Bruchánik: Okrajové časti Bratislavy majú nahradiť satelity. V územnom pláne treba viac funkcie bývania

V závere roka 2023 bolo na bratislavskom trhu voľných spolu 3 240 bytov v novostavbách s priemernou cenou 5 136 eur za štvorcový meter. Najdrahší bol, ako zvyčajne, okres Bratislava I s cenou 7 465 eur/m2 a najlacnejší okres Bratislava IV s cenou 4 271 eur/m2.

Podľa analytikov spoločnosti Bencont Investments bol rok 2023 najslabším rokom od ekonomickej krízy v rokoch 2008 – 2009. V Bratislave sa predalo len 773 novostavieb s tým, že priemerný predaj za štvrťrok bol cca 180 bytov. Na aktuálny rok sa však po stagnácii v roku 2023 pozerajú celkom optimisticky.

Podľa analytika Bencont Investments Rudolfa Bruchánika sa črtá trend kontinuálneho poklesu inflácie a postupný návrat k jej bežným hodnotám. „Centrálne banky si to už vyhodnotili aj a v roku 2024 sa tak očakáva postupný pokles základných úrokových sadzieb,“ uviedol analytik. Malo by to znamenať najmä pokles sadzieb hypoték, čo by významne zlepšilo dostupnosť bývania. Z hľadiska cien sa zatiaľ očakáva skôr pokračovanie stagnácie, keď rast predaja bude sprevádzať aj nárast odloženej ponuky nových projektov.

Realitný trh v hlavnom meste ovplyvňujú dlhodobo aj iné okolnosti, ako prisťahovanie sa do mesta, zmena územného plánu, rozvoj okrajových mestských častí. Aj o týchto témach sme sa rozprávali s analytikom Rudolfom Bruchánikom.

Developeri predávajú byty v dowtowne, ktorý je výkladnou skriňou, aj v hromadnej výstavbe, ako je napríklad projekt Nesto. Čo je pre nich dôležité pri určovaní ceny bytov?

V downtowne sa sústreďujú kancelárie, obchodné prevádzky a bývanie. Hlavný faktor, ktorý ženie vpred ich cenu, je práve obmedzená ponuka. Napriek tomu, že sa tam stavia relatívne veľa projektov, tak budúca ponuka v tejto lokalite je obmedzená počtom pozemkov. Developeri sa preto nemusia ponáhľať s predajom. Byt si svojho kupujúceho skôr alebo neskôr nájde. Je to aj o prestíži bývať v downtowne vo vysokom vežiaku. Je to iný segment ako zvyšok Bratislavy.

Väčšie rezidenčné projekty sú v okrajových mestských častiach a často vytvárajú štvrte. Cena je ovplyvnená nákladmi na stavbu, pozemkom, finančnými nákladmi. rojektov je viac, tvoria väčšiu časť ponuky, ale na druhej strane – väčšina kupujúcich si nevie dovoliť bývanie v downtowne. Preto sa pozerá práve do okrajových štvrtí a financujú si byt prostredníctvom hypotéky. Dostupnosť hypotekárneho financovania a stavebné náklady sú významnými faktormi. Keď je ponuka v týchto projektoch nízka a dopyt vysoký, tak prirodzene rastie cena aj v okrajových štvrtiach.

Kupujúci majú veľký záujem o 2-izbový byt ako štartovacie bývanie. Populárne sú aj 3- a 4-izbové byty. Nekúpia si dom alebo napríklad pekný a veľký 4-izbový byt mimo Bratislavy.

Je to o tom, čo si pár, často s deťmi, vie finančne dovoliť. Dvojizbové  byty sú populárne pre mladšiu generáciu alebo pre absolventov pár rokov po škole. Štartovacie byty tvoria veľkú časť predaja v Bratislave. Potom sa ľudia posunú kariérne alebo si založia rodinu a byt predajú, prenajmú a presťahujú sa do väčšieho. Najmä pri 4-izbových bytoch je väčšina klientely o tom, že už v Bratislave niekde býva, predávajú, prenajímajú starší byt a sťahujú sa do väčšieho. Po 2-izbových sú najpopulárnejšie 3-izbové byty.

V lokalite tzv. Pentagonu v mestskej časti Vrakuňa sú byty s nízkou cenou a tiež majú svoju klientelu.

Je tam ale problém a zvyšok Bratislavy vie, o aký problém ide. V minulosti mala také meno Petržalka a dnes je to iná štvrť. Zaradila sa popri mestskej časti Ružinov (okres Bratislava II) a okrese Bratislava IV (Karlova Ves, Dúbravka, Lamač, Devínska Nová Ves) cenovo do rovnakej kategórie, čo zodpovedá kvalite bývania. V každom veľkom meste sú časti, kde je problém s kriminalitou , drogovou činnosťou, ktorá znižuje cenu.

