Ceny voľných novostavieb v Bratislave medziročne stúpli o 20 percent

Podľa analytikov z Bencont Investments sa v treťom štvrťroku v hlavnom meste predalo necelých 250 bytov v novostavbách, čo je jeden z najnižších predajov od realitnej krízy.

Zároveň ceny predaných bytov mierne stúpli. Na strane ponuky sa ceny voľných bytov v porovnaní s druhým štvrťrokom zastabilizovali a počet voľných bytov sa zvýšil.

Koncom septembra 2022 bolo na trhu 2418 voľných bytov v novostavbách. Oproti druhému štvrťroku 2022 ponuka vzrástla o 33 %, zatiaľ čo v medziročnom porovnaní sa počet voľných bytov zvýšil o 13%. Priemerná cena voľných bytov bola 4 899 €/m² vrátane DPH, čo v medziročnom porovnaní predstavuje nárast o 20 %. V porovnaní s druhým štvrťrokom sa však cena voľných bytov stabilizovala s rastom iba 0,4%.

Na strane dopytu analytici v priebehu tretieho štvrťroka 2022 evidovali 247 predaných bytov. V medzikvartálnom porovnaní sa  počet predaných bytov prepadol o 50 %, zatiaľ čo oproti letu 2021 dokonca o 61,5%

Ceny predaných bytov sa tak „ťahali“ za voľnými bytmi, keď sa z ponuky postupne vypredávajú byty s podpriemernou cenou. V rozdelení podľa počtu izieb neboli zaznamenané výrazné zmeny, keď ďaleko najpredávanejšími ostali 2-izbové byty, nasledované 3-, 1- a 4-izbovými bytmi.

Vďaka euru má Slovensko nižšie úrokové sadzby hypoték

„Prudký rast úrokových sadzieb šokovo dvíha mesačné splátky nových hypoték a tým pádom rastie podiel výdavkov na bývanie k celkovým výdavkom domácností,“ uviedol Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments. Výdavky domácností sa už zvýšili v dôsledku inflácie, čo prudko znížilo dostupnosť bývania v Bratislave i vo zvyšku Slovenska a v Európe.

Výhodou pre Slovensko podľa analytikov Bencont Investments však ostáva mena euro. Napriek nárastu sadzieb si Slováci požičiavajú  podstatne lacnejšie ako naši susedia z krajín V4. Priemerná sadzba na nových hypotékach v Česku a Poľsku sa už blíži k 7% zatiaľ čo v Maďarsku prekročila 10%.

Oproti tomu sú hypotéky na Slovensku so sadzbou 3 – 4 % na normálnych úrovniach a pre priemerne zarábajúci pár je splátka hypotéky stále akceptovateľným výdavkom v rámci rodinného rozpočtu. Abnormálne boli skôr sadzby okolo 1 % v minulosti.

Oživeniu dopytu bráni aj negatívna nálada v hospodárstve

K možnému prepadu cien bytov v Bratislave analytik Bruchánik je viacero faktorov hovorí proti takémuto vývoju. Prvým je spomínaná normálna úroveň hypotekárnych sadzieb. Druhým faktorom je nárast cien vstupov – pozemkov, stavebných materiálov a prác. Pokiaľ budú developeri predpokladať, že pri dnešných nákladoch nepredajú byty za dnešné ceny, tak sa množstvo projektov nebude realizovať.

Tretím faktorom je stále obmedzená ponuka nových bytov. Štvrtým faktorom je, že aj keď sa dopyt po nehnuteľnostiach financovaných hypotékou spomalil, v Bratislave existuje množstvo kupujúcich s veľkým objemom vlastných zdrojov, ktorých inflácia ani rast sadzieb výrazne neovplyvní. Naopak, v týchto prípadoch môže kúpa nehnuteľnosti slúžiť ako ochrana voľných financií pred infláciou.

„ Kvôli týmto faktorom neočakávame pokles cien nehnuteľností, no zároveň si myslíme, že vysoká inflácia, energetická kríza a všeobecná negatívna nálada v hospodárstve zabránia výraznému oživeniu dopytu. Na nasledujúci rok preto očakávame zastavenie rastu cien novostavieb, resp. pokles medziročného tempa rastu na úroveň do 5 %,“ uzavrel Bruchánik.