Byty v krajských mestách sú drahšie o 4 percentá, trh naberá na sile

Ceny bytov v krajských mestách Slovenska zaznamenali v prvej polovici roku 2024 mierny nárast, čo naznačuje zotavenie trhu po predchádzajúcom poklese. Trh ožíva, no predaj ešte nedosiahol úrovne z roku 2022. Rast cien je poháňaný optimizmom kupujúcich a očakávaniami poklesu úrokových sadzieb.

V prvom polroku 2024 hodnota Realitného barometra Realitnej únie SR, ktorý monitoruje ceny bytov v krajských mestách, stúpla o 4 %. Rast v najlikvidnejších segmentoch realitného trhu, t. j. pri 2- a 3-izbových bytoch, sme videli takmer vo všetkých sledovaných mestách. Týkal sa nielen novších jednotiek, ale aj starších, ktoré stále preferuje veľká časť kupujúcich.

Situácia je diametrálne odlišná ako pred rokom, keďže vlani bol Realitný barometer po šiestich mesiacoch v mínuse 5,2 %. Znamená to, že po ochladení trhu a cenovej korekcii, ktorá sa začala na jeseň 2022, dochádza k obratu. Ceny začínajú opäť rásť a trh naberať na dynamike. To je signálom pre ľudí, ktorí hľadajú vlastné bývanie, ako aj pre investorov.

Ku koncu júna 2024 Realitný barometer vzrástol už aj pri medziročnom porovnaní, a to o 4,2 %. V mínuse 5,8 % však stále zostáva v porovnaní so svojím maximom zo septembra 2022. Trh sa teda zotavuje, avšak na úroveň spred dvoch rokov si musíme ešte nejaký čas počkať.

Obchodovanie s nehnuteľnosťami sa znovu rozbehlo

Taký rýchly prechod z klesajúceho na rastúci trh, akého sme svedkami, očakával len málokto. Potvrdzuje to, že realitný trh môže reagovať na rôzne zmeny omnoho rýchlejšie, než sa predpokladalo. Faktorov cenového rastu je v súčasnosti viacero. Prvým je zvyšovanie platov. Vyššie mzdy umožňujú ľuďom platiť väčšie splátky hypoték a kupovať drahšie nehnuteľnosti. Nie je preto prekvapenie, že ceny išli hore.

Dôvodom aktuálneho cenového vývoja sú aj psychologické faktory spojené s očakávaniami, že Európska centrálna banka bude znižovať svoje kľúčové úrokové sadzby. Tieto predpoklady vytvorili na trhu optimistický sentiment, ktorý viedol k zvýšenému záujmu o nehnuteľnosti.

Stalo sa tak ešte skôr, ako so znižovaním sadzieb Európska centrálna banka v júni začala. V bankách pritom dodnes nižšie úroky na hypotékach veľmi nevidíme. Očakávaný pokles úrokových sadzieb však podnecuje časť kupujúcich konať už teraz, čo tlačí na rast cien.

Pred rokom ceny nehnuteľností klesali, takže ľudia vyčkávali, dúfajúc, že sa neskôr dostanú k lacnejšiemu domu či bytu. Stabilizácia a neskôr postupné zdražovanie na realitnom trhu ich tento rok vyzývajú konať. Kupujúci sa snažia nadobudnúť nehnuteľnosti skôr, než ceny ešte viac stúpnu.

Trend sa otočil a začali viac kupovať aj hotovostní klienti, ktorí tiež vidia v aktuálnom vývoji svoju príležitosť. Dopyt vzrástol, takže kupujúci prestali byť pánmi situácie a na štedré zľavy z roku 2023 môžu rovno zabudnúť. Sebavedomie predávajúcich spred pár rokov sa postupne vracia. Pokiaľ tento vývoj bude pokračovať, vrátime sa v roku 2025 k trhu, na ktorom majú prevahu predávajúci.

Ceny starších a novších bytov sa zvyšovali podobným tempom

V cenovej analýze sa zameriame na 2-izbové byty. Tie sú veľmi univerzálne a patria medzi obľúbené nielen na vlastné bývanie, ale aj u realitných investorov. Poskytujú totiž dostatok priestoru tak pre jednotlivcov, ako aj menšie rodiny, pričom sú dobre dostupné aj z hľadiska ceny. Pre investorov sú atraktívnou voľbou, pretože ponúkajú dobrý pomer medzi cenou a potenciálnym výnosom z prenájmu.

Pri pohľade na cenový rebríček krajských metropol vidíme dominanciu dvoch najväčších slovenských miest, a to Bratislavy a Košíc. V hlavnom meste je starší 2-izbový byt v porovnaní s metropolou východu drahší o 28 %, novší o 26 %. Za prvý polrok 2024 je v cenovom pluse väčšina krajských miest, pričom vývoj pri starších a novších bytoch je podobný.

Pokiaľ sa ceny zvýšili, ide všade len o jednociferný rast. Naznačuje to, že trh síce ožíva, stále je však pod kontrolou, t. j. nejde o extrémne cenové skoky. Ceny starších 2-izbových bytov sa v krajských mestách v 1. polroku zvyšovali priemerne o 2,4 %, t. j. podobným tempom ako pri novších bytoch. Tam vzrástli za šesť mesiacov o 2,3 %.

