ฤakรก Slovensko realitnรฝ pรดst?
Lacnรฉ hypotekรกrne hody sa konฤia, ฤo sa prejavuje aj na klesajรบcej dostupnosti bรฝvania. Predรกvajรบci a kupujรบci musia v ฤase rastรบcich รบrokovรฝch sadzieb a vysokej inflรกcie (v auguste 2022 dosiahla medziroฤne 14 %) zmeniลฅ svoje sprรกvanie.
Trh nehnuteฤพnostรญ sa postupne ochladzuje a nastรกva zreรกlnenie v oฤakรกvanรญ ponukovej a skutoฤnej predajnej ceny. Zรกujemcovia o รบver sa musia navyลกe prispรดsobiลฅ ponuke financovania zo strany bรกnk, ktorรฉ prรญsnejลกie posudzujรบ ลพiadateฤพov. Pred pรกr rokmi bola hypotรฉka s รบrokom viac ako3 % nemysliteฤพnรก, aktuรกlne je to inak. Drahลกie รบvery na bรฝvanie sรบ vลกak dobrou sprรกvou v tom smere, ลพe klesne รบroveล ลกpekulatรญvnych nรกkupov nehnuteฤพnostรญ za lacnรฉ peniaze.
Nรกrodnรก banka Slovenska (NBS) skonลกtatovala koncom septembra, ฤo je jasnรฉ aj oฤakรกvanรฉ. Vysokรฝ rast cien znรญลพil dostupnosลฅ bรฝvania aย kompozitnรฝ index naznaฤuje, ลพe โoslabenie trhu nehnuteฤพnostรญ mรดลพe priniesลฅ korekcie na trhuโ. Tie by mohli privรญtaลฅ najmรค kupujรบci, ktorรญ vย sรบฤasnosti dรดsledne zvaลพujรบ kaลพdรบ kรบpu alebo ฤakajรบ na postupnรฉ znรญลพenie cien.
Index dostupnosti bรฝvania
Je zaloลพenรฝ na tzv. primeranom prรญjme, ktorรฝ vychรกdza zย aktuรกlnej priemernej vรฝลกky splรกtky hypotรฉky (pri zohฤพadnenรญ aktuรกlnych cien nehnuteฤพnostรญ aย รบrokovรฝch mier).Primeranรฝ prรญjem sa porovnรกva sย รบrovลou miezd vย jednotlivรฝch regiรณnoch. Vรฝslednรฝ podiel sa interpretuje vo vzลฅahu kย dlhodobรฉmu priemeru.
โIndex dostupnosti bรฝvania sa dostal na najniลพลกiu รบroveล od roku 2011. Rozhodujรบcu รบlohu zohrรกvajรบ รบrokovรฉ sadzby,โ konลกtatuje NBS sย tรฝm, ลพe vย prvom ลกtvrลฅroku bola priemernรก รบrokovรก sadzba 1,04 %, vย druhom kvartรกli uลพ 1,6 %. Index dostupnosti bรฝvania sa priemerne pre celรฉ Slovensko zhorลกil oย 10,6 bodu.
Podobnรฝ nรกzor mรก aj hypotekรกrny ลกpecialista Boris Iliฤ zย Gepard Finance, ktorรฝ pre ASB uviedol, ลพe รบrokovรฉ sadzby hypotรฉk rastรบ aย rรกsลฅ budรบ. Inflรกcia je vysokรก aย rast miezd ju nedobieha, ฤo naznaฤuje, ลพe vย najbliลพลกรญch rokoch sa bude dostupnosลฅ bรฝvania zhorลกovaลฅ.
ลฝiadna slรกva na vรฝchode
Nรกzory odbornรญkov na dostupnosลฅ bรฝvania vย prรญpade najlukratรญvnejลกieho bratislavskรฉho regiรณnu sรบ rรดzne. NBS tvrdรญ, ลพe relatรญvne najdostupnejลกie sa javia nehnuteฤพnosti vย bratislavskom aย trnavskom regiรณne, ฤo je danรฉ vรฝลกkou regionรกlnych miezd.
