondy potrebujú zmysluplné projekty

Kolektívne investovanie na Slovensku by podporilo zavedenie časového testu na oslobodenie od dane z príjmov z predaja podielových listov. Slovenská asociácia správcovských spoločností tvrdí, že naďalej zostanú zvýhodnené niektoré zahraničné spoločnosti, ktoré v SR dane neplatia a ponúkajú produkty vhodné najmä pre solventnejších investorov.

Slovenskí investori preferovali v roku 2023 domáce fondy so 75,7 % podielom na trhu, kým podiel zahraničných fondov, ktorý ku koncu roka 2023 predstavoval 24,3 %, mierne klesol. Otázky sme položili realitným fondom.

Ovplyvnila pandémia koronavírusu výkonnosť realitných fondov v logistike a administratívnych objektoch?

V. Bolek: Zjednodušene môžem povedať, že segment logistiky počas pandémie koronavírusu prispel pozitívne k výkonnosti Prvého realitného fondu zmenou hodnoty a príspevok administratívnych objektov bol neutrálny, bez zásadného výkyvu na hodnote, pričom sa nám podarilo udržať plusový príspevok z hotovostného toku príjmov z nájomných zmlúv.

T. Cár: Môžeme konštatovať, že pandémia ovplyvnila svet komerčných nehnuteľností viacerými spôsobmi. Zavreté kancelárie spôsobili nástup práce z domu, uzatvorené nákupné centrá a dramatický nárast e-commerce vyvolali zvýšený dopyt po skladovacích priestoroch a logistických halách.

Nájomcovia kancelárskych budov mali platné nájomné kontrakty s majiteľmi budov, ktoré museli dodržiavať a naďalej platiť nájomné. To znamená, že okamžitý dosah na ceny kancelárskych budov tam nebol, napríklad v podobe dramatických zliav pri prípadných transakciách.

Najviac postihnutí pandémiou boli vlastníci nákupných centier, ktorí zo dňa na deň prišli o tržby, keďže fyzický vstup zákazníkov do centier nebol umožnený. Nájomcovia v retailových parkoch neboli postihnutí zákazmi, pretože väčšinou disponujú samostatnými vchodmi do prevádzok z exteriéru. Vlastníci logistických hál zaznamenali obrovský nárast dopytu po existujúcich, resp. nových halách, čo sa prejavilo aj zvýšením nájmu. To malo pozitívny dosah na vlastníkov, teda aj na realitné fondy.

J. Mida: Logistika ako odvetvie profitovala zo zmien a poučení, ktoré vyvstali z pandémie koronavírusu. Počas pandémie došlo k pretrhnutiu dodávateľských vzťahov, čo len zdôraznilo dôležitosť hustej logistickej siete, aby bolo zásobovanie čo najplynulejšie aj v časoch nie práve ideálnych podmienok. Zároveň došlo k obrovskému rozmachu e-shopov a online nakupovania celkovo, čo malo za následok zvýšený dopyt po logistike.

Začiatok pandémie bol. Samozrejme, šokom aj pre kancelárske objekty, keďže minimálne v začiatkoch došlo k čiastočnému či úplnému presunu zamestnancov na prácu z domu. Z toho neskôr vyplynul aj pokračujúci trend práce doma. Spoločne to síce malo vytvoriť tlak na hodnotu kancelárií, ale dlhodobým výsledkom bolo, že firmy si uvedomili neefektívnosť práce mimo kancelárie a dôležitosť sociálneho elementu, kontaktu medzi zamestnancami.

Výmena informácií, nové nápady, to všetko sa dá docieliť len dennodennou tímovou prácou v kanceláriách. V oboch sférach, v logistike aj administratívnych objektoch, bol prvotný krátkodobý efekt viac než kompenzovaný dlhodobými pozitívami.

J. Pilát: Realitný fond ERSTE Realitná renta spravovaný spoločnosťou Erste Asset Management sa svojou investičnou stratégiou v minulosti zameral na sektor prime yieldových administratívnych budov. Ide o pomerne mladý fond, a tak sme počas pandémie nečelili renegociácii nájomných zmlúv v takom rozsahu ako možno iné fondy.

Pandémia koronavírusu, ale aj celková neistota na trhu, však mali určitý dosah na obsadenosť, rozširovanie prenajatých priestorov aj na zazmluvnenie nájomných zmlúv. S mnohými nájomcami sme riešili témy zatraktívnenia priestorov pre zamestnancov. Azda najväčšie zmeny vnímame na prevádzkovateľoch kantín. Všetky tieto faktory sa v určitej miere odrazili vo výkonnosti realitných fondov.

Zmenila sa v posledných troch rokoch štruktúra vašich investorov?

V. Bolek: Prvý realitný fond je otvorený fond, a teda väčšinu našich investorov tvoria bežní (tzv. retailoví) investori. Za posledné obdobie nám však stúpa podiel inštitucionálnych investorov.

T. Cár: Vďaka rebrandingu na 365.invest a príchodu nových komunikačných a distribučných kanálov (napr. predaj fondov cez mobilnú aplikáciu) sa naše portfólio klientov omladilo. Naďalej zostáva našim typickým klientom bežný „mass“ klient.

J. Mida: Hlavnou zmenou, ktorá sa u nás udiala v posledných troch rokoch, bolo založenie nehnuteľnostného fondu pre širokú verejnosť, ktorý umožňuje investovanie už od 500 CZK. Týmto sa rozšírila škála investorov skupiny Mint. Naďalej spolupracujeme aj s veľkými medzinárodnými inštitúciami a so skupinami privátnych investorov.

