Vydrica 1.etapa budovy

ฤŒakรก Slovensko realitnรฝ pรดst?

Lacnรฉ hypotekรกrne hody sa konฤia, ฤo sa prejavuje aj na klesajรบcej dostupnosti bรฝvania. Predรกvajรบci a kupujรบci musia v ฤase rastรบcich รบrokovรฝch sadzieb a vysokej inflรกcie (v auguste 2022 dosiahla medziroฤne 14 %) zmeniลฅ svoje sprรกvanie.

Trh nehnuteฤพnostรญ sa postupne ochladzuje a nastรกva zreรกlnenie v oฤakรกvanรญ ponukovej a skutoฤnej predajnej ceny. Zรกujemcovia o รบver sa musia navyลกe prispรดsobiลฅ ponuke financovania zo strany bรกnk, ktorรฉ prรญsnejลกie posudzujรบ ลพiadateฤพov. Pred pรกr rokmi bola hypotรฉka s รบrokom viac ako3 % nemysliteฤพnรก, aktuรกlne je to inak. Drahลกie รบvery na bรฝvanie sรบ vลกak dobrou sprรกvou v tom smere, ลพe klesne รบroveลˆ ลกpekulatรญvnych nรกkupov nehnuteฤพnostรญ za lacnรฉ peniaze.

Nรกrodnรก banka Slovenska (NBS) skonลกtatovala koncom septembra, ฤo je jasnรฉ aj oฤakรกvanรฉ. Vysokรฝ rast cien znรญลพil dostupnosลฅ bรฝvania aย kompozitnรฝ index naznaฤuje, ลพe โ€žoslabenie trhu nehnuteฤพnostรญ mรดลพe priniesลฅ korekcie na trhuโ€œ. Tie by mohli privรญtaลฅ najmรค kupujรบci, ktorรญ vย sรบฤasnosti dรดsledne zvaลพujรบ kaลพdรบ kรบpu alebo ฤakajรบ na postupnรฉ znรญลพenie cien.

Index dostupnosti bรฝvania

Je zaloลพenรฝ na tzv. primeranom prรญjme, ktorรฝ vychรกdza zย aktuรกlnej priemernej vรฝลกky splรกtky hypotรฉky (pri zohฤพadnenรญ aktuรกlnych cien nehnuteฤพnostรญ aย รบrokovรฝch mier).Primeranรฝ prรญjem sa porovnรกva sย รบrovลˆou miezd vย jednotlivรฝch regiรณnoch. Vรฝslednรฝ podiel sa interpretuje vo vzลฅahu kย dlhodobรฉmu priemeru.

โ€žIndex dostupnosti bรฝvania sa dostal na najniลพลกiu รบroveลˆ od roku 2011. Rozhodujรบcu รบlohu zohrรกvajรบ รบrokovรฉ sadzby,โ€œ konลกtatuje NBS sย tรฝm, ลพe vย prvom ลกtvrลฅroku bola priemernรก รบrokovรก sadzba 1,04 %, vย druhom kvartรกli uลพ 1,6 %. Index dostupnosti bรฝvania sa priemerne pre celรฉ Slovensko zhorลกil oย 10,6 bodu.

Podobnรฝ nรกzor mรก aj hypotekรกrny ลกpecialista Boris Iliฤ zย Gepard Finance, ktorรฝ pre ASB uviedol, ลพe รบrokovรฉ sadzby hypotรฉk rastรบ aย rรกsลฅ budรบ. Inflรกcia je vysokรก aย rast miezd ju nedobieha, ฤo naznaฤuje, ลพe vย najbliลพลกรญch rokoch sa bude dostupnosลฅ bรฝvania zhorลกovaลฅ.

Novostavieb je stรกle mรกlo
Novostavieb je stรกle mรกlo | Zdroj: J&T Real Estate

ลฝiadna slรกva na vรฝchode

Nรกzory odbornรญkov na dostupnosลฅ bรฝvania vย prรญpade najlukratรญvnejลกieho bratislavskรฉho regiรณnu sรบ rรดzne. NBS tvrdรญ, ลพe relatรญvne najdostupnejลกie sa javia nehnuteฤพnosti vย bratislavskom aย trnavskom regiรณne, ฤo je danรฉ vรฝลกkou regionรกlnych miezd.

Ekonomickรฝ analytik Tatra banky Boris Fojtรญk zasa tvrdรญ, ลพe dlhodobo najniลพลกia dostupnosลฅ bรฝvania je prรกve v bratislavskom regiรณne. Na druhom mieste sa paradoxne striedajรบ preลกovskรฝ a koลกickรฝ regiรณn. V prรญpade koลกickรฉho regiรณnu hrรก veฤพkรบ รบlohu, ลพe mesto Koลกice je ekonomickรฝm centrom, ktorรฉ prirodzene zvyลกuje cenovรบ hladinu.