Ekonomickรฝ analytik Tatra banky Boris Fojtรญk zasa tvrdรญ, ลพe dlhodobo najniลพลกia dostupnosลฅ bรฝvania je prรกve v bratislavskom regiรณne. Na druhom mieste sa paradoxne striedajรบ preลกovskรฝ a koลกickรฝ regiรณn. V prรญpade koลกickรฉho regiรณnu hrรก veฤพkรบ รบlohu, ลพe mesto Koลกice je ekonomickรฝm centrom, ktorรฉ prirodzene zvyลกuje cenovรบ hladinu.
Na druhej strane v preลกovskom regiรณne hrajรบ na cenovej รบrovni a z toho vyplรฝvajรบcej nedostupnosti bรฝvania svoju รบlohu rekreaฤnรฉ nehnuteฤพnosti. NBS dodรกva, ลพe dostupnosลฅ bรฝvania podฤพa indexu dostupnosti bรฝvania je najhorลกia v ลฝilinskom, Preลกovskom a Koลกickom kraji.
Makroanalytik VรB Zdenko ล tefanides mieni, ลพe โNBS nedรกvno ukรกzala, ลพe dostupnosลฅ bรฝvania vย Bratislavskom kraji sa zhorลกila do takej miery, ลพe priemernรก domรกcnosลฅ, rodina sย dvomi deลฅmi, si na beลพnรบ nehnuteฤพnosลฅ nesiahne, ani keฤ mรก naลกetrenรฝch 20% kรบpnej cenyโ.
„Aj vzhฤพadom na nepriaznivรฝ vรฝvoj ekonomiky bude narastaลฅ poฤet mladรฝch ฤพudรญ odkรกzanรฝch na prenรกjom ฤi mama hotel,“ povedal Vladimรญr Kubrickรฝ, Realitnรก รบnia SR.
Svojou developerskou optikou vidรญ dostupnosลฅ bรฝvania v metropole vรฝchodnรฉho Slovenska konateฤพ developera MM Invest Jรกn Maruลกin: โDostupnosลฅ bรฝvania v Koลกiciach v oblasti novostavieb bytov, ale aj rodinnรฝch domov je veฤพmi slabรกโ.
Podฤพa jeho nรกzoru je to zaprรญฤinenรฉ najmรค tรฝm, ลพe niekoฤพko rokov sa enormne predlลพuje proces vybavovania stavebnรฉho povolenia. V mnohรฝch prรญpadoch sa hฤพadajรบ prekรกลพky, ako ho spomaliลฅ alebo zastaviลฅ, a vรฝsledkom je vรฝstavba minima novรฝch projektov. Ceny bytov a domov tu preto stรบpli viac ako v inรฝch krajskรฝch mestรกch.
O budรบcnosti rozhodnรบ aj ceny energiรญ
Znรญลพenรก dostupnosลฅ bรฝvania ohrozuje sen oย vlastnom bรฝvanรญ najmรค mladรฝch ฤพudรญ sย nรญzkymi zรกrobkami, ale aj tรฝch, ktorรญ nemajรบ nasporenรฝch dosลฅ vlastnรฝch prostriedkov, aby znรญลพili vรฝลกku รบveru. Vย oranลพovej aลพ ฤervenej zรณne sa mรดลพu ocitnรบลฅ ฤพudia ลพijรบci single aj rodiny, kde jeden ฤlen domรกcnosti alebo obaja prรญdu oย zamestnanie na dlhลกรญ ฤas.
Zvรฝลกenie รบrokov znamenรก aj vyลกลกie nรกklady na splรกcanie hypotรฉky aย menej peลazรญ vย rozpoฤte pri stรบpajรบcich cenรกch ovplyvnenรฝch inflรกciou. Dostupnosลฅ vlastnรฉho bรฝvania sa zhorลกila nielen v Bratislave ฤi ostatnรฝch krajskรฝch mestรกch, ale naprieฤ celรฝm Slovenskom, uviedol realitnรฝ analytik Realitnej รบnie SR Vladimรญr Kubrickรฝ. Uลพ dnes je podฤพa neho jasnรฉ, ลพe โaj vzhฤพadom na nepriaznivรฝ vรฝvoj ekonomiky bude narastaลฅ poฤet mladรฝch ฤพudรญ odkรกzanรฝch na prenรกjom ฤi mama hotelโ.