J. Pilát: Fondy spravované spoločnosťou Erste Asset Management ponúkame klientom v rámci širokej retailovej siete Slovenskej sporiteľne. Preto štruktúra investorov zodpovedá štruktúre klientov Slovenskej sporiteľne. Realitné fondy sú v porovnaní s inými investičnými produktmi veľmi zrozumiteľný, jednoducho komunikovateľný a obľúbený produkt. Posun na strane investorov vidíme vo zvyšujúcej sa miere najmä vďaka obľube online investovania prostredníctvom aplikácie George.

Investujete alebo investovali by ste do kúpy nehnuteľností, v ktorých sú nájomné byty?

V. Bolek: Segment nájomného bývania je jedným z najväčších segmentov realitného trhu a pri splnení našich investičných kritérií by sme radi do tohto segmentu investovali. Aktuálne sme analyzovali niekoľko projektov v rámci Slovenska, avšak zatiaľ sme nenašli vhodný projekt, ktorý by spĺňal naše podmienky. Aktuálne sme v bytovom segmente zatiaľ prítomní prostredníctvom developmentu bytov a následného predaja. Verím, že postupnou zmenou trhu (legislatíva, ekonomické ukazovatele) aj my vstúpime do segmentu nájomného bývania.

T. Cár: Naše podielové fondy pre retailových investorov neinvestujú do rezidenčného nájomného bývania. V prípade našich podielových fondov pre kvalifikovaných investorov (konkrétne FKI Equity) investujeme do financovania výstavby rezidenčného bývania, ktoré je však smerované predovšetkým na finálny predaj koncovým zákazníkom (nie je určené na nájom). V rámci diverzifikácie popri financovaní developmentu rezidenčného bývania financuje tento fond aj výstavbu retailových a logistických parkov.

J. Mida: V Českej republike sme založili nehnuteľnostný fond pre širokú verejnosť, ktorý sa zameriava práve na investovanie do projektov nájomného bývania. Na trh to prináša alternatívu pre ľudí, ktorí si potrpia na kvalite bývania a nechcú sa pripútať na jedno miesto hypotékou. Fond má aktuálne vo vlastníctve viac než 450 nájomných bytov, ďalších vyše 160 je vo výstavbe. Na týchto projektoch spolupracuje s veľkými developermi, ktorí sú zárukou toho, že sa byty postavia za vopred stanovených podmienok a vo vysokej kvalite.

J. Pilát: Zatiaľ nemáme byty v portfóliu realitného fondu ERSTE Realitná Renta. Rezidenčné projekty a nájomné byty sú však aktívom, ktoré by sme v nejakom horizonte chceli, predovšetkým s ohľadom na skúsenosti a filozofiu skupiny Erste do portfólia zahrnúť.

Aké zmeny v zákone o kolektívnom investovaní by ste navrhli?

V. Bolek: V rámci asociácie správcovských spoločností, ktorá zastrešuje aktivity v tomto smere, pravidelne komunikujeme návrhy na zmeny v zákone o kolektívnom investovaní. V princípe by sme radi rozšírili štandardy oceňovania nehnuteľností.

Aktuálne nás však najviac zasiahlo zrušenie tzv. daňového testu, keď parlament odsúhlasil zrušenie daňového zvýhodnenia investícií do podielových fondov domácich správcovských spoločností, pričom naďalej ostáva v platnosti zvýhodnenie pre investície do zahraničných cenných papierov.

T. Cár: Zákon o kolektívnom investovaní je do veľkej miery ovplyvňovaný európskou reguláciou, ktorá sleduje najmä ochranu spotrebiteľa, prísne dodržiavanie rizikových politík a dodržiavanie transparentnosti a informovania investorov. Takéto prostredie vítame a vyzývame investorov, aby investovali do subjektov, ktoré podliehajú takejto regulácii, kde sa minimalizuje riziko, že sa správca fondov zbalí a odíde na Bahamy s investovanými prostriedkami od investorov.

Avšak uvítali by sme zrovnoprávnenie podielových fondov s inými investičnými inštrumentmi (napr. ETF) prostredníctvom tzv. časového testu. Návrh novely zákona o dani z príjmov, ktorý pripravila ešte minulá vláda a mala vstúpiť do platnosti 1. januára 2024 na poslednú chvíľu odvolala súčasná vláda.

Znamená to, že zdaňovanie výnosov z podielových fondov je naďalej aplikované bez ohľadu na to, ako dlho ho držíte vo svojom vlastníctve (na rozdiel od ETF inštrumentov, kde svoje zisky nemusíte zdaňovať, keď ho vlastníte minimálne jeden rok).

J. Mida: Na Slovensku aktuálne nemáme finančný produkt, ktorý by bol vytvorený pre slovenských investorov. Naše skúsenosti z Českej republiky, kde sme založili a vedieme fond nájomného bývania, do ktorého môže investovať ktokoľvek od čiastky cca 20 eur, však ukazujú, že kolektívne investovanie je príležitosťou pre tých, ktorí sa chcú zúčastniť veľkých investícií v rámci rôznych sfér biznisu, v našom prípade nehnuteľnostného.

V Česku funguje veľké množstvo rôznych fondov zameraných na rozličné aktíva, od akcií, dlhopisov až po nehnuteľnosti. Táto forma investovania je veľmi populárna a umožňuje drobným investorom diverzifikáciu rizika a zároveň účasť na veľkých investíciách.

J. Pilát: Rokovania s regulátorom a ministerstvom financií prebiehajú takmer kontinuálne. Finančný sektor je regulovaný nielen opatreniami na lokálnej a európskej úrovni, ale dotýka sa nás aj množstvo zahraničnej regulácie. Osobitná zmena, ktorá by pomohla celému sektoru, je predovšetkým zmena v zákone o dani z príjmov spočívajúca v odstránení daňovej diskriminácie podielnikov v podielových fondoch oproti iným investičným produktom.

Článok bol uverejnený v časopise ASB 3/2024