Akรก je ลพivotnรก รบroveลˆ vaลกej domรกcnosti?
Akรก je ลพivotnรก รบroveลˆ vaลกej domรกcnosti? | Zdroj: Focus

Na druhej strane v preลกovskom regiรณne hrajรบ na cenovej รบrovni a z toho vyplรฝvajรบcej nedostupnosti bรฝvania svoju รบlohu rekreaฤnรฉ nehnuteฤพnosti. NBS dodรกva, ลพe dostupnosลฅ bรฝvania podฤพa indexu dostupnosti bรฝvania je najhorลกia v ลฝilinskom, Preลกovskom a Koลกickom kraji.

Makroanalytik VรšB Zdenko ล tefanides mieni, ลพe โ€žNBS nedรกvno ukรกzala, ลพe dostupnosลฅ bรฝvania vย Bratislavskom kraji sa zhorลกila do takej miery, ลพe priemernรก domรกcnosลฅ, rodina sย dvomi deลฅmi, si na beลพnรบ nehnuteฤพnosลฅ nesiahne, ani keฤ mรก naลกetrenรฝch 20% kรบpnej cenyโ€œ.

„Aj vzhฤพadom na nepriaznivรฝ vรฝvoj ekonomiky bude narastaลฅ poฤet mladรฝch ฤพudรญ odkรกzanรฝch na prenรกjom ฤi mama hotel,“ povedal Vladimรญr Kubrickรฝ, Realitnรก รบnia SR.

Svojou developerskou optikou vidรญ dostupnosลฅ bรฝvania v metropole vรฝchodnรฉho Slovenska konateฤพ developera MM Invest Jรกn Maruลกin: โ€žDostupnosลฅ bรฝvania v Koลกiciach v oblasti novostavieb bytov, ale aj rodinnรฝch domov je veฤพmi slabรกโ€œ.

Podฤพa jeho nรกzoru je to zaprรญฤinenรฉ najmรค tรฝm, ลพe niekoฤพko rokov sa enormne predlลพuje proces vybavovania stavebnรฉho povolenia. V mnohรฝch prรญpadoch sa hฤพadajรบ prekรกลพky, ako ho spomaliลฅ alebo zastaviลฅ, a vรฝsledkom je vรฝstavba minima novรฝch projektov. Ceny bytov a domov tu preto stรบpli viac ako v inรฝch krajskรฝch mestรกch.

shutterstock 1371212378 840x560 1
22 % by bez ochrannรฝch oparenรญ mohla byลฅ inflรกcia zaฤiatkom budรบceho roka | Zdroj: Shutterstock

O budรบcnosti rozhodnรบ aj ceny energiรญ

Znรญลพenรก dostupnosลฅ bรฝvania ohrozuje sen oย vlastnom bรฝvanรญ najmรค mladรฝch ฤพudรญ sย nรญzkymi zรกrobkami, ale aj tรฝch, ktorรญ nemajรบ nasporenรฝch dosลฅ vlastnรฝch prostriedkov, aby znรญลพili vรฝลกku รบveru. Vย oranลพovej aลพ ฤervenej zรณne sa mรดลพu ocitnรบลฅ ฤพudia ลพijรบci single aj rodiny, kde jeden ฤlen domรกcnosti alebo obaja prรญdu oย zamestnanie na dlhลกรญ ฤas.

Zvรฝลกenie รบrokov znamenรก aj vyลกลกie nรกklady na splรกcanie hypotรฉky aย menej peลˆazรญ vย rozpoฤte pri stรบpajรบcich cenรกch ovplyvnenรฝch inflรกciou. Dostupnosลฅ vlastnรฉho bรฝvania sa zhorลกila nielen v Bratislave ฤi ostatnรฝch krajskรฝch mestรกch, ale naprieฤ celรฝm Slovenskom, uviedol realitnรฝ analytik Realitnej รบnie SR Vladimรญr Kubrickรฝ. Uลพ dnes je podฤพa neho jasnรฉ, ลพe โ€žaj vzhฤพadom na nepriaznivรฝ vรฝvoj ekonomiky bude narastaลฅ poฤet mladรฝch ฤพudรญ odkรกzanรฝch na prenรกjom ฤi mama hotelโ€œ.