ฤakรก Slovรกkov vย budรบcnosti bรฝvanie vo viacgeneraฤnรฝch bytoch aย rodinnรฝch domoch, aby rodiny uลกetrili? To by znamenalo aj vรฝstavbu bytov aย domov sย viacerรฝmi izbami a vyลกลกie nรกklady na bรฝvanie, ฤo pri situรกcii na trhu sย energiami nie je zanedbateฤพnรฉ. ฤiastoฤnรบ odpoveฤ dรก tohtoroฤnรก zima, รบฤty za energie aย kroky vlรกdy, ktorรฉ majรบ zabrรกniลฅ kolapsu.
Slovensko patrรญ medzi krajiny s vysokรฝm podielom bytov v osobnom vlastnรญctve na rozdiel od ลกtรกtov zรกpadnej Eurรณpy a ล kandinรกvie, kde je vysokรฝ podiel bรฝvania v podnรกjme. Je moลพnรฉ, ลพe trend โbรฝvaj vo svojom vลพdy, keฤ to ideโ, sa u nรกs doฤkรก zmeny. To by znamenalo aj zmenu v platoch a financiรกch domรกcnostรญ, pretoลพe pre mnohรฉ je vlastnรก nehnuteฤพnosลฅ ฤasto jedinรฝm hodnotnรฝm majetkom.
Rodinnรฉ rozpoฤty sรบ pod tlakom
Slovenskรฉ domรกcnosti sรบ pod tlakom inflรกcie, vรฝdavkov na energie, bรฝvanie a stravu, a preto prehodnocujรบ hospodรกrenie. NBS v sรบvislosti s vรฝdavkami na bรฝvanie poukรกzala v septembri na fakt, ลพe nรกjomnรฉ rรกstlo najrรฝchlejลกie od roku 2017.
ล tatistickรฝ รบrad SR eลกte v jรบli informoval, ลพe nominรกlne mesaฤnรฉ mzdy medziroฤne vzrรกstli, ale v dรดsledku inflรกcie reรกlne poklesli. Zamestnanosลฅ vo vรคฤลกine odvetvรญ sรญce rรกstla, ale v priemysle uลพ piaty mesiac klesla, ฤo nie je dobrรก sprรกva.
Postpandemickรฝ boom na trhu prรกce je minulosลฅou. Aktuรกlne sa mnoho firiem, najmรค z energeticky nรกroฤnรฝch priemyselnรฝch odvetvรญ, skรดr pripravuje na utlmovanie vรฝroby a prepรบลกลฅanie, reaguje makroanalytik Zdenko ล tefanides. Dodรกva, ลพe strata pracovnรฝch miest hrozรญ aj v sektoroch sluลพieb.
A k tรฝmto negatรญvnym faktorom pribudne od roku 2023 aj sprรญsnenie limitu maximรกlneho รบveru v pomere k prรญjmu pre ฤพudรญ starลกรญch ako 40 rokov. Aj preto sa dรก oฤakรกvaลฅ, ลพe potenciรกlnych novรฝch zรกujemcov o รบver a kรบpu bรฝvania bude ubรบdaลฅ. Domรกcnosti sa vย prvom polroku 2022 snaลพili vyuลพiลฅ vรฝhodnรบ รบroveล hypotรฉk. Istou vรฝhodou je silnรก konkurencia bรกnk na Slovensku, ktorรฉ zvyลกujรบ รบrokovรฉ sadzby postupne.
โV sรบฤasnosti mรดลพe aj jeden deล rozhodnรบลฅ o tom, ฤi klient bude maลฅ vรฝrazne vyลกลกiu รบrokovรบ sadzbu na hypotรฉke. Stรกva sa, ลพe banky zo dลa na deล oznรกmia zvรฝลกenie sadzby aj o 0,5%,โ upozorลuje hypotekรกrny ลกpecialista Iliฤ, ktorรฝ spomรญna aj poistenie schopnosti splรกcaลฅ รบver. Stรกva sa vลกak, ลพe zรกujemcovia oย bรฝvanie idรบ pri hypotรฉke tzv. na doraz รบverovรฝch moลพnostรญ, ฤo negatรญvne ovplyvลuje rodinnรฉ financie.