V prezentácii ste povedali, že je potrebný rozvoj okrajových častí Bratislavy. Je však dôležité, že tam chýbajú školy a materské školy, nie obchody. Aký je potenciál okrajových častí?

Okrajové mestské časti sú dôležité preto, že môžu nahrádzať satelity a zlepšiť dopravnú situáciu v meste. Vieme, že za posledných 10 rokov sa do Bratislavského kraja prisťahovalo 120-tisíc ľudí, z toho 60-tisíc do Bratislavy a 60-tisíc do okrajových štvrtí, najmä do okresu Senec.

Obyvatelia okrajových častí pracujú v Bratislave, deti chodia do školy v Bratislave. Každý deň dochádzajú do Bratislavy, čo spôsobuje napätú situáciu v doprave. Nemôžete všetkých presťahovať do centra a práve širšie centrum a okrajové štvrte sú kompromisom dopravnou dostupnosťou a cenou bytov.

V prvom rade tam treba povoliť výstavbu, aby developeri mohli stavať. Veľké množstvo ľudí, ktorí by sa nasťahovali do týchto štvrtí, bude, prirodzene žiadať občiansku vybavenosť, ale na tom musia spolupracovať mesto a developeri. Developer potrebuje poznať očakávania samosprávy.

Ako by sa mal zmeniť územný plán? Aby mesto vytvorilo podmienky a dokázalo absorbovať prílev nových ľudí?

 Bratislava má malý počet funkčných plôch s funkciou bývania a, naopak, veľký počet plôch s funkciou občianskej vybavenosti. Občianska vybavenosť je segment, ktorý je sústredený v nákupnom či kancelárskom centre. Nie je možné ju všade v Bratislave stavať, najprv tam potrebujete pritiahnuť ľudí, aby sa našli podnikatelia, ktorí si prenajmú priestory. Územný plán treba viac posunúť k funkcii bývania a smerom k občianskej vybavenosti tak, aby obslúžila ľudí, ktorí sa prisťahujú, nie tých, ktorí tam už bývajú v okolí.

Zarábajú ľudia, ktorí prichádzajú do Bratislavy alebo v nej ostávajú po škole, dosť peňazí, aby si vzali hypotéku?

 Momentálne je to problém, pretože hypotéky sú výrazne drahšie kvôli úrokovým sadzbám. Úrokové sadzby vzrástli z 1 % na 4 % a nárast o 3 % je ekvivalentný takmer 50 % rastu cien bytov. Úrokové sadzby sú dôležitý faktor a mnoho ľudí dnes má problém – nedosiahnu na hypotéku.

Práve očakávaný pokles hypotekárnych sadzieb je dôležitý, aby sa zlepšila dostupnosť bývania. Na druhej strane, ani vo veľkých mestách západnej Európy nie je bežné, aby si ľudia po škole vedeli hneď dovoliť vlastné bývanie. Je prirodzené, že sú najprv v nájme, hľadajú si prácu a miesto, kde chcú bývať. Po niekoľkých rokoch dosiahnu príjem, s ktorým si vedia dovoliť vlastné bývanie.

Máte predstavu koľko je v Bratislave prenajímaných bytov?

Žiaľ, takú štatistiku nemáme.

Z tejto situácia profitujú prenajímatelia bytov?

 Áno, pretože potreba bývania je vysoká a Bratislava stále priťahuje ľudí. Keď si ľudia nevedia dovoliť kúpu bytu, tak niekde bývať musia a jediná alternatíva je prenájom, čo tlačí na ceny.

Keď mesto začne vo veľkej miere stavať nájomné byty, mohlo by to zvýšiť dostupnosť bývania pre potrebné profesie – lekári, učitelia a podobne?

 Prvá otázka je, či verejný sektor dokáže stavať také efektívne byty ako súkromný sektor, ktorý má s tým skúsenosti. Význam to môže mať v menšom objeme v špecifických lokalitách a za špecifickým účelom Ale je to kvapka v mori, čo sa týka celkového dopytu po bývaní v Bratislave.

Projekt so 100 alebo s 200 bytmi v porovnaní s 250-tisíc bytmi v celom meste, to sú malé čísla. Takýto objem môže pomôcť v lokalite, kde škola potrebuje učiteľov, ale nerieši to veľký problém Bratislavy. Nevie ho riešiť mesto ani štát tak efektívne ako súkromný sektor. Jediný spôsob, ako dlhodobo vyriešiť nedostupnosť bývania, je vytvoriť pre súkromný sektor také podmienky, ktoré mu umožnia výstavbu, a dať vopred jasné a zmysluplné pravidlá.

Aká je potreba bytov v Bratislave do roku 2030?

Ročne je to do 4-tisíc bytov. Projekty, ktoré sú momentálne v rôznych štádiách prípravy, túto potrebu nepokrývajú.