Ako sa zmenil vรกลก domรกci prรญjem za poslednรฉ dva roky?
Ako sa zmenil vรกลก domรกci prรญjem za poslednรฉ dva roky? | Zdroj: Focus

ฤŒakรก Slovรกkov vย budรบcnosti bรฝvanie vo viacgeneraฤnรฝch bytoch aย rodinnรฝch domoch, aby rodiny uลกetrili? To by znamenalo aj vรฝstavbu bytov aย domov sย viacerรฝmi izbami a vyลกลกie nรกklady na bรฝvanie, ฤo pri situรกcii na trhu sย energiami nie je zanedbateฤพnรฉ. ฤŒiastoฤnรบ odpoveฤ dรก tohtoroฤnรก zima, รบฤty za energie aย kroky vlรกdy, ktorรฉ majรบ zabrรกniลฅ kolapsu.

Slovensko patrรญ medzi krajiny s vysokรฝm podielom bytov v osobnom vlastnรญctve na rozdiel od ลกtรกtov zรกpadnej Eurรณpy a ล kandinรกvie, kde je vysokรฝ podiel bรฝvania v podnรกjme. Je moลพnรฉ, ลพe trend โ€žbรฝvaj vo svojom vลพdy, keฤ to ideโ€œ, sa u nรกs doฤkรก zmeny. To by znamenalo aj zmenu v platoch a financiรกch domรกcnostรญ, pretoลพe pre mnohรฉ je vlastnรก nehnuteฤพnosลฅ ฤasto jedinรฝm hodnotnรฝm majetkom.

Rodinnรฉ rozpoฤty sรบ pod tlakom

Slovenskรฉ domรกcnosti sรบ pod tlakom inflรกcie, vรฝdavkov na energie, bรฝvanie a stravu, a preto prehodnocujรบ hospodรกrenie. NBS v sรบvislosti s vรฝdavkami na bรฝvanie poukรกzala v septembri na fakt, ลพe nรกjomnรฉ rรกstlo najrรฝchlejลกie od roku 2017.

ล tatistickรฝ รบrad SR eลกte v jรบli informoval, ลพe nominรกlne mesaฤnรฉ mzdy medziroฤne vzrรกstli, ale v dรดsledku inflรกcie reรกlne poklesli. Zamestnanosลฅ vo vรคฤลกine odvetvรญ sรญce rรกstla, ale v priemysle uลพ piaty mesiac klesla, ฤo nie je dobrรก sprรกva.

Ako sa zmeni zivotna uroven v nasledujucich 12 mesiacoch 1
Ako sa zmenรญ ลพivotnรก รบroveลˆ v nasledujรบcich 12 mesiacoch? | Zdroj: Focus

Postpandemickรฝ boom na trhu prรกce je minulosลฅou. Aktuรกlne sa mnoho firiem, najmรค z energeticky nรกroฤnรฝch priemyselnรฝch odvetvรญ, skรดr pripravuje na utlmovanie vรฝroby a prepรบลกลฅanie, reaguje makroanalytik Zdenko ล tefanides. Dodรกva, ลพe strata pracovnรฝch miest hrozรญ aj v sektoroch sluลพieb.

A k tรฝmto negatรญvnym faktorom pribudne od roku 2023 aj sprรญsnenie limitu maximรกlneho รบveru v pomere k prรญjmu pre ฤพudรญ starลกรญch ako 40 rokov. Aj preto sa dรก oฤakรกvaลฅ, ลพe potenciรกlnych novรฝch zรกujemcov o รบver a kรบpu bรฝvania bude ubรบdaลฅ. Domรกcnosti sa vย prvom polroku 2022 snaลพili vyuลพiลฅ vรฝhodnรบ รบroveลˆ hypotรฉk. Istou vรฝhodou je silnรก konkurencia bรกnk na Slovensku, ktorรฉ zvyลกujรบ รบrokovรฉ sadzby postupne.

Ako sa zmenili vaลกe vรฝdavky za poslednรฉ dva roky?
Ako sa zmenili vaลกe vรฝdavky za poslednรฉ dva roky? | Zdroj: Focus

โ€žV sรบฤasnosti mรดลพe aj jeden deลˆ rozhodnรบลฅ o tom, ฤi klient bude maลฅ vรฝrazne vyลกลกiu รบrokovรบ sadzbu na hypotรฉke. Stรกva sa, ลพe banky zo dลˆa na deลˆ oznรกmia zvรฝลกenie sadzby aj o 0,5%,โ€œ upozorลˆuje hypotekรกrny ลกpecialista Iliฤ, ktorรฝ spomรญna aj poistenie schopnosti splรกcaลฅ รบver. Stรกva sa vลกak, ลพe zรกujemcovia oย bรฝvanie idรบ pri hypotรฉke tzv. na doraz รบverovรฝch moลพnostรญ, ฤo negatรญvne ovplyvลˆuje rodinnรฉ financie.