V Bratislave klesรก ponuka nรกjomnรฉho bรฝvania
V druhom polroku pri stรบpajรบcich sadzbรกch รบverov vลกak obฤania aj viac zvaลพujรบ nรกkup nehnuteฤพnostรญ aย aktรญvne sa zaujรญmajรบ oย energetickรบ รบroveล bytu, rodinnรฉho domu ฤi apartmรกnu. Nรบti ich kย tomu pokraฤujรบca energetickรก krรญza, ktorรก je dรดsledkom vojnovรฉho konfliktu na Ukrajine.
Ceny tovarov aย sluลพieb zaฤali rรกsลฅ eลกte pred vojnou na Ukrajine. Tento vojenskรฝ konflikt vลกak znamenal zรกsadnรบ zmenu. Skokovo stรบpli ceny energiรญ aย potravรญn aย medzinรกrodnรฝ obchod je naruลกenรฝ.
Vojnovรญ uteฤenci z Ukrajiny najmรค na jar preverili moลพnosti trhu s nรกjomnรฝm bรฝvanรญm v krajskรฝch mestรกch vrรกtane Bratislavy. To je alternatรญvou vlastnรฉho bรฝvania pre mnohรฝch nebratislavskรฝch absolventov vysokรฝch ลกkรดl a ฤพudรญ z regiรณnov, ktorรญ sa prisลฅahovali za prรกcou .
Vย hlavnom meste ponuka nรกjomnรฉho bรฝvania dlhodobo klesรก aย ceny rastรบ. Vย realitnej kancelรกrii HERRYS evidujรบ od marca tohto roka pokles ponuky oย 60 % aย rast nรกjomnรฉho oย 20%. โPri 1-izbovรฝch bytoch sa pohybujeme nad 450 eur bez energiรญ, pri 2-izbovรฝch bytoch nad 650 eur aย pri 3-izbovรฝch bytoch 950 eur bez energiรญ,โ konkretizuje podmienky vย Bratislave Filip ลฝoldรกk zย HERRYS.
Novostavieb je stรกle mรกlo
Rast cien v hlavnom meste zatiaฤพ pokraฤuje. Takmer vo vลกetkรฝch bytovรฝch segmentoch, starลกรญch aj novลกรญch bytoch, stรบpli ceny od zaฤiatku tohto roka v รบzkom rozmedzรญ 11 aลพ 13 %. Podฤพa realitnรฉho analytika Kubrickรฉho sa predajnรฝ cyklus pri nehnuteฤพnostiach tento rok predฤบลพil.
Neplatรญ to vลกak pre 1-izbovรฉ byty, ich ponuka sa v priebehu tohto roka zvรฝลกila len nepatrne. Neฤudo, prรกve najmenลกie byty sรบ najviac v hฤพadรกฤiku realitnรฝch investorov.
Rast ponuky potvrdila aj realitnรก Kancelรกria HERRYS, od marca stรบpla oย 60 % ponuka bytov na sekundรกrnom trhu, priฤom ponuka novostavieb je historicky najniลพลกia aย rozลกiruje sa veฤพmi pomaly. Aj preto si nehnuteฤพnosti udrลพujรบ svoje ceny aj pri takom navรฝลกenรญ ponuky na sekundรกrnom trhu.
โSรบฤasnรก situรกcia mรดลพe priniesลฅ veฤพa zaujรญmavรฝch prรญleลพitostรญ pre kupujรบcich, aย to vย zmysle kvalitnej ponuky. Poฤet dokonฤenรฝch novostavieb vย ponuke je vลกak cca tretinovรฝ oproti ponuke starลกรญch bytov,โuzavrel Filip ลฝoldรกk.
NBS je vo svojich predikciรกch na zรกver roka 2022 aย rok 2023opatrnรก. Inflรกcia, ktorรก negatรญvne vplรฝva na slovenskรบ ekonomiku a kรบpyschopnosลฅ, by bez ochrannรฝch oparenรญ mohla zaฤiatkom budรบceho roka stรบpnuลฅ aลพ na 22 %. Odtiaฤพ by mala klesnรบลฅ, ale aj jej priemernรก รบroveล by mala dosiahnuลฅ 18 %. Vo zvyลกku aktuรกlneho roka by mala dosiahnuลฅ 13 %, rรกsลฅ by vลกak mali ceny potravรญn, naopak, klesnรบลฅ by mali ceny pohonnรฝch lรกtok.