Odlišný vývoj pri novších a starších bytoch vidíme, ak sa pozrieme na medziročné porovnanie. Pri novších bytoch vidíme rast v siedmich z ôsmich krajských miest a pri starších len pri polovici miest.

Vývoj cien v 30 vybraných slovenských mestách

Realitná únia SR štvrťročne monitoruje aj vývoj cien vo vybraných tridsiatich slovenských mestách, a to v segmente starších 3-izbových bytov. Analýza ukazuje, že za prvý polrok 2024 rástli ceny v 22 z 30. Dvojciferný rast 10,9 % sme však zaznamenali len v Komárne.

Najdrahšie bývanie je vo všeobecnosti v krajských metropolách. Nachádzajú sa v prvej polovici cenového rebríčka. Medzi nimi sa však ocitlo aj ďalších šesť miest, z toho tri sú v tesnej blízkosti Bratislavy (Pezinok, Senec a Malacky), ďalšími sú Piešťany, Poprad a Zvolen. Všetky cenou predbehli dve najlacnejšie krajské mestá, a to Trenčín a Prešov. Pri porovnaní lídra tabuľky s mestom na jej chvoste (Lučenec), vidíme, že v Bratislave sú byty 2,8-krát drahšie.

Dostupnosť bývania sa vo väčšine krajských miest medziročne nezmenila

Ceny na realitnom trhu, ako aj úrokové sadzby na hypotéky sa vo väčšine krajských miest medziročne veľmi nezmenili, takže dostupnosť bývania zostala podobná ako ku koncu júna 2023.

Najvyššiu splátku hypotéky, ktorá tvorí 80 % z ceny bytu, zaplatia ľudia v Bratislave, a to až 766 eur. Sumu 600 eur mesačne musia splácať dlžníci v Košiciach. V ostatných krajských mestách je splátka vzácne vyrovnaná, pričom sa pohybuje od 469 do 498 eur.

Predpokladaný cenový vývoj – rast cien bude pokračovať

Ceny na realitnom trhu sa zdvihnú smerom hore vo väčšine segmentov aj v 2. polroku 2024. Žiadne dramatické zmeny, aké sme videli pred pár rokmi, to však nebudú. Rast sa veľmi nezrýchli, keďže viditeľné znižovanie úrokových sadzieb na hypotéky, ktoré majú významný vplyv na dostupnosť financovania kupujúcich, sa dá očakávať až v roku 2025. Dopyt po nehnuteľnostiach sa teda bude zvyšovať, ale nedosiahne úroveň, ktorá by spôsobila výraznejší tlak na rast cien.

Kupujúcim sa vyčkávanie tento rok nemusí oplatiť

Aj tento rok zostávame na trhu kupujúceho, situácia sa však už začína otáčať. Ceny totiž rastú a predávajúci znovu získavajú pevnú pôdu pod nohami. Kupujúci, ktorí mali ešte minulý rok výhodu pri vyjednávaní, sa teraz musia prispôsobiť novým podmienkam. Trh sa postupne mení v prospech predávajúcich, ktorí si opäť môžu dovoliť trvať na svojich cenách.

Ešte minulý rok sa záujemcovia o kúpu ponáhľať nemuseli, keďže ceny klesali. Mali dostatok času na rozhodovanie a vyjednávanie o cene, pretože trh bol na ich strane. Ak sa niekto zaujíma o konkrétnu nehnuteľnosti dnes, musí správne odhadnúť situáciu a podľa toho pristupovať aj k vyjednávaniu.

V prípade, že byt či dom je atraktívny a je tam viac záujemcov, majiteľ nemá dôvod cúvať a ponúkať zľavu. Takéto situácie sú čoraz bežnejšie. Je na kupujúcom, aby zvážil, či na cenovú ponuku pristúpi alebo sa zmieri s tým, že nehnuteľnosť zostane niekomu inému.

Zaujímavé je sledovať v meniacich sa podmienkach správanie predávajúcich. Kým minulý rok, keď ceny nehnuteľností klesali, zlé správy ignorovali, teraz sa snažia zachytiť každú zmienku o raste, hoci aj na druhom konci republiky.

Zvyšovanie cien im dodáva sebavedomie a povzbudzuje ich v očakávaniach, že aj oni môžu za svoju nehnuteľnosť dostať viac peňazí. Výsledkom je často zlá východisková situácia pri predaji, a to pre prestrelenú ponukovú cenu. Z nehnuteľnosti sa na trhu stáva „ležiak“, ktorý sa nedarí predať. Keďže však trh ide hore, až tak im to uškodiť nemusí, hlavne ak sa s predajom neponáhľajú. Takíto predávajúci môžu počkať, kým sa nájde niekto, kto je ochotný zaplatiť ich cenu.

Flexibilnejší, pokiaľ ide o stanovenie ponukovej ceny, sú majitelia, ktorí potrebujú nehnuteľnosť predať rýchlo, aby sa čo najskôr dostali k peniazom. Sú ochotní prispôsobiť svoju cenu aktuálnym trhovým podmienkam a rýchlo reagovať na požiadavky kupujúcich, čím zvyšujú svoje šance na úspešný a rýchly predaj.

Článok bol uverejnený v časopise ASB Almanach 2024