V Bratislave klesรก ponuka nรกjomnรฉho bรฝvania

V druhom polroku pri stรบpajรบcich sadzbรกch รบverov vลกak obฤania aj viac zvaลพujรบ nรกkup nehnuteฤพnostรญ aย aktรญvne sa zaujรญmajรบ oย energetickรบ รบroveลˆ bytu, rodinnรฉho domu ฤi apartmรกnu. Nรบti ich kย tomu pokraฤujรบca energetickรก krรญza, ktorรก je dรดsledkom vojnovรฉho konfliktu na Ukrajine.

Ceny tovarov aย sluลพieb zaฤali rรกsลฅ eลกte pred vojnou na Ukrajine. Tento vojenskรฝ konflikt vลกak znamenal zรกsadnรบ zmenu. Skokovo stรบpli ceny energiรญ aย potravรญn aย medzinรกrodnรฝ obchod je naruลกenรฝ.

Priemerna mesacna mzda v hospodarstve SR v E
Priemernรก mesaฤnรก mzda v hospodรกrstve SR v eurรกch. | Zdroj: ล รš SR

Vojnovรญ uteฤenci z Ukrajiny najmรค na jar preverili moลพnosti trhu s nรกjomnรฝm bรฝvanรญm v krajskรฝch mestรกch vrรกtane Bratislavy. To je alternatรญvou vlastnรฉho bรฝvania pre mnohรฝch nebratislavskรฝch absolventov vysokรฝch ลกkรดl a ฤพudรญ z regiรณnov, ktorรญ sa prisลฅahovali za prรกcou .

Vย hlavnom meste ponuka nรกjomnรฉho bรฝvania dlhodobo klesรก aย ceny rastรบ. Vย realitnej kancelรกrii HERRYS evidujรบ od marca tohto roka pokles ponuky oย 60 % aย rast nรกjomnรฉho oย 20%. โ€žPri 1-izbovรฝch bytoch sa pohybujeme nad 450 eur bez energiรญ, pri 2-izbovรฝch bytoch nad 650 eur aย pri 3-izbovรฝch bytoch 950 eur bez energiรญ,โ€œ konkretizuje podmienky vย Bratislave Filip ลฝoldรกk zย HERRYS.

Novostavieb je stรกle mรกlo

Rast cien v hlavnom meste zatiaฤพ pokraฤuje. Takmer vo vลกetkรฝch bytovรฝch segmentoch, starลกรญch aj novลกรญch bytoch, stรบpli ceny od zaฤiatku tohto roka v รบzkom rozmedzรญ 11 aลพ 13 %. Podฤพa realitnรฉho analytika Kubrickรฉho sa predajnรฝ cyklus pri nehnuteฤพnostiach tento rok predฤบลพil.

Neplatรญ to vลกak pre 1-izbovรฉ byty, ich ponuka sa v priebehu tohto roka zvรฝลกila len nepatrne. Neฤudo, prรกve najmenลกie byty sรบ najviac v hฤพadรกฤiku realitnรฝch investorov.

Rast ponuky potvrdila aj realitnรก Kancelรกria HERRYS, od marca stรบpla oย 60 % ponuka bytov na sekundรกrnom trhu, priฤom ponuka novostavieb je historicky najniลพลกia aย rozลกiruje sa veฤพmi pomaly. Aj preto si nehnuteฤพnosti udrลพujรบ svoje ceny aj pri takom navรฝลกenรญ ponuky na sekundรกrnom trhu.

โ€žSรบฤasnรก situรกcia mรดลพe priniesลฅ veฤพa zaujรญmavรฝch prรญleลพitostรญ pre kupujรบcich, aย to vย zmysle kvalitnej ponuky. Poฤet dokonฤenรฝch novostavieb vย ponuke je vลกak cca tretinovรฝ oproti ponuke starลกรญch bytov,โ€œuzavrel Filip ลฝoldรกk.

NBS je vo svojich predikciรกch na zรกver roka 2022 aย rok 2023opatrnรก. Inflรกcia, ktorรก negatรญvne vplรฝva na slovenskรบ ekonomiku a kรบpyschopnosลฅ, by bez ochrannรฝch oparenรญ mohla zaฤiatkom budรบceho roka stรบpnuลฅ aลพ na 22 %. Odtiaฤพ by mala klesnรบลฅ, ale aj jej priemernรก รบroveลˆ by mala dosiahnuลฅ 18 %. Vo zvyลกku aktuรกlneho roka by mala dosiahnuลฅ 13 %, rรกsลฅ by vลกak mali ceny potravรญn, naopak, klesnรบลฅ by mali ceny pohonnรฝch lรกtok.

ฤŒlรกnok bol uverejnenรฝ v ฤasopise ASB 10/2022